نتايج يک تحقيق و بررسي در کشورهاي پيشرفته دنيا درباره سرانه تعداد واحدهاي تجاري نشان ميدهد که در آمريکا بهازاي هر هزار نفر، يک واحد تجاري و در کشورهاي اروپاي غربي بهازاي هر ۶۶۰ نفر يک واحد تجاري وجود دارد.
بهطورکلي طبق آمارها، سرانه فعلي املاک تجاري موجود در دنيا بهازاي هر هزار نفر به هفت واحد ميرسد، درحاليکه استاندارد جهاني سرانه تعداد واحدهاي تجاري بهازاي هر ۷۰۰ تا هزار نفر يک واحد تجاري است.
به گزارش ايرنا، تعداد واحدهاي صنفي مجاز در ايران حدود دو ميليون و غيرمجاز حدود ۵۰۰ هزار واحد است و اين در حالي است که اين آمار، دستفروشهاي خياباني را شامل نميشود؛ باوجوداين، ارقام مذکور بيش از ۲۰ تا ۳۰ برابر استاندارد جهاني است.
در بين شهرهاي بزرگ اروپا، پاريس داراي بيشترين سرانه تعداد املاک تجاري است. طبق آمار بانک جهاني سالانه ۸۳ ميليون توريست وارد فرانسه ميشوند که تعداد قابل توجهي از آنها از پاريس ديدن ميکنند؛ اين رقم چشمگير و قابل توجه ميتواند دليل قابل قبولي براي اين تعداد واحد تجاري در اين شهر توريستي باشد. درحاليکه کل توريستهاي واردشده به کشور ايران کمتر از پنج ميليون نفر بوده که اکثريت آنها نيز قدرت خريد چنداني ندارند.
املاک تجاري فقط شامل مغازهها نبوده و در تعريف جهاني آن به کليه املاکي که در آن هر نوع فعاليت تجاري و خدماتي انجام شود، اطلاق ميشود.
تقسیمات انواع املاک تجاری
تفریحی- اقامتی
فروشگاهی
دفاتر کار
صنعتی
درمانی
هتل، رستوران، کافه، اماکن ورزشی
مغازه خردهفروشی، مراکز خرید (Shopping Mall)
ساختمان اداری، دفتر خدماتی
کارگاه، انبار، گاراژ و مراکز توزیع کالا
درمانگاه، بیمارستان، اماکن مراقبتی نظیر سرای سالمندان و... .
با يک بررسي اجمالي ميتوان دريافت که تعداد واحدهاي صنفي موجود در کشور که در عرصه خريد و فروش فعاليت دارند، فراتر از نياز واقعي جامعه است.
ولي چرا تاکنون اين تقاضا وجود داشته است؟
با بررسي چرخه فروش در ايران ميتوان دريافت که فاصله بين صاحبان کالا و توليدکنندگان با مصرفکننده نهايي را واسطههاي زيادي پوشش دادهاند و از آنجایيکه هر واسطه کمابيش به يک واحد تجاري براي کار خود نيازمند است، با افزايش جمعيت در ۵۰ سال گذشته، دائما تقاضاي ملک تجاري رو به افزايش بوده است؛ اما درحالحاضر به نظر ميرسد که از يکسو، رشد جمعيت کندتر از قبل بوده و از طرفي ديگر، بازار تمايل خود به وجود واسطهها را از دست داده و هم صاحبان کالا و توليدکنندگان و هم مصرفکننده نهايي تصميم به حذف يا کاهش واسطهها گرفتهاند.
در اينجا به برخي از عوامل مؤثر در اراده بازار براي کوتاهکردن فاصله تا مصرفکننده نهايي ميپردازيم:
حذف واسطه براي کاهش قيمت تمامشده براي مصرفکننده نهايي
صاحبان کالا و توليدکنندگان، ترجيح ميدهند که بدون وجود واسطههاي زياد، کالاهاي خود را به دست مصرفکننده نهايي رسانده که در اين صورت بهاي تمامشده کالا در نقطه نهايي فروش، پايينتر خواهد بود. ضمنا مصرفکننده هم براي نپرداختن سود به واسطهها، تمايل به برقراري ارتباط مستقيم با صاحب کالا را دارد. در نتيجه، تمايل طرفينِ ابتدا و انتهاي چرخه فروش و مصرف به برقراري ارتباط مستقيم منجر به بهوجودآمدن فروشگاههاي عرضه مستقيم محصولات و نمايشگاههاي برندهاي مختلف در سطح شهرها شده است که حذف واسطههاي فعلي، کاهش تقاضا را در زمينه املاک تجاري درپي دارد.
خريد و فروش اينترنتي
با توجه به ماشينيشدن زندگي در جامعه و کمبود وقت براي حضور در بورسها و فروشگاههاي سطح شهر و وجود ترافيک سنگين شهري و نيز فراگيرشدن استفاده از اينترنت و فضاي مجازي، خريد آنلاين ازطريق سايتهاي اينترنتي با امکان بررسي کليه محصولات موجود در بازار و امکان تحويل و دريافت آن درب منزل با قيمت مناسب، بسيار جذاب و مقرونبهصرفه شده است و روزبهروز شاهد گسترش تمايل به خريد ازطريق اينترنت و فضاي مجازي هستيم که با اين تفاسير، فروشگاههاي فيزيکي عرضه کالا تبديل به صفحات مجازي در وبسايتها خواهند شد.
هايپرمارکت و Shopping Mall
فروشگاهي که در طول يک هفته يک کارتن از محصولی خاص را خريداري كرده و به فروش ميرساند، در مقابل هايپرمارکتي که روزانه دهها کارتن از همان محصول را از تأمينکننده خريده و به سهولت به فروش ميرساند، قطعا امکان رقابت را از دست داده و قدرت چانهزني در مقابل تأمينکننده کالا را نخواهد داشت.
از سوي ديگر، چيدمان صنعتي، جذابيت ويژهاي براي مشتريان ايجاد كرده و با اجراي تکنيکهاي نوين و متنوع فروش، مشتريان را بهصورت دائمي و پيوسته به سوي خود جلب ميكند.
با اين اوصاف، يک هايپرمارکت و Shopping Mall چندين برابر مساحت خود، از فروشگاههاي سنتي، سهم بازار را گرفته و درنهايت موجب ازبينرفتن بسياري از آنها خواهد شد.
سياستهاي سازمانها و ادارات دولتي
سياستهاي دولت نيز در سه دهه اخير تأثير بسزايي در افزايش تعداد املاک تجاري داشته است. شهرداريها از پتانسيل موجود و تقاضاي جامعه، نهايت استفاده را كرده و براي تأمين بودجه، مبالغ هنگفتي را دريافت كرده و اجازه ساخت انبوه املاک تجاري در همه شهرها و بهویژه کلانشهرها دادهاند. اما در حال حاضر تقاضاهاي واصله به شهرداريها براي املاک تجاري کاهش قابل توجهي داشته است.
در اين راستا مراجع و اصناف صادرکننده مجوز اشتغال به کار نيز در وهله اول بدون رعايت سقف صنفي در هر منطقه که در دستورالعملها به آن تأکيد شده است و بيش از نياز منطقه، مجوز صادر کردهاند و سپس بدون درنظرگرفتن حدود صنفي، پراکندگي شغلهاي يکسان نيز بهصورت نامنظم در هر منطقه است که در مورد اصنافي مانند مشاورين املاک و داروخانهها و... کاملا مشهود است.
از سال ۱۳۹۰ شاهد کاهش ارزش ريال در برابر ارزهاي عمده جهان بودهايم که اين امر منجر به کاهش قدرت خريد اقشار متوسط و ضعيف جامعه شده است. هرچند همچنان جامعه ما رتبههاي بالاي مصرف سرانه بنزين، استفاده از لوازم آرايشي و دورريختن مواد غذايي و... را در جهان دارد، اما با کاهش قدرت خريد مردم، مصرفگرايي و استفاده ناصحيح رو به کاهش بوده و با بالارفتن فرهنگ مصرف جامعه، شاهد کاهش تقاضا در بسياري از اصناف خواهيم بود.
البته همه مواردي که ذکر شد باعث توقف ساخت املاک تجاري نخواهد بود، ولي از اين پس شاهد چند تغيير عمده در اين زمينه خواهيم بود:
با توجه به مبلغ تعيينشده از طرف شهرداري براي ايجاد فضاي تجاري در هر منطقه، ساخت ملک تجاري در بسياري از مسيرهاي کمتردد، مقرونبهصرفه نیست و با درنظرگرفتن تغيير الگوهاي خردهفروشي و تغيير نحوه ارائه در واحدهاي خدماتي، فروشگاههاي با متراژ کم، جذابيت کمتري خواهند داشت و سازندگان متوسط به ساختن املاک تجاري بزرگتر و در مکانهاي پرتردد مبادرت کرده و سازندگان قوي، ساخت مجتمعهاي تجاري، اداري و خدماتي بزرگتر و مجهزتر از قبل را آغاز كرده و خواهند كرد.
بورسهاي ايجادشده برای هر صنف و رسته نيز در سالهاي اخير، گسترش بيرويهاي داشتهاند که در آينده نزديک، شاهد کاهش يا توقف بهاي سرقفلي املاک اداري و فروشگاهها در اين مناطق خواهيم بود.
با توجه به روند فعلي تغييرات الگوي فروش و ارائه خدمات در کشور، در فضاي کسبوکار ايران شاهد اثرات عميق اين تغييرات خواهيم بود که اقشار متوسط و ضعيف جامعه را تحت تأثير خود قرار ميدهد و توجه به اين مقوله ازسوی مسئولان ذيربط و دولتمردان، مهم و جدي به نظر ميرسد.
- 16
- 2
