اثرات روانی خروج آمریکا از برجام و افزايش قيمت‌ها بر بازار مسکن

طی دو هفته گذشته عرضه و تقاضا در بازار مسکن کمی تکان خورده است، مردم سعی دارند تا قبل از اینکه مسکن بیش از این‌ها گران شود، خانه بخرند. جو روانی حاصل از خروج آمریکا از برجام سرمایه های سرگردان را به بازارهای مسکن، طلا و ارز هدایت کرده است. در خصوص افزایش یا ثبات قیمت‌ها برخی اظهارنظرهایی داشته‌اند. عده‌ای معتقدند که اثر روانی خروج آمریکا از برجام،ملموس بوده و شاهد افزایش قیمت ۴۰ درصدی در برخی مناطق هستیم اما برخی دیگر می‌گویند خروج آمریکا از برجام تاثیری بر مسکن ندارد.

یکی از نمایندگان مجلس در این‌باره می‌گوید: فکر نمی‌کنم که خروج آمریکا از برجام تاثیری بر مسکن داشته باشد اما خروج ترامپ یک مقدار به لحاظ روانی نوساناتی را در بازار ایجاد می کند که باید کنترل شود. در این میان کسانی که دارای نقدینگی بودند برای حفظ ارزش نقدینگی خود به بازار دلار و سکه رهسپار شدند اما هجوم نقدینگی به سمت دلار باعث نابسامانی در بازار شد و دولت تصمیم گرفت تا سیاست‌هایی را برای مقابله با بی نظمی در بازار اتخاذ کند که این سیاست‌ها نقدینگی را به سمت طلا و مسکن سوق داد.

به اعتقاد کارشناسان در طول سالیان گذشته هیچگاه دولت‌ها نتوانستند سرمایه‌های سرگردان را به سمت بازار کسب و کار و تولید مولد و اشتغال زا حرکت دهند و در این زمینه شکست خورده‌اند. به همین دليل اغلب شاهد هجوم سرمایه‌ها به سمت تقاضای کاذب بودیم که اختلال در بازار و تشنج در جامعه را ایجاد کرده است. به هر حال کسانی که صاحبان نقدینگی هستند، این حق را دارند که برای حفظ ارزش پول و برای جلوگیری از کاهش دارایی خود، پول را تبدیل به یک کالای مبادله ای مانند طلا و ارز کنند؛ از این رو مسئولان باید به جای اقدامات ضربتی و نقطه‌ای به فکر حل این بحران باشند.

تنش در بازارو ایجاد حباب

سرمایه‌های سرگردان عامل ایجاد تنش در بازار هستند؛ بنابراین بازار مسکن نيز می تواند یکی از بازارهایی باشد که بعد از طلا و ارز مورد هدف نقدینگی سرگردان قرار بگیرد. در حال حاضر بیشترین دغدغه در خصوص گرانی مسکن هدایت نقدینگی به این بازار است. خروج آمریکا از برجام تاثیر روانی بر بازارها داشته است. این موضوع از چند ماه گذشته مطرح بوده، به گونه‌اي که افزایش قیمت‌ در بازار ملموس بوده است.

البته عرضه و تقاضا تغییری در ماه‌های گذشته نداشته، بنابراین تاثیر روانی در تبدیل ریال به دلار یا طلا عامل حبابی شدن نرخ ها در بازار بوده است. حالا بازار مسکن نيز اسیر حباب شده است. عده‌ای که واحد مسکونی خود را پیش از خروج آمریکا از برجام فروخته‌اند، دیگر قادر به خرید نیستند. از طرفی حتی برخی که در همین حال اقدام به فروش می‌کنند، باید چندبرابر هزینه کرده تا بتوانند دوباره اقدام به خرید کنند.

دوراهي متقاضيان و فروشندگان

فشار طرف تقاضا، تعیین‌کننده‌ترین محرک بخش مسکن است. از نیمه دوم سال گذشته با تاثیرپذیری بازار مسکن از تسهیلات بانکی و رسیدن قیمت مسکن به کف، شاهد افزایش تدریجی متقاضیان این بازار بودیم. همزمان قیمت‌های پیشنهادی تا ۴۱ درصد رشد یافت و به همین دلیل در پایان سال گذشته، بازار مسکن شاهد ریزش مشتریان واقعی خود شد و از سوی دیگر تقاضای سرمایه‌گذاری در این بازار رشد کرد. به طور مثال اسفند ۹۶ در شهر تهران، خانه‌های ۲۰۰ متر به بالا ۴۸ درصد و خانه‌های بالای ۶۰۰ میلیون تومان، ۵۲ درصد رشد معاملات را تجربه کردند که این نشان می‌دهد عمده خرید و فروش در ماه پایانی سال گذشته، مربوط به تقاضای سوداگری بوده است.

اما ريیس‌جمهور آمریکا، چهارشنبه ۱۸اردیبهشت از برجام خارج شد. این تصمیم ترامپ سوالاتی را درخصوص چشم‌انداز بازار مسکن ایجاد کرده است؛ به‌گونه‌اي كه اكنون متقاضيان و فروشندگان بازار مسكن بر سر دوراهي قرار گرفته و قادر به تصميم گيري نيستند. البته در اين ميان گزارش‌ها از مشاوران املاك، حاكي از آن است كه ميزان متقاضيان در شهرهاي جديد افزايش پيدا كرده و مردم سعي دارند پيش از آنكه قيمت مسكن به صورت رسمي افزايش پيدا كند، اقدام به خريد كنند.

به عقيده برخي كارشناسان نيز تصميم ترامپ براي خروج از برجام در بازار طولاني مدتي همچون بازار مسكن، اثر مثبتي گذاشته و موجب رونق آن مي‌شود. همين‌طور كه حالا تب و تاب در بازار مسكن افزايش يافته و خريد و فروش نسبت به ماه‌هاي گذشته رونق گرفته است. اين درحالي است كه اگر آمریکا در برجام حضور می‌یافت، پیش‌بینی رکود در مسکن را داشتیم اما با خروج ترامپ از برجام با توجه به منطقه‌ای بودن صنعت ساختمان، رکود در سال ۹۸ از بین می‌رود.

رشد حبابی قیمت‌ها

اما با تمام این تفاسیر و پیش بینی‌ها نمی‌توان منکر جو روانی در ایران شد. اکثر مشاوران املاک در سال گذشته، بر این باور بودند که رشد قیمت مسکن در تهران نباید در فروردین و اردیبهشت سال ۹۷ ادامه یابد و هرگونه تغییر و تحولی باید به اندازه نرخ تورم باشد؛ چرا که اگر قیمت‌ها دوباره افزایش یابد،معاملات مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید در رکود فرو خواهد رفت و باز هم مانند چند سال پیش رکود شدید مسکن تکرار خواهد شد.

رکود مسکن که از سال ۹۲ تا ۹۶ به دلایل مختلف از جمله افزایش بیش از حد قیمت در سال های ۹۰ و ۹۱ و قبل از آن يعني سال‌هاي ۸۵ و ۸۶ ادامه داشت، در فصل پاییز و زمستان سال گذشته تا حدودی با ورود خانه اولی‌ها با داشتن امتیاز وام‌های ۸۰ میلیون تومانی رونق گرفت که برخی رشد قیمت و معاملات را به فال نیک گرفته و معتقدند که برای عبور از رکود مسکن این رشد قیمت ها نیاز است. اين روزها در بازار شاهد افزايش قيمت مسكن از ۱۵ تا ۴۰ درصد هستيم كه نسبت به مناطق مختلف، متفاوت است.

در اين ميان بيشترکارشناسان بر این باور هستند که رشد ۱۵ درصدی قیمت مسکن هم به نفع سازنده‌ها و هم به نفع متقاضیان است؛ چرا که رشد ۱۵ درصدی قیمت‌ها و رونق خرید و فروش باعث ضرر و خواب سرمایه آن‌ها از بابت عدم فروش واحدهای مسکونی ساخته شده نمی‌شود و به نفع متقاضیان مسکن خواهد بود که قدرت خرید خود را تا حدود زیادی حفظ کرده و برنامه‌ریزی لازم برای خرید مسکن می‌کنند. مشاوران املاک سطح شهر بر این باور هستند كه هنوز در اواسط روزهای اردیبهشت هستیم و استارت بازار مسکن نخورده اما مشخص نیست چرا قیمت مسکن در حال افزایش است. این رشد قیمت‌ها و بر سر دو راهی قرار گرفتن ها دست به دست يكديگر داده و باعث شده تا هیجان تقاضای مصرفی خرید نسبت به ماه‌های پایانی سال گذشته کاهش پیدا کند اما به گفته مشاوران املاک این رکود بیشتر ناشی از پرش‌های صورت گرفته در سطح قیمت مسکن است .

مشتريان و متقاضيان بايد منتظر بمانند

حسام عقبايي، نايب رييس اتحاديه مشاوران املاك در این خصوص به «قانون» می‌گوید: قيمت مسكن در بهمن و اسفند ۲۰ درصد افزايش داشته است. اما افزايش رسمي قيمت مسكن را پس از خروج آمريكا از برجام تاييد نمي‌كنم،‌ معتقدم افزايشي صورت نگرفته و اگر چنين افزايشي باشد، افزايش قيمت اعلامي است و تحقق يافته نيست؛ به اين معنا كه فروشندگان نمي‌توانند با اعمال افزايش قيمت اقدام به فروش كنند. براي مثال اگر فردي بگويد قيمت واحد مسكوني‌اش پس از خروج آمريكا از برجام ۱۰۰ ميليون تومان افزايش يافته وبخواهد اقدام به فروش آن كند، مشتري براي آن وجود ندارد؛ بنابراين، اين واحد مسكوني به فروش نمي‌رود.

در حال حاضر افزايش قيمت مسكن حباب است و كساني كه واحد مسكوني خود را با قيمت منطقي به فروش بگذارند، ‌موفق به فروش آن مي‌شوند. به اين ترتيب اگر زمان بگذرد، قيمت‌هاي اعلامي به حالت قبل باز مي‌گردد؛ مشتريان و متقاضيان بازار مسكن بايد منتظر بمانند. در حال حاضر خرید و فروش‌ها نسبت به‌ گذشته افزايش يافته است. افرادي كه نياز به مسكن دارند، خريداري مي‌كنند. پيش از اين بازار راکد بود اما حالا تب‌و‌تاب در بازار بیشتر شده است.

فقدان قانوني براي برخورد با گرانفروشان

او همچنين در خصوص افزایش قیمت اجاره بها مي‌گويد: افزايش اجاره بها در بازار از خرداد سال جاري رخ می‌دهد.‌پیش‌بینی می‌شود در شهرهای کوچک به دلیل توازن بین عرضه و تقاضا شاهد افزایش قیمت‌ها نباشيم و اگر قیمت‌ها در شهرهای کوچک بالا برود، بسیار جزيی خواهد بود. همچنین در کلانشهرها افزایش اجاره بهای مسکن در حد تورم عمومی خواهد بود اما در کلانشهرهایی مثل تهران به دليل عدم توازن بین عرضه و تقاضا، قیمت اجاره بها افزایش بیشتری خواهد داشت. حداکثر افزایش اجاره مسکن ۱۵درصد خواهد بود. برخورد قضایی و قانونی برای افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن وجود ندارد اما اگر افزایش قیمت‌ها غیرمتعارف باشد، بازار خودش را تنظیم می‌کند و بدترین برخورد با گرانفروشی‌ها، این است که مردم به سمت معامله با این فایل‌های گران نروند.

قیمت‌ها بالارفته اما خریداری نیست

يكي از متقاضيان بازار مسكن نيز مي‌گويد: چند ماه پيش براي خريد يك واحد مسكوني اقدام كردم، قيمت آن متري يك ميليون و ۹۰۰ هزار تومان بود و در ايامي كه به اعلام تصميم ترامپ در خصوص برجام نزديك مي‌شديم، قيمت اين واحد مسكوني به دو ميليون و ۳۵۰ تومان رسيد و حالا پس از خروج آمريكا از برجام به دو ميليون و ۵۰۰ هزار تومان رسيده است. البته با این قیمت به فروش نمي‌رود اما يک‌سری افرادي كه احتياج دارند يا نگران افزايش دوباره قيمت‌ها هستند، اقدام به خريد مي‌كنند.