میراث ۵هزار میلیاردتومانی قالیباف برای زاکانی

پرونده‌های ریز و درشت با رقم‌های نجومی شهرداری تهران در دوره ۱۲ساله شهرداری قالیباف به‌ویژه سال‌های آخری در شهرداری حاکم بود و شبهه تخلف در مورد آن مطرح بود، برکسی پوشیده نیست.

پرونده‌های عجیب و غریبی مثل عیسی شریفی که گفته می‌شد، دست راست قالیباف است یا هولدینگ یاس و رساتجارت، استخدام‌های غیرعرف، ساخت پروژه‌های غیرقابل استفاده، ساخت بلندمرتبه‌ها در کوچه پس‌کوچه‌های تنگ پایتخت، املاک نجومی و... در این دوره از مدیریت شهری رقم خورد.

مواردی که تهران را از آن‌چه برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته دور کرد و نمونه آشکارش در منطقه ۲۲ تهران بود؛ منطقه‌ای که در زمان شهرداری محمدباقر قالیباف، توافقاتی بر سر ساخت‌وساز در آن انجام شد که حالا و در شرایط کمبود بودجه شهرداری تهران، میراثش به شهرداری زاکانی می‌رسد؛ میراثی بیش از پنج هزار میلیاردتومان که قرار است از محل ساخت ۲۲۰ساختمان در منطقه ۲۲ به دست بیاید، آن هم در شرایطی که کارگروه بند الف حق هیچ‌گونه دخل و تصرفی را در طرح تفصیلی منطقه ۲۲ نداده و ۲۲۰پروژه در منطقه ۲۲ عرصه‌ها و زمین‌های‌شان را در قاعده ۷۰-۳۰ در اختیار شهرداری قرار داده بودند، ولی کارشان به صدور پروانه نرسیده بود و قرار بود کارگروه بند الف صرفا در مورد این ۲۲۰ پروژه تصمیم‌گیری ‌کند.

نگرانی‌ها از این است که مبادا توافقات غیرعرف گذشته، مورد تایید قرار گیرد. در مدیریت جدید شهری، کمیته بند الف مجوز ساخت‌وساز ۱۵-۱۰ساختمان صادر شده است. اما عوارض آن به‌روز شده و بسیاری از این ساختمان‌ها آن را نپرداخته‌اند. اما یکی از این مجوزات به‌نام شرکت مزمز و مجوز دیگر به‌نام یکی از شرکت‌های پتروشیمی صادر شده و آنها عوارض را جهت ساخت‌وساز پرداخت کرده‌اند.

دستکاری پرونده‌ها

قرار بود ساخت‌وسازها طوری باشد که جنوب‌شهری‌ها هم بتوانند از دیدن کوه‌های بالای شهر تهران لذت ببرند اما ساخت‌وسازهای بی‌رویه نه تنها منظره شمال تهران، بلکه تمام مناطق شهر تهران را با مشکل روبه‌رو و تهران را به شهری بی‌ضابطه و شلخته تبدیل کرد. یکی از مناطقی که می‌گفتند باید بکر بماند و به نوعی ریه شهر تهران نام گرفته بود، منطقه ۲۲ شهر است. منطقه‌ای که قرار بود تفرجگاه پایتخت‌نشینان باشد و اعضای شورای شهر تهران و کارشناسان شهری بارها درباره‌اش حرف می‌زدند؛ نمونه‌اش احمد مسجدجامعی، عضو پیشین شورای شهر تهران در دوره پنجم که گفته بود، هدف اصلی طراحان دریاچه چیتگر، حفظ فضای سبز و تلطیف هوای تهران بوده است و ساخت برج‌های بلند و کاهش باغ‌ها در این منطقه با این هدف منافات دارد. به همین دلیل هم باید سازوکاری اندیشید که از ارتفاع برج‌ها کاسته شود تا مسیر جریان هوای تهران مسدود نشود.

منطقه ۲۲ اما با وجود همه هشدارها به سکونتگاهی پرترافیک تبدیل شد تا با سودای درآمد شهرداری، محلی برای جولان سازندگان بلندمرتبه‌ها در تعاونی‌ها، نهادهای بزرگ و حتی نظامی شود. برج‌ها سر به فلک کشیدند تا راه نفس تهران بسته شود.

عبدالرضا گلپایگانی، معاون پیشین شهرسازی و معماری شهرداری تهران و اولین رئیس کارگروه بند الف در پاسخ به این سوال که چرا این کارگروه در دوره پنجم مدیریت شهری و حضور اصلاح‌طلبان نتوانست درباره این ۲۲۰ساختمان تصمیم‌گیری کند؟ به هم‌میهن می‌گوید: «این کارگروه طبق مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری تشکیل شد. با تهیه و تدوین طرح تفصیلی منطقه ۲۲، روند صدور پروانه برای بخشی از پرونده‌ها متوقف شد چراکه مغایر ضوابط و مقررات بودند.»

او ادامه می‌دهد: «در دوره قبل از ما یعنی دوره قالیباف توافقاتی انجام شده بود اما به مرحله صدور پروانه نرسیده بود. درباره داشتن یا نداشتن حقوق مکتسبه این پرونده‌ها اختلاف‌نظر وجود داشت و درنهایت شورای‌ عالی شهرسازی و معماری اعلام کرد، این پرونده‌ها بررسی شود تا میزان تاثیر آنها روی جمعیت‌پذیری و کاربری‌ها در منطقه۲۲ مشخص شود. تاثیر این ساخت‌وسازها قابل توجه بود و شورای‌عالی شهرسازی و معماری هم نمی‌توانست به صورت کلی اعلام کند که صاحبان این ساختمان‌ها حقوق مکتسبه‌ای دارند یا خیر. به همین دلیل قرار شد کمیسیون یا کارگروهی در شهرداری تشکیل شود تا تکلیف این ساختمان‌ها را روشن کند و میزان حق و حقوق آنها مشخص شود. شورای شهر تهران علاوه بر صحه گذاشتن روی ترکیب اعضا، مقرر کرد یک کارگروه فنی، حقوقی، مالی و مدیریتی به این پرونده‌ها رسیدگی کند.»

عبدالرضا گلپایگانی می‌گوید، در بررسی‌ها به چند مسئله کلیدی و فنی برخوردیم: «در این کارگروه مشخص شد پرونده‌های منطقه ۲۲ شامل چه دسته‌ای می‌شود. این دسته‌ها بر حسب تاریخ مشخص می‌شد. برخی توافقات در پرونده‌ها به قبل از طرح تفصیلی اصلاح شده در سال ۹۱ برمی‌گشت و تصمیم گرفتیم این پرونده‌ها براساس طرح تفصیلی قبلی منطقه ۲۲ بررسی شود.»

معاون پیشین شهرسازی و معماری شهرداری تهران ادامه می‌دهد: «براساس طرح تفصیلی منطقه ۲۲ امکان ساخت‌وساز بیشتر از ۱۲طبقه تا سال ۹۳ وجود داشت اما شورای‌عالی شهرسازی و معماری در آبان‌ماه سال ۹۳ بلندمرتبه‌سازی را ممنوع کرد تا ضوابط و مقررات بلندمرتبه‌سازی تصویب شود. قرار بود تعدادی از پرونده‌های با ضوابط و مقررات بعد از سال ۹۱ تا آبان‌ماه ۹۳ و برخی دیگر از این پرونده‌ها هم طبق طرح تفصیلی کنونی منطقه ۲۲ بررسی شود.

در طرح تفصیلی اول مصوبه‌ای (بند ۳۵۰ کمیسیون ماده ۵) وجود داشت که امکان بلندمرتبه‌سازی بیش از ظرفیت طرح تفصیلی را به وجود آورده بود و باعث شد ساخت و سازهای خارج از ضوابط طرح تفصیلی معیارهای بلندمرتبه سازی انجام شود. شورای‌عالی شهرسازی و معماری در سال ۹۳ این بند را ممنوع کرد. اما این مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری در شهرداری تهران تا سال ۹۶ ابلاغ نشد. به همین دلیل تاریخ‌ها در بررسی این پرونده‌ها ملاک عمل قرار گرفت تا حقوق مالکان طبق ضوابط قانونی زمان توافق به‌رسمیت شناخته شود.»

او می‌گوید طبق این چارچوب‌ها تک‌تک پرونده‌ها در کارگروه بند الف رسیدگی و دسته‌بندی شد و تعدادی از این پرونده‌ها تعیین تکلیف و حقوق قانونی مالکان مشخص شد: «در این میان پرونده‌هایی که عوارض خود را پرداخت کرده بودند، براساس طرح تفصیلی ملاک‌عمل زمان پرداخت عوارض می‌توانستند با تراکم ۲۷۰درصد و ۱۱طبقه ساخت‌وساز کنند، اما توافقاتی مبنی بر ساخت ۴۰۰درصدی با مالکان صورت گرفته بود. در کارگروه بند الف به دلیل پرداخت این عوارض تصمیم گرفتیم پروانه ۲۷۰درصد در ۱۱طبقه قانونی زمان توافق صادر شود، اما ۴۰۰درصد ساخت‌وساز را به‌رسمیت نشناختیم، چون بدون پروانه بود. در حالی این حجم از ساخت‌وسازها پذیرفته می‌شد که مودی عوارض را پرداخت کرده باشد در غیراین‌صورت باید با ضوابط و مقررات امروز پروانه ساخت اخذ می‌کرد.»

عبدالرضا گلپایگانی درباره مصائب و مشکلات موجود در بررسی توافقات صورت‌گرفته با این ۲۲۰ ساختمان می‌گوید: «پرونده‌های مورد نظر بزرگ مقیاس بودندو عمدتا متعلق به مراکز دولتی، تعاونی‌های مسکن، سپاه و... بود. به‌عنوان مثال نیروی هوایی سپاه به تنهایی چند پرونده در کارگروه بند الف داشت. در بررسی‌ها بعضا با پرونده‌هایی روبه‌رو بودیم که صاحبان‌شان مشکلات مالی داشتند یا بحث دادگاه و مصادره‌اموال در آن مطرح بود. به‌عنوان مثال پرونده‌های شرکت شفق به دادستانی ارجاع شده بود و دادستانی به نیابت از خریداران وارد پرونده می‌شد. حین کار حتی متوجه شدیم که متاسفانه سال‌های قبل پرونده‌سازی‌هایی هم صورت گرفته است.»

او در پاسخ به این سوال که پرونده‌سازی‌ها چگونه صورت گرفته بود؟ می‌گوید: «به‌عنوان مثال تاریخ این پرونده‌ها دست‌کاری شده بود تا شهرداری را فریب دهند. در این کارگروه تعدادی پرونده در زمان ما تعیین‌تکلیف شد و برخی بررسی‌ها به صدور پروانه ختم شد. در این میان حساسیت‌هایی مبنی بر ایجاد نشدن رانت در بررسی‌ها قوت گرفت، مبادا حقی از کسی ضایع شود. بررسی‌ها انجام شد تا اگر کسی حقوقی دارد، شهرداری حق او را ادا کند و حقی از کسی تضییع نشود.»

معاون سابق شهرسازی و معماری شهرداری تهران می‌گوید، توافقات غیرعرف یا بدون پروانه هم در این پرونده‌ها وجود داشته است: «از نظر ما آن‌چه قانون، ضوابط و مقررات ملاک‌عمل قرار داده عرف و حق قانونی است. توافقات خیلی از پرونده‌ها اگر براساس معیارهای قانونی زمانش صورت گرفته بود، صدور پروانه‌های ساختمانی راحت‌تر انجام می‌شد. در این پرونده‌ها از نظر تراکم یا کاربری اقدامات غیرقانونی صورت گرفته بود. مثلا یکی از پرونده‌ها مربوط به تعاونی یکی از مناطق شهرداری بود.

در این پرونده به‌رغم این‌که در طرح تفصیلی کاربری زمین، فضای سبز یا گردشگری قید شده بود، طبق توافق شهرداری منطقه ۲۲ با تعاونی یکی از مناطق شهرداری، مقرر شده در این زمین یک ساختمان ۲۴طبقه ساخته شود. این اقدام بدون پروانه بود و تعداد زیادی از کارمندان شهرداری و شهروندانی که امتیاز آن را از کارمندان شهرداری خریده بودند اصلا از این موضوعات خبر نداشتند و نمی‌دانستند شهرداری منطقه ۲۲ زمین فضای سبز یا کاربری گردشگری را برای ساخت مجموعه مسکونی به آنها فروخته است. این افراد چندبار روبه‌روی معاونت شهرسازی و معماری تجمع کردند. درحقیقت خلاف مسلم و محرز منطقه، عده زیادی را به دردسر انداخته بود.»

او ادامه می‌دهد: «اگر روالی که از سال ۹۲ به بعد در منطقه ۲۲ جریان داشت و فرآیند ساخت‌وسازها خارج از ضابطه و قواعد -آن هم با استدلال تامین مسکن و ایجاد درآمد برای شهرداری- ادامه پیدا می‌کرد و متوقف نمی‌شد، ظرفیت جمعیت‌پذیری منطقه ۲۲ به جای ۴۵۰هزار نفر (قید شده در طرح جامع شهر تهران) نزدیک به یک میلیون نفر می‌رسید. بنابراین توقف این روند لازم و ضروری به نظر می‌رسید.

طرح مدل‌سازی شده جمعیت‌پذیری یک میلیون نفر در منطقه ۲۲ را با یک مثال توضیح می‌دهم. در حال حاضر سرعت متوسط حرکت خودروها در بزرگراه همت – شهید خرازی حدود ۶۰کیلومتر است. اگر جمعیت منطقه ۲۲ به یک میلیون نفر می‌رسید، سرعت متوسط خودروها به ۲۰کیلومتر در ساعت می‌رسید. کیفیت و کمیت ظرفیت‌های آموزشی، جمع‌آوری فاضلاب و تصفیه‌خانه‌های منطقه ۲۲ نیز به همین شکل و اندازه کاهش می‌یافت.»

عبدالرضا گلپایگانی با بیان این‌که بخش‌هایی از منطقه ۲۲ در مقیاس شهر تهران برای کاربری گردشگری در نظر گرفته شده است، می‌گوید: «اگر فضاهای مسکونی افزایش یابد، حتما روی موضوعاتی مانند گردشگری، ترافیک و آلودگی هوا در منطقه هم تاثیر می‌گذارد و اگر در صدور مجوز کاربری‌ها مطابق طرح تفصیلی عمل نشود، فعالیت منطقه دچار بحران می‌شود. متاسفانه جریان‌های قدرتی که پشت سر این زمین‌ها بودند، فشار زیادی به شهرداری وارد کردند تا کارشان مطابق روال گذشته ادامه پیدا کند. اما تسلیم این فشارها نشدیم. امیدوارم دوستان کنونی در مدیریت شهری هم به آن‌چه در طرح تفصیلی قید شده، پایبند باشند و مطابق آن چیزی که مصلحت بلندمدت شهر تهران است، عمل کنند.»

از میان حرف‌های عبدالرضا گلپایگانی، برخی توافقات به بهانه تامین مسکن مهم‌تر است. با توجه به این‌که حالا تامین مسکن از مسائل کلیدی فعالیت شهرداری تهران است، نگرانی‌ها برای همراهی شهرداری با توافقات غیرقانونی افزایش یافته است. موضوع دیگر، اهمیت درآمد شهرداری از این توافقات است. عوارض صدور پروانه‌ها به‌روز محاسبه می‌شود. در دوره پنجم مدیریت شهری، برآورد درآمد شهرداری از این توافقات، بیشتر از پنج هزار میلیارد تومان بود. حالا به‌نظر می‌رسد وسوسه درآمدزایی از این توافقات در منطقه ۲۲ در جان شهرداری افتاده است که می‌تواند توافقات بدون پروانه دوره قالیباف را به محل درآمدی کلان برای دوره زاکانی تبدیل کند. حالا با افزایش عوارض‌ها، توافقات غیرقانونی صورت‌گرفته و حقوق مکتسبه‌ای که ایجاد کرده، درآمدی بیش از مبلغ پنج هزار میلیارد تومان به شهرداری تهران سرازیر خواهد کرد.

در این گزارش صدای شهرداری منطقه ۲۲ خالی است، چراکه پیگیری‌های خبرنگار هم‌میهن از شهرداری منطقه ۲۲ منجر به کسب اطلاعات بیشتر و پاسخگویی از سوی مدیران این منطقه نشد.

سلطه توافقات نانوشته بر منطقه ۲۲

در سال‌های گذشته تعاونی‌ها به‌ویژه تعاونی‌های نهادهای نظامی و قوه‌قضائیه طی توافقاتی ساخت‌وساز در منطقه ۲۲ را شروع کردند. اجازه ساخت برخی از این ساخت‌وسازها در حد توافق بود و برخی دیگر به گرفتن پروانه‌ساخت ختم شده است. این توافقات خارج از عرف، علت اصلی نداشتن پایان‌کار و سند بسیاری از ساختمان‌های منطقه ۲۲ است. سازندگان این ساختمان‌ها حتی حریمی برای باغ گیاه‌شناسی قائل نبوده و آن را هم به‌رسمیت نمی‌شناسند. باغی که از سال ۵۳ تاکنون از چهار هزار گونه گیاهی به‌صورت زنده و از ۴۳۰۰بذر در بانک ژن نگهداری می‌کند. از سوی دیگر این باغ در آخرین روزهای سال ۹۵ در سازمان میراث فرهنگی ثبت شده و در فهرست آثار ملی قرار دارد. حالا قرار است ساخت ۵۲۰۰ واحد مسکونی توسط تعاونی مسکن ارتش در ضلع شمالی باغ گیاه‌شناسی، نه‌تنها حریم بلکه اصل این باغ را به خطر انداخته و از بین ببرد.

اعتراض سازمان بازرسی

انگار قرار نیست توافقات انجام‌شده سال‌های نه‌چندان دور، دست از سر شهرداری منطقه ۲۲ بردارد. سال ۹۳ شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور نگرانی‌های خود را درباره پرونده‌هایی که مغایر با طرح تفصیلی (تهیه‌شده در سال ۹۱) و بارگذاری‌های مخالف طرح جامع شهر تهران در منطقه ۲۲ اعلام کرد. به همین دلیل شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در مصوبه‌ای دو بند ۱۵-۲۹ و ۱۶-۳۰ را لغو کرده است

. شهرداری به استناد این دو بند می‌توانست مجوز ساخت‌وساز بیش از ۱۱طبقه را برای املاکی با کاربری مسکونی و تجاری صادر کند و برج‌هایی ۲۲طبقه و حتی بیشتر از آن به استناد این دو بند ساخته شدند. شورای‌عالی شهرسازی و معماری، این دو بند را در سال ۹۳ ملغی کرد و شهرداری وقت، ملزم شد طرح تفصیلی منطقه ۲۲ را تهیه کرده و به تصویب کمیسیون ماده پنج‌ و شورای شهر تهران برساند. این مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور به شهرداری ابلاغ شد اما محمدباقر قالیباف، شهردار وقت تهران این ابلاغیه را نگه داشته و به منطقه ابلاغ نکرد. به همین دلیل سیستم شهرداری باز بود و مجوز ساخت برج‌های عریض و طویل طبق روال گذشته صادر ‌شد. علاوه بر آن‌که طی سال‌های ۹۳ تا آبان‌ماه سال ۹۶ مجوزهای بسیاری برای ساخت بلندمرتبه‌ها در منطقه ۲۲ صادر شد، طرح تفصیلی منطقه ۲۲ هم در دوره قالیباف تهیه نشد.

در سال ۹۵، باز هم در دوره شهرداری قالیباف، قرارداد تهیه طرح تفصیلی با شرکت مشاور بسته ‌شد اما تهیه و تدوین آن به دوره قالیباف نرسید. سال ۹۶ و با ورود اصلاح‌طلبان به حوزه مدیریت شهری، سازمان بازرسی کل کشور طی گزارش مفصلی با استناد به مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری، به صدور مجوزهای بلندمرتبه‌سازی در شهرداری اعتراض کرد و این اعتراض منجر به تهیه و تنظیم طرح تفصیلی منطقه ۲۲ شد.

در این طرح تفصیلی، قاعده ۷۰-۳۰ در منطقه ۲۲ آمده است. طبق این قاعده ۷۰درصد هر زمینی باید به شهرداری واگذار شود و سرانه خدمات هفت‌گانه اختصاص یابد تا برای ۳۰درصد مابقی، پروانه بلندمرتبه‌سازی صادر شود. مالکان و تعاونی‌ها طی این سال‌ها، قبل و بعد از سال ۹۱ تا سال ۹۶ تفاهماتی با شهرداری داشتند که بخشی از این توافقات به مرحله پروانه‌ساخت نرسید. حالا بررسی‌ها نشان می‌دهد، شهرداری در این سال‌ها ۷۰‌درصد زمین بعضی از این پروژه‌ها را تملک کرده و به بخشی از شهرداری یا افرادی خارج از شهرداری فروخته است. بعضی از این پروژه‌ها هم عوارض خود را طبق توافقات پرداخت کرده و بخش دیگر هم فقط در مرحله توافق مانده بودند.

تمام این تصمیمات در شهرداری باعث به وجود آمدن حقوق مکتسبه‌ای برای شهروندان تهرانی (سازندگان و تعاونی‌ها) به وجود آورد و شورای‌عالی شهرسازی و معمار مجبور شد راستی‌آزمایی این ادعاهای پرونده‌ها را به شهرداری واگذار کند. به همین منظور کارگروهی به‌نام «بند الف» در شهرداری منطقه ۲۲ شکل گرفت. معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران ریاست و شهردار منطقه ۲۲ دبیری این کارگروه را به‌عهده داشتند. مدیرکل حقوقی شهرداری، مدیرعامل سازمان املاک و مستغلات شهرداری و دو عضو شورای شهر تهران از دیگر اعضای این کارگروه بودند تا برای ۲۲۰ساختمان تصمیم‌گیری کرده و ادعای توافقات آنها را بررسی کنند.

سیاست‌های تشویقی

مهدی عباسی، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در گفت‌وگو با هم‌میهن درباره تصمیمات کارگروه بند الف در منطقه ۲۲ می‌گوید: «این کارگروه برای طرح تفصیلی و مصوبه شورای‌عالی معماری و شهرسازی شکل گرفته است. مقرر شد حقوق مکتسبه مالکان این ساختمان‌ها بررسی شود تا مشخص شود پلاک‌هایی که به‌عنوان ذینفع معرفی شده‌اند چه حقوقی دارند و باید چه سطح تراکمی به آنها اختصاص یابد یا چه تعهدات به‌جا مانده‌‌ای دارند که باید شهرداری به این تعهدات بپردازد.»

او ادامه می‌دهد: «کارگروه بند الف حق هیچ‌گونه دخل و تصرفی در طرح تفصیلی منطقه ۲۲ را ندارد. ۲۲۰پروژه در منطقه ۲۲ عرصه‌ها و زمین‌های‌شان را در قاعده ۷۰-۳۰ در اختیار شهرداری قرار داده بودند ولی کارشان به صدور پروانه نرسیده بود و کارگروه بند الف صرفا در مورد این ۲۲۰پروژه تصمیم‌گیری می‌کند. شرح وظایف و تکالیف این کارگروه را در شورای شهر تهران تصویب کردیم. طبق این مصوبه یکی از تکالیف تعیین‌شده این است که کارگروه بند الف مشخص کند متقاضی تمام حقوق خود را نسبت به شهر و شهرداری پرداخت کرده است یا خیر. از سوی دیگر این کارگروه باید براساس سیاست‌های تشویقی، پروژه‌های مسکونی را به سمت‌وسوی تامین سرانه‌ها هدایت کند. مثلا پروژه‌های مسکونی به تامین سرانه ورزشی یا اداری یا پارکینگ اقدام کنند تا از جمعیت سکونتگاهی این منطقه کاسته شود.» 

پریسا هاشمی