منطقه ۲۲ تهران به‌واسطه قرارگیری دریاچه شهدای خلیج‌فارس، بوستان چیتگر، ورزشگاه آزادی، باغ گیاه‌شناسی، پژوهشکده‌های مختلف، شهرک دهکده المپیک، شهرک دانشگاه شریف، ایران‌مال، هزار و یک شهر و... اگرچه به‌عنوان منطقه‌ای فراغت‌محور و دانش‌محور شناخته می‌شود، با این حال این منطقه به‌واسطه برج‌ها و آسمانخراش‌هایی که دارد، حالا نماد مدرنیته کاریکاتورگونه‌ای است که هیچ تطابقی با الگوهای شهرسازی بومی و زندگی جمعی ایرانیان ندارد. توسعه این منطقه روایت عجیبی دارد، چراکه طبق اطلاعاتی که در مطالعات اولیه طرح تفصیلی منطقه آمده، در سال ۶۵ تمهیدات اولیه برای توسعه منطقه برای سکونت ۴۰۰ هزار نفر دیده شد، در سال ۷۱ این منطقه به محدوده قانونی تهران اضافه شد، در سال ۷۹ اولین طرح تفصیلی منطقه تهیه و برای سکونت ۶۷۵هزار نفر ابلاغ شد، در سال ۸۱ طرح مجموعه شهری تهران ضوابط توقف توسعه سکونت در این منطقه را ابلاغ کرد، در سال ۸۴ الگوی توسعه منطقه تدوین و این منطقه به‌عنوان منطقه‌ای با الگوی غالب دانش‌محور و فراغت‌محور با سقف جمعیت‌پذیری ۳۵۰ هزار نفر تعیین شد و درنهایت در طرح جامع سال ۸۷ شهر تهران با حفظ الگوی غالب دانش‌محور و فراغت‌محور، ظرفیت جمعیت‌پذیری منطقه از ۳۵۰ هزار نفر به ۵۰۰ هزار نفر افزایش یافته است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد توسعه کالبدی این منطقه تا سال ۷۱ یعنی تا قبل از ورود منطقه به محدوده قانونی شهر، در قالب مسکن ویلایی با طبقات دو تا چهارطبقه بوده است، با این حال از دهه ۷۰ به بعد و به‌ویژه در یک دهه اخیر توسعه جدیدتر این منطقه عمدتا مبتنی‌بر مجتمع‌سازی و برج‌سازی شکل گرفته است. در نگاه اول زرق و برق ساخت‌وسازهای لوکس و مدرن این منطقه غلط‌انداز است، اما اگر کمی از الگوهای شهرسازی ایرانی- اسلامی و حتی الگوی شهرسازی شرقی اطلاع داشته باشیم، به‌خوبی می‌توان دید ساختوساز این منطقه فقط در زرق و برق‌ها خلاصه شده و هیچ تطابقی با شاخص‌های شهرهای انسان‌محور ازجمله پیاده‌محوری، امنیت، مفهوم همسایگی و معنویت ندارد، چراکه توسعه بخش‌های جدید این منطقه عملا به دست تعاونی‌های مسکن و سازندگان مال‌ها سپرده شده و شهرداری نیز با احداث شبکه بزرگراهی، احداث تقاطع‌های غیرهمسطح و پل‌های متعدد و با در اولویت قرار دادن حرکت سریع خودرو در منطقه، عملا فضای شهری را از مفهوم اجتماعی و انسان‌مدار خارج کرده است.
بر این اساس، بررسی روند و الگوی توسعه منطقه ۲۲ طی چهار دهه اخیر نشان می‌دهد این منطقه به‌شدت شاهد تورم تصمیم‌گیری‌ها بوده که بیش از آنکه حکایت از تدوین برنامه‌ریزی منطقی با الگوهای توسعه پایدار شهری صورت گیرد، عملا توسعه آن تحت‌تاثیر «تقاضای بازار» یا بهتر بگوییم به دست بورس‌بازان زمین و مسکن سپرده شده است. اما مساله منطقه ۲۲ فقط در «مدرنیته پفکی» خلاصه نمی‌شود، چراکه طبق بررسی‌های «فرهیختگان» این منطقه بین مناطق ۲۲گانه تهران (از ارزان‌ترین مناطق تا گران‌ترین مناطق شهر) بالاترین جهش قیمت مسکن را دارد، به‌طوری که از شروع فعالیت دولت روحانی در سال ۹۲ تا مرداد ۹۸ قیمت مسکن در حالی در منطقه ۲۲ حدود ۳۲۷ درصد رشد داشته که این میزان در کل شهر تهران حدود ۲۳۴ درصد و در مناطق گران همچون منطقه یک حدود ۲۱۲ درصد، در منطقه ۲ حدود ۲۹۰ و در منطقه ۳ نیز حدود ۲۳۵ درصد بوده است. اینکه بازیگران و ذی‌نفعان افزایش چشمگیر مسکن در این منطقه چه کسانی هستند، خود قابل‌تامل است.
رشد ۳۲۷ درصدی قیمت مسکن در منطقه ۲۲
یکی از نکات قابل‌تامل در بررسی تغییرات قیمت مسکن تهران، فاصله چشمگیر رشد قیمت مسکن منطقه ۲۲ نسبت به متوسط شهر و مناطق ۲۲گانه است، به‌طوریکه طبق آمارهای وزارت راه‌وشهرسازی در شهریور ۱۳۹۲ (شروع دولت اول روحانی)، متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران سه‌میلیون و ۸۹۹ هزار تومان بوده که این میزان با رشد ۲۳۴ درصدی در مرداد ۱۳۹۸ به ۱۳میلیون و ۲۶ هزار تومان رسیده است. این در حالی است که طبق همین ارقام و در همین مدت زمان، قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در منطقه ۲۲ از دومیلیون و ۷۵۸ هزار تومان در شهریور ۱۳۹۲ به ۱۱ میلیون و ۷۷۶ هزار تومان رسیده که حکایت از رشد ۳۲۷ درصدی دارد. همچنین بین مناطق ۲۲گانه، منطقه ۲ پس از منطقه ۲۲ در حالی رتبه دوم رشد قیمت مسکن را دارد که طی شهریور ۱۳۹۲ تا مرداد ۱۳۹۸ قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در این منطقه ۲۹۰ درصد رشد داشته است. در رتبه سوم منطقه ۱۳ با رشد ۲۸۳ درصدی، در رتبه چهارم منطقه ۵ با رشد ۲۷۱ درصدی و در رتبه پنجم منطقه ۸ قرار دارند که طی مدت مذکور قیمت مسکن منطقه ۲۶۹ درصد رشد داشته است. همچنین مقایسه میزان جهش قیمت مسکن در منطقه ۲۲ با مناطقی که کمترین جهش را بین مناطق ۲۲گانه داشته‌اند نیز بسیار جالب توجه است، به‌طوری که رشد ۳۲۷ درصدی قیمت مسکن این منطقه طی شهریور ۱۳۹۲ تا مرداد ۱۳۹۸ در حالی است که در این مدت رشد قیمت مسکن در منطقه ۶ تهران ۱۹۱ درصد، در منطقه ۱۹ حدود ۲۰۳ درصد، در منطقه ۲۰ حدود ۲۱۱ درصد و در منطقه یک که همواره گران‌ترین منطقه تهران بوده نیز ۲۱۲ درصد است.
منطقه ۲۲ به‌اندازه ۳۰۰ هزار نفر مسکن خالی دارد
طبق داده‌های مرکز آمار ایران، در سرشماری سال ۱۳۹۵ منطقه ۲۲ تهران ۱۷۶ هزار و ۳۴۷ نفر جمعیت داشته است. همچنین طبق داده‌های آماری شهرداری تهران، تا پایان سال ۱۳۹۶ تعداد واحدهای مسکونی این منطقه با احتساب واحدهای دارای پروانه ساختمانی (دارای پایان کار یا در حال ساخت) ۱۵۸ هزار و ۵۷۵ واحد بوده است. بر این اساس، بررسی تطبیقی نتایج آمارهای جمعیت و تعداد موجودی مسکن (با لحاظ پروانه‌های ساختمانی منطقه) نشان می‌دهد ۴۷۵ هزار نفر ظرفیت جمعیت‌پذیری در منطقه ۲۲ وجود دارد. لذا با استناد به آمار اخیر و با در نظر گرفتن سکونت ۱۷۶ هزار و ۳۴۷ نفر در این منطقه، تعداد واحدهای مسکونی به‌اندازه ۳۰۰ هزار نفر در منطقه ۲۲ خالی از سکنه است. اینکه این مقدار جمعیت‌پذیری شامل چه تعداد واحد مسکونی است، می‌توان از شاخص بعد خانوار کمک گرفت. در این صورت با فرض وجود ظرفیت‌پذیری برای ۳۰۰ هزار نفر جمعیت و بعد خانوار ۳.۲ نفری، بیش از ۹۰ هزار واحد مسکونی (البته با احتساب آمار پروانه‌های ساختمانی) در این منطقه خالی از سکنه است.
۳۲ درصد مال‌های تهران در منطقه ۲۲
براساس مطالعات انجام‌شده، در شهر تهران نزدیک به ۱۰۰ مال بهره‌برداری شده یا مراحل پایانی ساختوساز خود را می‌گذارنند. در این زمینه نکته جالب اینکه بین مناطق ۲۲گانه تهران، حدود ۳۲ درصد فضای مال‌های تهران در منطقه ۲۲ احداث و بارگذاری شده است. اگرچه این منطقه نقش فراغتی و دانش‌محور دارد که خود طالب مال‌سازی و تجاری‌سازی است، با این حال تعداد زیاد مال‌ها از این منظر قابل‌تامل است که معمولا این‌گونه ساخت‌وسازها با تخلفات ساختمانی زیاد خود مشهور هستند، موضوعی که بر کمیت و کیفیت توسعه منطقه اثرگذار بوده است. برای نمونه بلندمرتبه‌سازی در این منطقه به‌لحاظ حجم و توده، سیما و نظام ارتفاعی، هماهنگی و انسجام ترافیکی، سرانه فضاهای خدماتی مورد نیاز و... از هیچ الگویی تبعیت نکرده، بلکه با احداث برج‌های ۲۵ تا ۴۰ طبقه حتی این شائبه وجود دارد که این ساخت‌وسازهای بی‌ضابطه بر جریان هوای تهران نیز اثرگذار بوده است، چراکه الگوی باد غالب تهران به‌صورت غرب به شرق است و این ساختمان‌های عظیم می‌توانند با تغییر جهت جریان هوا در سطح اقلیم خرد یا میکروکلیما، به‌عنوان مانعی برای ورود باد به بخش‌هایی از تهران نیز عمل کنند.
ساختوساز در منطقه ۲۲ از بانکی‌ها تا قطعه‌سازان
شاید بتوان گفت شاخص‌ترین پروژه‌های عمرانی سال‌های اخیر منطقه ۲۲ تهران و حتی شهر تهران در سال‌های اخیر، دو پروژه عظیم «ایران‌مال» و پروژه «هزار و یک شهر» بوده است. اگر برمبنای وسعت قضاوت کنیم، ایران‌مال یکی از غول‌های مال‌سازی در خاورمیانه است، چراکه طبق اطلاعاتی که در سایت این مجموعه درج شده، کل مساحت این مجموعه یک‌میلیون و ۶۶۹ هزار و ۵۰۴مترمربع است که تاکنون حدود یک‌میلیون و ۳۵۰ هزار مترمربع از آن ساخته شده است. آنچه مشخص است اینکه ایران‌مال متعلق به بانک آینده است. همچنین گفته می‌شود علی انصاری، موسس بازار فرش و بازار موبایل کارفرمای اصلی این پروژه است. افتتاح ایران‌مال نه‌تنها به‌واسطه زرق و برقی که در ساخت فضاهای مذهبی، فرهنگی و تجاری خود به‌همراه داشت، با حدود ۲۰ هزار مترمربع تخلف ساختمانی به‌نوعی رکورددار ساختوساز در تهران نیز بوده است، به‌طوری که طبق اظهارات شهردار منطقه ۲۲، تا بهار ۱۳۹۸ شهرداری حدود ۳۰۰ میلیارد جریمه بابت تخلفات و ۲۰۰ میلیارد تومان نیز عوارض از این مجتمع عظیم چندکارکردی دریافت کرده است.
دیگر مجموعه عظیمی که در منطقه ۲۲ دیده می‌شود، پروژه‌ای با وسعت ۱۳۹هکتار (معادل یک‌میلیون و ۳۹۰ هزار متر مربع) به‌نام هزار و یک شهر است که اقدامات اولیه ساخت آن از سال ۱۳۸۹ توسط شرکت ساختمانی عظام کلید خورده است. این شرکت که وابسته به قطعه‌سازی عظام با مالکیت عباس ایروانی است، طبق توافقی که با شهرداری تهران در سال ۱۳۸۹ داشت، مقرر شده تا سال ۱۳۹۳ اولین فاز شهربازی را اجرا کند، با این حال اگرچه عظام همانند ایران‌مال از برترین تکنولوژی‌های دنیا برای طراحی و ساخت استفاده کرده، اما به‌جهت وجود معارض برای زمین‌های مورد توافق با شهرداری، این پروژه نیمه‌کاره منتظر تعیین‌تکلیف سند مالکیتش با بنیاد تعاون ارتش و شهرداری است.
در کنار این دو پروژه عظیم، با توجه به اینکه اغلب بانک‌های کشور دارای شرکت‌های انبوه‌ساز هستند، به‌نظر می‌رسد اغلب این نهادهای مالی در ساختوساز منطقه ۲۲ حضور دارند؛ با این حال به‌جز شفاف‌سازی چند بانک، آمار قابل استنادی از فعالیت‌های دیگر بانک‌ها نیست. در این زمینه بررسی‌ها نشان می‌دهد ازجمله بانک‌هایی که در این منطقه ساختوساز انجام داده‌اند، بانک اقتصادنوین است که با شرکت‌هایی همچون سرمایه‌گذاری عمران و توسعه پایدار ایرانیان، مدیریت سرمایه و ساخت فرآیند آرین‌سازه و پارس‌مسکن تهران در حال فعالیت است که در فعالیت آنها پروژه مسکونی مرواریدشهر نیز دیده می‌شود. شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان گروه صنایع بهشهر تهران نیز از دیگر شرکت‌هایی است که بانک ملی در آن سهام دارد و ۲۰۰ واحد مسکونی در این منطقه ساخته است.
ساختوساز سازمانی از دانشگاه تهران تا همراه‌اول
گفته می‌شود حدود ۹۰ درصد برج‌های منطقه ۲۲ توسط تعاونی مسکن‌های بخش خصوصی و سازمان‌های مختلف از دانشگاه تهران، ارگان‌های نظامی و انتظامی گرفته تا سازمان برنامه و بودجه، سازمان آتش‌نشانی، کارکنان بهشت‌زهرا(س)، کارکنان شهرداری منطقه ۲۲، خانه سینما، خادمین شهرداری و همراه‌اول و کارکنان مجلس ساخته شده است. قابل ذکر است پروژه‌های ساختمانی نهادهای دولتی و غیردولتی عمدتا برای کارکنان و در قالب تعاونی ساخته شده است. اگرچه درمورد جزئیات ساختوساز همه این نهادها اطلاعات قابل استنادی وجود ندارد، با این حال طبق صورت مالی شرکت همراه‌اول، این شرکت تا پایان تیرماه سال جاری برای ساخت ۶۹۲ واحد مسکونی کارمندی و تعدادی واحد تجاری در همراه‌شهر، ۴۵۰ میلیاردی در این منطقه هزینه کرده است.
- 16
- 2
