اطراف پایتخت برای ساخت مسکن به صرفه است؟

نوع سوم مهاجرت در بازار املاک پایتخت رقم خورد.گروهی از بساز و بفروش ها باتوجه به شرایط جدید بازار ساخت وساز قصد به مهاجرت از منطقه های مصرفی شهر تهران به اطراف پایتخت برای آغاز پروژه های ساختمانی سال ۹۹ دارند.

به گزارش« دنیای اقتصاد»، ثبت بالاترین نسبت قیمت زمین به مسکن در ۲۸ سال گذشته و کاهش قابل توجه حاشیه سود بساز وبفروش ها در پروژه های ساختمانی شهر تهران منجر به شکل شکل گیری مهاجرت نوع سوم از سوی سازنده ها شده است.

پیش از این سمت تقاضا در بازار مسکن به علت تغییرات قیمتی رخ داده در بازار معاملات دو نوع مهاجرت اولیه را رقم زده بودند. گزارش رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می دهد:نسبت قيمت زمین به مسکن در فصل پاییز امسال به ۴/ ۱ برابر رسیده است که حاکی از ثبت بالاترین سطح این نسبت در طول ۲۸ سال پیش بوده است. این در حالیست که طی دو دهه ۷۰ و ۸۰ که قیمت زمین از مسکن کم تر بود این نسبت به کمتر از یک درصد رسیده بود. اما افزایش نسبت قيمت زمین به مسکن طی دهه اخیر و رسیدن آن به بالاترین سطح در یک فصل گذشته از سال جاری سبب شده تا طبق گفته سازندگان و فعالان بازار مسکن، حاشیه سود اقتصادی ناشی از فعالیت های ساختمانی در شهر تهران به شدت با کاهش مواجه شود.بخش زیادی از فعالان ساختمانی و بساز و بفروش ها معیار کاهش حاشیه سود اقتصادی و به دنبال آن پایین آمدن جذابیت بازار ساخت وساز را مقایسه آن با عایدی کسب شده از نرخ سود بانکی می دانند.

بر اساس گفته بساز و بفروش ها نسبت ۴/ ۱ برابری قيمت زمین به مسکن که در مناطق مصرفی شمال شهر تهران یعنی ۲، ۴ و ۵ از این سطح هم بالاتر است و حدود ۶/ ۱ برابر ثبت شده است، سبب شده حاشیه سود اقتصادی پروژه های ساخت وساز به مراتب از نرخ سود بانکی کمتر شود. یکی از دلایل مقایسه نرخ سود بانکی یکساله با عایدی حاصل از ساخت وساز طول دوره ساخت پروژه های ساختمانی در شهر تهران است که حدود ۱۸ ماه زمان می برد.

در حال حاضر حاشیه سود اقتصادی پروژه های ساخت وساز باتوجه به میانگین قیمت زمین، مسکن و واحدهای مسکونی نوساز، برای پروژه های ساختمانی که حدود ۲ سال زمان می برد تا تکمیل و برای عرضه در بازار مسکن آماده شوند حدود ۳۰ تا ۳۳ درصد محاسبه می شود که به این ترتیب این حاشیه سود برای یک سال حدود ۱۵ تا ۱۷ درصد خواهد بود. جمعی از سازندگان با مقایسه این میزان عایدی حاصل از ساخت وساز با نرخ سود بانکی که حدود ۲۰ درصد برای یک سال محاسبه می شود عنوان می کنند که سپرده گذاری در شبکه بانکی نسبت به بازار ساخت وساز با صرفه اقتصادی بیشتری همراه است و به همین دلیل ادامه پروژه های ساخت وساز در سطح شهر تهران را با حجم گذشته برای سال های آینده قابل ادامه نمی دانند.

همین وضعیت سبب شده گروهی از سازنده ها مهاجرت نوع سوم در بازار املاک پایتخت را رقم بزنند.مهاجرت نوع اول، از سوی مستاجران ساکن شهر تهران در بازار املاک اوایل سال ۹۷ شکل گرفت. گروهی از مستاجران ناشی از تغییرات قیمتی رخ داده در بازار اجاره، ناگزیر به مهاجرت از نیمه شمالی شهر به مناطق جنوبی و سپس بخشی از محدوده های اطراف پایتخت شدند.مهاجرت نوع دوم نیز اواخر سال ۹۷ انجام و اوایل سال جاری تشدید شد. به اینصورت که گروهی از خریداران مسکن به بازار املاک اطراف پایتخت به ویژه شهرهای جدید شیفت کردند. علاوه بر این در نیمه نخست سال جاری ، در بازار معاملات مسکن یک نوع جابجایی تقاضا درون محدوده شهر نیز شکل گرفت. به این صورت که پس از خروج تقاضای مصرفی به علت کاهش شدید قدرت خرید، بخشی از تقاضای سرمایه ای از نیمه شمالی شهر به میانه پایتخت و سپس بافت قدیمی مهاجرت کردند.

در حال حاضر قيمت مسکن در نیمه شمالی شهر تهران ۷/ ۱ تا ۸/ ۱ برابر قيمت مسکن در نیمه جنوبی شهر است.

بررسی ها نشان می دهد:مهاجرت نوع سوم یک نوع تفاوت چشمگیر با دو نوع اول مهاجرت در بازار املاک شهر تهران دارد. به این دلیل که در مهاجرت جدید بازار املاک تهران، مهاجرت کنندگان از سمت تقاضا نیستند بلکه بسازوبفروش ها( سمت عرضه) هستند. گروهی از فعالان ساختمانی در سمت عرضه بازار مسکن تصمیم گرفته اند از اوایل سال آینده محدوده فعالیتی خود را تغییر داده و از داخل شهر تهران مهاجرت کنند.این گروه از سازندگان که جزء گروه با حجم فعالیت بالا هستند و عمدتاً در منطقه های مصرفی نیمه شمالی شهر تهران فعالیت دارند تصمیم دارند در صورت پایداری شرایط ساخت وساز در همین وضعیت کنونی برای آغاز پروژه های ساختمانی جدید به اطراف پایتخت مهاجرت کنند. عمده مکان های گزینش شده از سوی این گروه، خارج از محدوده شهر تهران یعنی داخل حریم تهران و البته شهرهایی از حریم استان البرز( فاصله تهران تا کرج) قرار دارد.

علاوه بر این تفاوت، علت شکل پذیری مهاجرت نوع سوم با دو مهاجرت اولیه نیز متفاوت است. مهاجرت نوع اول و دوم به دلیل افزایش قیمت مسکن که طی دوره های زمانی ذکر شده رخ داد، اتفاق افتاد اما مهاجرت جدیدی که احتمالا از ابتدای سال آینده در بازار املاک شکل خواهد گرفت به دلیل شکاف شدید بین قیمت زمین و مسکن است. هرچند بررسی ها نشان می دهد بخشی از جهش قیمت زمین به خصوص در مراحل اولیه شکل گیری آن، ناشی از جهش رخ داده در قیمت مسکن بوجود آمده است.گزارش های رسمی منتشر شده از سوی مرکز آمار نشان می دهد قیمت مسکن طی سال ۹۵ حدود ۶ درصد و قیمت زمین در همین دوره حدود یک درصد رشد کرد. اما در سال ۹۶ زمین و مسکن رشد نقطه به نقطه تقریبا همسانی را تجربه کردند. این روند در اوایل سال ۹۷ نیز ادامه پیدا کرد و هم چنان نرخ رشد قيمت زمین و مسکن تقریباً به یکدیگر نزدیک بود اما پس از آن رشد قیمت زمین از رشد قیمت مسکن پیشی گرفت. این آمارها نشان می دهد شروع جهش در بازار مسکن تا حدودی بر رشد قیمت زمین تاثیرگذار بوده است. این موضوع در کنار محدودیت عرضه ملک کلنگی کمک کرد جهش قیمت زمین با شیب تند ادامه پیدا کند.

در این میان تحقیقات در مورد علت انتخاب گزینه مهاجرت از سوی سازندگان( بخشی از بسازوبفروش ها طی ماه های گذشته به طور کامل از بازار ساخت وساز خارج شده اند و عملا فعالیتی ندارند) حاکی از آن است که نسبت متفاوت قیمت زمین به مسکن در اطراف پایتخت و درون شهر تهران منجر به این انتخاب شده است.تحقیقات میدانی انجام شده از تعدادی از سازندگان نشان می دهد نسبت قیمت زمین به مسکن در شهرهای اطراف پایتخت حدود یک برابر است. به این معنی که قیمت فروش نوساز با قيمت زمین تقریباً برابر است. ضمن آنکه تحت‌تأثیر نرخ تورم عمومی و کاهش ارزش پول، نقدینگی و بودجه محدودی که در اختیار خانوارهای متقاضی خرید مسکن است تا حدودی با بهای فروش آپارتمان در اطراف پایتخت برابری می کند. در شرایطی که همین بودجه محدود کم تر از نصف میانگین قیمت مسکن در تهران است.به عبارت دیگر، اگرچه در تهران قدرت خرید برای دهک های متوسط رو به پایین کاملا از بین رفته است اما در شهرهایی از استان تهران و البرز، این گروه ها( هرچند در تعداد محدود) هنوز امکان خرید آپارتمان را دارند.

بدین ترتیب جمعی از بساز و بفروش ها با انتخاب گزینه مهاجرت قصد دارند پروژه های ساختمانی سال ۹۹ را به جای درون شهر تهران در خارج از پایتخت استارت بزنند.بسازو فروش ها تفاوت چشم‌گیر حاشیه سود و راحتی نسبی فروش ساختمان در بیرون از پایتخت را دو چاشنی این مهاجرت اعلام می کنند.البته عاملی که می تواند تا حدودی این تصمیم را منتفی کند و مانع این مهاجرت شود؛ تغییر کاهشی نسبت قیمت زمین به مسکن است.بررسی ها از سازندگان درخصوص سطح جذاب نسبت قیمت زمین به مسکن این را نشان میدهد که کاهش این نسبت از ۴/ ۱ برابر به ۳/ ۱ برابر است.در این صورت حاشیه سود بسازوبفروش ها برای یک پروژه ساختمانی در مناطقی از نیمه شمالی شهر تهران( مناطق مصرفی منطقه دو) حدود ۵۰ درصد می شود که برای یک سال این رقم از ۲۰ درصد فراتر می رود.این وضعیت می تواند برای سازنده ها جذابیت نسبی ایجاد کند. البته حالت بهینه برای منتفی شدن گزینه مهاجرت سازنده ها، رسیدن نسبت قيمت زمین به مسکن به یک برابر است. چراکه در این صورت حاشیه سود سازنده ها در همین محلات بیش از ۸۰ درصد می شود که با توجه به شرایط بازار زمین و نبود ظرفیت در بازار فروش مسکن برای افزایش بیشتر قیمت مسکن، چنین حاشیه سودی بسیار بعید و دور از دسترس است.