منشا اصلی رشد قیمت مسکن چیست؟

فصل جدید ساخت و ساز در بازار پاییزی ملک همزمان با شناسایی چهارمین و در عین حال مهم‌ترین عامل موثر در افزایش نامتعارف قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران، با تقابل دو نیرو در بازار زمین رقم خورد.

در شرایطی که بازار مسکن طی دست‌کم دو ماه گذشته تحت تاثیر فضای روانی حاکم بر معاملات خرید ملک (اطلاع همگان از ورود بازار به فاز رونق)، کمبود آپارتمان‌های کم‌متراژ مورد جست‌وجوی متقاضیان و دستکاری در فرآیند عرضه فایل فروش از سوی سازندگان (توقف موقتی فرآیند عرضه فایل به بازار در انتظار رشد قیمت در ماه‌های پیش‌رو)، با افزایش محسوس قیمت در کل مناطق و افزایش نامتعارف قیمت در برخی مناطق مواجه شده است، هم‌اکنون از ناحیه عامل چهارم ناشی از افزایش سطح قیمت پیشنهادی زمین و املاک کلنگی، تحت تاثیر قرار گرفته است.

مالکان املاک کلنگی مناطق مختلف شهر تهران در حالی هم‌اکنون سطح قیمت‌های پیشنهادی خود برای فروش این املاک را به‌طور میانگین بین ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش داده‌اند که این اقدام با واکنش منفی سازندگان و سایر متقاضیان خرید این املاک نیز روبه رو شده است.  به گزارش «دنیای اقتصاد»، اگرچه به‌طور معمول سازندگان در هر سال، تصمیم خود را برای خرید زمین موردنیاز برای ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی در فصل پاییز نهایی کرده و با خرید املاک کلنگی، اقدام به تعیین مکان دقیق ساخت مسکن می‌کنند، امسال اما به دلیل آنچه تبعیت بازارساخت و ساز از شروع رونق در بازار معاملات مسکن عنوان شد، بخشی از سازنده‌ها اقدام به ورود زودهنگام به بازار و خرید ملک کلنگی در نیمه اول سال کردند. بر اساس آخرین آمارها، بهار امسال حجم معاملات خرید و فروش در بازار زمین و املاک کلنگی ۶/ ۶ درصد نسبت به بهار سال ۹۵ افزایش یافت؛ از سوی دیگر متوسط مساحت زمین‌های معامله شده در سه ماه اول امسال به ۲۸۱ مترمربع رسید که متراژ مناسب برای ساخت‌وسازهای مسکونی و مصرفی به شمار می‌رود.

به گفته فعالان بازار مسکن حجم معاملات در بازار زمین و ملک کلنگی درحالی طی ۶ ماه اول امسال در نتیجه ورود زودهنگام برخی سازندگان به عرصه ساخت و ساز در مقایسه با دست‌کم سه سال گذشته افزایش یافت که هم‌اکنون بروز نوعی تقابل بین دو نیروی موثر در بازار معاملات املاک کلنگی روند معاملات خرید اصلی‌ترین جزء ساخت و سازها را با کندی مواجه کرده است.

بررسی فایل‌های موجود در بازار عرضه املاک کلنگی در مناطق مختلف شهر تهران به ویژه مناطق بورس عرضه آپارتمان‌های مصرفی نشان می‌دهد طی هفته‌های اخیر افزایش قیمت پیشنهادی فروش املاک کلنگی (به‌عنوان زمین مورد نیاز و مورد تقاضای سازندگان برای سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی)، در حالی منجر به خروج سطح قیمت پیشنهادی این املاک از توان مالی بخش قابل توجهی از سازندگان شده است که از سمت دیگر، سازندگان و فعالان بازار ساخت و ساز نیز این افزایش نامتعارف قیمت در بازار فروش املاک کلنگی را قانع‌کننده نمی‌دانند و معتقدند هم‌اکنون بازار زمین و ملک کلنگی دارای «حباب قیمتی» است. 

درحال حاضر دو نیروی متقابل در بازار معاملات زمین و املاک کلنگی شکل گرفته است که در یک سمت آن مالکان زمین‌ها و املاک مسکونی کلنگی قرار دارند و در سمت مقابل، سازندگان هستند؛ نیرویی که از یک جهت از تلاش مالکان برای افزایش سطح قیمت فروش املاک کلنگی منشأ می‌گیرد و از سوی دیگر با مقاومت سازنده‌ها دربرابر پذیرش افزایش نامتعارف قیمت ملک کلنگی رو به‌رو شده است. بررسی‌های انجام شده از سطح قیمت پیشنهادی فایل‌های موجود فروش املاک کلنگی در شهر تهران نشان می‌دهد در مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی شهر تهران مانند مناطق ۲، ۴ و ۵ معمولا قیمت پیشنهادی زمین امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از بیش از ۱۰ درصد تا حدود ۲۰ درصد و در برخی محلات تا اندکی بیش از ۲۰ درصد افزایش داشته است؛ در محلات واقع در بافت فرسوده و نیمه جنوبی شهر تهران نیز عمده تغییرات قیمت پیشنهادی املاک کلنگی حدود ۱۰ درصد گزارش شده است. به گفته واسطه‌ها و فعالان بازار زمین، عمده تحولات مربوط به افزایش قیمت پیشنهادی املاک کلنگی مربوط به ۴ ماه اخیر است.

چهار توجیه برای افزایش قیمت زمین

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از مناطق اصلی بورس ساخت و سازهای مسکونی در نقاط مختلف شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون بنا بر چهار علت عمده مالکان املاک کلنگی، سطح قیمت پیشنهادی فروش این املاک را افزایش داده‌اند.

اولین علت به «شکل‌گیری موج جدید تقاضا برای خرید زمین و ملک کلنگی از سوی سازندگان مسکن» برمی‌گردد؛ تحت تاثیر خروج بازار معاملات مسکن از فاز رکود، بخشی از سازندگان از نیمه اول امسال به قصد سرمایه‌گذاری جدید ساختمانی و ساخت مسکن اقدام به خرید املاک کلنگی کردند؛ این موج طی ماه‌های اخیر با افزایش تقاضا از سوی سازندگان و بازگشت تعداد بیشتری از آنها به بازار ساخت‌وساز همزمان با آغاز دوره رونق در بازار خرید وفروش آپارتمان‌های مسکونی، طی ماه‌های اخیر تقویت شد؛

علاوه بر افزایش تقاضا برای خرید ملک کلنگی از سمت سازندگان، برخی متقاضیان خرید مسکن که خواهان سکونت در مناطق مرغوب‌تر یا واحدهای مسکونی با متراژ بیشتر بودند اما قدرت خرید آنها برای خرید واحدهای مسکونی نوساز با مشخصات ذکر شده همخوانی نداشت به بازار تقاضای خرید املاک کلنگی با متراژ موردنظر واقع در مناطق مرغوب‌تر، اضافه شدند؛ در این میان برخی سرمایه‌گذاران نیز با مشاهده برخی علائم از بازار ملک متقاضی خرید املاک کلنگی شدند؛

این دسته از سرمایه‌گذاران که در هر دوره متناسب با شرایط خاص بازارهای اقتصادی اقدام به سرمایه‌گذاری در بازارهای برخوردار از انتظار بازدهی مطلوب می‌کنند هم‌اکنون با این تحلیل که بازار زمین از چشم‌انداز سودآوری قابل قبولی در بلند‌مدت برخوردار است تصمیم گرفته‌اند بخشی از سرمایه‌های خود را به زمین و ملک کلنگی تبدیل کنند. ورود به بازار خرید زمین و املاک کلنگی به خصوص از ناحیه سرمایه‌داران کلان طی حدود دو ماه گذشته نسبت به ماه‌های قبل افزایش محسوسی داشته است. چراکه هم‌اکنون بازار زمین به مقصد اول این گروه از سرمایه‌گذاران تبدیل شده است.

در واقع در شرایط فعلی، بازار زمین و املاک کلنگی به اولویت سرمایه‌گذاری آن دسته از سرمایه‌گذارانی تبدیل شده است که قصد دارند تمام یا بخشی از سرمایه‌های خود را وارد بازار مسکن کنند؛ روندهای گذشته نشان می‌دهد بازار مسکن به خصوص بازار زمین و املاک کلنگی در بلند‌مدت نسبت به سایر بازارها بازدهی بیشتری داشته‌است طوری که در مجموع روند تغییرات قیمت در بازار زمین و املاک کلنگی به مراتب فراتر از نرخ تورم عمومی و سطح بازدهی سایر بازارها بوده است. بنابراین طی ماه‌های اخیر بازار املاک کلنگی از ناحیه سه گروه از متقاضیان مورد توجه قرار گرفت و همین موضوع یکی از دلایل ایجاد یک تصور قوی در مالکان مبنی بر وجود ظرفیت برای افزایش قیمت املاک کلنگی است. 

از سوی دیگر در پی افزایش قیمت آپارتمان‌های مسکونی به خصوص طی ۳۰ روز منتهی به پایان آذرماه، برخی مالکان املاک کلنگی در مناطق مختلف احساس کردند پیرو افزایش قیمت آپارتمان، بازار زمین نیز می‌تواند دستخوش نوسان و افزایش شود؛ در واقع این تصور در مالکان املاک کلنگی که چون قیمت آپارتمان افزایش یافته و سود ناشی از این افزایش قیمت به جیب سازنده‌ها می‌رود پس آنها نیز به‌عنوان مالک زمین و تامین‌کننده مهم‌ترین عامل ساخت و ساز(زمین) باید از این سود بهره‌مند شوند، تقویت شد. آذرماه امسال متوسط قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران ۱۴ درصد افزایش یافت که این افزایش قیمت در برخی مناطق از ۲۰ درصد نیز فراتر رفت؛ همین افزایش غیرمتعارف قیمت مسکن در آخرین ماه از فصل پاییز که مصادف با زمان اوج تقاضا در بازار معاملات املاک کلنگی است بر رفتار مالکان املاک کلنگی مبنی بر تلاش برای افزایش سطح قیمت این املاک تاثیر گذاشت.

«تغییرات سایر بازارها و سیال شدن بخش قابل توجهی از سرمایه‌ها که پیش از این در قالب سپرده در بانک‌ها مشمول دریافت سود می‌شد»، عامل دیگر افزایش سطح قیمت پیشنهادی املاک کلنگی در پایتخت به روایت واسطه‌های بازار فروش زمین است؛ تحت تاثیر کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی بخشی از سرمایه‌های انباشته شده در بانک‌ها به حالت سیال درآمده طوری که هم‌اکنون چشم‌انداز ورود این سرمایه‌ها به بازار املاک کلنگی تقویت شده و حتی طی یکی، دو ماه اخیر بخشی از این سرمایه‌ها صرف خرید املاک کلنگی نیز شده است؛ تحت تاثیر این چشم‌انداز مالکان سطح قیمت پیشنهادی خود را برای فروش این گروه از املاک افزایش داده‌اند.

دلیل چهارم به بیان واسطه‌های بازار خرید و فروش زمین و املاک کلنگی در شهر تهران به «افزایش سطح قیمت پیشنهادی زمین و ملک کلنگی در هماهنگی و انطباق با افزایش قیمت سایر عوامل و نهاده‌های مورد نیاز برای فعالیت‌های ساختمانی» برمی‌گردد؛ واسطه‌ها و فعالان بازار زمین می‌گویند افزایش هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز خصوصا افزایش اعمال شده در هزینه‌ها و تعرفه‌هایشهرداری در وهله اول و رشد قیمت مصالح ساختمانی از سوی دیگر، از دیگر دلایل تاثیر بر سطح قیمت پیشنهادی زمین و املاک کلنگی است. با مشاهده این نوسانات، سمت عرضه زمین نیز به دنبال تطبیق شرایط قیمتی در بازار فروش املاک کلنگی با سایر اجزا و نهاده‌های ساختمانی، اقدام به افزایش قیمت‌های پیشنهادی کرده‌اند.

واکنش معکوس سازندگان

در سمت مقابل بازار زمین اما، سازندگان واکنشی متفاوت به جهت‌گیری اخیر سمت عرضه مسکن در پیش گرفته‌اند؛ هم‌اکنون اغلب سازندگان با اعتقاد به این موضوع که افزایش ۱۰ تا ۲۰ درصدی قیمت پیشنهادی زمین‌های مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران توجیه‌پذیر و قانع‌کننده نیست و بازار املاک کلنگی با حباب قیمتی روبه‌رو شده است از خرید زمین با سطح جدید قیمت‌های پیشنهادی خودداری می‌کنند؛ این درحالی است که محدوده معاملاتی که هم‌اکنون در بازار زمین و املاک کلنگی انجام می‌شود مربوط به خریدهای آن دسته از سازندگانی است که اگر چه در حال حاضر اقدام به خرید می‌کنند اما فعلا قصد ساخت‌و‌ساز ندارند و تنها به دلیل دوراندیشی و احتمال افزایش مجدد قیمت زمین در سال بعد اقدام به خرید می‌کنند.

واسطه‌های بازار معاملات زمین می‌گویند حجم خرید املاک کلنگی تحت تاثیر افزایش نامتعارف قیمت‌های پیشنهادی در آذر و دی ماه نسبت به هشت ماه اول سال جاری کاهش یافته است و این موضوع به «عدم پذیرش سطح جدید قیمت‌ها از سوی سازندگان و سایر متقاضیان خرید املاک کلنگی» برمی‌گردد.  تحقیقات «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد عمده ساخت و سازهای جدیدی که طی حدود یک ماه گذشته در مناطق مختلف شهر تهران آغاز شده مربوط به خریدهای سال گذشته سازندگان از بازار زمین و املاک کلنگی است.

این درحالی است که افزایش سطح قیمت پیشنهادی املاک کلنگی از سوی دیگر با یک اثر القایی بر بازار فروش آپارتمان‌های مسکونی نیز همراه شده است؛ طی حدود یک ماه گذشته، افزایش سطح قیمت پیشنهادی املاک کلنگی منجر به افزایش نامتعارف قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز در مناطق مختلف شهر تهران به خصوص مناطق مصرفی شده است. با این حال واسطه‌های بازار معاملات زمین و املاک کلنگی به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: هنوز هم ملک کلنگی «قیمت مناسب» در بازار هست.

هر چند درحال حاضر عمده سازندگان تمایل دارند از روش «مشارکت در ساخت» برای پروژه‌های جدید ساختمانی استفاده کنند؛ با این حال اگرچه فرمول مشارکت در مناطق مصرفی معمولی هنوز معادل ۶۰ درصد سهم مالک در برابر سهم ۴۰ درصدی سازنده و در بافت‌های فرسوده که ارزش زمین در آنها معمولا کمتر است به‌صورت سهم ۵۰ به ۵۰ تعیین می‌شود اما در مشارکت نیز مالکان خواهان دریافت مبلغ بلاعوض بیشتر نسبت به ماه‌های قبل هستند(حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد و گاهی بیشتر از این میزان).

با این حال فعالان بازار زمین معتقدند از آنجا که زمین و ملک کلنگی نسبت به سایر املاک فروشی زمان انتظار بیشتری برای فروش پشت سر می‌گذارند، نمی‌توان چشم‌انداز چندان دقیقی از آینده قیمت زمین ارائه کرد. با این حال سازندگان معتقدند سطح فعلی قیمت زمین منصفانه نیست و مالکان باید آن را تعدیل کنند؛ در غیر این صورت با بحران خریدار مواجه می‌شوند. در واقع سازندگان خطر بازگشت به رکود ساختمانی در صورت عدم تعدیل قیمت زمین از سوی مالکان را مطرح می‌کنند. اتفاقی که در صورت عدم تجدیدنظر مالکان در قیمت پیشنهادی فروش زمین چندان بعید به نظر نمی‌رسد.