حقوق مدیر ساختمان و وظایف مهم و حیاتی او

حقوق مدیر ساختمان

حقوق مدیر ساختمان

مدیر ساختمان فردی است که مسئولیت مدیریت و نظارت بر عملکرد یک ساختمان را بر عهده دارد. وظایف اصلی این شخص شامل مراقبت از تأسیسات و تجهیزات ساختمان، رسیدگی به مشکلات فنی و عملیاتی، حل و فصل درگیری‌ها و اختلافات بین ساکنان، برنامه‌ریزی و اجرای تعمیر و نگهداری ساختمان، اجرای قوانین و مقررات مربوط به ساختمان و برقراری ارتباط با ساکنان است. مدیر ساختمان معمولاً در یک ساختمان مسکونی، تجاری یا اداری مشغول به کار می‌شود و میزان وظایف و مسئولیت‌های او بسته به نوع و اندازه ساختمان متغیر است.

حقوق مدیر ساختمان نقش بسیار مهمی در مدیریت و اداره ساختمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی و تجاری دارد. مدیر ساختمان به عنوان شخصیت حقوقی مسئول برنامه‌ریزی، سازماندهی و رسیدگی به امور مربوط به ساختمان و خدمات مربوط به آن می‌باشد. این مقاله به بررسی جزئیات حقوق مدیر ساختمان، وظایف و اختیارات او می‌پردازد تا به شما کمک کند تا درک بهتری از این حقوق و وظایف داشته باشید.

انتخاب مدیر ساختمان

مدیریت ساختمان با استفاده از رای و نظر مجمع عمومی مالکین و به صورت دوره ای انتخاب خواهد شد. براساس ماده ۵ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، درصورتی که تعداد مالکین از سه نفر بیشتر شود مجمعی تحت عنوان مجمع عمومی مالکین شکل می گیرد. 

ماده ۶ قانون این آیین نامه اینگونه بیان می کند: مجمع عمومی مالکین شامل افراد عادی یا فوق العاده است و مواردی که بین مالکین توافقنامه ای شکل نگیر براساس اکثریت مطلق آرا مالکی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را تحت مالکیت خود داشته باشد و درصورت دریافت اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد. 

بر طبق ماده ۷ آیین نامه ی مذکور پس از تشکیل مجمع عمومی مالکین، در نخستین جلسه ابتدا رئیس مجمع انتخاب شده و سپس در همان جله مدیر یا مدیران دیگری از خارج از مجمع انتخاب می شوند. 

باید توجه کرد که مجمع عمومی مالکین هر سال یک بار تشکیل شود. 

تعیین حقوق مدیر ساختمان

تعیین حقوق مدیر ساختمان

حقوق مدیر ساختمان معمولاً بسته به عواملی مانند نوع و اندازه ساختمان، محل قرارگیری، سابقه کار و مهارت‌های فرد و توافقات قراردادی متغیر است. در بعضی موارد، مدیر ساختمان به عنوان کارمند یک شرکت مدیریت ساختمان استخدام می‌شود و در موارد دیگر به صورت مستقل فعالیت می‌کندو حقوقی را بر اساس قراردادی که با صاحبان ساختمان منعقد می‌کند دریافت خواهد کرد. حقوق مدیر ساختمان می‌تواند شامل حقوق ثابت ماهیانه و یا مبلغی بر اساس درآمد ساختمان (مانند درصدی از کارمزد اجاره) باشد. علاوه بر حقوق، ممکن است مدیر ساختمان از مزایای دیگری مانند بیمه، مرخصی پرداختی و پاداش‌های سالیانه نیز برخوردار شود. در هر صورت، مقدار حقوق و مزایای مدیر ساختمان باید در قرارداد مشخص شده و قابل مذاکره باشد.

هزینه‌های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران در ساختمان مطابق بند ۲ ماده ۲۵ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها در زمره هزینه‌های مشترک قرار گرفته است.

مسئولیت های مدیر ساختمان

مدیر ساختمان مسئولیت‌های گوناگونی در ساختمان دارد که باید به طور موثر و کارآمد انجام شوند. در زیر به برخی از مسئولیت‌های اصلی مدیر ساختمان اشاره می‌کنیم:

۱. مراقبت از تأسیسات و تجهیزات ساختمان

یکی از وظایف اساسی مدیر ساختمان، مراقبت و نظارت بر تأسیسات و تجهیزات ساختمان است. این شامل سیستم‌های برقی، سیستم‌های گرمایش و سرمایش، سیستم‌های آب و فاضلاب، آسانسورها و دیگر تجهیزات موجود در ساختمان است. مدیر ساختمان باید از عملکرد صحیح این تأسیسات اطمینان حاصل کرده و در صورت بروز هرگونه مشکل فنی، تعمیرات لازم را به موقع انجام دهد. همچنین، زمانبندی و اجرای بازدیدهای دوره‌ای از تجهیزات و تأسیسات نیز به عهده اوست تا از کارایی و ایمنی آنها اطمینان حاصل شود.

۲. رسیدگی به مشکلات فنی و عملیاتی

مدیر ساختمان باید در صورت بروز هرگونه مشکل فنی یا عملیاتی در ساختمان، به سرعت و به صورت حرفه‌ای واکنش نشان دهد. این مشکلات می‌توانند شامل خرابی تجهیزات، نقص‌های سازه، نقص‌های آب و فاضلاب و مشکلات دیگر باشند. مدیر ساختمان باید در صورت بروز هرگونه مشکل، تحقیق کند، تعمیرات لازم را انجام دهد و در صورت نیاز، با تأمین کنندگان خدمات مربوطه تماس بگیرد تا مشکل را برطرف کند.

۳. حل و فصل درگیری‌ها و اختلافات بین ساکنان

در یک ساختمان مسکونی یا تجاری، ممکن است درگیری‌ها و اختلافاتی بین ساکنان یا واحدهای تجاری وجود داشته باشد. مدیر ساختمان باید در صورت بروز چنین مسائلی، به عنوان میانجی و داور بین طرفین عمل کند و تا حد امکان درگیری‌ها را حل و فصل کند. او باید قوانین و مقررات مربوط به حل اختلافات را به خوبی بشناسد و از طریق مذاکره و مشاوره، تلاش کند تا به توافقاتی منصفانه بین طرفین برسد.

حقوق و وظایف مدیر ساختمان

۴. برنامه‌ریزی و اجرای تعمیر و نگهداری ساختمان

تعمیر و نگهداری منظم ساختمان یکی از وظایف مهم مدیر ساختمان است. او باید برنامه‌ریزی دقیقی برای تعمیرات دوره‌ای و پیشگیرانه ساختمان داشته باشد و تعمیرات لازم را به صورت منظم و به موقع انجام دهد. این شامل تعمیرات ساده مانند تعویض لامپ‌ها و تعمیرات پیش‌بینی‌شده مانند بازسازی پوشش دیوارها و سقف، تعمیرات سیستم‌های مکانیکی و الکتریکی، تعمیرات سیستم‌های آب و فاضلاب و... می‌شود.

۵. اجرای قوانین و مقررات ساختمانی

مدیر ساختمان مسئولیت اجرای قوانین و مقررات مربوط به ساختمان را دارد. او باید با قوانین ملی و محلی مرتبط با ساختمان آشنا باشد و اطمینان حاصل کند که ساختمان مورد نظر در تمامی مقررات قانونی و معیارهای ایمنی و سلامتی قرار دارد. همچنین، او باید به روز با تغییرات قوانین ساختمانی باشد و اطمینان حاصل کند که ساکنین نیز از رعایت این قوانین مطلع هستند.

۶. برقراری ارتباط با ساکنین

مدیر ساختمان باید ارتباط مؤثری با ساکنین ساختمان برقرار کند. او باید به شکل منظم با ساکنین در تماس باشد، نظرات و شکایات آن‌ها را بشنود و پاسخگویی مناسب به آن‌ها را انجام دهد. همچنین، باید اطلاعات مهمی مانند برنامه‌های تعمیرات، قطعی برق و آب، تغییرات قوانین و مقررات و... را به ساکنین منتقل کند. ارتباط خوب با ساکنین باعث افزایش رضایتمندی آن‌ها و ایجاد محیطی مسالمت‌آمیز و سازنده در ساختمان می‌شود.

حقوق وظایف مدیر ساختمان؛ ارتباط با دیگران

۷. مدیریت مالی

یک مدیر ساختمان مسئول مدیریت جنبه های مالی ساختمان است. این شامل ایجاد و نظارت بر بودجه، جمع آوری اجاره و سایر هزینه ها از ساکنان، پرداخت قبوض و هزینه های مربوط به نگهداری و عملیات ساختمان، و نگهداری سوابق مالی سازمان یافته و به روز است.

۸. آمادگی اضطراری

مدیران ساختمان نقش مهمی در آمادگی اضطراری دارند. آنها باید طرح ها و روش های اضطراری مانند طرح های تخلیه آتش را توسعه و اجرا کرده و اطمینان حاصل کنند که تجهیزات ایمنی مانند کپسول های آتش نشانی و آشکارسازهای دود در وضعیت مناسبی کار می کنند. مدیران ساختمان همچنین باید تمرین‌های منظمی را برای آشنایی ساکنان با روش‌های اضطراری و هماهنگی با خدمات اضطراری محلی انجام دهند. بیمه ساختمان برعهده مدیر ساختمان می باشد.

۹. امنیت و ایمنی

حفظ محیطی امن و ایمن برای هر ساختمانی ضروری است. یک مدیر ساختمان باید اقدامات امنیتی مانند سیستم های نظارتی، سیستم های کنترل دسترسی و روشنایی مناسب را برای جلوگیری از تهدیدات احتمالی اجرا کند. آنها همچنین باید به نگرانی های ایمنی، مانند حفظ راهروها و راه پله ها با نور مناسب، اطمینان از علائم مناسب برای خروجی ها و خطرات، و انجام بازرسی های منظم برای شناسایی و رسیدگی به هرگونه خطرات ایمنی توجه کنند.

۱۰. خدمات و امکانات اقامتی

مدیران ساختمان اغلب بر ارائه خدمات و امکانات مختلف ساکنین نظارت می کنند. این ممکن است شامل مدیریت مکان‌های مشترک مانند سالن‌های ورزشی، استخرهای شنا، یا اتاق‌های اجتماعی، سازماندهی رویدادها یا فعالیت‌های اجتماعی برای ساکنان، و رسیدگی به هرگونه نگرانی یا درخواست ساکنان در مورد خدمات یا امکانات ساختمانی باشد.

۱۱. پایداری و بهره وری انرژی

در دنیای امروزی که نسبت به محیط زیست آگاه است، مدیران ساختمان به طور فزاینده ای مسئول ارتقای پایداری و بهره وری انرژی در ساختمان ها هستند. آنها ممکن است ابتکارات صرفه جویی در انرژی، مانند نصب روشنایی و لوازم برقی کارآمد، ترویج برنامه های بازیافت، و کاوش گزینه های انرژی تجدید پذیر را اجرا کنند. مدیران ساختمان همچنین ممکن است در مورد مقررات محلی و مشوق های مربوط به پایداری مطلع شوند و مطابقت ساختمان با چنین الزاماتی را راهنمایی کنند.

۱۲. توسعه حرفه ای مستمر

مدیران ساختمان برای موثر ماندن در نقش خود، باید در توسعه حرفه ای مستمر شرکت کنند. این شامل به روز ماندن در روندهای صنعت، بهترین شیوه ها و فناوری های جدید مرتبط با مدیریت ساختمان است. مدیران ساختمان می توانند در کنفرانس ها، کارگاه ها و برنامه های آموزشی شرکت کنند تا دانش و مهارت های خود را افزایش دهند و در نهایت به نفع ساختمان و ساکنان آن باشند.

حقوق و وظایف مدیر ساختمان؛ توسعه ساختمان

تخلفات مدیر ساختمان

- براساس ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی  قانون تملک آپارتمان‌ها: مدیر یا مدیران، امین شرکا بوده و نمی‌توانند فرد دیگر را به جای خود انتخاب نمایند. این موضوع بدین معنا است که هیچ کدام از مدیران بعد از برگزیده شدن نمی توانند وظایف خود را به فرد دیگر واگذار کرده و در انجام آنها کوتاهی کنند. هر مجمع عمومی براساس توانایی و قابلیت های شخصی، مدیر ساختمان را انتخاب می کند و هیئت مدیره نباید به هیچ عنوان از زیر بار وظایف خود شانه خالی کند، درنتیجه واگذار کردن مدیریت ساختمان به شخص یا اشخاص دیگر به وسیله مدیر یا مدیران تخلف محسوب خواهد شد. 

- براساس قوانین مدیریت ساختمان، واگذاری اختیارات و وظایف به وسیله مدیر ساختمان به افراد مورد اعتماد و مقبول اعضای مجمع عمومی ساختمان انجام می شود و مدیر نمی تواند شخصی در خارج از آپارتمان را برای انجام این امور انتخاب کند. 

- همانگونه که عنوان شد بیمه کردن ساختمان در برابر بلایای طبیعی برعهده مدیر ساختمان می باشد. درصورتی که مدیر از انجام این وظایف کوتاهی کند، شخصا باید خسارات وارد شده را جبران کند. 

- شارژ ساختمان به صورت ماهانه توسط ساکنین پرداخت می شود و باید برای مسائلی نظیر حفظ و نگهداری ساختمان و امور مشترک ساکنین مصرف شود. مدیریت هیچ حقی ندارد که این مبلغ را برای مسائل متفرقه خرج کند. 

- مدیر ساختمان نمی تواند شخصا و بدون اجازه مجمع عمومی مالکان مقدار شارژ واحدها را افزایش دهد. 

- دستکاری در مشاعات ساختمان (فضاهای مشترک) و دخل و تصرف در آنها از جمله اختیارات مدیر ساختمان نیست و برای انجام آنها باید تمامی ساکنین رضایت داشته باشند. به عنوان مثال؛ پشت‌بام جزو محدوده‌های مشاع محسوب می‌شود و به همین دلیل اگر مدیر ساختمان قصد احداث انباری در آن داشته باشد باید به تایید و اعلام همه ساکنان برساند. البته در مسائلی مانند تعمیر و نگهداری آسانسور و شوفاژ و نیز نصب دوربین و... که در حدود مسئولیت‌های مدیر است؛ خود راساً می‌تواند به عنوان نماینده به این موارد رسیدگی و در مورد آن تصمیم‌گیری نماید.

- یکی از اصلی ترین وظایف مدیر ساختمان رسیدگی به اعتراض اعضای ساختمان می باشد، اگر مدیر بدون هیچگونه توجهی از کنار این موضوع بگذرد، مالک می‌تواند به مراجع ذی‌صلاح مراجعه و شکایت کند.

گردآوری: بخش جامعه سرپوش