روزنامه جهان صنعت نوشت: مدت طولانی است که شاهد فعالیت چشمگیر دلالان در بازار مسکن هستیم. معاملات سوداگرانه به علت بازده سرمایه بالا در بخش مسکن صورت می‌گیرند. یک حساب سرانگشتی گویای آن است که دست‌کم ۸۵ میلیارد دلار سرمایه در خانه‌های خالی زمین‌گیر شده است. این در حالی است که سفته‌بازان و دلالان بازار مسکن سال‌هاست از پرداخت هرگونه مالیات معاف هستند.
متوسط قیمت هر واحد مسکونی در مناطق شهری کشور در پایان سال گذشته ۳۷/۱ میلیارد تومان و میانگین متراژ ۱۰۷ متر اعلام شد. اگر ۳۷/۱ میلیارد تومان را به عنوان میانگین ارزش هر خانه خالی از سکنه لحاظ قرار دهیم حجم نقدینگی بلوکه شده در ۵/۲ میلیون مسکن خالی (مطابق آمار ۱۳۹۵) به عدد عجیب و غریب ۳ هزار و ۴۲۵ هزار میلیارد تومان می‌رسد که تقریبا معادل ۶۰ درصد کل نقدینگی کشور در آذرماه سال جاری است؛ رقمی برابر با ۶/۸۵ میلیارد دلار (با توجه به نرخ تقریبی دلار ۴۰ هزار تومان).
مسکن؛ بازاری جذاب برای احتکار سرمایه‌ها
اگرچه در سال‌های اخیر تحت تاثیر رشد قیمت‌ها برآوردها از نحوه کسب سود از بازار املاک تغییر کرده و به سمت مناطق میانی و کم‌برخوردار شهرها سوق یافته، تولید، احتکار و عرضه بیش از حد املاک بزرگ، لوکس و لاکچری نه تنها به معضلی برای سرمایه‌گذاران، بلکه به چالشی برای اقتصاد کشور تبدیل شده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد حدود ۶۵ درصد واحدهای عرضه‌شده به بازار مسکن شهر تهران را خانه‌های با متراژ بیش از ۱۰۰ متر تشکیل داده‌اند در حالی که سهم این گروه متراژی از معاملات قطعی در آذرماه ۱۴۰۱ فقط ۸/۲۵ درصد بود. در واقع از یک طرف با عدم دیدار عرضه و تقاضا و از طرف دیگر با حبس نقدینگی در املاک بزرگ‌متراژ مواجه هستیم. طبق آمار سال ۱۳۹۵ در استان تهران ۵۰۰ هزار واحد خالی وجود دارد. جهش‌های ادواری قیمت مسکن و قابلیت همترازی آن با تورم عمومی در کنار بی‌توجهی به پایه‌های مالیاتی در بخش املاک، بازار مسکن پایتخت را به بازاری جذاب برای احتکار سرمایه‌ها تبدیل کرده است.
پیچ و خم‌های اجرایی طرح مالیات خانه‌های خالی
با همه این اوصاف مالیات بر عایدی سرمایه هنوز شکل اجرایی به خود نگرفته و مالیات دریافت‌شده از خانه‌های خالی رقم ناچیزی را شامل می‌شود. بر اساس آماری که ۱۹ آذرماه امسال ارائه شد درآمد حاصل از مالیات خانه‌های خالی در هشت ماهه نخست سال جاری یک میلیارد و ۴۳۸ میلیون تومان بوده است.
طرح مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی (مالیات بر عایدی سرمایه) پس از کش و قوس‌های فراوان، بالاخره پنجم خرداد ۱۴۰۰ کلیات آن به تصویب مجلس رسید و اوایل دی‌ماه ۱۴۰۱ به صحن مجلس آمد. چند بند آن هم به تصویب رسیده و برخی از مواد برای بررسی بیشتر به کمیسیون اقتصادی ارجاع شده است. با این وجود به نظر نمی‌رسد که این طرح به زودی شکل اجرایی به خود بگیرد.
سهم ۷۰ درصدی معاملات سوداگرانه از خرید و فروش‌ها
کارشناس بازار مسکن می‌گوید: طی دهه‌های گذشته بازار مسکن تقریبا ۱۰ برابر بیش از سایر دارایی‌های ثابت رشد کرده و بازارهای موازی را پشت سر گذاشته است. امروزه مسکن به جای اینکه کالای مصرفی باشد، کالای سرمایه‌ای شده و در این بین واسطه‌ها و دلالان سودهای کلانی به جیب می‌زنند. البته برخی افراد نیز مسکن را برای حفظ ارزش دارایی در برابر تورم خریداری می‌کنند.
ابوالحسن میرعمادی با بیان اینکه هم‌اکنون بیش از ۷۰ درصد خرید و فروش‌ها در بازار مسکن از نوع سوداگری است تاکید کرد: مادامی که مالیات بر عایدی سرمایه برای خرید و فروش‌های مکرر کالاهایی مثل طلا، دلار و مسکن وضع نشود نمی‌توان وضعیت موجود را کنترل کرد.
لزوم تقویت سیاست‌های راهبردی دولت در حوزه مسکن
رییس کانون انبوه‌سازان کشور در این خصوص به «جهان صنعت» گفت: اساسا در دوره‌های مشخصی که اقتصاد کشور با تورم قابل ملاحظه روبه‌رو می‌شود، بحث سوداگری در بازار معاملات مسکن خودش را نشان داده و آشکار می‌شود.
سیدمحمد مرتضوی ادامه داد: طبیعی است افزایش قیمت‌ها معادل با تورم رخ می‌دهند. در برخی موارد این رشد قیمت از تورم نیز پیشی می‌گیرد؛ دلیل این موضوع آن است آنچه که در بازار ساخت و تولید مسکن وجود دارد نسبت به نیاز بازار و تقاضای جامعه کمتر بوده و تعادل و تناسب در این رابطه وجود ندارد.
او افزود: بخشی از تولیداتی که در حوزه مسکن صورت گرفته، متناسب با تقاضای جامعه نیستند؛ ساختمان‌هایی در کشور ساخته شده‌اند که سال‌هاست به‌عنوان خانه‌های خالی معروف هستند. در واقع تولید مسکن در برهه‌هایی از زمان به‌صورت هدفمند صورت نگرفته است. گروه‌هایی که دولت تحت عنوان مسکن حمایتی برایشان اقدام به تدوین برنامه‌های راهبردی و تصمیم‌گیری می‌کند، تحت پوشش این نوع از تولید مسکن قرار نگرفته‌اند. مرتضوی همچنین گفت: هر زمانی که شاهد کاهش ارزش پول ملی و به‌تبع آن افزایش قیمت مصالح و دستمزدها هستیم، قیمت تمام‌شده مسکن میل به افزایش دارد. در چنین شرایطی بازار معاملات و خرید‌و‌فروش مسکن از این شرایط تاثیر می‌پذیرد. نحوه اثرگذاری این موضوع هم بسیار سریع است. آنچه که در گذشته در بازار معاملات مسکن مشاهده می‌شد حاکی از آن بود که مدت زمانی طول می‌کشید تا این اثرات آشکار شوند، اما امروزه شاهد آن هستیم که این اثرات خیلی سریع و به صورت آنی تاثیر خودشان را نشان می‌دهند. رییس کانون انبوه‌سازان کشور در ادامه عنوان کرد: بازار مسکن هدف خوبی برای سوداگران است. سوداگران در این مقاطع خاص از زمان در بازار حضور پیدا کرده و با سپری کردن یک دوره مشخص زمانی، واحدی را که در تملک گرفته‌اند به قیمت بالاتری واگذار می‌کنند. بدین ترتیب افزایش قیمت مسکن نیز رقم می‌خورد. بخشی از موضوع رشد قیمت مسکن به دلیل تورم بوده و بخشی دیگر از همین اقدامات سوداگرانه نشات می‌گیرد.
مرتضوی گفت: به نظر می‌رسد دولت باید سیاست‌های راهبردی خودش در حوزه مسکن را تقویت کند. لازم است تا تغییراتی راهبردی در سلسله اقداماتی که برای حمایت از ساخت و تولید مسکن برای اقشار مشخص انجام می‌شود، اعمال شود. در یک سال و چند ماه گذشته توفیقی در صحنه عمل و میدان حاصل نشده است. سیاستگذاری در این بخش‌ها باید به‌گونه‌ای باشد که بتوان نتیجه گرفت و نیاز مسکن مردم را برطرف کرد؛ این موضوع در صورت کمک‌های دولت و هدایت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی امکان‌پذیر است. لزوم هدفمندی مجموعه اقدامات دولت و بخش خصوصی در چارچوب سیاست‌های راهبردی محسوس است. در این خصوص لازم است تا از طرح شعارهای غیرعملی خودداری شود. چنانچه جریان مشترکی میان بخش خصوصی و دولت برای ساخت و تولید به‌وجود آید، می‌تواند به تنظیم و هدفمندی تولیدات در بازار و همچنین کنترل قیمت مسکن منجر شود.
***
لزوم تقویت سیاست‌های راهبردی دولت در حوزه مسکن
رییس کانون انبوه‌سازان کشور در این خصوص به «جهان صنعت» گفت: اساسا در دوره‌های مشخصی که اقتصاد کشور با تورم قابل ملاحظه روبه‌رو می‌شود، بحث سوداگری در بازار معاملات مسکن خودش را نشان داده و آشکار می‌شود.
سیدمحمد مرتضوی ادامه داد: طبیعی است افزایش قیمت‌ها معادل با تورم رخ می‌دهند. در برخی موارد این رشد قیمت از تورم نیز پیشی می‌گیرد؛ دلیل این موضوع آن است آنچه که در بازار ساخت و تولید مسکن وجود دارد نسبت به نیاز بازار و تقاضای جامعه کمتر بوده و تعادل و تناسب در این رابطه وجود ندارد.
او افزود: بخشی از تولیداتی که در حوزه مسکن صورت گرفته، متناسب با تقاضای جامعه نیستند؛ ساختمان‌هایی در کشور ساخته شده‌اند که سال‌هاست به‌عنوان خانه‌های خالی معروف هستند. در واقع تولید مسکن در برهه‌هایی از زمان به‌صورت هدفمند صورت نگرفته است. گروه‌هایی که دولت تحت عنوان مسکن حمایتی برایشان اقدام به تدوین برنامه‌های راهبردی و تصمیم‌گیری می‌کند، تحت پوشش این نوع از تولید مسکن قرار نگرفته‌اند. مرتضوی همچنین گفت: هر زمانی که شاهد کاهش ارزش پول ملی و به‌تبع آن افزایش قیمت مصالح و دستمزدها هستیم، قیمت تمام‌شده مسکن میل به افزایش دارد. در چنین شرایطی بازار معاملات و خرید‌و‌فروش مسکن از این شرایط تاثیر می‌پذیرد. نحوه اثرگذاری این موضوع هم بسیار سریع است. آنچه که در گذشته در بازار معاملات مسکن مشاهده می‌شد حاکی از آن بود که مدت زمانی طول می‌کشید تا این اثرات آشکار شوند، اما امروزه شاهد آن هستیم که این اثرات خیلی سریع و به صورت آنی تاثیر خودشان را نشان می‌دهند. رییس کانون انبوه‌سازان کشور در ادامه عنوان کرد: بازار مسکن هدف خوبی برای سوداگران است. سوداگران در این مقاطع خاص از زمان در بازار حضور پیدا کرده و با سپری کردن یک دوره مشخص زمانی، واحدی را که در تملک گرفته‌اند به قیمت بالاتری واگذار می‌کنند. بدین ترتیب افزایش قیمت مسکن نیز رقم می‌خورد. بخشی از موضوع رشد قیمت مسکن به دلیل تورم بوده و بخشی دیگر از همین اقدامات سوداگرانه نشات می‌گیرد.
مرتضوی گفت: به نظر می‌رسد دولت باید سیاست‌های راهبردی خودش در حوزه مسکن را تقویت کند. لازم است تا تغییراتی راهبردی در سلسله اقداماتی که برای حمایت از ساخت و تولید مسکن برای اقشار مشخص انجام می‌شود، اعمال شود. در یک سال و چند ماه گذشته توفیقی در صحنه عمل و میدان حاصل نشده است. سیاستگذاری در این بخش‌ها باید به‌گونه‌ای باشد که بتوان نتیجه گرفت و نیاز مسکن مردم را برطرف کرد؛ این موضوع در صورت کمک‌های دولت و هدایت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی امکان‌پذیر است. لزوم هدفمندی مجموعه اقدامات دولت و بخش خصوصی در چارچوب سیاست‌های راهبردی محسوس است. در این خصوص لازم است تا از طرح شعارهای غیرعملی خودداری شود. چنانچه جریان مشترکی میان بخش خصوصی و دولت برای ساخت و تولید به‌وجود آید، می‌تواند به تنظیم و هدفمندی تولیدات در بازار و همچنین کنترل قیمت مسکن منجر شود.
- 18
- 1
