کوچ مسکن‌سازان

به گزارش هم میهن، بعد از رکود بی‌مانند مسکن در سال ۱۴۰۱، مراکز آماری کشور انتشار آمار مربوط به قیمت، اجاره‌بها و صدور پروانه ساختمانی را متوقف کردند.  مرکز آمار آخرین آمارنامه صدور پروانه‌های ساختمانی را بهمن سال گذشته منتشر کرد که حاوی اطلاعات مربوط به فصل تابستان ۱۴۰۱ است و  بانک مرکزی از آذر سال گذشته، هیچ گزارشی از تحولات قیمت و تعداد معاملات مسکن منتشر نکرده است.  براساس سوابقی که از این مراکز آماری سراغ داریم، می‌توان احتمال داد دلیل توقف انتشار آمار به منفی‌تر شدن شاخص‌ها و رشد قابل توجه قیمت‌ها باز می‌گردد.  آخرین آمار منتشرشده توسط این دو دستگاه نشان می‌دهد در بهار سال قبل رکورد ۱۸ساله رکود ساختمان شکست. این در شرایطی است که مهمترین وعده ابراهیم رئیسی بعد از تک‌رقمی کردن تورم، ساخت چهار میلیون مسکن بود.  در کنار افت شدید سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، رشد خرید ملک توسط ایرانی‌ها در ترکیه به گواه مراکز پژوهشی، از کوچ مسکن‌سازان حکایت دارد. ۲۳ خرداد ۱۴۰۰ ابراهیم رئیسی، نامزد سیزدهمین دور انتخابات ریاست‌جمهوری در بخش خبری ۲۰:۳۰ شبکه ۲ سیما وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن را به مردم داد. او در پاسخ به مجری که پرسید آیا امکان ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال وجود دارد؟ گفت: «بله این امکان وجود دارد، زیرا ما زمین کم نداریم و اطراف شهر‌ها پر زمین است که در اختیار دستگاه‌های مختلفی است و این زمین‌ها باید آزاد شود.»

یک سال بعد مرکز آمار با انتشار گزارش پروانه‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۱ نشان داد که رکودی بی‌سابقه در بخش مسکن اتفاق افتاده است.  تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در تهران طی بهار ۱۴۰۱، ۶ هزار و ۲۰۰ پروانه عنوان شد که در مقایسه با ۱۰هزار و ۷۰۰ پروانه سال پیش از آن، افت ۴۲درصدی داشته است. آمار کشوری هم وضعیت مطلوب‌تری نداشته و گزارش مرکز آمار نشان می‌داد تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری‌های کشور به ۳۱هزار و ۴۹۷ پروانه رسیده که نسبت به فصل قبل از آن حدود ۱/۲۱درصد و نسبت به فصل مشابه سال پیش از آن ۶/۱۶درصد کاهش داشته است. از کل پروانه‌های صادرشده ۲۰۶۰ پروانه (۵/۶درصد) مربوط به افزایش بنا و ۲۹هزار و ۴۳۷ پروانه (۵/۹۳درصد) مربوط به احداث ساختمان بوده است که پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان نسبت به فصل قبل از آن ۴/۲۰درصد و نسبت به فصل مشابه سال پیش از آن ۳/۱۵درصد کاهش داشته است. بهار بغرنج ۱۴۰۱ گذشت و تابستان فصل بهتری برای ساخت‌وساز شد. اما تمام تلاش‌ها هم سبب نشد عایدی بیش از تابستان ۱۴۰۰ به‌دست آید.  مرکز آمار، بهمن ۱۴۰۱ گزارشی منتشر کرد که نشان می‌داد در تابستان ۱۴۰۱، تعداد ۱۲هزار و ۸۲۰ واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران، پیش‌بینی شده که نسبت به فصل گذشته ۳/۱۵درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن ۶/۲درصد افزایش داشته است. در کل کشور نیز تعداد ۹۷هزار و ۸۹۵ واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان برای تابستان ۱۴۰۱ پیش‌بینی شده که نسبت به فصل پیش از آن ۴/۸درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن ۶/۴درصد افزایش یافته است.  آمار سه‌ماهه سوم سال ۱۴۰۱ نیز در نماگرهای بانک مرکزی آمده است. براساس اعلام بانک مرکزی در سه‌ماهه سوم سال گذشته ۵/۲هزار فقره پروانه ساختمانی در تهران صادر شده است. در کل مناطق شهری کشور نیز تعداد پروانه‌ها به ۲۸هزار و ۲۰۰ فقره رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن ۴/۱۰درصد بیشتر شده است. اما این افزایش‌ها کجا و وعده‌های میلیونی مسئولان کجا.

یک دهه افت سرمایه‌گذاری

سرمایه‌گذاری در بخش مسکن انگیزه می‌خواهد؛ امکانات و مواد اولیه و سرمایه می‌خواهد. فراهم نبودن این نیازها سبب ریزش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شده است. بررسی روند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن طی یک دهه گذشته نشان می‌دهد که ۱۰۰هزار میلیارد تومان از حجم سرمایه‌گذاری در این بخش کم شده است. در سال ۱۳۹۰ میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان ۲۵۶هزار میلیارد تومان برآورد می‌شد درحالی‌که عدد سرمایه‌گذاری در این بخش طی سال ۱۴۰۰ به ۱۵۰هزار میلیارد تومان رسیده است.  کاهش حجم سرمایه‌گذاری در یکی از مهمترین زیربخش‌های اقتصادی را وقتی در کنار آمار خرید مسکن ایرانیان در ترکیه قرار دهیم معنای دقیق‌تری از چگونگی سرمایه‌گذاری در این بخش را به‌دست خواهیم آورد. مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی اعلام کرده است که ایرانیان هر ماه ۶۰۰واحد مسکونی در ترکیه خریداری می‌کنند. این در حالی است که ترکیه از نظر مراکز معتبر رتبه‌بندی ریسک، دارای ریسک سیاسی- اقتصادی بسیار بالایی است. بنابراین با توجه به این شرایط میزان نااطمینانی به سرمایه‌گذاری در کشور و بسترهای نامناسب برای حضور سرمایه‌گذاران آشکارتر می‌شود.

در وعده رئیسی نه زمین دستگاه‌های دولتی اختصاص یافت و نه بانک‌ها زیر بار پرداخت تسهیلات مسکن رفتند. اما موضوع دیگری که در حوزه مسکن و سرمایه‌گذاری در این بخش اثر گذاشت، پیگیری مجدانه مالیات بر عایدی سرمایه است. دولت درصدد گرفتن مالیات عایدی بر سرمایه است. براین‌اساس می‌توانیم پیش‌بینی کنیم که حجم سرمایه‌گذاری که تاکنون داشته‌ایم تا چه اندازه ممکن است تحت تاثیر مالیات‌های در نظر گرفته‌شده برای این بخش افت کند و فرار سرمایه از کشور چقدر می‌تواند افزایش یابد.  در ۱۰سال مورد بررسی دهه ۹۰ خروج سرمایه به‌طور متوسط در هر سال ۱۰میلیارد دلار بوده است. حالا به وضع مالیات‌های جدید که قطعاً بر نااطمینانی سرمایه‌گذاران خواهد افزود، این ارقام می‌تواند فراتر برود. سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به دلایل مختلف از جمله اینکه قوانین این حوزه اغلب قابل اجرا نیست و همچنین وجود قواعد محدودکننده‌ای که دست سرمایه‌گذاران را می‌بندد؛ دچار افت شده است. در حال حاضر عمده سرمایه‌گذاری صورت‌گرفته در بخش مسکن به مناطق شمالی شهر معطوف شده که بیشتر این سرمایه‌گذاری‌ها نیز منجر به استفاده از مسکن نشده و غالب واحدهای ساخته‌شده خالی است.  بنابراین این حجم ساخت‌وساز صورت‌گرفته در سال‌های گذشته نیز نتوانسته نیاز مسکن سالانه را برطرف کند و عدم تناسب عرضه و تقاضا باعث تحریک قیمت‌ها شده؛ به‌طوری‌که قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به طور میانگین در آذر ۱۴۰۱ به عدد ۴۸میلیون و ۷۳ هزار تومان رسیده است.  رشد قیمت مسکن علاوه بر تأثیری که از عرضه و تقاضای موجود در بازار می‌گیرد، از نرخ ارز و رشد قیمت‌های کلیدی در کشور هم متأثر می‌شود. با توجه به اینکه رشد قیمت به‌طور فزاینده‌ای در بازار ارز افزایش یافته، قیمت مسکن هم متأثر از این قیمت‌ها رشد پیدا کرده است. شوک ارزی و تورمی سبب بی‌ثباتی در بازار مسکن شده است. در واقع طی یک دهه گذشته نرخ ارز حدود ۴۰ برابر افزایش یافته و نرخ مسکن تا سال ۱۴۰۰ حدود ۲۳ برابر شده است.

این رشد قیمت‌ها در شرایطی است که ساخت مسکن به‌شدت در کشور کاهش یافته است و از عدد ۲۰هزار واحد مسکونی که در هر ماه از سال ۱۳۹۱ ساخته می‌شد به ۵/۱هزار واحد مسکونی در هر ماه از سال جاری کاهش یافته است. طرح‌های دولت در بخش مسکن غیرقابل اجرا و کم‌اثر بوده و بانک‌ها نیز توان پرداخت تسهیلات مرتبط با طرح‌های دولت را ندارند. به همین دلیل طرح‌ها به‌شدت کم‌اثر است و سرمایه‌گذاری در این حوزه مدام کاهش می‌یابد. با توجه به اینکه حدود ۱۵۰رشته فعالیت اقتصادی به بخش مسکن وابسته است؛ این افت سرمایه‌گذاری رکودی عمیق در سایر بخش‌های مرتبط نیز ایجاد کرده است.  بخش مسکن از آنجا مهم است که ۳۰درصد از تشکیل سرمایه ناخالص کشور و ۱۲درصد از اشتغال مربوط به این حوزه است. همچنین مسکن سهمی حدود ۳۰درصدی از حجم نقدینگی و مبادلات مالی و سهمی تا ۷۰درصد در سبد هزینه مصرفی خانوار دارد. بررسی آمارها نشان می‌دهد در سه دهه گذشته بین ۲۰ تا ۴۰درصد از کل سرمایه‌گذاری کشور در این حوزه انجام شده است. بازخوانی این اعداد نشان می‌دهد که رکود اتفاق‌افتاده در این حوزه تا چه اندازه می‌تواند اقتصاد کل را تحت تاثیر قرار دهد. نیاز به داشتن سرپناه، نیازهای آینده‌نگرانه از جمله داشتن سپر تورمی، حفظ ارزش پس‌انداز که براساس تجربه‌های تاریخی شوک‌های ارزی لزوم آن احساس می‌شود، نگرانی از آینده فرزندان، داشتن محلی برای رفع نیازهای تفریحی، سلامتی و... تعدادی از دلایل اهمیت‌بخش مسکن است.  اما دولت عموماً به تامین سرپناه برای اقشار ضعیف و کم‌برخوردار معطوف بوده، به همین دلیل از سایر ضرورت‌های این حوزه و لزوم سرمایه‌گذاری در بخش‌های دیگر غافل مانده است. هرچند در بخش تامین مسکن برای اقشار ضعیف هم برنامه‌ها یا مانند مسکن مهر با تبعات بسیار پیش رفته و یا مانند نهضت ملی مسکن اصلاً پیش نرفته است.

دلایل سه‌گانه افت سرمایه‌گذاری

افت سرمایه‌گذاری در یک دهه گذشته دلایل مختلفی دارد اما به‌طور مشخص در دو سال گذشته، کاهش سرمایه‌گذاری در این حوزه به سه دلیل اتفاق افتاده است. اول، نبودِ زمین کافی برای اجرای طرح‌های انبوه‌سازی از جمله طرح نهضت ملی مسکن، دوم، ضعف نظام بانکی در پرداخت تسهیلات ساخت‌وساز و سوم، جهش قیمت مصالح ساختمانی به‌دنبال تورم بالای ۴۰ درصد در سال‌های گذشته است. پس از آنکه رئیسی، رئیس دولت سیزدهم شد، به دستگاه‌های اجرایی ابلاغ شد که اراضی مازاد خود را در اختیار طرح نهضت ملی مسکن قرار دهند. در همان ابتدای کار نیز اراضی مازاد برخی دستگاه‌ها شناسایی شد که حدود ۷ هزار هکتار عنوان می‌شد. اما با وجود دستور دولت، دستگاه‌ها حاضر به واگذاری اراضی‌شان نشدند. 

ارسلان مالکی، عضو هیئت‌مدیره سازمان ملی زمین و مسکن ۲۳ خرداد ۱۴۰۱ گفته بود: «تاکنون ۷۰۰۰ هکتار از اراضی دولتی شناسایی و درخواست انتقال سند آنها مطرح شده اما تنها ۴درصد از این زمین‌ها در اختیار طرح نهضت ملی مسکن قرار گرفته است. عملاً با مقاومت دستگاه‌ها در این موضوع مواجه شده‌ایم.»

نقدهای پرشمار به دولت سبب شد اجبارها زیاد شود و دستگاه‌ها ملزم به واگذاری زمین‌هایشان شوند. تفاهم‌نامه‌های متعدد امضا شد و به این ترتیب براساس گفته مالکی، مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، «آخرین آمار دریافت زمین‌های مازاد از دستگاه‌های دولتی برای نهضت ملی مسکن، برابر با ۴هزار ۷۷۰ هکتار است و ۲ هزار و ۷۰۰ هکتار از زمین‌های شناسایی‌شده هم باقی مانده که برای دریافت سند به ثبت اسناد معرفی شده است.»

با این وجود شناسایی و اعلام زمین‌ها تا مرحله تخصیص برای ساخت فاصله دارد و مشخص نیست تا پایان عمر دولت چقدر از وعده ساخت چهار میلیون مسکن با واسطه زمین‌های در اختیار عملیاتی شود. مسئله مهم‌تر از زمین، تسهیلات ساخت مسکن است. در طرح دولت پیش‌بینی شده بود نظام بانکی سالانه ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به طرح نهضت ملی مسکن تخصیص دهد اما مسئولان نظام بانکی پرداخت این حجم تسهیلات را خارج از توان بانک‌ها دانستند. علی صالح‌آبادی، رئیس کل وقت بانک مرکزی گفته بود: «اینکه هر سال ٣۶٠ هزار میلیارد تومان به بخش مسکن پرداخت شود، امکان‌پذیر نیست.» بنابراین ابلاغیه شورای پول و اعتبار در خصوص دستورالعمل تسهیلات ساخت مسکن عملاً اجرایی نشد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد تنها حدود ۶/۳درصد از سهم تسهیلات ابلاغی بانک مرکزی (۳۶۰ هزار میلیارد تومان) پرداخت شده که عمدتاً توسط بانک مسکن بوده است. این در حالی است که اگر براساس قانون جهش تولید مسکن قرار بود ۲۰درصد از تسهیلات پرداختی بانک‌ها به این بخش تخصیص داده شود با توجه به تسهیلات پرداختی بانک‌ها در سال ۱۴۰۰ که حدود ۳۰۰۰ هزار میلیارد تومان بوده، تسهیلات پرداختی به ساخت مسکن، کمتر از ۲ درصد می‌شود. در سال ۱۴۰۱ اگرچه تعدادی از بانک‌ها مکلف به تامین تسهیلات شدند اما آمار مدونی از تسهیلات اعطایی منتشر نشده است. از سوی دیگر، براساس بند ۱۰ تبصره ۱۸ قانون بودجه ۱۴۰۰، بانک مرکزی موظف شد گزارش عملکرد این بند را به صورت برخط (آنلاین) در اختیار عموم مردم قرار دهد. همچنین در صورتی که یک بانک یا مؤسسه اعتباری غیربانکی از پرداخت سهمیه تسهیلات تعیین شده توسط بانک مرکزی خودداری کرد، بانک مرکزی موظف است متناسب با تعهد انجام‌نشده، هم سپرده قانونی آن بانک یا مؤسسه اعتباری غیربانکی را افزایش دهد و هم از طریق سایر بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیربانکی نسبت به پرداخت تسهیلات ساخت مسکن اقدام کند. بررسی‌ها حاکی است که هیچ‌یک از این دو تکلیف قانونی از سوی بانک مرکزی رعایت نشده است. در کنار این دو دلیل، عامل سومی هم بر میزان ساخت‌وسازها اثرگذار بوده است. در شرایطی که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته، حول‌وحوش ۲۴درصد رشد کرده است، تورم نقطه‌به‌نقطه بازار مصالح ساختمانی در همین بازه زمانی ‌(بهار ۱۴۰۱ در مقایسه با بهار ۱۴۰۰) معادل ۴۳درصد بوده است. این موضوع به معنای سبقت تورم ساختمانی (سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی به‌عنوان یکی از اجزای اصلی ساخت‌وساز) از سبقت تورم ملکی ‌(سرعت رشد قیمت مسکن) است. به این معنا که هم‌اکنون سرعت رشد قیمت مصالح از سرعت رشد قیمت مسکن به‌عنوان محصول و فرآورده نهایی ساخت‌و‌ساز بیشتر شده است. دلایل سه‌گانه فوق دست‌به‌دست هم داد تا عمیق‌ترین رکود ساخت مسکن را در بهار گذشته شاهد باشیم. دولت در مواجهه با این اتفاق در نخستین گام، انتشار آمارهای بخش مسکن را متوقف کرد.

نگاه کارشناس

"فرشید پورحاجت" دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان: رکود امسال شدیدتر از بهار سال قبل بود

اگرچه بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، انتشار آمارهای مربوط به بخش مسکن را متوقف کرده‌اند اما رصد میدانی فعالان این حوزه ماندگاری رکود در سه فصل گذشته را هشدار می‌دهد. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در گفت‌وگو با هم‌میهن گفت: «همانطور که شما اشاره کردید شوربختانه آمار در حوزه صنعت ساختمان از سال گذشته سرکوب شده و صحبت‌های ما شاید منبع درستی برای برنامه‌ریزان نباشد. اما آنچه به صورت میدانی در این بازار مشاهده می‌کنیم رکود در این حوزه را تایید می‌کند. به‌طور کلی شرایط ساخت‌وساز در سال گذشته تفاوت قابل اعتنایی با سال‌های قبل نداشته و رشد تولید نیز صورت نگرفته است. به نظر من حتی بهار امسال شرایط بسیار سخت‌تر از بهار سال قبل بود.»

‌بعد از رکود سنگین بهار سال گذشته به نظر می‌رسد خواب مسکن ادامه‌دار شده است. بانک مرکزی و مرکز آمار نیز انتشار آمار را متوقف کردند و نمی‌توان براساس داده‌های دقیق صحبت کرد. شما به‌عنوان فعال بازار مسکن، شرایط را در سه فصل گذشته چطور ارزیابی می‌کنید؟

همانطور که شما اشاره کردید شوربختانه آمار  در حوزه صنعت ساختمان از سال گذشته سرکوب شده و صحبت‌های ما شاید منبع درستی برای برنامه‌ریزان نباشد. اما آنچه به‌صورت میدانی در این بازار مشاهده می‌کنیم رکود در این حوزه را تایید می‌کند. یکی از  دلایل افت تقاضا در حوزه ساخت به دومرحله‌ای شدن صدور پروانه‌های ساخت بر می‌گردد. عده‌ای از سازندگان با این امید که مشمول افزایش نرخ‌ها در سه‌ماهه اول سال نشوند از زمستان سال قبل پروانه ساخت گرفته بودند، اما افزایش قیمت شامل آنها نیز شد. به‌طور کلی شرایط ساخت‌و‌ساز در سال گذشته تفاوت قابل اعتنایی با سال‌های قبل نداشته و رشد تولید نیز صورت نگرفته است.

‌وضعیت ساخت‌وساز در بهار سال جاری چگونه بود؟

به‌نظر من حتی بهار امسال شرایط بسیار سخت‌تر از بهار سال قبل بود. امسال بحث تامین اجتماعی کارگران ساختمانی را در مجلس داشتیم و این قانون شرایط سختی را برای انبوه‌سازان ایجاد کرده است. ماه گذشته این قانون مجدد اصلاح شد اما هنوز این اصلاحات ابلاغ نشده است. فعالان این حوزه همچنان منتظر تعیین‌تکلیف این قانون هستند. بخش خصوصی هم به بخش زیادی از قانونی که کام کارگران ساختمانی را شیرین می‌کند اعتقاد و باور داشتند. انتظار این بود که در مقابل، شرایط پروانه‌های ساختمانی برای انبوه‌سازان سهل‌تر شود اما این‌طور نشد. به همین دلیل رکود در بخش ساختمان ادامه‌دار شده است. امروز که در کمرکش تابستان هستیم هنوز تولید مسکن شرایط خوبی ندارد و حتما اگر یک روز آمارها منتشر شود بر این گفته صحه خواهد گذاشت.

‌به جز بحث پروانه‌ها، تورم در بخش مصالح ساختمانی و عدم اجرای برنامه‌های حمایتی دولت چقدر تاثیرگذار بوده است؟

سال‌های سال بخش تولید کشور و تولید مسکن را با ادبیات سوداگری آغشته کرده‌اند. این در حالی است که ابزارهای متفاوتی را در قالب سیاست‌های مختلف به صنعت پیشران کشور وصل کردند و امروز اگر بخواهیم رصد کنیم، شاید بیراهه نباشد که بگوییم دولت و دستگاه‌های متولی نقش مؤثری در افزایش قیمت‌ها دارند.

هر سال شهرداری مبالغ عوارض را افزایش می‌دهد. وقتی عوارض شهرداری ۵۰ درصد افزایش می‌یابد به این معنی است که تورم انتظاری در بخش مسکن را شوراهای شهر که نمایندگان مردم هستند، ایجاد می‌کند.

سالی که نکوست از بهارش پیداست. در بهار امسال ۵۰ تا ۲۰۰درصد افزایش قیمت عوارض توسط شوراهای شهر ایجاد شده است. لذا باید انتظار این را داشت که فروشندگان مصالح و تولیدکنندگان مسن نیز این تورم را در  محصول قابل عرضه اعمال کنند.

در هر صورت بهتر است به‌جای تخطئه تولیدکننده، سیاست‌های تشویقی اعمال شود تا هم قیمت‌ها به ثبات برسند و هم تولید رشد پیدا کند. الان فرصت برنامه هفتم را برای اعمال سیاست‌های حمایتی در اختیار داریم. همانطور که در برنامه دوم و سوم توسعه سیاست‌های تشویقی برای ساخت‌وساز دیده شده بود و اثرات آن را نیز در بازار مشاهده کردیم، لازم است که همین سیاست‌ها را در برنامه هفتم دنبال کنیم.