پنجشنبه ۱۶ اردیبهشت ۱۴۰۰
۱۰:۲۰ - ۲۸ فروردین ۱۴۰۰ کد خبر: ۱۴۰۰۰۲۹۱۰
مسکن، راه، عمران

محاسبه آخرین تغییرات قیمت تمام شده آپارتمان در شهر تهران

قیمت آپارتمان درتهران, آپارتمان

به گزارش دنیای اقتصاد، کشف سطح جدید قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران، جواب مجهول داخلی بازار ملک در معادله« تخلیه حباب قیمت ها» را مشخص کرد. بررسی های« دنیای اقتصاد» نشان می دهد فارغ از تاثیرگذاری بالای فاکتور« ریسک غیراقتصادی» و« انتظارات تورمی» ناشی از آن، بر مسیر نوسان قیمت مسکن، در حال حاضر فاکتور« هزینه ساخت و قیمت زمین» که در مجموع« قیمت تمام شده ساخت مسکن» را تشکیل می دهد نیز مهم ترین عامل درونی بازار ملک است که طی دو سال گذشته به تشدید جهش قیمت آپارتمان دامن زد. در حال حاضر برخی در بازار ملک، مدعی هم سطح شدن قیمت تمام شده با قیمت فروش مسکن هستند و این اتفاق را مانع ریزش قیمت عنوان می کنند. اما فاکتورهای ۱۴۰۰ هزینه ساخت و قیمت فروش زمین در سه دسته از مناطق پایتخت با رد این ادعا مشخص می کند به رغم رشد ۷۰ تا ۱۰۰درصدی هزینه های ساخت وساز، همچنان فاصله ۲۰ تا ۴۰درصدی بین قیمت تمام شده و فروش نوسازها وجود دارد. این اختلاف می تواند سد داخلی مقابل« تخلیه حباب مسکن» را بشکند.

محاسبه آخرین تغییرات قیمت تمام شده آپارتمان در شهر تهران و مقایسه آن با سطح متوسط قیمت فروش واحدهای نوساز در پایتخت، به یک سوال مهم درخصوص امکان شکسته شدن سد بالادست حباب مسکن در صورت فروکش کردن انتظارات تورمی و تخلیه حباب ملک پاسخ می دهد. بررسی های« دنیای اقتصاد» ضمن آنکه ساخت مسکن با فاکتور ۱۴۰۰ یا هزینه تمام شده ساخت مسکن در شش گروه از مناطق شهر تهران را نشان می دهد در عین حال، اختلاف بین هزینه تمام شده با قیمت فروش( که در اصطلاح به آن حاشیه سود سازنده ها از بابت فعالیت ساختمانی گفته می شود) را روایت می کند.

این درحالی است که در این گزارش همچنین براساس تحقیقات میدانی انجام شده، علاوه بر میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور و تهران، میانگین قیمت هر مترمربع زمین یا ملک کلنگی آماده عرضه به بازار ساخت براساس قیمت فروش تازه ترین فایل های عرضه شده به بازار در روزهای اخیر، برآورد شده است.

مجموعه هزینه های برآورد شده درخصوص هزینه تامین زمین و هزینه ساخت مرکب از هزینه مصالح ساختمانی و دستمزد، به عنوان قیمت تمام شده ساخت مسکن، فاکتور ساخت وساز در سال ۱۴۰۰ را ارائه می دهد.

در شرایطی که بسیاری از دیدگاه های کارشناسی بر درستی نظریه اثر کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک های غیراقتصادی در تخلیه حباب قیمت مسکن و ثبات یا کاهش قیمت در این بازار اتفاق نظر دارند اما برخی دیگر از جمله گروهی از فعالان ساختمانی این برداشت را مطرح می کنند که چون قیمت تمام شده ساخت ناشی از جهش قیمت زمین و تورم مصالح ساختمانی بالاست، بنابراین حتی در صورت کاهش ریسک های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی نمی توان به کاهش قیمت مسکن و تخلیه حباب در این بازار چندان امیدوار بود.

در واقع این گروه از فعالان بازار مسکن معتقدند سد بالادست حباب قیمت مسکن قابل شکسته شدن نیست و علت آن روند رو به رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی است. در واقع این گروه از فعالان ساختمانی معتقدند یکی از مهم ترین عوامل در افزایش قیمت مسکن افزایش قابل توجه هزینه تمام شده ساخت مسکن است. به اعتقاد آنها بازار مسکن به دلیل افزایش هزینه های ساخت و تورم زمین حباب قیمتی ندارد و حتی اگر در این بازار حباب قیمتی وجود داشته باشد از آنجا که قیمت تمام شده ساخت بالاست نمی توان به شکسته شدن سد بالادست حباب مسکن و تخلیه حباب و در نتیجه کاهش قیمت مسکن یا ثبات آن امیدوار بود.

با این حال، بررسی های« دنیای اقتصاد» نشان دهنده عدم توجه این گروه به دو فاکتور مهم در تخلیه حباب قیمت مسکن در صورت کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک های غیراقتصادی است. در واقع می توان چنین اعلام کرد که این گروه از فعالان ساختمانی که نظریه مقاوم بودن سد بالادست حباب قیمت مسکن و عدم امکان شکسته شدن آن را مطرح می کنند از دو فاکتور مهم غافل بوده اند.

اولین فاکتوری که در این زمینه می توان به آن اشاره کرد به وجود و برآورد فاصله بین قیمت تمام شده واحدهای مسکونی و قیمت فروش مسکن مربوط می شود. در صورتی که فاصله ای بین قیمت تمام شده و قیمت فروش مسکن وجود نداشت شاید این فرضیه که تخلیه حباب قیمت مسکن به دلیل بالا بودن هزینه ساخت و قیمت تمام شده امکان پذیر نیست به فرضیه ای قابل تامل تبدیل می شد. اما محاسبات« دنیای اقتصاد» نشان دهنده وجود فاصله قابل توجه بین قیمت تمام شده و هزینه ساخت، حتی در شرایط فعلی است.

از سوی دیگر، حتی اگر این فاصله نیز وجود نداشت یک فاکتور دیگر وجود دارد که می تواند در صورت فروکش کردن انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک های غیراقتصادی منجر به تخلیه حباب مسکن شود.

قیمت آپارتمان درتهران, آپارتمان

این فاکتور مهم تبعیت بازار بالادست مسکن از فروکش کردن ریسک های غیراقتصادی و انتظارات تورمی در جهت تعدیل یا دست کم ثبات قیمت است. همان گونه که یکی از مهم ترین عوامل در تورم هزینه های ساخت افزایش ریسک های غیراقتصادی و انتظارات تورمی در دوره اخیر بود، در صورت فروکش کردن این ریسک ها و انتظارات، عوامل موثر در تورم هزینه های ساختمانی نیز با کاهش قیمت یا دست کم ثبات مواجه خواهند شد. در واقع نه تنها تحت تاثیر کاهش ریسک های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی انتظار تخلیه حباب قیمت مسکن وجود دارد بلکه در بالادست بازار مسکن نیز این انتظار وجود دارد که مجموعه عوامل موثر در قیمت تمام شده ساخت، با کاهش یا حداقل ثبات قیمت مواجه شوند و حباب قیمتی در بازار ساخت نیز تخلیه شود.

مجموعه این دو فاکتور نشان می دهد نظریه کارشناسی درخصوص تخلیه حباب مسکن در صورت کاهش ریسک های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی نظریه ای قابل وقوع است.

البته یک نکته مهم در ارتباط با تخلیه حباب قیمت مسکن در هزینه برترین جزء و فاکتور ساختمانی وجود دارد که باید به آن توجه داشت. علاوه بر افزایش ریسک های غیراقتصادی و انتظارات تورمی، یکی از مهم ترین عوامل موثر در شکل گیری حباب قیمت در بازار زمین و ملک کلنگی و تورم شدید در این بازار، کمبود محسوس زمین قابل ساخت به خصوص در کلان شهرهایی مانند تهران در یک دهه گذشته محسوب می شود.

در یک دهه اخیر بازار زمین و ملک کلنگی نه تنها از ناحیه افزایش انتظارات تورمی و خریدهای سرمایه ای دستخوش افزایش قیمت و تورم شدید شد بلکه کمبود زمین قابل ساخت نیز در این جهش قیمتی موثر واقع شد. این موضوع نشان می دهد اگرچه کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک های غیراقتصادی می تواند بر بازار مسکن از جمله تخلیه حباب در بخش قیمت تمام شده و قیمت فروش اثر گذاشته و در مجموع بازار مسکن را در مسیر تخلیه حباب قرار دهد اما به دلیل اثر فاکتور کمبود عرضه ملک کلنگی و زمین قابل ساخت، نمی توان انتظار داشت هزینه ساخت به شکل محسوس کاهش یابد. در واقع این احتمال از سایر گزینه ها قوی تر است که در صورت کاهش ریسک های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی، حباب مسکن تخلیه شود و شیب رشد قیمت تمام شده ساخت نیز به میزان محسوسی کاهش یابد.

در واقع در صورت شروع فرآیند تخلیه حباب قیمت در بازار مسکن، سرعت رشد قیمت زمین و هزینه های ساخت مسکن نیز به احتمال زیاد می تواند کم شود و احتمالا به سمت ثبات و تورم صفر نزدیک شود.

« دنیای اقتصاد» هزینه ساخت مسکن در شهر تهران و کشور را از طریق چند مرجع قابل استناد برآورد کرده است.

اولین مرجع مربوط به اظهارنظر سازنده های فعال در شهر تهران است که به دلیل اطلاع روزانه و مستمر از هزینه های ساخت به دلیل درگیر بودن با پروژه های ساختمانی، اطلاع دقیقی از آخرین تحولات در این زمینه دارند. بنا بر اعلام سازنده های فعال در شهر تهران میانگین هزینه ساخت هرمترمربع مسکن( به استثنای هزینه تامین زمین) رقمی حول وحوش ۸ تا ۱۰ میلیون تومان است. این میزان در برخی از مناطق لوکس تر بیش از این رقم است و ممکن است در برخی از مناطق از این میزان قدری کمتر باشد.

سازنده ها می گویند هزینه ساخت مسکن در شهر تهران درحال حاضر در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال گذشته حدود دوبرابر شده است. مرجع دیگر محاسبه هزینه ساخت مربوط به تخمین متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور براساس پروژه های مسکن ملی است که هم اکنون درحال اجراست. یکی از نهادهای عمومی مسوول در اجرای طرح مسکن ملی به تازگی اعلام کرده است که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ملی در کشور براساس اعلام فهرست بهای هزینه ساخت وساز( مصالح و دستمزد) ارائه شده از سوی سازمان برنامه، در زمستان ۹۹ نسبت به تابستان ۹۹ حدود ۷۹ درصد افزایش یافته است. این میزان در زمستان ۹۹ به ازای هر مترمربع به رقمی حدود ۴ میلیون و۸۰۰ هزار تومان رسیده است.

مرجع دیگری که« دنیای اقتصاد» در محاسبه فاصله بین قیمت تمام شده ساخت وساز و قیمت فروش واحدهای نوساز به آن استناد کرده است رقم وام های جدید ساخت مسکن است که ابتدای امسال اعلام شد. مبلغ وام ساخت مسکن در شهر تهران از ابتدای امسال به ۳۳۰ میلیون تومان رسید. از آنجا که بانک ها برای پرداخت وام ساخت مسکن به سازنده ها، الگوی ساخت ۷۵ تا ۸۰ مترمربع را به ازای هر واحد مسکونی در نظر می گیرند و وام را براساس این الگو به سازنده ها پرداخت می کنند می توان رقم وام را نیز به عنوان یکی دیگر از مراجع اطلاع از هزینه ساخت مورد توجه قرار داد.

با این رقم اعلام شده در سال جاری برای وام ساخت مسکن، از نظر بانک ها که در پرداخت وام های ساخت و محاسبه سقف تسهیلات، قیمت کارشناسی را محاسبه کرده و ملاک قرار می دهند هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در تهران درحال حاضر رقمی حول وحوش ۵ میلیون و۵۰۰ هزار تومان برآورد می شود. البته باید این مطلب را نیز مورد توجه قرار داد که وام ساخت مسکن بعد از اتمام فونداسیون به پروژه ها و سازنده ها پرداخت می شود و با لحاظ این موضوع می توان چنین نتیجه گرفت که هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در شهر تهران از این میزان بیشتر است.

اما از آنجا که سازنده ها به صورت روزانه با تغییرات هزینه ساخت روبه رو هستند و در جریان آن قرار دارند می توان گفت به روزترین مرجع اعلام هزینه ساخت مسکن، سازنده ها هستند. از این رو می توان اعلام کرد که هزینه ساخت مسکن بدون لحاظ قیمت زمین در شرایط فعلی در شهر تهران رقمی حول وحوش ۸ تا ۱۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است.

اما قیمت تمام شده مسکن شامل هزینه ساخت و قیمت زمین است. بررسی ها و تحقیقات میدانی« دنیای اقتصاد» با استناد به ویژگی های قیمتی تازه ترین فایل های عرضه شده املاک کلنگی و زمین قابل ساخت حاکی است هم اکنون میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در جنوب تهران بین ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان، در شمال غرب تهران بین ۹۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان، در غرب تهران بین ۷۰ تا ۸۵ میلیون تومان، در شرق بین ۶۰ تا ۷۵ میلیون تومان، در شمال لوکس شهر تهران بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان و در شمال فوق لوکس پایتخت بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. با توجه به سهم زمین در قیمت یک مترمربع بنای مسکونی قیمت تمام شده هر مترمربع مسکن نوساز هم اکنون در جنوب تهران به طور متوسط حدود ۱۹ میلیون تومان، غرب تهران حدود ۳۴ میلیون تومان، شرق تهران به طور میانگین حدود کمتر از ۳۴ میلیون تومان و در شمال تهران به طور متوسط حول وحوش ۵۰ میلیون تومان است.

میانگین قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در مناطق مختلف شهر تهران نشان دهنده فاصله بین قیمت تمام شده مسکن با قیمت فروش واحدهای مسکونی است. این موضوع نشان می دهد در صورت کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک های غیراقتصادی شرایط برای تخلیه حباب قیمت مسکن وجود دارد.

قیمت آپارتمان درتهران, آپارتمان

هم اکنون متوسط قیمت هر مترمربع مسکن نوساز در جنوب تهران حول وحوش ۲۲ میلیون تومان، غرب تهران حول وحوش ۴۸ میلیون تومان و شرق قدری کمتر از این میزان، شمال لوکس و و گران قیمت تهران به طور متوسط هر مترمربع حول وحوش ۷۵ تا ۸۵ میلیون تومان است. این درحالی است که سازنده ها اعلام می کنند نه تنها میانگین قیمت مصالح ساختمانی در سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل با دو برابر افزایش مواجه شده است بلکه میانگین قیمت زمین نیز در همین بازه زمانی با حدود دو برابر افزایش روبه رو شده است. در واقع هم میانگین قیمت زمین و هم متوسط هزینه ساخت در پایتخت در سال جاری در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال قبل با رشد حدود دو برابر همراه شده است.

در شرایط فعلی و با ارقام فعلی، یک اختلاف ۲۵ تا ۴۰ درصدی بین متوسط قیمت فروش واحدهای مسکونی نوساز و قیمت تمام شده ساخت آنها وجود دارد. ضمن آنکه اگر شرایط برای تخلیه حباب قیمت مسکن فراهم شود ریزش قیمت در بازار بالادست یعنی در هزینه های ساخت و قیمت تمام شده نیز رخ خواهد داد.

این تحلیل می تواند در برابر این ادعای برخی از سازنده ها که معتقدند به دلیل بالا بودن هزینه ساخت عملا امکان کاهش قیمت مسکن حتی در صورت از بین رفتن ریسک های غیراقتصادی و انتظارات تورمی وجود ندارد، قرار بگیرد.

« دنیای اقتصاد» در یک وبینار سه ساعته با معرفی بازیگردانان بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ و تشریح نقش هرکدام از آنها توضیحات بیشتری در این باره ارائه خواهد کرد.

بازار معاملات مسکن درحالی وارد سال ۱۴۰۰ شده است که به اعتقاد کارشناسان، شناخت بازیگردانان اصلی این بازار در سال جدید برای اخذ استراتژی درست از سوی طیف فعال و متقاضی این بازار از اهمیت اساسی برخوردار است.

در این وبینار سه ساعته که به صورت مجازی و در قالب پخش زنده برگزار خواهد شد، خلاصه کاربردی از تحولات بازار مسکن در دوره اخیر بازار مسکن یعنی فاصله سال های ۹۷ تا ۹۹ نیز تشریح خواهد شد.

  • 9
  • 3
۵۰%
sarpoosh
با این خبر موافقم با این خبر مخالفم
همه چیز درباره
نظر شما چیست؟
انتشار یافته: ۰
در انتظار بررسی:۰
غیر قابل انتشار: ۰
جدیدترین
قدیمی ترین
مشاهده کامنت های بیشتر
ماکان بند,زندگینامه ماکان بند,زندگی نامه ماکان بند بیوگرافی ماکان بند و حواشی آن ها (+ تصاویر)

نام مستعار:ماکان بند

زاده: ۳ دی ۱۳۷۴ 

زادگاه:تهران

ملیت:ایرانی

سبک( ها):پاپ

ناشرین:آوازی نو

ادامه
اولیور ویلیامسون,زندگینامه اولیور ویلیامسون,تحصیلات اولیور ویلیامسون زندگینامه اولیور ویلیامسون و نظریه هایش (+ تصاویر)

زاده:۲۷ سپتامبر ۱۹۳۲

زادگاه:سوپریور، ویسکانسین

ملیت:ایالات متحده آمریکا

زمینه:اقتصاد خرد

درگذشت:۲۱ مهٔ ۲۰۲۰ 

ادامه
احمد مهرانفر,ازدواج احمد مهرانفر,احمد مهرانفر بازیگر بیوگرافی احمد مهرانفر بازیگر مشهور سینما و تلویزیون (+ تصاویر)

تاریخ تولد:۱۳۵۴/۳/۱۰

محل تولد:کاشان

تحصیلات:کارشناسی بازیگری و کارشناسی ارشد کارگردانی

همسر:مونا فائض پور

ملیت:ایرانی

زمینه فعالیت: بازیگر

ادامه
حضرت موسی (ع),عصای حضرت موسی (ع),زندگی نامه حضرت موسی (ع) زندگی نامه حضرت موسی (ع) یکی از پیامبران اولوالعزم

زاده:قرنهای ۱۳ تا ۱۵ قبل از میلاد مسیح

زادگاه:جوشن،  مصر

همسر:صفورا

دین:اسلام

محل مرگ:کوه نبو،  موأب

ادامه
ارلینگ هالند,بیوگرافی ارلینگ هالند,زندگی نامه ارلینگ هالند بیوگرافی ارلینگ هالند فوتبالیست حرفه‌ای نروژی (+ تصاویر)

تاریخ تولد:۲۱ ژوئیهٔ ۲۰۰۰ ‏

محل تولد:لیدز، انگلستان

ملیت:نروژی

قد:۱٫۹۴ متر

پست:مهاجم نوک

ادامه
قیصر امین پور,شعر قیصر امین پور,زندگینامه قیصر امین پور زندگینامه قیصر امین پور شاعر معاصر ایرانی

تاریخ تولد:۲ اردیبهشت ۱۳۳۸

زادگاه:گتوند

مدرک تحصیلی:دکترای ادبیات فارسی

پیشه:شاعر و ترانه سرا

ملیت:ایرانی

ادامه
مهدی جهانی,ورود مهدی جهانی به عرصه موسیقی,تک آهنگ های مهدی جهانی بیوگرافی مهدی جهانی خواننده و آهنگساز ایرانی (+ تصاویر)

زاده:۱۹ فروردین ۱۳۶۰

زادگاه:تهران

شروع فعالیت حرفه ای:۱۳۸۶

پیشه:خواننده، آهنگساز و ترانه سرا

ملیت:ایرانی

ادامه
محمد بن سلمان,زندگینامه محمد بن سلمان,محمد بن سلمان کیست بیوگرافی محمد بن سلمان وزیر دفاع عربستان سعودی (+ تصاویر)

زاده:۳۱ اوت ۱۹۸۵

زادگاه:جده

پیشه:سیاستمدار

دین:اسلام

ملیت:عربستان سعودی

وضعیت تاهل:متاهل

ادامه
مسیح و آرش,کنسرت مسیح و آرش ای پی,علت شهرت مسیح و آرش زندگی نامه مسیح و آرش گروه موسیقی سبک پاپ و آر اند بی (+ تصاویر)

زاده:۲۰ اردیبهشت ۱۳۶۷

زادگاه:تهران

ملیت:ایرانی

پیشه:خواننده

شروع فعالیت:۱۳۸۳ تا کنون

سبک:پاپ،  آر اند بی

ادامه
ویژه سرپوش