اتفاقاتی که در بازار مسکن ۹۹ رخ داد در طول سه دهه گذشته بی سابقه بود. ظاهر« جهش قیمت ملک» در سال پیش شبیه رخداد سال ۸۶ است؛ اما دو تفاوت در نبض قیمت و معاملات مسکن پارسال وجود دارد که بیانگر رکوردزنی تاریخی جهش مسکن در سال ۹۹ است. در سال جاری ، سه مسیر مقابل بازار معاملات مسکن وجود دارد.
بررسی آماری تحولات بازار مسکن در سه دهه اخیر نشان می دهد:بازار مسکن در سال ۹۹ با استناد به دو نشانه، یک تورم بی سابقه را تجربه نموده است. به گزارش« دنیای اقتصاد»، تا قبل از انتشار کارنامه بازار مسکن در یک سال ۹۹، دو علامت جدی از وقوع یک رکورد بی سابقه در این بازار وجود داشت. این رکورد شامل دو جز اصلی معاملات و قيمت بود. بازار مسکن از یک جهت در سال ۹۹، رکود کمترین حجم ماهانه معاملات مسکن را داشت. به طوریکه در برخی ماه ها حجم معاملات به کمتر از ۳ هزار فقره هم رسید. علامت دیگر رکورد تورم ماهانه مسکن بود که به بیش از ۵ درصد رسیده بود. به این ترتیب این انتظار از پیش از انتشار کارنامه یکساله وجود داشت که بازار مسکن به لحاظ رکود سنگین معاملات و جهش قیمت، یک رکورد بی سابقه را ثبت کرده است. با این حال در روزهای اخیر، همزمان با انتشار اطلاعات کارنامه تحولات یکساله بازار مسکن در سال قبل ، بر بی سابقه نبودن وضعیت این بازار تشکیک وارد شد.
اطلاعات این کارنامه معلوم کرد متوسط قيمت خانه در یک سال ۹۹ مساوی ۲۳ میلیون و ۸۶۵ هزار تومان بوده که نسبت به یک سال ۹۸، بیش از ۸۰ درصد رشد نموده است. رخدادی که وضعیت بازار مسکن در یکسال ۹۹ را بی سابقه نشان می دهد ولی به اعتقاد برخی بررسی آمار بلندمدت تحولات بازار مسکن نشان می دهد میانگین قیمت مسکن در سال ۸۶ نیز مشابه سال گذشته معادل ۸۰ درصد افزایش را تجربه کرده است. به این ترتیب این میزان رشد دست کم در ۱۲ سال گذشته بی سابقه نبوده است. در این میان بررسی های« دنیای اقتصاد» این را نشان میدهد که با استناد به دو نشانه، این شک در مورد « بی سابقه بودن تورم یک سال ۹۹ بازار مسکن» مردود است.
نشانه اول در خصوص روند تورم فصلی بازار مسکن در دو سال ۸۶ و ۹۹ است. بررسی آمارهای منتشر شده نشان می دهد:در طول سال ۸۶( از بهار تا زمستان) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران معادل ۲۰ درصد کاهش پیدا کرد. به طوریکه در این سال، میانگین قیمت مسکن در بهار معادل یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان و در زمستان معادل یک میلیون و ۳۶۰ هزار تومان بود. درواقع تورم ۸۰ درصدی یک سال ۸۶ عمدتاً به واسطه رشد قیمت در فصل اول آن بوده ولی در طول سال، فصل به فصل روند تغییرات قیمت کاهشی بوده است.
ولی در سال ۹۹، میانگین قيمت از فصل بهار تا زمستان معادل ۶۷ درصد رشد پیدا کرد. در بهار سال گذشته ، معاملات با میانگین قیمت ۱۷ میلیون تومان آغاز شد و با میانگین قیمت ۲۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در زمستان به کار خود خاتمه داد. روندی که بیانگر ثبت تورم ماهانه ۷/ ۶ درصدی در بازار مسکن سال گذشته بوده است. البته علاوه بر این نشانه، یک نشانه دیگر برای مردود بودن این شک وجود دارد. در دوره ابتدایی مورد مقایسه، جهش قیمت فقط در همان سال ۸۶ رخ داد، در سال ۸۷ خاتمه پیدا کرد و در سال ۸۸ قیمت مسکن با ۱۰ درصد کاهش، افت منفی پیدا کرد ولی در این دوره طی سال های ۹۷ تا ۹۹ جهش مکرر قیمت وجود داشت. از این جهت با استناد به این دو نشانه میتوان بیان کرد سال ۹۹ برای بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات و تورم در طول سه دهه اخیر بی سابقه بوده است.
حال سؤال اینجاست که آیا این روند قرار است برای امسال یعنی ۱۴۰۰ نیز تداوم داشته باشد؟ یا اینکه عواملی برای تغییر مسیر بازار مسکن وجود دارد؟ بررسی ها این را نشان میدهد که بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات، رفتار خریدار و فروشنده و قیمت یک سال متفاوت را پیش رو دارد. در سال ۱۴۰۰ باتوجه به اینکه در ماه های اخیر بازیگردان اصلی بیرونی بازار مسکن،« ریسک غیراقتصادی» بوده میتواند سه مسیر متفاوت را پیش روی این بازار قرار دهد.
مسیر اول با« حل ریسک غیراقتصادی» رقم می خورد. مسیر دوم« ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی» است و سومین مسیر جو روانی« منتظر گشایش»( مابین خوش بینی و بدبینی) است.
در صورتی که ریسک غیراقتصادی، به صورت قطعی تعیین تکلیف شود، روند کاهش قیمت مسکن شروع می شود. به این شکل که ابتدا تورم ماهانه افت پیدا می کند، سپس کاهش قیمت اسمی و در مرحله آخر قیمت واقعی کاهش پیدا می کند. چراکه در صورت حل ریسک غیراقتصادی، توقعات تورمی برای معاملات سفته بازانه رنگ می بازد و بلافاصله تورم ماهانه افت خواهد کرد. تقریبا اتفاقی شبیه آنچه در آبان ماه سال گذشته رخ داد و ماه بعد از آن، تورم ماهانه افت پیدا کرد. در سال گذشته ، ریسک غیراقتصادی در نیمه پاییز فروکش کرد و تا ماه پس از آن، مردم و فعالان اقتصادی امید داشتند نشانه های بیشتری در پی تغییر رئیس جمهور آمریکا رویت شود ولی این خوش بینی در ماه های بعدی رنگ باخت. چراکه عاملی که می توانست تقلیل ریسک غیراقتصادی را پایدار کند تعیین تکلیف برجام بود که چنین موضوعی اتفاق نیفتاده.
به همین علت از اواسط زمستان شکل دیگری از انتظارات در بازارها از جمله بازار مسکن شکل گرفت که به نوعی همان جو روانی مابین مسیر اول و دوم بود. ولی اکنون از ابتدای سال جاری ، یک حس و برداشت جدید در فضای بازارها از جمله بازار مسکن به سمت خوش بینی شکل گرفته و همین امر منجر به ظهور علائم خفیف حضور فروشنده ها و بازگشت تدریجی خریداران به بازار شده است. کارشناسان معتقد هستند در صورتی که مسیر دوم یعنی« ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی» قطعی شود، فضای بازارها به شرایط پیش از آبان ماه سال گذشته باز می گردد و در این صورت همچون آن مقطع زمانی بازار مسکن تعقیب کننده بازار ارز و سهام می شود. به طورمثال در سال ۹۸، بازدهی بورس ۱۸۷ درصد بود و بازار مسکن به دنبال این بازار، معادل ۶۰ درصد بازدهی را ثبت کرد. در سال ۹۷ نیز بازیگردان اصلی انتظارات تورمی بود که موجب شد بازدهی بازار ارز ۱۶۶ درصد و بازدهی بازار مسکن ۷۰ درصد شود.
البته این وضعیت که بازار مسکن دنباله رو بازارهای دیگر باشد تا شهریور ۹۹ نیز ادامه پیدا کرد. به طوریکه آمار نشان می دهد بازدهی بازارها از ابتدا تا شهریور ۹۹ به این ترتیب بوده است. بورس ۲۱۱ درصد، ارز ۷۰ درصد و مسکن ۵۵ درصد. در مسیر دوم یعنی جو منتظر گشایش نیز افراد از یک سو به علت نداشتن انتظارات تورمی، به دنبال خرید و فروش های سفته بازانه نیستند و از سوی دیگر خوش بینی کامل به ثبات و پایداری ندارند. در چنین فضایی احتمالا تجربه زمستان ۹۹ تکرار می شود. به این معناکه افراد بازاری را انتخاب می کنند که ریسک آن کم و بازدهی آن در بلندمدت بالا است. این موضوع به خوبی از روی آمار قابل توضیح است. در حالیکه بازدهی ماهانه بازارها در دی ۹۹ همه منفی بود بازار مسکن بازدهی مثبت را ثبت کرد. به طوریکه بازدهی بورس منفی ۲۰، ارز منفی ۱۳ و سکه منفی ۱۴ بود بازدهی ماهانه بازار مسکن در دی مثبت ۲ ثبت شد. جالب آنکه بررسی روند بازدهی بازارها از ابتدای سال تا پایان بهمن ۹۹ نیز این را نشان میدهد که پس از بورس، بازار مسکن بازدهی ۸۹ درصدی داشت و از بازار ارز و سکه عبور کرد.
در مجموع از آنجاکه در ماه های اخیر در میان متغیرهای بیرونی، ریسک غیراقتصادی بازیگردان اصلی است؛ اگر بررسی ها نشان دهد که مسیر محتمل، گزینه سوم باشد، این برداشت وجود دارد که بازار مسکن به سمت تورم حرکت کند و تخلیه حباب اتفاق نیفتد. در این میان دو ابزار مهم وجود دارد که میتواند بازار مسکن را از این مسیر محتمل دور کند. نخستین ابزار افزایش سود بانکی است که گزینه ای برای در امان نگه داشتن بازار مسکن از تورم است و دومین ابزار که توسط سیاست گذار بخش مسکن باید پیگیری شود افزایش هزینه های سفته بازی و سرمایه گذاری در این بازار از روش ابزار مالیاتی است.
- 13
- 4
