میلیاردرها در جنوب تهران چه می کنند؟

هرچند دو نهاد مسئول انتشار آمارهای مسکن در کشور یعنی بانک مرکزی و وزارت راه وشهرسازی هنوز آمارهای مربوط به معاملات و قیمت مسکن را در خردادماه منتشر نکرده اند، اما بررسی های« فرهیختگان» از داده های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور( که مبنای تهیه گزارش های تحولات بازار مسکن است) نشان می دهد هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران طی خردادماه با رشد ۸ درصدی( معادل یک میلیون و ۴۰۰هزار تومان) نسبت به ماه قبل به ۱۸ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان رسیده و رشد ۳۸ درصدی را نسبت به خرداد سال گذشته نشان می دهد. به عبارتی دیگر، حالا برای خرید یک واحد مسکونی ۶۰ متری در اغلب مناطق شهر تهران، حداقل یک میلیارد تومان بودجه نیاز است، رقمی که معادل ۳۰ سال پس انداز کل درآمد یک خانوار کارگری و کارمندی است. البته با توجه به اینکه حدود ۳۵ درصد از هزینه سبد معیشت خانوارها در استان های مختلف کشور صرف تامین مسکن می شود، با درآمد ماهانه ۲.۸ میلیون تومانی اغلب کارگران و برخی کارمندان، ۸۵ سال زمان نیاز است که یک خانوار با پس انداز یک سوم درآمد سالانه خود بتواند یک خانه در مناطق جنوبی شهر تهران خریداری کند. نکته قابل تامل اینکه طبق آنچه در ادامه بحث می شود، اراده لازم برای استفاده از ابزارهای ساماندهی بازار مسکن در دولت که سیاستگذار این بازار است، دیده نمی شود.

  رشد ۸۱ درصدی معاملات نسبت به خرداد ۹۸

پایان اردیبهشت ماه سال جاری بانک مرکزی ایران و وزارت راه وشهرسازی با تحلیل و پردازش داده های سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور( متعلق به وزارت صنعت، معدن و تجارت- اتاق اصناف ایران )، میانگین قیمت معاملات مسکن در شهر تهران را نزدیک به  ۱۷ میلیون تومان اعلام کردند که نسبت به قیمت ۱۵.۳ میلیون تومانی فروردین، رشد ۱۱ درصدی را نشان می داد. همچنین براساس گزارشی که دو نهاد دولتی منتشر کردند، طی اردیبهشت سال جاری بیش از ۱۱ هزار فقره معامله مسکن در شهر تهران انجام شده بود که نسبت به فروردین، رشد ۸۱ درصدی و نسبت به اردیبهشت سال ۱۳۹۸ کاهش ۷ درصدی را نشان می داد.

 با پایان خردادماه گرچه هیچ کدام از دو نهاد وزارت راه وشهرسازی و بانک مرکزی جزئیات قیمت و تعداد معاملات مسکن شهر تهران را هنوز منتشر نکرده اند، اما بررسی های« فرهیختگان» از داده های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نشان می دهد( پس از حذف برخی داده های آماری ناهمگون و نامتعارف یا اصطلاحا داده های پِرت)، طی خردادماه سال جاری ۱۰ هزار و ۸۳۵ فقره معامله مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به اردیبهشت سال جاری کاهش ۴ درصدی و نسبت به خردادماه سال ۱۳۹۸ رشد بیش ۸۱ درصدی را نشان می دهد.

درخصوص مناطق نیز طی خردادماه سال جاری مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۱ و ۱۴ هرکدام به ترتیب با ۱۷۴۴ فقره، ۹۶۶ فقره، ۹۲۷ فقره، ۸۸۶ فقره، ۶۶۸ فقره و ۶۱۹ فقره معامله مسکن، بیشترین معاملات را بین مناطق ۲۲گانه تهران داشته اند. همچنین در مقایسه با اردیبهشت سال جاری ، منطقه یک با ۳۲ درصد افزایش، منطقه ۲۱ با ۲۴ درصد، منطقه ۱۹ با ۱۳ درصد، منطقه ۲۲ با۸ درصد و مناطق ۱۰ و ۵ نیز هرکدام با یک درصد افزایش، به ترتیب بیشترین افزایش تعداد معاملات مسکن را نسبت به اردیبهشت ماه سال جاری تجربه کرده اند. برخلاف این مناطق، در ۱۶ منطقه دیگر شهر تهران تعداد معاملات نسبت به اردیبهشت سال جاری کاهش پیدا کرده اند که بیشترین آن مربوط به منطقه ۱۸ با ۱۹ درصد کاهش، منطقه ۹ با ۱۸ درصد، منطقه ۱۷ با ۱۷ درصد و مناطق ۸ و ۱۶ نیز هرکدام با ۱۶ درصد کاهش بوده است. درخصوص افزایش معاملات مسکن در خردادماه سال جاری باید به دو نکته توجه داشت؛ نکته اول اینکه پس از شیوع ویروس کرونا (corona) میزان تقاضای مسکن در اسفند و فروردین به طور قابل توجهی کاهش یافت که بخشی از افزایش تقاضای فعلی معاملات مسکن می تواند ناشی از این انتقال تقاضای مسکن به ماه های اردیبهشت و خرداد باشد؛ اما نکته دوم و مهم تر اینکه با شیوع کرونا و افزایش نااطمینانی در اغلب بخش های مولد و به تبع آن افزایش سرمایه گذاری ها در بخش های غیرمولد و به ویژه با رشد بورس، نرخ ارز و قیمت طلا و سکه، بازار مسکن نیز در فقدان ابزارهای مالیاتی همچون مالیات بر عایدی سرمایه تحت‌تأثیر این فضا و تحت هجوم نقدینگی سرگردان قرار گرفته و در موج دوم التهابات در بازارهای غیرمولد( موج اول از سال ۹۷ شروع شد و در اوایل سال ۹۸ کمی از سرعت آن کاسته شد)، میزان تقاضاهای سرمایه ای و سفته بازی در این بازار به طور قابل توجهی افزایش یافته و این امر در افزایش تعداد معاملات و قیمت مسکن طی اردیبهشت و خردادماه بسیار مؤثر بوده است.

 ناقابل متری ۱۸ میلیون تومان

درکنار تعداد معاملات، شاخص بسیار مهم دیگر بازار مسکن، قیمت واحدهای مسکونی معامله شده است. در این خصوص بررسی های« فرهیختگان» از داده های آماری سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نشان می دهد طی خرداد سال جاری متوسط قیمت هر متر از واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران حدود ۱۸ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان بوده که این میزان نسبت به قیمت ۱۷ میلیون تومانی معامله شده در اردیبهشت سال جاری رشد ۸ درصدی و نسبت به قیمت ۱۲.۶ میلیون تومانی معامله شده در خردادماه سال ۱۳۹۸ رشد ۴۵ درصدی را نشان می دهد.

درخصوص مناطق نیز طبق داده های سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، قیمت واحدهای مسکونی منطقه یک با متری ۳۶ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در رتبه اول بالاترین واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در خرداد بوده است. در رتبه دوم، منطقه ۳ قرار دارد که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله شده در این منطقه طی خرداد ۳۲.۹ میلیون تومان بوده است. در منطقه ۲ نیز هر مترمربع واحد مسکونی طی خرداد سال جاری ۲۹ میلیون تومان معامله شده است که این میزان، منطقه دو را در رتبه سوم گران ترین املاک معامله شده در تهران قرار می دهد. همچنین به جز ۵ منطقه ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ در سایر مناطق ۲۲گانه شهر تهران میانگین قیمت واحدهای مسکونی معامله شده طی خردادماه بیش از ۱۰ میلیون تومان بوده است. بین مناطق ۲۲گانه، بالاترین رشد قیمت واحدهای مسکونی معامله شده طی خردادماه نسبت به اردیبهشت سال جاری مربوط به منطقه ۱۰ با ۱۴ درصد رشد، منطقه ۱۲ با ۱۲ درصد و منطقه ۱۱ با ۱۱.۴ درصد بوده است.

 میلیاردرها در جنوب تهران چه می کنند؟

طبق آنچه پیش تر درخصوص قیمت مسکن گفته شد، همه قیمت های ذکرشده مربوط به میانگین و متوسط قیمت مناطق بود. اما بررسی داده های خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور نکته قابل تامل دیگری را نشان می دهد که نباید نسبت به آن بی توجه بود. موضوع از این قرار است که برخلاف قیمت های میانگین هر منطقه که تا حدودی برای اغلب ما شناخته شده  و قابل تصور هستند، اما بررسی بالاترین قیمت های معامله شده در هر منطقه نشان می دهد قیمت هرمترمربع از این املاک در اغلب مناطق تا سه برابر قیمت میانیگن یا متوسط منطقه است. برای نمونه در منطقه ۱ درحالی میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله شده طی خرداد ۳۶ میلیون و ۲۶۷ هزار تومان بوده که بالاترین ملک معامله شده در این منطقه( پس از حذف داده های پِرت) بین ۱۰۰ تا  ۱۱۰ میلیون تومان معامله شده است. در منطقه ۲ درحالی میانگین منطقه متری ۲۹ میلیون تومان بوده که در همین منطقه برخی املاک بین ۸۸ تا ۹۴ میلیون تومان معامله شده اند. در منطقه ۳ نیز درحالی قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۳۲.۹ میلیون است که برخی واحدهای مسکونی بین ۸۷ تا ۹۰ میلیون تومان معامله شده اند.

 این وضعیت در همه مناطق ۲۲گانه شهر تهران به چشم می خورد. برای نمونه در نیمه جنوبی شهر تهران یعنی مناطق ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و منطقه ۲۰ درحالی متوسط قیمت هرمتربع واحد مسکونی معامله شده در خردادماه سال جاری به ترتیب ۹.۹ میلیون تومان، ۹.۵ میلیون تومان، ۹.۶ میلیون تومان، ۹.۸ میلیون تومان و ۹ میلیون تومان بوده که بالاترین قیمت در این مناطق بین ۱۴ تا ۲۵ میلیون تومان برای هر مترمربع بوده است. ازجمله نشانه های جالب توجه وضعیت مذکور، این بوده از کل معاملات مسکن خردادماه سال جاری در ۵ منطقه یادشده، ۱۲۲ ملک بین یک تا سه میلیارد تومان( قیمت کل ملک) معامله شده اند. حال این سوال مطرح می شود که به راستی کدام کارگر و کارمند ساکن در مناطق نیمه جنوبی شهر تهران توان خرید خانه هایی با قیمت بین یک تا سه میلیارد تومان را دارد. برای تصور درشتی این ارقام کافی است بدانیم یک کارگر با حقوق ماهانه ۲.۸ میلیون تومانی( در برآورد خوش بینانه) سال جاری ، بدون حتی یک ریال هزینه از این حقوق، بعد از ۳۵۷ سال قادر خواهد بود ملک یک میلیارد تومانی را بخرد.

همچنین بالاترین قیمت ها از این منظر که فرمول قیمت گذاری در مناطق مختلف شهر را تغییر می دهند ، بسیار مهم هستند؛ چراکه این قیمت ها به نوعی نقش خط شکن قیمت ها را در منطقه بازی کرده و با قیمت سازی جدید و تعریف طیف جدید قیمت ها، موجب می شوند روند میانگین قیمت در منطقه افزایش یابد. در این زمینه برخی مشاوران املاک معتقدند این قیمت ها، قیمت های طلایی هستند که نبض کل سیستم قیمت گذاری مناطق را در دست دارند.

  ناکجاآباد طرح های دولت برای ساماندهی مسکن

در کنار بررسی قیمت های خردادماه، بررسی روند تحولات قیمت مسکن شهر تهران در سه ماه اخیر نشان می دهد قیمت مسکن از متری ۵/۱۵ میلیون تومان در فروردین با افزایش ۲۰ درصدی به ۱۸ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان در خردادماه رسیده است. برای تصور درشتی رقم ۱۸ میلیونی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران کافی است بدانیم درحال حاضر برای خرید یک ملک ۶۰ متری بیش از یک میلیارد و ۹۹ میلیون تومان بودجه نیاز است که اغلب خانوارها در شهر تهران قطعا از عهده تامین این مبلغ برنخواهند آمد. در این خصوص اگرچه تحلیل های متفاوتی ازسوی کارشناسان بازار مسکن ارائه می شود، اما همه این کارشناسان درکنار کاهش عرضه مسکن، بر این امر متفق القولند که سرعت بالای رشد نقدینگی سرگردان( رشد ۳۱ درصدی طی یک سال اخیر) منجر به افزایش تقاضاهای سرمایه ای و فعالیت های سوداگرانه در این بازار شده و این موضوع تعادل در قیمت های بازار مسکن را به هم ریخته است. در این خصوص، برای ساماندهی بازار مسکن توجه به دو نکته حائز اهمیت است؛ اول اینکه در بخش عرضه دولت باید زمینه افزایش تولید و عرضه مسکن را فراهم سازد تا تعادل عرضه و تقاضا که با کاهش ۴۰ درصدی ساخت وساز در سال های اخیر رخ داده، تا حدودی جبران شود. در این حوزه اجرای مالیات بر خانه های خالی هم که اخیرا از اجرای آن صحبت می شود، تا حدودی می تواند درکنار افزایش ساخت وساز موثر عمل کند و نکته دوم اینکه، ﺑﺨﺸﯽ از ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ در حوزه تقاضا، مربوط به ﮐﻨﺘﺮل ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎی ﺳﻮداﮔﺮاﻧﻪ است ﮐﻪ ﺗﻮﺳﻂ دوﻟﺖﻫﺎ ﺑﻪﮐﺎر ﮔﺮﻓﺘﻪ ﻣﯽﺷﻮد. این ابزار که در ﻧﻈﺎم ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﺗﻌﺒﯿﻪ ﻣﯽﺷﻮد، در ﺗﺠﺎرب ﮐﺸﻮرﻫﺎی ﺗﻮﺳﻌﻪﯾﺎﻓﺘﻪ ﻧﯿﺰ ﺑﻪوﺿﻮح ﻗﺎﺑﻞ ﻣﺸﺎﻫﺪه اﺳﺖ، به طوری که درحال حاضر به رغم فقدان این ابزار کارآمد در نظام مالیاتی ایران، در ۱۸۷ کشور جهان مالیات بر عایدی سرمایه( CGT) به عنوان یکی از اجزای مالیات بر درآمد، بر درآمد حاصل از سرمایه گذاری در تملک دارایی های سرمایه ای و ازجمله بخش مسکن وضع می شود.

در این خصوص، نگاهی به برنامه هایی که اخیرا ازسوی دولت برای ساماندهی بازار مسکن مطرح شده و البته هنوز به مرحله اجرا نرسیده، نشان می دهد بخشی از برنامه دولت فعلا مربوط به شرایط کرونایی است. در این خصوص قرار است دولت تسهیلاتی را که مخصوص شرایط کرونایی به مستاجران تخصیص دهد. برنامه دوم دولت مربوط به تسهیلات بانکی است که قرار است به سازندگان برای اجرا و تکمیل سریع تر و سهل تر پروژه های ساخت وساز مسکن تخصیص داده شود. برنامه سوم که هم راستای برنامه مسکن سازی دولت یعنی« اقدام ملی مسکن» است، دستور رئیس جمهور برای واگذاری اراضی در حریم و محدوده شهرها است که درحال حاضر دراختیار نهادهای دولتی و عمومی بوده و باید طبق قانون زمین شهری به وزارت راه وشهرسازی برای ذخیره سازی و تولید زمین برای عرضه مسکن واگذار شود. همچنین دولتی ها در رسانه ها از طرح های پلیسی نیز سخن می گویند که قرار است برای ساماندهی قیمت ها در بازار خرید و فروش و اجاره مسکن به کار گرفته شود. با این حال به نظر می رسد با کارنامه ای که دولت طی سال های اخیر از خود در حوزه مسکن به یادگار گذاشته، بعید به نظر می رسد اقدامات دولت به ویژه با بی توجهی که نسبت به تصویب و اجرای مالیات بر عایدی سرمایه برای کنترل سوداگری و سفته بازی دارد، به نتیجه اثرگذاری دست یابد.