اجاره بها ترمز برید!

 فصل تابستان برای اجاره‌نشین‌ها فصلی خاص است که باید تا قبل از بازگشایی مدارس در اول مهر تکلیف واحد مسکونی اجاره‌ای خود را مشخص کنند. در چند سال اخیر و به‌ویژه در سال جاری، اجاره بها روند رشد لجام گسیخته‌ای داشته است. نکته قابل تامل این است که رشد اجاره بها هیچ تناسبی با رشد تورم نداشته است. یعنی در شرایطی که تورم زیر ۱۰ درصد است رشد اجاره بها تا ۳ برابر تورم نیز ثبت شده است و در چنین شرایطی فشار زیادی به اجاره نشین‌ها وارد می‌شود.

یک اصل کلی در تعیین قیمت اجاره

در همین حال، حسن محتشم دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران در گفتگو با آفتاب یزد تصریح کرد: یک اصل کلی وجود دارد و آن این است که اجاره بها بر مبنای قیمت ملک تعیین می‌شود یعنی اگر ملکی ۱۰۰ واحد ارزش داشته باشد حداکثر قیمت رهن یک چهارم آن است که البته این فرمول در متراژهای بالا و خانه‌های گران قیمت است و در مورد خانه‌های ارزان‌قیمت کوچکتر نزدیک ۳۰ تا ۴۰ درصد قیمت ملک هم به عنوان رهن خانه تعیین می‌شود.

البته با ضرب این میزان در ۳ درصد قیمت اجاره ملک هم تعیین خواهد شد. محتشم گفت: دلیل افزایش بی‌رویه قیمت اجاره بها در امسال سیاست‌های انقباضی در اقتصاد کلان است که منجر به رکود مسکن شده است. اکنون مسکن سه سال است که در رکود است. طبق طرح جامع مسکن، پیش‌بینی شده اگر سالی یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود در افق ۱۴۰۴ به نقطه سربه‌سر خواهیم رسید.

این در حالی است که در حال حاضر تا رسیدن به نقطه مورد نظر خیلی فاصله داریم. هر ساله تقاضاهای جدید در بازار مسکن به وجود آمده و تقاضا همچنان در حال افزایش است. به عبارت دیگر هر ساله با انباشت تقاضا مواجه هستیم اما عرضه معادل این تقاضا نیست و این عدم توازن موجب شده که تقاضا در بازار اجاره از عرضه و تولید پیشی بگیرد و تعیین قیمت اجاره در چنین شرایطی به نفع مالکان و به‌ضرر مستاجران خواهد بود. بنابراین اگر ما شاهد اجاره‌بهایی بیش‌از نرخ تورم در جامعه هستیم چیز غیرطبیعی‌ای نیست.

اگر دولت برای افزایش عرضه مسکن برنامه‌ریزی نکند و در سیاست‌های اقتصاد کلان تغییراتی جهت افزایش قدرت خرید مسکن به وجود نیاورد ما در آینده شاهد افزایش میزان اجاره بها بیش از آن مقداری که اکنون وجود دارد هم خواهیم بود.

سیکل نامنظم اجاره بها

از سوی دیگر محمد دامادی عضو کمیسیون عمران به آفتاب یزد گفت: افزایش اجاره بها سیکل نامنظمی پیدا کرده و وزارت راه و شهرسازی باید راهکاری اساسی در این خصوص ارائه دهد. ثبات اقتصادی کشور از جمله مسائلی است که می‌تواند در این خصوص تاثیرگذار باشد. همچنین قانونمند کردن و نظارت بر قیمت اجاره بها نیز می‌تواند به ایجاد آرامش در این بازار کمک کند.

دامادی گفت: سال‌هاست که بخش مسکن در رکود است و این رکود مشکلات زیادی را ایجاد کرده است. در شرایطی که قیمت اجاره بها بی‌رویه افزایش پیدا می‌کند اقشار ضعیف جامعه بسیار متضرر خواهد شد. وی در خصوص نقش اتحادیه‌ها و مشاوران املاک در بازار اجاره بها گفت: یکی از دستگاه‌هایی که در خط مقدم بازار مسکن و ایجاد ثبات در آن قرار دارند همان اتحادیه‌ها هستند که باید کمک کنند.

اما به هر حال تنظیم سیاست‌های کلی بخش مسکن به عهده وزارت راه و شهرسازی است و طبیعی است که این وزارتخانه برای تعدیل بازار اجاره بها باید ورود کند. مردم ما به لحاظ مشکلات اقتصادی فشارهای زیادی را تحمل می‌کنند و دیگر جایی برای افزایش بی‌رویه اجاره بها وجود ندارد. دامادی در پاسخ به این سوال که آیا می‌توان گفت رکود در خرید و فروش مسکن اثر خود را روی افزایش اجاره بها گذاشته است؟ گفت: قطعا این دو موضوع با هم ارتباط دارند. رکود در خرید و فروش مسکن مستقیما بر بازار اجاره تاثیر دارد و نمی‌توانیم به هیچ عنوان این دو موضوع را منفک کنیم.در بخش مسکن، مشکلات اساسی و بنیادین وجود دارد که مسئولان باید آنها را حل کنند.

افزایش نرخ اجاره بها همسو با تورم نیست

نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس نیز در این باره با بیان اینکه در برخی از مناطق تهران بالای ۴۵درصد نیز افزایش نرخ اجاره بها داشته ایم، گفت: تا پایان شهریور ماه بازار نقل و انتقال مسکن درگیر نوسانات قیمتی است. مجید کیان پور در گفتگو با خانه ملت، با بیان اینکه نقل و انتقالات املاک همزمان با آغاز فصل تابستان و پایان ماه مبارک رمضان داغ می‌شود،گفت: انتظار از بازار مسکن به ویژه در بخش اجاره بها در فصل تابستان حرکت نرخ‌ها‌ همسو با تورم است.

نماینده مردم دورود و ازنا در مجلس شورای اسلامی، با بیان اینکه با اعلام نرخ زیر ۱۰ درصد برای تورم ضابطه مند شدن نرخ اجاره بها در همین حدود ضروری است، افزود: انتظار کارشناسان از بازار مسکن به ویژه اجاره بها در شرایط فعلی افزایش بین ۷ تا حداکثر ۱۰ درصد است اما در حال حاضر با توجه به اینکه اکثر مالکان تمایل به اجاره دادن ملک خود به جای واگذاری آن به صورت رهن دارند این رقم منظور نشده و بیش از آن در نظر گرفته می‌شود.

وی بر ضرورت تدوین طرحی مشترک از سوی دولت، وزارت راه و شهرسازی و مشاوران املاک برای ضابطه مند کردن نرخ اجاره بها خبر داد و گفت: باید طرحی برای مقابله با نرخ‌ها‌ی بالا در بحث اجاره بها تدوین و در مجلس مصوب شود تا از این طریق نظارت و کنترل بر بازار مسکن ممکن شود.کیان پور ادامه داد: مشوق‌ها‌ی مالیاتی و در نظر گرفتن تسهیلاتی مشخص برای مالکانی که نرخ اجاره بها را زیر نرخ تورم در نظر می‌گیرند می‌تواند اهرم خوبی برای ایجاد ثبات نسبی در بازار مسکن باشد.وی با اشاره به اهرم دیگری که می‌تواند بازار اجاره‌بها را ساماندهی کند، گفت: اخذ مالیات از خانه‌ها‌ی خالی یکی دیگر از راهکارهایی است که می‌تواند بازار مسکن به ویژه اجاره بها را ساماندهی کند.

میزان رشد اجاره بها در شهرهای بزرگ 

البته رئیس اتحادیه مشاوران املاک نظر دیگری 

دارد و معتقد است: در حال حاضر رشد اجاره‌بها در شهرهای کوچک زیر ۵ درصد و در شهرهای بزرگ ۷ تا ۱۰ درصد است.به گزارش تسنیم، حسام عقبایی اصلی ترین سبب رشد اجاره بها در کشور را افزایش تقاضا و کمبود عرضه مسکن دانست و بر لزوم توجه دولت به ایجاد توازن در این حوزه تاکید کرد.وی در ادامه از انعقاد ۲۰ هزار قرار داد اجاره‌بها در تهران و ۸۰ هزار قرارداد در کشور خبرداد و افزود: در حال حاضر رشد اجاره بها در شهرهای کوچک زیر ۵ درصد و در شهرهای بزرگ ۷ تا ۱۰درصد است.

عقبایی اضافه کرد: قیمت اجاره‌بها در شهرهای کوچک با توجه به توازن عرضه و تقاضا ظرفیت افزایش قیمت را ندارد و اجاره بهای سال گذشته باید در شهرهای کوچک لحاظ شود.وی با بیان اینکه قیمت مسکن اصلی ترین شاخص تعیین قیمت اجاره بهاست، گفت: با توجه به اینکه از سال۹۲ به بعد قیمت مسکن در کشور افزایش نیافته به تبع اجاره بها نیز نباید در جامعه افزایش می‌یافت ولی متاسفانه چنین شد.

علی اکبر سمیعی