بازار کشوری دادوستدهای مسکن از فاز« نزول سنگین» خارج شد و در مسیر مترقی قرار گرفت. ماه قبل برای بار اول در طول سال ۹۸، خرید و فروش منزل در شهرها با افزایش نقطه ای- نسبت به ماه مشابه در سال ۹۷- همراه شد. تغییرات ماهیانه خریدوفروش های ملک در شهرها طی دو ماه گذشته هم همسو با تهران رو به افزایش گذاشت. اگرچه هنوز اوضاع این بازار رکودی است، لیک پنج محرک سبب شده معاملات خانه فصل زمستان وضعیت بهاری پیدا کند. تفاوت و تشابه معاملات مسکن تهران و دیگر شهرها بررسی شده است.
معامله های خرید مسکن در شهرهای کشور از ناحیه اثربخشی حداقل ۵ محرک عمده اوج گرفت. بررسی های« دنیای اقتصاد» بر پایه آمارهای رسمی مربوط به جدید ترین تحولات کشوری بازار مسکن و همینطور تحقیقات میدانی انجام شده نشان می دهد، نبض بازار معامله های خرید مسکن در دیگر شهرهای کشور بلافاصله ماهانه، هم اکنون پابه پای بازار معاملات خرید مسکن شهر تهران در حال تغییر و تحول است. این مسئله طبق آمارهای سامانه رهگیری خانه در دو ماه قبل یعنی ماه آذر و دی ماه رصد شد.
نبض معاملات مسکن سایر شهرها در حالی هم اکنون همراستا با نبض دادوستدهای خرید مسکن پایتخت تندتر شده است که در عین حال عوامل تغییردهنده نوسان معامله های مسکن تهران و دیگر شهرها در کل با هم متفاوت است. باآنکه در بعضی موارد اشتراک هایی وجود دارد ولی بصورت کلی دو دسته عوامل در پیدایش افت و خیز معاملاتی گذشته در پایتخت وسایر شهرهای کشور ایفای نقش نموده اند. با این حال، بررسی های« دنیای اقتصاد» نشان می دهد زمستان بازار مسکن در سایر شهرها هم مثل شهر تهران لااقل به دلیل اثربخشی ۵ محرک عمده نسبت به ماه های آغازین پاییز و همینطور تابستان گرم تر شده است.بازار معامله های خرید و فروش خانه در شهر تهران در حالی ماه آذر سال جاری با افزایش ۱۴۶ درصدی حجم معاملات خرید در قیاس با آبان همراه شد که در دیگر شهرها هم حجم معاملات خرید مسکن در همین برهه زمانی ۸۶ درصد رشد کرد.
در دی ماه همچنین در حالی حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت با رشد ۱۳ درصدی روبرو شد که در سایر شهرها هم این مقدار معادل ۲۱ درصد گزارش شد. این مسئله نشان می دهد در حالیکه در سال های قبل تحولات بازار خانه شهر تهران مانند افزایش یا کاهش تعداد معاملات خرید آپارتمان با تأخیر زمانی چندماهه به بازار مسکن سایر شهرها میرسید ، در ماه های گذشته این فاصله به کم ترین حد خود رسید و هم اینک نیز این فاصله به صفر رسیده است، به این معنی که بازار معامله های مسکن در دیگر شهرها نیز درست در همان ماهی که بازار خانه شهر تهران با جهش معاملاتی روبرو شد شاهد افزایش محسوس تعداد معامله های خرید واحدهای مسکونی بود. فی الواقع واکنش تاخیری بازار معاملات خرید مسکن دیگر شهرها به تغییرات بازار مسکن تهران هم اکنون متوقف شده وتحولات بازارمسکن پایتخت در ماه آذر و دی ماه هم زمان در بازار معاملات مسکن دیگر شهرها هم رصد شد. حجم معاملات خرید مسکن در سایر شهرها- شهرهای کشور به جز شهر تهران- به ۱۳ هزار و ۴۲ فقره معامله خرید مسکن رسید و این مقدار در دی ماه به ۱۵ هزار و ۵۷۰ فقره بالغ شد. این در حالیست که در ماه های قبل در هر ماه حجم معاملات خرید مسکن کم تر از ۱۰ هزار فقره بود.
تغییرات نقطه ای حجم معاملات مسکن در سایر شهرها نشان می دهد در دی ماه برای بار اول در طول سال ۹۸ حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور به غیراز تهران نسبت به ماه مشابه سال پیش فزونی یافته است. در حالیکه ابعاد بازار معاملات مسکن به لحاظ تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در سال ۹۸ در سایر شهرها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال پیش در حال کوچک تر شدن بود ولی در دی ماه این روند تغییر و تحول کرد و ابعاد بازار به لحاظ حجم معاملات خرید نسبت به دی ماه سال ۹۷ بزرگتر شد. حجم معاملات خرید مسکن در سایر شهرها به جز شهر تهران در دی ماه سال جاری در قیاس با دی ماه سال پیش ۱۴ درصد رشد کرد. همینطور متوسط تغییرات نقطه ای حجم معامله های مسکن در هر ماه از سال ۹۸ در قیاس با ماه های مشابه در سال ۹۷، بین ۴۰ تا ۵۰ درصد تحلیل رفته است.
فعالان بازار مسکن در دیگر شهرها، دست کم از تأثير پنج عامل عمده بر تغییرات گذشته بازار مسکن در راستای افزایش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی در این شهرها خبر می دهند. اولین عامل به ترس از گرانی یا همان« انتظارات تورمی» مربوط می شود. هم اکنون زمزمه افزایش قیمت مسکن در آینده نزدیک بخشی از خریداران مصرفی و سرمایه ای را به بازار مسکن کشانده است هر چند تحقیقات انجام شده نشان می دهد بخشی از این ترس کاذب و ناشی از جوسازی برخی از واسطه هاست.
« افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه های ساخت وساز» از سایر عوامل تحریک کننده ورود متقاضیان به بازار مسکن است. در حالیکه قیمت بعضی از مصالح ساختمانی نسبت به ماه های قبل با افزایش محسوس روبرو شده است همین مسئله احتمال گرانی خانه در ماه های آتی را برای متقاضیان پررنگ تر کرده است.« تأثير افزایش قیمت زمین» از سایر عوامل محرک در افزایش تعداد دادوستدهای مسکن در دو ماه قبل است. از طرف دیگر« افزایش سقف وام خرید مسکن» از ابتدای زمستان باعث شده است آن گروه از تقاضای مصرفی به ویژه تقاضای خانه اولی که قبل از این به علت ضعف بنیه مالی قادر به ورود به بازار مسکن نبود در بازار حاضر شود و اقدام به جستجو و خرید مسکن کند. سقف فعلی وام خرید مسکن بطور نسبی پوشش مناسبی از هزینه خرید آپارتمان در سایر شهرها بالاخص شهرهای کوچک را ایجاد کرده است. عامل پنجم در افزایش حجم معاملات مسکن دیگر شهرها را میتوان به رشد بازارهای موازی مانند بورس و افزایش قیمت ارز مربوط دانست.
این عامل هم یکی از عواملی است که در افزایش تقاضا برای خرید مسکن مفید بوده است. با این حال، هم اینک سه تشابه و چهار تفاوت بین بازار معاملات مسکن شهر تهران و دیگر شهرها وجود دارد. اثر انتظارات تورمی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه های ساخت و همچنین بالا بودن قیمت زمین سه تشابهی است که هم در پایتخت و هم در دیگر شهرها طی دو ماه قبل منجر به افزایش تقاضا برای خرید مسکن و رشد مثبت حجم معاملات شده است. با این حال، در حالی که تغییرات بازار مسکن در دیگر شهرها به لحاظ حجم معامله های خرید آپارتمان با تغییرات بازار مسکن شهر تهران همسو و پابه پا بوده است چهار تفاوت بین بازار خانه پایتخت و سایر شهرها قابل شناسایی است.
تفاوت اول به اثربخشی افزایش سقف وام خرید مسکن در افزایش حجم معاملات مسکن در دیگر شهرها مربوط می شود. برغم فزونی سقف وام در شهر تهران نمی توان افزایش حجم معاملات خرید مسکن در دو آذرماه و دی ماه را متأثر از این موضوع ذکر کرد ، به دلیل آن که همچنان وام خرید خانه به علت بالا بودن نرخ مسکن و وجود فاصله قابل توجه بین مبلغ وام و قیمت مسکن تسهیلات کارآمدی شمرده نمی شود.
ولی در سایر شهرها به علت پوشش مطلوب این وام در هزینه های خرید مسکن این موضوع یکی از عوامل مؤثر و مهم در افزایش حجم معاملات زمستانی مسکن بوده است.تفاوت دوم به نوع متقاضیان حاضر در بازار مسکن تهران و دیگر شهرها مربوط می شود. در حالیکه عمده تحرک معاملاتی گذشته در پایتخت از ناحیه خریدهای سفته بازانه، سرمایه ای و متقاضیان تبدیل به احسن بوده است جنس عمده تقاضای مسکن در سایر شهرها هم اکنون تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه ای است.
سومین تفاوت به حضور و نقش خانه اولی ها در فزونی تعداد معاملات خرید مسکن دیگر شهرها و وضعیت متفاوت پایتخت مربوط می شود. در سایر شهرها به علت افزایش سقف وام حجم چشمگیر از تقاضای موجود برای خرید مسکن مربوط به تقاضای خانه اولی هاست ولیکن هم اکنون خانه اولی ها کمرنگ ترین حضور را در معاملات خرید مسکن پایتخت دارند. از طرف دیگر، عمده تقاضای مصرفی حاضر در بازار مسکن شهر تهران فعلا مربوط به متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی است. منتها در سایر شهرها به سبب افزایش نسبی سطح قیمت ها این گروه از متقاضیان فعلاً از انجام معامله منصرف شده و در حاشیه بازار در حال رصد تغییرات هستند تا در طول موقعیت مناسب بتوانند تصمیم گیری کنند.
- 9
- 1
