چهار رويداد كشوري در بازار املاك ۹۹؛ شکاف ملکی تهران و کشور کمتر شد

به گزارش دنیای اقتصاد، امار رسمی از نبض معامله های مسکن کشور مربوط به زمستان ۹۹ حکایت از آن دارد که« ۹۹» سال ترميم شکاف قیمتی در دو بازار مسکن تهران و کشور بوده است.

بررسی جدید ترین گزارش مرکز امار از وضعیت معاملات و قيمت مسکن و زمین در زمستان ۹۹ در تهران و کشور و مقایسه آن با داده های مستند قبلی، گزارش دقیقی از شرایط بازار زمین و مسکن در یک سال ۹۹ عرضه می دهد.این بررسی حاکی است مهم ترین اتفاق در سالی که گذشت این است که شکاف بزرگ بین بازار مسکن تهران و کشور که در طول سال های ۹۷ و ۹۸ شکل گرفته بود، در سال ۹۹ در مسیر ترمیم قرار گرفت.عملیات ترمیم شکاف ملکی دو بازار مسکن تهران و کشور تحت تاثیر دو عامل شامل جاماندگی تورم مسکن سایرشهرها از پایتخت و نیز سکته تورمی مسکن در نیمه دوم سال ۹۹ به دنبال انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و به تبع آن کاهش ریسک غیراقتصادی مؤثر بر بازار مسکن محقق شد. به دنبال آغاز جهش پرسرعت قيمت مسکن در پایتخت در ابتدای سال ۹۷ و در حالیکه هنوز در دیگر شهرهای کشور خبری از جهش قيمت نبود و دومینوی تورم به خارج از پایتخت نرسیده بود، فاصله قيمت خانه در تهران از دیگر شهرها افزایش پیدا کرد.از اواخر سال ۹۷ و به شکل فراگیر از ابتدای سال ۹۸ افزایش تورم مسکن در بازار مسکن دیگر شهرهای کشور هم شروع شد و تغییرات شدید قیمتی در تهران به بازار مسکن کشوری نیز سرایت کرد.

ولی تا قبل از این که روند رشد پرسرعت قیمت خانه در دیگر شهرها شروع شود، شکاف عظیمی بین قیمت مسکن در دو بازار مسکن تهران و کشور شکل گرفت، طوری که فاصله میانگین قيمت مسکن در تهران نسبت به دیگر شهرها به ۴/ ۳ در مقطعی از سال ۹۷ رسید.این در حالیست که اندازه این شکاف در سال ۹۶ که بازار مسکن تهران وارد فاز« پیش رونق» شده بود اما هنوز از ثبات نسبی برخوردار بود، ۸/ ۲ بوده است.

به بیان دیگر نسبت قیمت مسکن در تهران به سایر شهرها ۸/ ۲ بود که این اندازه نیز نرمال نبود ولی از مقدار طبیعی که انتظار میرود برقرار باشد، فاصله زيادي نداشت. بررسی« دنیای اقتصاد» از وضعیت شکاف قیمت مسکن در تهران و کشور طی یک دهه گذشته نشان می دهد اندازه فاصله طبیعی میانگین قیمت مسکن در تهران نسبت به دیگر شهرهای کشور در بازار باثبات و آرام که خریداران مصرفی در آن حضور دارند و جریان معاملات به صورت منطقی برقرار است، عددی بین ۱/ ۲ تا ۴/ ۲ است.از آنجا که تهران پایتخت سیاسی کشور است، قيمت املاک در این کلان شهر با دیگر شهرها همواره فاصله دارد ولی این فاصله در دوره های جهش آنقدر افزایش پیدا می کند که صورت« شکاف» پیدا می کند.

اگر دوره جهش قيمت مسکن طولانی شود، این شکاف بیشتر می شود، کما این که در سال ۹۷ و ۹۸ چنين رخدادی باعث افزایش شکاف قیمتی بین دو بازار مسکن پایتخت و کشور شد.پس از آن باید جاماندگی قیمت مسکن کشور از تهران جبران شود و شکاف ایجاد شده در فاز ترميم قرار گیرد.بر اساس داده های آماری موجود از روند تغییرات قیمت مسکن در کشور، این ترمیم از ابتدای سال ۹۹ شروع شده است.در سال ۹۷ شکاف به عمیق ترین حالت ممکن رسید و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران ۴/ ۳ برابر میانگین قیمت مسکن در سایر شهرهای کشور شد.این مقدار در سال ۹۸ نیز ۳/ ۳ برابر بود ولی از ابتدای سال ۹۹ روند ترميم شکاف دو بازار شروع شد؛ به این ترتیب که در بهار نسبت بین قیمت مسکن در تهران و کشور به ۳ کاهش یافت.

البته در تابستان پارسال به دلیل بروز هیجان دوباره در بازار ارز و سهام، تورم مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفت و عملا شکاف بین قیمت مسکن تهران و کشور بار دیگر تشدید شد، به این ترتیب که میانگین قیمت مسکن در تهران نسبت به سایر شهرها به ۲/ ۳ رسید.اما در پاییز روند ترمیم ادامه پیدا کرد و این مقدار به ۹۸/ ۲ رسید و بر اساس گزارش اخیر مرکز آمار، در زمستان ۹۹ نیز روند کاهش این نسبت ادامه پیدا کرد و به ۹۷/ ۲ رسید.بر این اساس میانگین نسبت قیمت مسکن در تهران به کشور در طول یکسال ۹۹ به ۹۸/ ۲ رسید. در یکسال ۹۹ میانگین قیمت مسکن در کشور ۸ میلیون تومان بوده که نسبت به یکسال ۹۸ تورم ۱۰۰ درصدی داشته است.در عین حال بازار مسکن کشوری در زمستان کار خود را با قیمت میانگین ۱۰ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان به ازای هرمترمربع پایان داده است.

به این ترتیب تورم نقطه ای مسکن کشور در زمستان ۹۹ نسبت به فصل مشابه سال پیش از آن ۱۱۰ درصد بوده است.این در حالیست که تورم مسکن در یکسال ۹۹ در پایتخت حدود ۸۰ درصد بوده و میانگین قيمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران در این سال ۲۳ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بود.البته بازار مسکن پایتخت نیز در فصل زمستان در نهایت کار خود را با رقم ۲۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان پایان داد ولی در نهایت مقایسه داده ها به خوبی نشان می دهد در سالی که گذشت تورم مسکن در سایر شهرهای کشور از تهران پیشی گرفت و قسمتی از جاماندگی قیمت در دیگر شهرها از پایتخت جبران شد.

بررسی داده های موجود از قيمت مسکن و زمین در سال ۹۹ حاکی از وقوع چهار رویداد شاخص در این سال است.یکی از این رویدادها« رکود برابر دو بازار مسکن کشور و تهران» است.در سال پیش بعد از فرا رسیدن پاییز و برگزاری انتخابات آمریکا که به پیروزی رقیب ترامپ منجر شد و امید به ازسرگیری مذاکرات و حل ریسک غیراقتصادی مؤثر بر بازارها شکل گرفت، رویه انتظارات تورمی هم تغيير کرد و این موضوع باعث شد نه تنها متقاضیان مصرفی به کلی بازار را ترک کنند، بلکه حتی متقاضیان سرمایه ای خرید مسکن هم بازار خرید و فروش ملک در پایتخت را ترک کردند و همین موضوع سبب شد در زمستان سال ۹۹ تورم مسکن کشوری از تورم مسکن در پایتخت پیشی بگیرد.

در فصل زمستان تورم مسکن کشور ۱۱۰ درصد بود در حالیکه این مقدار در تهران ۹۵ درصد بوده است. رویداد مهم دوم سال ۹۹ کاهش سرعت رشد قيمت مسکن در زمستان بوده است، طوری که در این فصل میانگین تورم نقطه ای مسکن از ۱۱۴ درصد در فصل پاییز به ۱۱۰ درصد کاهش یافت.در تهران نیز تورم نقطه ای ۱۰۷ درصدی پاییزی به یک باره در سه ماه زمستان به ۹۵ درصد تنزل یافت.در واقع زمستان امسال هر دو بازار مسیر کاهشی تورم را در پیش گرفتند ولی افت تورم مسکن در تهران به لحاظ واحد درصد، سه برابر ميزان افت تورم مسکن در کشور بود و به این ترتیب بخشی از شکاف بازار مسکن تهران و کشور ترمیم شد. رویداد سوم که پیش تر نیز به تفصیل به آن پرداخته شد، کاهش فاصله قیمت مسکن در تهران نسبت به سایر شهرهای کشور در یکسال ۹۹ بود.اوج این فاصله در سال ۹۷ با شروع جهش پرسرعت قیمت مسکن در پایتخت ثبت شد و مسیر کاهش آن نیز از سال ۹۹ هموار شد.

بر اساس مقدار حداقلی فاصله قیمتی بین مسکن در تهران و سایر شهرها که رقمی بین ۱/ ۲ تا ۴/ ۲ برابر است، میانگین قیمت مسکن در تهران در زمستان ۹۹ معادل ۱۷ درصد بیشتر بوده است.در واقع برای این که فاصله قيمت تهران و سایر شهرها در محدوده طبیعی قرار بگیرد، قيمت مسکن در زمستان ۹۹ باید ۱۷ درصد کمتر می بود یعنی معاملات به طور میانگین به جای مترمربعی ۲۸ میلیون و ۶۰۰ هزار، باید ۲۳ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان صورت می گرفت.به بیان دیگر می توان برآورد کرد در زمستان پارسال قیمت مسکن در تهران همچنان ۱۷ درصد حبابی بوده است. البته کاهش فاصله قیمت تهران و کشور از طریق افزایش قیمت در سایر شهرها نیز ممکن است اما دوره تورمی قیمت مسکن در کشور سپری شده و بازار مسکن کشور به اصطلاح جایی برای رشد دوباره قیمت نداشت.

چهارمین رویداد مهم ملکی در سال ۹۹ نیز در بازار زمین رصد شده است.در سالی که گذشت تورم زمین نیز کاهش محسوسی داشت و حتی با سرعت بیشتری نسبت به مسکن، کاهش پیدا کرد.در زمستان سال گذشته تورم زمین در تهران به زیر ۱۰۰ درصد کاهش یافت و همین روند نیز در کشور رخ داد؛ با این تفاوت که سرعت کاهش تورم زمین در کشور، از تهران بیشتر بوده است.میانگین قيمت زمین در کشور طی یکسال ۹۹ معادل ۷ میلیون و۸۰۰ هزار تومان بوده و بازار زمین کشور در زمستان با میانگین قيمت مترمربعی ۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بکار خود پایان داد.همچنین میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در کشور در یکسال ۹۹ حدود هشت میلیون تومان بود و بازار مسکن نیز با میانگین قیمت ۱۰ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع در زمستان پارسال به کار خود پایان داد. اما در تهران میانگین قیمت زمین در یکسال ۹۹ مترمربعی ۳۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود و بازار زمین پایتخت با متوسط قیمت ۴۴ میلیون و ۶۰۰ هزار تومانی در زمستان پارسال به کار خود پایان داد.

فاصله فعلی نسبت قیمت مسکن در تهران به سایر شهرها نشان می دهد هنوز شرایط به حالت طبیعی بازنگشته و سال ۱۴۰۰ نیز میتواند هم چنان سال کاهش این فاصله و ترمیم شکاف بین دو بازار مسکن تهران و دیگر شهرها باشد.البته هنوز داده های رسمی از بازار مسکن کشور در بهار امسال منتشر نشده است اما داده های مربوط به میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در کشور که از طریق بازار نیازمندی های آنلاین« دیوار» در اختیار« دنیای اقتصاد» قرار گرفت و اخیرا منتشر شد، حاکی از این است که سرعت رشد قیمت مسکن در سایر شهرهای بزرگ کشور کم شده است.برای کاهش فاصله قیمت مسکن در تهران و دیگر شهرها دو راه وجود دارد؛ یکی افزایش قیمت در سایر شهرها و دیگری کاهش قیمت در تهران.با این حال بررسی قیمت های پیشنهادی و قطعی معاملات مسکن کشور در نیمه اول امسال نشان می دهد احتمال افزایش قيمت مسکن در دیگر شهرها بسیار ضعیف است.