قیمت میکروآپارتمان ۳۰ متری در نظام آباد به ۲ میلیارد تومان رسید/ آینده بازار مسکن چه می‌شود؟

به گزارش تجارت‌نیوز، نظام‌آباد یکی از محله‌های قدیمی تهران است که در محدوده شرق این شهر قرار دارد. نظام‌آباد بخشی از مناطق ۷ و ۸ شهرداری را در بر می‌گیرد.

محله نظام‌آباد به دو بخشی شمالی و جنوبی تقسیم می‌شود، اما مشاوران املاک این منطقه می‌گویند قیمت ملک نوساز در این دو بخش چندان تفاوتی با هم ندارد. برای اجاره یا خرید آپارتمان در محله نظام‌آباد باید چقدر هزینه کرد؟

قیمت اجاره و خرید آپارتمان در نظام‌آباد

اکنون برای خرید یک آپارتمان نوساز در این محله باید حداقل متری ۶۵ میلیون تومان و حداکثر متری ۸۵ میلیون تومان را در نظر گرفت. همچنین مشاهدات میدانی حاکی از آن است که برای اجاره یک خانه با متراژ حدود ۶۰ متر باید ۳۰۰ میلیون رهن و ۶ میلیون تومان اجاره ماهانه پرداخت کرد.

از سوی دیگر کف قیمت رهن برای یک واحد حداقلی و بدون امکانات برای ساکنان این منطقه، دست‌کم به ۱۰۰ میلیون تومان رسیده است.

بررسی فایل‌های فروش خانه نیز نشان می‌دهد در این منطقه قیمت میکروآپارتمان‌ها با رشد بیشتری نسبت به آپارتمان‌های با متراژ بزرگتر روبرو بوده است؛ یک واحد ۳۰ متری ۱۰ ساله در این منطقه اکنون به یک میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان رسیده است.

پیشینه تاریخی نظام‌آباد

پیش از سال ۱۳۲۰ زمین‌های نظام آباد کنونی به صورت زمین‌های بایر بود و یک آبادی کوچک به نام حسین‌آباد در آن قرار داشت. در آن زمان ناصرالدین‌شاه کاخ عشرت‌آباد را در نزدیکی آن روستا ساخت و بعدها توسط رضاخان به یک پادگان نظامی تبدیل شد.

پس از ساخت پادگان عشرت‌آباد مردم زیادی از شهرهای اطراف تهران به این روستا مهاجرت کردند. به همین دلیل ساکنان اولیه این محله کارگرانی بودند که از شهرهای اراک، اصفهان و سبزوار به آنجا مهاجرت کرده بودند.

***

آینده بازار مسکن چه می‌شود؟/ خانه بخریم یا نه؟

عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن گفت: ابلاغ افزایش وام خرید مسکن در ابتدای ماه تاثیر خود را گذاشته و شرایط بازار مسکن رو به بهبود است.

فرشید پورحاجت، عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن درباره وضعیت بازار مسکن اظهار داشت: خیلی از دوستان سوال می‌پرسند که شرایط بازار مسکن در ماه‌های آینده به کدام سمت خواهد رفت.

وی افزود: آنچه به نظر می‌رسد، ابلاغ افزایش وام خرید مسکن در ابتدای ماه تاثیر خود را در بازار مسکن گذاشته است و شرایط خرید و فروش در مسکن مصرفی در شرایط بهتری قرار خواهد گرفت.

عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن عنوان کرد: بازار مسکن در حال خارج شدن از شرایط ماه‌های گذشته خواهد بود.

جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن از بین رفته است؟

سال گذشته افزایش روزافزون قیمت دلار و در نتیجه کاهش ارزش پول ملی باعث شده بود مردم به دنبال راهی باشند تا از سرمایه خود محافظت کنند. در این راستا برخی که مبلغ بالاتری در دست داشتند تصمیم گرفتند وارد بازار مسکن شوند و از آنجا که قیمت خانه در تهران سر به فلک می‌کشید سرمایه خود را راهی شهرهای اطراف کردند.

فرآیندی که فعالان مسکن اعتقاد داشتند چرخه را در این مناطق تغییر خواهد داد و قیمت‌ها در بازار مسکن را وارد روند صعودی می‌کند. تاثیر این رفتارهای هیجانی هنوز هم در بازار مشهود است و اکنون به نظر می‌آید در حال نمایش آثار خود در بازار مسکن پردیس است.

طی ماه‌های گذشته قدرت خرید و تورم دو مسیر معکوس را طی کرده‌اند. به این ترتیب خانه‌ با قیمت بالا دیگر مشتری فعالی ندارد. بر همین اساس فروشندگان واقعی، ملک خود را با قیمتی کمتر از فی بازار عرضه می‌کنند تا بتوانند مشتری جذب کنند. این روند قیمت‌ها را کاهشی کرده اما با این حال بازار در رکود فرو رفته است.

اگرچه کاهش قیمت به معنای افزایش جذابیت بازار است اما در همین حال، به دلیل افت جدی توان خرید مردم و در نتیجه فرورفتن بازار در فاز رکودی، جذابیت سرمایه‌گذاری نیز در این بازار از بین خواهد رفت. به این ترتیب، کمبود عرضه مسکن بیش از پیش تشدید خواهد شد.

***

۳۰ هزار واحد مسکونی در تملک ۳ بانک!/ حبس سرمایه بانک‌ها در خانه‌های خالی

آشفتگی بازار اجاره و قیمت‌های بی‌سابقه در بازار مسکن امسال موجب شد تا دولت تمهیداتی برای سروسامان دادن به بازارها در پیش بگیرد.

یکی از این سیاست‌ها که طرح آن به سال‌ها قبل بازمی‌گردد، اخذ مالیات از خانه‌های خالی بود. دولت با این اقدام سعی داشت با تحریک عرضه کمی در کنترل شرایط نقش داشته باشد و به زعم خود قیمت‌ها را در بازار مسکن کنترل کند.

همین امر دلیلی شد تا به‌ویژه در کلانشهر تهران، مساله شناسایی این واحدها پررنگ‌تر شود؛ در همین مسیر اما حالا دم خروس بیرون زده و مشخص شده است که به‌رغم ذهنیت قبلی جامعه که گمان می‌کرد خانه‌های خالی عمدتا در شمال شهر واقع شده‌اند، مالک شخصی دارند و بنابراین عرضه آنها نمی‌تواند چندان تاثیر بر بازار مسکن و اجاره داشته باشد، اتفاقا اغلب خانه‌های خالی در تملک بانک‌ها و نهادهای دولتی است!

مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس بیان کرده است که سه بانک مسکن، ملت و ملی در حال حاضر بیش از ۳۰ هزار خانه خالی دارند. اما اصولا چرا بانک‌ها در بازار مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند؟

نوسان‌گیری بانک‌ها از بازار مسکن

بانک‌ها غالبا برای ارائه پشتوانه به بانک مرکزی دست به خرید زمین و املاک می‌زنند، اما اکنون می‌توان گفت موضوع کسب سود هم برای آنها مطرح است. بانک‌ها املاک را خریداری می‌کنند و با افزایش قیمت ملک به‌طور طبیعی میزان دارایی آنها نیز افزایش پیدا می‌کند؛ تورم فزاینده مسکن در ایران نیز مزید بر علت این اقدام است و جذابیت ورود به بخش املاک با هدف کسب سود را افزایش می‌دهد. برخی حتی معتقدند که بانک‌ها گاه به قیمت‌سازی در بازار املاک هم دست می‌زنند تا قیمت منطقه‌ای خاص را به سطح سودآوری برای خود برسانند.

بانک‌ها از سوی دیگر می‌توانند زمین‌هایی با کاربری مختلف خریداری کنند و در فرآیند ساخت و ساز مجتمع‌های تجاری، مسکونی یا تفریحی، صاحب ارزش افزوده شده و به این ترتیب نیز می‌توانند از طریق املاک ساخته‌شده به سود برسند.

سرمایه‌گذاری هزاران میلیاردی بانک‌ها در بازار املاک همواره مورد انتقاد کارشناسان اقتصادی بوده است؛ آنها معتقدند بانک‌ها به جای اینکه منابع خود را صرف ارائه تسهیلات به بخش تولید کنند، به نوسان‌گیری از بازار مسکن ورود کرده‌اند. اما دولت در واکنش به این سرمایه‌گذاری چه می‌کند؟

درخواست دولت از بانک‌ها برای فروش اموال مازاد

دولت هر سال از بانک‌‌ها می‌خواهد اموال مازاد خود در زمینه ملک و زمین را بفروشند، اما آنها از این کار طفره می‌روند و به‌ویژه با بالا بردن نرخ این دارایی‌ها به‌طور غیرمستقیم مانع از فروش آنها می‌شوند.

این اقدام می‌تواند سطح قیمت مسکن در یک منطقه را از طریق افزایش انتظارات مالکان بالا ببرد و همچنین از سوی دیگر عرضه مسکن را با کاهش مواجه کند.

همچنین کارشناسان این حوزه می‌گویند ورود این‌چنینی به حوزه مسکن و سوداگری در بازار ملک از سوی بانک‌ها که در مجموع، وظایف دیگری دارند علاوه بر بازار مسکن در دیگر بازارهای مالی هم تاثیر منفی خواهد داشت. حالا باید دید اگر دولت موفق شود این املاک را به بازار هدایت کند تا مورد استفاده مردم قرار بگیرند چه تاثیری بر بازار خواهد داشت.