تطبيق قيمت خانه با رشد نرخ ارز | منتظر افزایش قیمت مسکن باشید

 بازار مسکن همواره از بازارهای موازی تبعیت می‌کند. رشد قیمت در هر کدام از بازار‌های موازی مثل طلا، خودرو و ارز بر این بازار تاثیرگذار بوده و آن را دچار تغییرات می‌کند. نکته‌ای که در خصوص بازار مسکن حائز اهمیت است آن است که این بازار روند کندتری نسبت به بقیه بازارها داشته و تغییرات همواره با تاخیر در این بازار اعمال می‌شوند.

مسکن یکی از بازارهایی است که به رغم بالا بودن سهم خود در سبد خانوار همواره نسبت به رشد تورم تاثیرپذیری دیرتری دارد اما سوال این است رفتار آینده حوزه مسکن نسبت به رشد نرخ دلار چه خواهد بود؟

روزهای حساس بازار ارز از یک سو و تغییرات نرخ تورم به واسطه این نوسانات نشان می‌دهد تورم در ماه‌های آینده می‌تواند چالش اساسی برای دولت و مردم ایجاد کند. اگر چه تغییرات در راس ریاست بانک مرکزی دو روز است که پالس‌های مثبتی به بازار ارز داده و تا حدودی این بازار را آرام کرده است اما به گفته کارشناسان اقتصادی تغییر رئیس کل بانک مرکزی تنها تا چند هفته می‌تواند تاثیر مثبتی داشته باشد و نباید انتظار معجزه داشت.

اما تورم دو هفته اخیر در حوزه ارز و طلا و حتی بالا رفتن قیمت خودرو این تصور را در اذهان ایجاد می‌کند که بازار مسکن و نهاده‌های تولید از چه زمانی اقدام به استارت گرانی خواهند کرد. این گرانی را اگر چه برخی از آگاهان و فعالان بازار فعلا نمی‌پذیرند و اعلام می‌کنند که بازار مسکن کشش گران شدن را ندارد اما برخی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن می‌گویند که قیمت مسکن هنوز به اندازه تورم رشد نکرده چرا که تاثیرپذیری مسکن از تورم و بازارهای موازی بسیار دیرتر از کالاهای دیگر خواهد بود.

نتوانستیم پاسخگوی انباشت تقاضا در بازار مسکن باشیم

داوود بیگی‌نژاد پژوهشگر حوزه مسکن با تاکید بر اینکه به رغم افزایش قیمت مسکن هنوز این بخش از رشد قیمت جا مانده است می‌گوید: مسکن ایران متفاوت از بازار مسکن سایر کشورها یک بازار سرمایه‌گذاری است و می‌توان گفت مسکن در ایران نه یک کالای مصرفی بلکه یک کالای سرمایه‌ای است. مدت طولانی است که تلاش می‌کنیم بازار مسکن را در ایران همانند سایر کشورها یک بازار مصرفی معرفی کنیم. در صورتی که در باور مردم ایران این قسمت از بازار نه تنها مصرفی نیست بلکه سرمایه‌گذاری است.

او با اشاره به اینکه توصیه ما به متقاضیان مسکن این است که در بازارهایی مثل دلار و سکه که ایجاد دردسر می‌کند وارد نشوند چرا که باید بپذیریم بازار مسکن و سرمایه‌گذاری در آن به عنوان بازار سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود، به بازار گفت: ما یک انباشت تقاضا داریم که نتوانستیم پاسخگو باشیم و اینکه روند زندگی از قبل از کرونا و بعد از کرونا متفاوت شد. تنها چیزی که می‌توانیم بگوییم ثابت مانده است، مسکن است که باید نسبت به احداث آن اقدام شود.

بر هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا

بیگی‌نژاد در پاسخ به این پرسش که آیا می‌توان پذیرفت که مسکن هنوز از رشد نرخ دلار و بازار ارز تاثیر نگرفته است؟ گفت: مسکن به دلیل دیر نقدشوندگی، سرمایه زیادی برای ورود به آن بخش می‌طلبد. اگر بخواهیم در سبد خانوار سهم‌بندی کنیم که در این تورم فزاینده نمی‌توانیم این سهم‌بندی را انجام دهیم و بعد اعلام کنیم که این میزان سهم در سبد خانوار چقدر است. پس به دلیل دیر نقدشوندگی، مسکن دیرتر از سایر بازارهای موازی شروع به گران شدن می‌کند.

عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: یکی از بازارهای جا مانده از تورم، مسکن است و این به هیچ وجه جای خوشحالی نه برای مشاوران املاک و نه سازنده‌ها ندارد. چون واقعیت نکته منفی این موضوع این است که به رغم اینکه بازار مسکن از رشد قیمت جا مانده است، مردم می‌دانند این بازار می‌خواهد شروع به حرکت کند. در سال‌های قبل مردم خواهان خرید مسکن و علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری می‌شدند اما امروز به دلیل کاهش قدرت خرید مشاهده‌گر هستند، چراکه قیمت‌ها به قدری افزایش یافته و قدرت خرید کاهش دارد که مردم توانایی خرید ندارند.

نوسانات بازار ارز در چند هفته گذشته

این روزها سوال بسیاری از افراد این است که آیا مسکن نیز از آنچه امروز قیمت دارد گران‌تر می‌شود؟ حتی اگر قیمت مسکن افزایش بالاتر از توان و قدرت خرید متقاضیان داشته باشد؟

بارها و بارها کارشناسان اقتصاد مسکن تاکید کرده‌اند که به دلیل قدرت پایین خرید متقاضیان، خرید و فروش مسکن در رکود به سر می‌برد و به همین منظور اغلب انبوه‌سازان رغبتی برای ساخت‌وساز ندارند و همین موضوع موجب عدم تعادل میان عرضه و تقاضا طی سال‌های گذشته تاکنون شده است.

پیامدهای سهم کلان مسکن از اقتصاد کشور

ایرج رهبر عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان مسکن کشور در پاسخ به این سوال که وضعیت این روزهای مسکن به تبعیت از روند صعودی نرخ دلار چگونه است؟ تاکید کرد: حوزه مسکن سهم بزرگی در اقتصاد کلان کشور دارد و موتور محرک اقتصاد است پس هر تغییری می‌تواند در این بخش در اقتصاد کلان کشور و بازار مسکن ایجاد شود.

او افزود: باید به این نکته نیز توجه داشته باشیم که تورم موجود در کشور شاید دیرتر از سایر بخش‌ها و کالاها اما به مراتب از آنجایی که سهم بزرگی در اقتصاد کلان کشور دارد بر آن تاثیرگذار خواهد بود. باید تاکید کنم که هر چند این روزها بازار مسکن نسبت به تورم و رشد نرخ دلار افزایش قیمت نداشته و حتی عقب‌تر از تورم حرکت کرده است اما باید پذیرفت که مسکن هم گران خواهد شد.

عضو هیات‌مدیره کانون انبوه‌سازان مسکن با تاکید بر اینکه نمی‌توان گفت قیمت مسکن بیشتر از نرخ‌های فعلی افزایش قیمت خواهد داشت زیرا اگر ظرفیت و توان خرید متقاضیان اجازه می‌داد، حتما نرخ‌های مسکن نیز افزایش پیدا می‌کرد ادامه داد: قدرت خرید متقاضیان مسکن به دلیل نبود تسهیلات بانکی و حمایتی بیشتر از اینها نیست که بخواهند وارد بازار مسکن شوند. پس این متقاضیان نمی‌توانند در مقابل افزایش قیمت مسکن هماهنگ با تورم وارد بازار مسکن شوند.

تاثیرپذیری نهاده‌های تولید مسکن از رشد نرخ دلار

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان نیز در خصوص اینکه دلار و نوسانات نرخ ارز تا چه حد می‌تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد؟ گفت: رشد اندک قیمت مسکن در تهران در ماه آبان و اعلام آن از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد که هنوز در آن ماه این نوسانات نرخ ارز روی قیمت مسکن تاثیر نگذاشته بود. به هر صورت وقتی دلار گران می‌شود نهاده‌های تولید مسکن نیز تحت تاثیر قرار می‌گیرند.

او ادامه ‌داد: رشد نهاده‌های تولید مسکن در ماه‌های آینده قطعا بر روند ساخت‌وساز و قیمت تمام‌شده مسکن تاثیر خواهد گذاشت. بخواهیم نخواهیم نرخ ارز بر تمام کالاها و به خصوص مسکن تاثیر می‌گذارد. اما این تاثیرگذاری در مسکن دیرتر از سایر کالاها خواهد بود. از سوی دیگر اصطلاحی در بازار مسکن از سوی فعالان بازار مسکن و مشاوران املاک مطرح می‌شود که می‌گویند تا زمانی که دلار در وضعیت ثبات قیمتی قرار دارد کالاهای مربوط به ساخت‌وساز آرام و به دور از تغییرات قیمتی هستند اما به محض اینکه دلار سودای رشد قیمت پیدا می‌کند ابتدا نهاده‌های تولید مسکن، افزایش قیمت به خود می‌گیرند، اما بعد از مدتی می‌بینیم که هنوز واحدهای نوساز گران نشده‌اند، واحدهای قدیمی زودتر به این تغییرات دلار واکنش نشان می‌دهند.

حال به نظر می‌رسد در این چند ماه گذشته بیشترین تاثیر قیمت ملک از سمت رشد نرخ ارز بوده است تا کمبود تولید. پس اگر نهاده‌های ساختمانی در دی‌ماه با نوسانات شدید مواجه شوند باید منتظر رشد قیمت مسکن نوساز و حتی واحدهای مسکونی قدیمی در ماه‌ها و روزهای پایانی سال باشیم.

منتظر افزایش قیمت مسکن باشید

حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران به «جهان صنعت» ‌گفت: رشد نرخ دلار معمولا بر اقتصاد کلان کشور تاثیرگذار است؛ موضوعی که باعث کاهش ارزش پول ملی شده و متعاقبا افزایش قیمت‌ها می‌شود. حال اینکه چه کالاهایی در اثر این افزایش قیمت سریع گران می‌شوند و چه کالاهایی کمی با فاصله خودشان را با نرخ جدید دلار تطبیق می‌دهند، متفاوت است.

او می‌افزاید: این موضوع به نقدشوندگی آن کالا برمی‌گردد. کالایی که نقدشوندگی‌اش فوریت دارد، تقریبا خودش را با دلار همسو و همزمان تطبیق می‌دهد. اما کالاهایی که نقدشوندگی آنها سخت‌تر است، دیرتر خودشان را با دلار تطبیق می‌دهند. سکه همزمان با دلار و به صورت درجا عمل می‌کند. بازار بورس متفاوت عمل می‌کند. دلیلش هم این است که بحث نقدشوندگی، تولید و تا حدودی شرایط اجتماعی بر آن تاثیرگذار است.

محتشم می‌گوید: مسکن نیز به همین ترتیب عمل می‌کند. این بازار از آنجایی که نقدشوندگی پایینی دارد، طبیعتا فورا خودش را به قیمت دلار نمی‌رساند. ولی مطمئنا خودش را با دلار برابر خواهد کرد. مگر اینکه شرایط اجتماعی به گونه‌ای باشد که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دچار مشکل یا تامل شود. به عبارت دیگر سرمایه‌گذاران به خاطر نوع نقدشوندگی آن کمتر سراغ بخش مسکن بیایید. در هر صورت مسکن با اینکه باید خود را با افزایش نرخ دلار تطبیق دهد، اما مقداری با تاخیر عمل می‌کند.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران همچنین می‌گوید: در وضعیت فعلی دلار وارد کانال ۴٠ هزار تومان شده است. از زمان روی کار آمدن دولت سیزدهم در مرداد و شهریورماه سال جاری دلار ۲۳ هزار و ۵۰۰ تومان بود. اکنون چیزی حدود بیش از ۸۰ درصد افزایش قیمت داشته است. اما درصد افزایش قیمت مسکن بدین گونه نبوده است. دلیل آن هم موضوعات اخیر اجتماعی موجود در کشور است.

محتشم می‌افزاید: بحث دیگر این است که ساخت‌و‌ساز نیز به همین تناسب دچار افزایش قیمت شده است. چرا که این حوزه کالاهای مصرفی را استفاده می‌کند. ولی در مجموع باید گفت که متاسفانه باید منتظر باشیم که مسکن هم خودش را با شرایط دلار وفق دهد.

تا زمانی هم که دولت نتواند نرخ ارز را کنترل کند یا به ثباتی نسبی و یا افزایش متعادل سالانه برساند، هم در ساخت‌وساز از باب کاهش میزان تولید مسکن دچار مشکل خواهیم بود و هم خریداران به دلیل افزایش قیمت نخواهند توانست وارد گود خرید واقعی مسکن برای نیازشان شوند. می‌ماند بحث سرمایه‌گذاری که آن هم با توجه به شرایط اجتماعی و وضعیت نقدشوندگی خواهیم دید در آینده خودش را با دلار تطبیق خواهد داد.