سرمایه‌گذاری در مسکن به سود است یا زیان؟

افزایش تورم و کاهش ارزش پول ملی مردم را بر آن داشته تا به هر نحوی شده با تبدیل دارایی خود به کالای سرمایه‌ای ارزش آن را به‌روز کنند. البته حساب دارایی‌های خرد از سرمایه‌های کلان جداست. مردمی که اندوخته مالی اندک یا متوسطی دارند می‌خواهند آن را در جایی مطمئن سرمایه‌گذاری کنند تا همین پس‌انداز کم از دستشان نرود.

بازارهای جذاب سرمایه‌گذاری در ماه‌های گذشته عموماً دلار و سکه بود البته مسکن هم سهم قابل توجهی در سرمایه گذاری‌های خرد مردم داشت. سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن ریسک کمتری از بازارهای دیگر دارد اما نکته این است که بازدهی آن مانند دلار یا طلا و سکه بازدهی سریعی نیست و سودآوری در مسکن گاهی به زمانی چند ساله نیاز دارد. افزایش بیش از ۸۰ درصدی قیمت مسکن در یک سال این بازار را برای سرمایه‌گذاری جذاب کرده است اما مردم می‌خواهند از سرمایه گذاریشان مطمئن باشند.

مسکن همیشه دارایی مطمئنی بوده اما در این شرایط، نوسان بازارها سرمایه‌گذاران خرد را دچار تردید کرده و با توجه به قیمت بالای مسکن آنها این سؤال را دارند که در این شرایط خرید مسکن باز هم ریسک کمتری دارد یا نه؟ این تردید بیشتر از تجربه چند سال گذشته ناشی می‌شود که با جهش قیمت مسکن در سال ۹۱ این بازار وارد رکود ۵ ساله شد و خواب سرمایه افزایش یافت.

فرصت مناسب خرید مسکن

در پاسخ به این پرسش که توصیه شما به کسانی که قصد خرید خانه در حال حاضر را دارند اما دچار تردید و نگرانی شده‌اند چیست؟ محمود جهانی کارشناس ارشد بازار مسکن گفت: نگرانی برای سرمایه‌گذاری مخصوصاً برای کسانی که بنیه مالی ضعیف تری دارند طبیعی است. در خصوص خرید خانه باید این دو موضوع را از هم منفک کنیم که خرید خانه برای سرمایه‌گذاری است یا نیاز واقعی. اگر قصد خرید خانه برای نیاز است هر موقع که توان خرید یا موقعیت فراهم شود باید اقدام کرد ولی در ارتباط با تقاضای سرمایه ای یا برای حفظ قدرت و ارزش نقدینگی بحث روش‌های جایگزین یا آلترناتیو‌های مختلف مطرح می‌شود.

او با اشاره به بازارهای موازی سرمایه‌گذاری به بازارهای ارز، سکه، بورس یا سپرده‌گذاری در بانک‌ها اشاره کرد و شرایط بازارها را شرایط «عدم تعادل» ارزیابی کرد: بازارها به سمت یک نقطه جدید حرکت کردند و تعادل عمومی اقتصاد به هم خورد. بازارها در حال نوسان هستند. تثبیت قیمت دلار اهمیت زیادی دارد چون متغیری تعیین‌کننده برای همه بازارهاست. بازار مسکن متأثر از دلار ۸۵ درصد رشد قیمت دارد و این رشد در مناطقی ۱۰۰ درصد است.

جهانی به نکته مهمی اشاره کرد و گفت: افزایش قیمت مسکن بیشتر به‌خاطر قیمت تمام شده، هزینه ساخت و فشار هزینه بوده و فشار تقاضا هنوز وارد بازار مسکن نشده است. خبر بد این است که زنجیره رشد قیمت مسکن هنوز کامل نشده و اگر فشار تقاضا وارد بازار شود قیمت‌ها دوباره بالا می‌رود. پس کسانی که قصد خرید مسکن به جهت سرمایه‌گذاری دارند فرصت مناسبی برای خرید است و احتمال افزایش قیمت‌ها در ماه‌های آینده وجود دارد.

مقطع پرریسکی است

مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن اما بر خلاف نظر جهانی قیمت مسکن را با توجه به شواهدی که برشمرد رو به کاهش پیش‌بینی کرد. او البته پیش‌بینی قیمت‌ها را کاملاً وابسته به سیاست‌های دولت دانست. سلطان محمدی در توضیح پیش‌بینی خود گفت: قیمت مسکن کاملاً به نرخ تورم وابسته است باید ببینیم آیا دولت قصد کنترل تورم را دارد یا نه؟ شواهد نشان می‌دهد دولت عزم جدی دارد تا از افزایش نرخ تورم جلوگیری کند. دولت سیاست‌های انقباضی سختگیرانه ای برای کنترل نرخ تورم در پیش گرفته است.

البته فشارهای اجتماعی بشدت مخالف این سیاست‌های انقباضی است و مشخص نیست این سیاست به کنترل قیمت تورم بینجامد.اما با توجه به برنامه‌ها، پیش‌بینی این است که تا پایان سال نرخ تورم کاهشی باشد پس چشم‌انداز بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری درخشان نخواهد بود. اگر دولت تورم را کنترل کند قیمت مسکن دیگر افزایش نمی‌یابد. بنابراین مقطع زمانی کنونی برای سرمایه‌گذاری مقطع پرریسکی است و بازدهی سرمایه در این بازار کاملاً وابسته با تصمیم‌های سیاسی و اقتصادی دولت است.

سلطان محمدی علاوه بر پرریسک بودن شرایط کنونی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن گفت که پیش‌بینی این بازار دشوار است چون وابسته به متغیری مانند سیاست‌های ملی دولت است. پس نمی‌توانیم ارزیابی درستی داشته باشیم که سرمایه‌گذاری در مسکن سودده خواهد بود یا نه.

دنبال بازدهی زودهنگام نباشیم

بیت‌الله ستاریان، فعال و کارشناس مسکن در خصوص سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به این نکته اشاره کرد که اگر کسی دنبال این است امروز سرمایه‌گذاری کند و چند روز بعد به سود برسد نباید به خرید مسکن فکر کند. از این بازار جواب نمی‌گیرد. اما نگاهی بلندمدت به بخش مسکن نشان می‌دهد در ۴۰ سال گذشته شاخص قیمتی مسکن ۲.۵ برابر کل کالاهای دیگر است و قیمت مسکن در این بازه زمانی حدود ۱۰۶۰ برابر شده است هیچ کس نمی‌تواند جلو ارزش افزوده مسکن را بگیرد و روند بالا رفتن افزایش ارزش مسکن روندی رو به جلو است. بنابراین اگر سرمایه‌گذار به‌دنبال سرمایه‌گذاری مطمئن در درازمدت است مسکن گزینه مناسب تری است.

سهیلا یادگاری