جمعه ۱۰ فروردین ۱۴۰۳
۰۸:۵۶ - ۲۷ مهر ۱۴۰۰ کد خبر: ۱۴۰۰۰۷۲۱۱۱
مسکن، راه، عمران

پرتاب «زمان نجات مستاجرها» به سال ۱۴۰۲

مسکن,مستاجران

سیاستگذار مسکن،« کلید آماده» برای تنظیم بازار اجاره را رها کرده و در سال دوم« التهاب اجاره بها » می خواهد خطای دوم را هم مرتکب شود. پارسال برای رشد اجاره بها « سقف» تعیین شد؛ ولی به علت غفلت دولت از ریشه صعود اجاره بها و کوتاهی در به کارگیری ابزار اصلی مهار صعود- خطای اول- میانگین اجاره بهای خانه در تهران و سایر شهرها به ترتیب تا ۶/ ۱برابر و ۳/ ۱برابر« سقف کاغذی» جهش کرد. امسال نیز با تداوم رشد تند هزینه اجاره نشینی، سیاست« ساخت مسکن اجاره ای » تدارک دیده شده است. این سیاست با توجه به پروسه ساخت، به معنای« انتقال زمان حل مشکل مستاجرها به سال ۱۴۰۲» است؛ ضمن آنکه موتور تورم اجاره با آن سیاست از کار نخواهد افتاد. چکاپ ساده بازار مسکن کاملاً مشخص می کند، معادل حداقل ۲برابر تیراژ مدنظر دولت برای ساخت مسکن اجاره ای ،« آپارتمان بلااستفاده» و آماده عرضه برای اجاره وجود دارد که در صورتیکه« معافیت مالیاتی ملاکان» از طريق« اخذ مالیات سالانه بر ملک» پایان یابد، واحدها به فوریت روانه بازار می شود. این مالیات ترمز تورم مسکن را می کشد.

اعلام یک سیاست پیشنهادی جدید با هدف ساماندهی بازار اجاره خطر بروز خطای دوم در این بازار در شرایط بحرانی فعلی را به متولی مسکن گوشزد می کند. بررسی های به عمل آمده از سوی « دنیای اقتصاد» نشان می دهد، سیاست اختصاص سهمیه ساخت ۱۵۰هزار واحدی مسکن های اجاره ای از مجموع برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال به تازگی بعنوان سیاست پیشنهادی در این بخش ارائه شده است که دیدگاه های کارشناسی خطر بروز خطای دوم در بازار اجاره، به فاصله نسبتا کوتاهی از شکست سیاست تعیین سقف افزایش اجاره بها ، را مطرح می کند.

آن طور که اخیرا اعلام شده قرار است سهمیه ای معادل ۱۵۰ هزار واحد مسکونی از پروسه ساخت یک میلیون مسکن در سال، به ساخت وعرضه واحدهای مسکونی استیجاری اختصاص یابد. هرچند متولی مسکن با نیت ساماندهی بازار اجاره و کنترل اجاره بها ، نوسان نرخ والتهاب در این بازار این پیشنهاد را در دست بررسی دارد اما کارشناسان می گویند سیاست عرضه به بازار اجاره در این قالب نیازمند پیش نیازها و اقدامات قبلی است. اقداماتی که قبل از اجرای این سیاست میتواند به فوریت منجر به افزایش عرضه به بازار و انتفاع مستاجران شود.

به گزارش« دنیای اقتصاد»، خطای اول در بازار اجاره مسکن از تابستان سال گذشته به دنبال سیاست تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بها در کشور کلید خورد. سال گذشته ، دولت با هدف حمایت از مستاجران بعنوان یکی از اقشار آسیب پذیر در برابر زیان های ناشی از شیوع کرونا، در ستاد ملی مقابله با کرونا (corona) اقدام به تعیین ضوابطی برای بازار اجاره کرد. در این مصوبه سقف مجاز برای افزایش اجاره بها در کشور به طور متوسط ۲۰ درصد( ۲۵ درصد برای تهران، ۲۰ درصد برای مراکز استان ها وشهرهای بزرگ و ۱۵ درصد برای سایر شهرها)، تعیین شد.در حالی که از همان ابتدای تصویب این دستورالعمل و با وجود نیت مثبت سیاستگذار برای کنترل التهاب در بازار اجاره وحمایت از مستاجران از این مسیر، گروهی از کارشناسان این سیاست را برنامه ای ناکارآمد ومحکوم به شکست اعلام کردند، آمارها نیز این مسئله را تائید می کند.

سال گذشته متوسط اجاره بهای مسکن در شهر تهران ۴۰ درصد افزایش یافت.این در حالیست که سقف مجاز اعلام شده از سوی متولی مسکن برای افزایش اجاره بها ۲۵ درصد تعیین شده بود.در کشور نیز اجاره بهای مسکن ۳۷ درصد رشد کرد. در حالیکه سقف افزایش اجاره بها در شهرهای بزرگ ۲۰ درصد و در سایر شهرها ۱۵ درصد تعیین شده بود.

این سیاست در حالی دو سال متوالی( سال های ۹۹ و ۱۴۰۰) در بازار اجاره به کار گرفته شد که گروهی از کارشناسان از همان ابتدا اعلام کردند علت شکست این سیاست و محرز بودن ناکارآمدی این برنامه به یک منطق اقتصادی ساده در ارتباط با تحولات اقتصادی و غیراقتصادی، برمی گردد.

طبق منطق اقتصادی تحولات در بازار اجاره مسکن ( تغییر نرخ اجاره) تابعی از تغییرات قیمت مسکن وتورم عمومی است. در زمانی که قیمت واحدهای مسکونی به شدت در حال افزایش است نمی توان با سیاست های محدود کننده اثر تغییر قیمت مسکن را بر بازار اجاره و سطح اجاره بها خنثی کرد. از سوی دیگر هنگامی که تورم عمومی وجود دارد نمی توان تورم در بازار اجاره مسکن را با سیاست های دستوری متوقف کرد.

مسکن,مستاجران

همواره و در هر زمانی با افزایش قیمت مسکن سطح اجاره بها نیز افزایش یافته است. اگر چه سال گذشته تورم اجاره مسکن تقریباً نصف تورم مسکن بود اما از آنجا که مستاجران اقشار آسیب پذیر با بنیه مالی بسیار ضعیف تر در مقایسه با متقاضیان خرید مسکن هستند، فشار بیشتری از ناحیه افزایش اجاره بها متحمل می شوند. با این حال از سال گذشته ، سیاستگذار مسکن به جای ریشه یابی و اقدام موثر و کارآمد در این زمینه خطای سقف گذاری را برای افزایش اجاره بها آن هم در شرایط تورمی دنبال کرد. این اقدام یک پیامد مخرب نیز برای بازار اجاره به دنبال داشت و آن کاهش عرضه به بازار اجاره مسکن از یکسو و بهانه تراشی های برخی از موجران برای تخلیه واحدی که اجاره نشین در آن ساکن است با انگیزه عرضه به مستاجر دیگر با اجاره بهای بیشتر بود.

برخی از موجران که خواهان افزایش رقم اجاره بها بیش از سقف مصوب بودند با بهانه تراشی ، قرارداد سال قبل خود با اجاره نشین را تمدید نکرده و پس از تخلیه واحد را به فرد دیگری با اجاره بهای دلخواه عرضه کرده اند. از سوی دیگر، عدم تعادل و تناسب رشد قیمت مسکن با رشد مجاز اجاره بها و همچنین عدم سنخیت نرخ دستوری اجاره با نرخ تورم عمومی از مهم ترین عوامل از بین بردن انگیزه در مالکان برای عرضه مسکن به بازار اجاره بود.

هم اکنون نیز سیاستگذار پس از پشت سر گذاشتن خطای اول( خطای تعیین سقف برای افزایش اجاره بها )، بدون توجه به راه اصلی برای ساماندهی در بازار اجاره وکنترل اجاره بها ، مسیر فرعی را در پیش گرفته است.

دیدگاه های کارشناسی نشان می دهد دو گروه عوامل بیرونی و درونی در تعیین سطح اجاره بها و تورم این بخش از بازار ملک اثرگذار است که متولی مسکن برای اخذ تصمیم کاربردی تر، سریع تر و اثربخش تر باید به آنها توجه کند. یک دسته از این عوامل، متغیرهای بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن است. ریسک های غیراقتصادی و انتظارات تورمی دو عامل موثر در ایجاد التهاب در بازار اجاره وثبت تورم بالا در این بازار هستند که باید از سوی سیاستگذار کنترل شود. در صورتی که انتظارات تورمی در نتیجه کاهش ریسک های غیراقتصادی کاهش یابد، آرامش نیز در بازار اجاره مانند سایر بازارها حاکم می شود. بنابراین تغییرات اجاره بها تنها به عوامل درونی بازار مسکن بستگی ندارد که بتوان با سقف گذاری آن را محدود کرد. تورم عمومی و نوسان بازار مسکن نیز همان گونه که پیش از آن گفته شد از دیگر عوامل موثر در ایجاد نوسان و التهاب در بازار اجاره است که باید سیاست های محدود کننده و کاربردی( البته غیردستوری) در این زمینه نیز اجرایی شود. تنها در این صورت است که می توان نوسان شدید در بازار اجاره مسکن را نیز کنترل کرد.

براساس دیدگاه های کارشناسی، اگرچه ساخت و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری در مسیر راه اندازی بازار اجاره داری حرفه ای اقدامی ضروری است اما این اقدام حتی در بهترین حالت و به شرط فراهم بودن تمام امکانات و شرایط، دست کم دو سال زمان می برد.آن هم در شرایطی که وضعیت در بازار اجاره بحرانی است و عملا سیاستگذار باید به فوریت برای ساماندهی این بازار وکنترل التهاب در آن وارد عمل شود. به گزارش« دنیای اقتصاد»، راه اصلی و فوری برای کاستن از التهاب در بازار اجاره از مسیر افزایش عرضه هم اکنون فراهم است.آن هم از مسیر اجرای قانون مالیات بر دارایی های ملکی( مالیات سالانه از املاک مسکونی).

بررسی ها نشان می دهد هم اکنون و در صورتی که این اهرم موثر مالیاتی به کار گرفته شود از همان روزهای اول اجرای قانون، حجم زیادی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه به بازار اجاره عرضه خواهد شد. در واقع نخستین اثر کوتاه مدت اجرای مالیات بر دارایی های ملکی یا همان مالیات سالانه از واحدهای مسکونی، افزایش عرضه به بازار اجاره است. این اهرم مالیاتی علاوه بر مانع گذاری در مسیر فعالیت سفته بازها و ملاکان و علاوه بر آنکه یک راهکار مهم و اصلی برای مهار تورم و جهش مسکن است، اثر مثبت وزود بازدهی بر بازار اجاره دارد.

اگرچه برخی از مطالعات وتحقیقات قبلی نشان می دهد عمده واحدهای مسکونی خالی از سکنه ، واحدهای لوکس واقع در مناطق شمالی و گران قیمت شهر تهران هستند اما تحولات ایجاد شده در رفتار سرمایه گذاران به خصوص طی یکسال گذشته، روند متفاوتی را نشان می دهد. برخی اعلام می کنند از آنجا که عمده این واحدها در مناطق شمالی پایتخت قرار دارند، بنابراین حتی در صورت عرضه آنها به بازار ملک تحول خاصی در بازار اجاره مناطق مصرفی و متقاضیان مصرفی نخواهند داشت. اما شرایط متفاوت سرمایه گذاری های ملکی طی دست کم یک سال گذشته واقعیت دیگری را نشان می دهد. طی یک سال گذشته ، تعداد قابل توجهی از سرمایه گذاران به دنبال احساس ایجاد فضای سرمایه گذاری غیر ایمن در سایر بازارها اقدام به خرید آپارتمان در مناطق و محلات مصرفی کردند. هم اکنون حجم زیادی از واحدهای مسکونی خریداری شده دست کم طی یک سال گذشته در مناطق مصرفی به صورت خالی نگه داشته شده است که در صورت اعمال اهرم مالیاتی موثر مقابله با ملاکی به فوریت به بازار مسکن به ویژه بازار اجاره عرضه خواهند شد.

کارشناسان توصیه می کنند در چنین شرایطی که بازار اجاره به شدت ملتهب و متورم است و نیاز به مداخله اورژانسی دارد، نمی توان اعمال سیاست درست برای کنترل شرایط را به دو سال آینده( زمان آماده شدن واحدهای استیجاری وعده داده شده) موکول کرد، بلکه لازم است با اجرای سیاست مالیاتی موثر اقدام به تحریک عرضه واحدهای خالی به بازار اجاره کرد.

تجارب کشورهای موفق دنیا نشان می دهد هم اکنون نرخ مالیات سالانه املاک مسکونی در آمریکا و اروپا معادل ۶/ ۱ و در ترکیه تا ۶/ ۰ درصد ارزش هر واحد مسکونی است. این نرخ به طور متوسط در دنیا بیش از یک درصد است و دولت ها از این طریق مسیر سفته بازی و ملاکی را به نفع متقاضیان مصرفی و مستاجرها محدود می کنند.

از سوی دیگر و در شرایطی که دولت برای ساخت واحدهای مسکونی در کلان شهرها با محدودیت زمین مواجه و ناچار به ساخت وعرضه مسکن در خارج از محدوده شهرها وشهرهای جدید با فاصله از شهرهای مادر است، اجرای این سیاست می تواند منجر به افزایش عرضه استیجاری در داخل شهرها یعنی مکان هایی که تقاضا در آنجا حضور و تمایل به سکونت دارد، شود. در واقع هم اکنون یک کلید فوری برای افزایش عرضه به بازار اجاره وکمک به مستاجرها از این طریق آماده است اما دولت بنا دارد به ساخت کلید جدید یعنی عرضه ۱۵۰ هزار واحدی که در بهترین حالت تا دو سال به طول می انجامد بپردازد. گروهی از کارشناسان معتقدند این مدل سیاستگذاری به جای انکه در عمل حامی مستاجران باشد و به نفع آنها تمام شود حامی ملاکان است؛چرا که حتی در صورت اجرا در زمان اعلام شده وتحقق وعده داده شده منجر به خروج اجباری مستاجرها از داخل شهرها به حاشیه می شود؛ در حالی که ملاکان هیچ هزینه ای از بابت خالی نگه داشتن واحدها وملاکی نمی پردازند و همچنان با افزایش دامنه فعالیت های خود در بازار مسکن در نبود سیاست مالیاتی موثر، التهاب قیمتی در بازار ملک را دامن می زنند. در واقع یکی از نتایج اجرای این سیاست عملا روانه شدن سود بیشتر به جیب ملاکان و دود بیشتر به چشم مستاجران است.

دو سیاست مکمل برای بازار اجاره

فردین یزدانی، نویسنده طرح جامع مسکن با تایید لزوم به کارگیری ابزارهای موثر مالیاتی برای کنترل بازار مسکن، به« دنیای اقتصاد» اعلام کرد :برای ساماندهی بازار اجاره دولت باید دو سیاست مکمل را به صورت همزمان دنبال کند.

وی با بیان اینکه سیاست افزایش عرضه مسکن با اجاره بهای در استطاعت یک اقدام مهم و ضروری برای تنظیم اجاره بها وکنترل التهاب در این بازار است، افزود:دو سیاست مقابله با سفته بازی از طریق اعمال اهرم های مالیاتی موثر و ساخت وعرضه واحدهای مسکونی استیجاری، اقدامات مکمل برای ساماندهی این بازار هستند و باید در کنار هم دنبال شوند. وی موثرترین اهرم مالیاتی برای کنترل بازار مسکن را مالیات سالانه بر املاک مسکونی اعلام کرد وگفت:متولی مسکن باید به فوریت پکیجی کاربردی از اقدامات موثر برای ساماندهی بازار مسکن واجاره طراحی و اجرا کند.

  • 13
  • 5
۵۰%
همه چیز درباره
نظر شما چیست؟
انتشار یافته: ۰
در انتظار بررسی:۰
غیر قابل انتشار: ۰
جدیدترین
قدیمی ترین
مشاهده کامنت های بیشتر
علی نصیریان بیوگرافی علی نصیریان؛ پیشکسوت صنعت بازیگری ایران

تاریخ تولد: ۱۵ بهمن ۱۳۱۳

محل تولد: تهران

حرفه: بازیگر، نویسنده و کارگردان

آغاز فعالیت: ۱۳۲۹ تاکنون

تحصیلات: دانش آموخته مدرسه تئاتر در رشته هنرپیشگی

ادامه
پاوان افسر بیوگرافی پاوان افسر بازیگر تازه کار سینما و تلویزیون ایران

تاریخ تولد: ۲۷ تیر ۱۳۶۳ 

محل تولد: تهران

حرفه: بازیگر 

آغاز فعالیت: ۱۳۹۲ تاکنون

تحصیلات: لیسانس رشته ی مدیریت بازرگانی

ادامه
امین پیل علی بیوگرافی امین پیل علی بازیکن تازه نفس فوتبال ایران

تاریخ تولد: ۱۷ دی ۱۳۸۱

محل تولد: گیلان

حرفه: فوتبالیست

پست: هافبک

تیم: تیم ملی فوتبال ایران

شماره پیراهن: ۱۵

ادامه
ابوطالب بن عبدالمطلب زندگینامه ابوطالب بن عبدالمطلب پدر امام علی (ع)

تاریخ تولد: ۳۵ پیش از عام‌الفیل

محل تولد: مکه

دیگر نام ها: عبدالمطلب، عبدالمناف، عمران

دلیل شهرت: رئیس قبیله بنی هاشم، پدر امام علی (ع)، عمو و حامی حضرت محمد (ص)

درگذشت: سال دهم بعثت

آرامگاه: مکه در گورستان ابوطالب

ادامه
رودریگو هرناندز بیوگرافی «رودریگو هرناندز»؛ ستاره ای فراتر از یک فوتبالیست | هوش و تفکر رمز موفقیت رودری

تاریخ تولد: ۲۲ ژوئن ۱۹۹۶

محل تولد: مادرید، اسپانیا

حرفه: فوتبالیست 

پست: هافبک دفاعی

باشگاه: منچسترسیتی

قد: ۱ متر ۹۱ سانتی متر

ادامه
موسی التماری بیوگرافی موسی التماری بازیکن فوتبال اردنی

تاریخ تولد: ۱۰ ژوئن ۱۹۹۷

محل تولد: امان، اردن

حرفه: فوتبالیست

باشگاه کنونی: باشگاه فوتبال مون‌پلیه فرانسه

پست: مهاجم

قد: ۱ متر ۷۶ سانتی متر

ادامه
اوسمار ویرا بیوگرافی اوسمار ویرا سرمربی تیم پرسپولیس

تاریخ تولد: ۳ ژوئیه ۱۹۷۵

محل تولد: ریو گرانده دو سول ، برزیل

حرفه: سرمربی تیم فوتبال

باشگاه کنونی: پرسپولیس

آغاز فعالیت: سال ۱۹۹۴

ادامه
اوستون ارونوف بیوگرافی اوستون ارونوف بازیکن فوتبال ازبکی در تیم های ایرانی

چکیده بیوگرافی اوستون ارونوف

نام کامل: اوستون رستم اوگلی اورونوف

تاریخ تولد: ۱۹ دسامبر ۲۰۰۰

محل تولد: نوایی، ازبکستان

حرفه: فوتبالیست

پست: هافبک تهاجمی

باشگاه کنونی: پرسپولیس

ادامه
اکرم عفیف بیوگرافی اکرم عفیف بازیکن برتر تیم ملی قطر

تاریخ تولد: ۱۸ نوامبر ۱۹۹۶

محل تولد: دوحه، قطر

حرفه: فوتبالیست

پست: وینگر

باشگاه کنونی: السد قطر

قد: ۱ متر ۷۶ سانتی متر

ادامه
ویژه سرپوش