به گزارش دنیای اقتصاد، نمایندگان مجلس باز هم بدون توجه به مالیات اصلی و فراگیر برای توقف جریان سوداگری مسکن، سراغ یکی دیگر از مالیات های فرعی رفتند و این بار طرح« مالیات بر عایدی سرمایه» را در دستور کار گذاشته اند. حرکت جدید، سومین قلق گیری نادرست طراحان مالیاتی محسوب می شود که تقریباً غیرممکن است به« هدف» اصابت کند. بررسی ها نشان می دهد کاربرد« مالیات بر عایدی سرمایه» در بازار مسکن برای مهار دسته ای از خریداران غیرمصرفی( سفته بازها) است که در دوره التهاب قیمت توام با رونق معاملات، موج سواری می کنند. این گروه یعنی ملک بازها در کوتاه مدت اقدام به خرید و بعد از آن فروش می کنند تا از عایدی جهش قیمت نفع ببرند. ولی ملک بازها در رکود فعلی، اقلیت در حال حذف هستند. در حال حاضر مسئله اصلی بازار مسکن،« احتکار سنگین آپارتمان های خریداری شده توسط ملّاکان» با هدف سرمایه گذاری بلندمدت است. خاتمه سریع و اصولی این وضعیت در گرو« مالیات سالانه بر املاک» است. این مالیات اصلی در دنیا جواب داده است. طرح مجلس، زمین، خودرو، ارز و طلا را نیز دربرمی گیرد.
نمایندگان مجلس بعد از شلیک دو تیر خطا به بازار سفته بازی املاک، سرانجام با طراحی نسخه مالیاتی برای دریافت از مالکان در زمان نقل وانتقال پنج گروه از دارایی ها، زمینه رفع انجماد از بازارهای غیرمولد اقتصادی را فراهم کردند. به گزارش« دنیای اقتصاد»، جدیدا اعضای کمیسیون اقتصادی مجلس سازوکار دریافت مالیات عایدی سرمایه از دارندگان ملک( زمین و مسکن) و همینطور طلا، ارز و خودرو را تصویب کردند که این طرح هم اینک در نوبت بررسی در صحن مجلس قرار گرفته است.
این ۵ بازار، اموال هایی هستند که هم اکنون عمده نقدینگی و سرمایه های در اختیار اشخاص حقیقی و حقوقی را در خود حبس کرده و منجر به افزایش حجم دارایی های غیرمولد شده اند. هرچند زمین هایی که در هر سال از سوی سازنده ها خریداری شده و برای احداث پروژه های ساختمانی مورد استفاده قرار می گیرند دارایی مولد محسوب می شوند ولی با توجه به اینکه دست کم طی دو سال اخیر بازار معاملات زمین وملک کلنگی به پناهگاه امن سرمایه گذاران و سفته بازان تبدیل شده است، این بازار نیز به فهرست بازارهای غیرمولد اضافه شده است.
مجلس قبل از این برای رفع انجماد از دارایی های ملکی، دو تیر خطا به سمت بازار سفته بازی ملک در قالب تصویب طرح دریافت مالیات از خانه های خالی و همچنین دریافت مالیات از املاک سوپرلوکس، شلیک کرده بود. هر چند این دو مالیات نیز در برخی کشورها بعضا مورد استفاده قرار می گیرند ولی دریافت هر کدام از آنها در رده های سوم و چهارم تدابیر مالیاتی برای رفع انجماد از بازار مسکن، موردتوجه قرار دارد.
در واقع واکسن اثربخش برای عرضه دارایی های ملکی منجمد به بازار مسکن، ابتدا دریافت مالیات سالانه از همه املاک مسکونی متناسب با ارزش آنها و سپس دریافت مالیات عایدی سرمایه از ملک بازها است. هنوز واکسن مؤثر مالیاتی برای رفع انجماد از دارایی های ملکی احتکار شده در بازار مسکن یعنی دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی مصوب نشده ومورد توجه قرار نگرفته است ولی نمایندگان مجلس در حرکت تازه خود، واکسن درجه دوی مقابله با سفته بازی در بازار ملک یعنی دریافت مالیات از عایدی سرمایه متناسب با طول دوره نگهداری از واحد مسکونی خریداری شده را در نوبت تصویب در صحن مجلس قرار داده اند.
این مالیات برملک بازها( موج سواران) اثر دارد در حالیکه عمده انجماد ملکی توسط مالکان( خرید به قصد سودگیریدر بلندمدت) صورت گرفته است.
اگر چه مالیات خانه های خالی یکی از انواع مالیات های ملکی در دنیا محسوب می شود که در قوانین مالیاتی ایران نیز مصوب شده است اما این مالیات دست کم دربردارنده دو ایراد مهم است. مهم ترین اشکال به کار گیری این روش مالیاتی در مقطع زمانی فعلی آن است که این نوع مالیات در رده چهارم مالیات های ملکی به لحاظ میزان اثربخشی در کنترل سفته بازی و سوداگری و احتکار مسکن قرار دارد. نتایج مطالعات جهانی که اخیرا از سوی مرکز مطالعات شهرداری تهران منتشر شده است نشان می دهد دولت ها در دنیا برای تنظیم بازار مسکن به ترتیب از چهار روش دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی، دریافت مالیات عایدی سرمایه، دریافت مالیات از معاملات مکرر مسکن و در دفعه چهارم دریافت مالیات از خانه های خالی استفاده می کنند. در واقع این مالیات به لحاظ اهمیت و اثربخشی در مرتبه چهارم وبعد از سه شکل دیگر مالیات های ملکی قرار دارد.
از سوی دیگر، دولت ها زمانی دریافت این مالیات را مؤثر می دانند که سامانه دقیقی برای شناسایی این املاک و صحت و سقم خالی بودن یا نبودن آنها در دسترس باشد. در واقع دولت ها زمانی دریافت این مالیات را درست می دانند که سامانه شناسایی مؤثر و بدون خطای مالک و ملک را در اختیار داشته باشند.
با این حال، پس از تصویب مالیات خانه های خالی و مالیات خانه های لوکس، هم اکنون طرح کمیسیون اقتصادی مجلس برای دریافت مالیات بر عایدی سرمایه در ۵ گروه دارایی ها از جمله زمین و مسکن، تهیه شده است. هر چند این مالیات، پادزهر اصلی مقابله با سفته بازی در بازار مسکن از مسیر دریافت مالیات یعنی دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی نیست اما به لحاظ اثربخشی در درجه دوم تدابیر مالیاتی برای افزایش عرضه ملک به بازار و تنظیم آن قرار دارد. مالیات برعایدی سرمایه یک مالیات فرعی محسوب می شود.
بررسی ها نشان می دهد در دو سال و نیم اخیر در تهران ودست کم در یک سال اخیر در سایر شهرها بیش از ۵۰ درصد از معاملات خرید مسکن از سوی متقاضیان غیرمصرفی شامل سرمایه گذاران و سفته بازان ملکی انجام شده است. از آنجا که در دوره نوسان بازارهای اقتصادی و از جمله نوسان و جهش قیمتی در بازار مسکن و زمین، نه تنها این بازار به عنوان یک پناهگاه امن و بدون ریسک برای سرمایه گذاران شناخته شد بلکه صفر بودن هزینه سرمایه گذاری در این بازار در نبود مالیات های موثر و در واقع در حیاط خلوت مالیاتی باعث شد عمده معاملات خرید مسکن در این بازار از سوی گروه سفته باز و سرمایه گذار صورت بگیرد. در شرایطی که به علت جهش مکرر قیمت مسکن در این بازار ناشی از فعالیت سفته بازان و سرمایه گذاران ملکی، تقاضای مصرفی به اجبار از این بازار رانده شده و توان خرید نداشتند. اما به رغم افزایش ماه به ماه قیمت مسکن در دست کم دو سال و نیم گذشته، به دنبال افزایش فعالیت های سفته بازی و سرمایه گذاری در این بازار، این افراد انتظار داشتند باز هم قیمت ملک آنها افزایش یابد تا از این طریق عایدی بیشتری نصیب آنها شود. در نبود تدابیر مالیاتی مؤثر برای مقابله با سفته بازی و سوداگری و همچنین احتکار مسکن، این فعالیت ها اثرات مخرب زیادی بر بازار مسکن به دنبال داشت.
با این حال، با طرحی که هم اکنون برای دریافت مالیات عایدی سرمایه در کمیسیون اقتصادی مجلس مصوب شده و در نوبت بررسی در صحن قرار گرفته است( طرحی که از حدود دو سال قبل از سوی دولت ومجلس مطرح شد)، قرار است مالیاتی با عنوان مالیات بر عایدی سرمایه از گروهی از ملاکان بازارهای ملک، خودرو، طلا و سکه دریافت شود. مطابق با تعریف این طرح، عایدی سرمایه عبارت است از مازاد قیمت زمان انتقال یا فروش دارایی نسبت به زمان خرید یا تملک آن. یک اشکال مهم که از سوی کارشناسان به این طرح وارد است بی توجهی به موضوع تورم عمومی در تعریف عایدی سرمایه است. از آنجا که هر سال تورم عمومی شامل تغییر در نرخ دارایی ها می شود کارشناسان معتقدند لازم است عایدی سرمایه پس از کسر تورم عمومی مورد محاسبه قرار بگیرد تا نرخی عادلانه باشد.
طبق سازوکار تعیین شده در این طرح، برخی موارد بعنوان موارد معافیت ملاکان از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه در طرح نمایندگان تعیین شده است.
درخصوص مالیات عایدی سرمایه از مالکان مسکن به عنوان مثال تنها واحد مسکونی تحت تملک اشخاص بالای ۱۸ سال که بیش از یک سال در تملک آنها باشد از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است. همچنین نخستین نقل وانتقال املاک نوساز بعد از دریافت گواهی پایان کار و اتمام عملیات ساختمانی، اولین انتقال املاک نیمه ساخته مشمول مالیات موضوع ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم، انتقال باغات و زمین های زراعی خارج از حریم شهری، انتقال بلاعوض دارایی ها به اقوام درجه اول شامل والدین، همسر دائم و فرزندان بالای ۱۸ سال، انتقال ترکه به صورت ارث یا وصیت، انتقال به منظور وقف با تائید سازمان اوقاف و امور خیریه، انتقال قهری املاک مسکونی و... از پرداخت این مالیات معاف هستند. در مورد مالیات بر عایدی سرمایه خودرو، در صورتی که وسیله نقلیه موتوری مورد معامله، تنها وسیله نقلیه موتوری تحت تملک اشخاص حقیقی بالای ۱۸ سال باشد و بیش از یک سال در تملک وی باشد از مالیات معاف است.
همچنین یک فرجه زمانی به صاحبان دارایی در این پنج بازار داده شده است که برای معافیت از پرداخت مالیات در این فرجه های زمانی اقدام به عرضه دارایی های خود به بازار کنند. بر این اساس، پس از تصویب این قانون و لازم الاجرا شدن آن مالکان واحدهای مسکونی که بیش از یک واحد مسکونی دارند برای معافیت از پرداخت مالیات عایدی سرمایه تا دو سال فرصت دارند این املاک را به بازار عرضه کنند. این فرجه زمانی برای مالکان خودرو یک سال و برای مالکان ارز و طلا ۶ ماه است.
براساس این طرح، نخستین انتقال املاک و حق واگذاری محل کسب که پیش از لازم الاجرا شدن این قانون تملیک شده اند، به مدت دو سال پس از لازم الاجرا شدن این قانون مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمی شوند. این موضوع درخصوص وسایل نقلیه موتور یکسال است.
همچنین انتقال ارز خارجی تا میزان معادل ۲ هزار یورو و طلا تا میزان یکصد گرم طلای ۱۸ عیار که تا پیش از لازم الاجرا شدن این قانون تملیک شده اند به مدت ۶ ماه پس از لازم الاجرا شدن این قانون مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نیست.
این موضوع نیز نشان دهنده یک ایراد بزرگ در تعیین فرجه زمانی برای محتکران مسکن است. کارشناسان معتقدند تعیین فرجه زمانی دوساله، مهلت بسیار زیادی برای محتکران مسکن است و لازم است این مدت کاهش یابد و به سطح دارندگان طلا و ارز برسد. به خصوص در مقطع زمانی فعلی که به علت جهش قیمت و افزایش فعالیت های سفته بازان و سرمایه گذاران در بازار طی دو سال اخیر، حجم زیادی از واحدهای مسکونی احتکار شده و متقاضیان مصرفی از این ناحیه در فشار مضاعف قرار دارند. در صورتی که با کاهش فرجه زمانی به محتکران ملکی، زمین و املاک مسکونی منجمد به بازار عرضه شوند این عرضه گسترده در شرایط فعلی می تواند ۲۰ تا ۲۵ درصد قیمت مسکن را کاهش دهد.
نرخ های در نظر گرفته شده برای دریافت مالیات بر عایدی سرمایه براساس مدت زمان تملک این دارایی ها تعیین شده است. املاک اعم از زمین، مسکن و سایر مستغلات به استثنای زمین های بایر موضوع ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن با دوره زمانی نگهداری کمتر از یک سال با نرخ ۴۰ درصد، پس از یک سال، سالانه سه واحد درصد نرخ کاهش می یابد و از سال دوازدهم و پس از آن با نرخ ثابت چهار درصد و همچنین اراضی بایر با نرخ ۴۰ درصد مشمول مالیات بر عایدی سرمایه می شوند. همچنین انواع وسایل نقلیه موتوری زمینی با نگهداری کمتر از یک سال با نرخ ۳۰ درصد، بعد از یک سال سالانه ۱۰ واحد درصد نرخ کاهش می یابد و از سال چهارم به بعد و بعد از آن با نرخ ثابت صفر درصد مشمول این مالیات هستند. دارایی های طلا، سکه و ارز نیز با نگهداری کمتر از یک سال معادل ۳۰ درصد، بیش از یک سال تا دو سال معادل ۲۰ درصد و با نگهداری بیش از دو سال ۱۰ درصد مشمول مالیات عایدی سرمایه می شوند.
طبق متن این طرح، دفاتر اسناد رسمی موظف شده اند قیمت روز معاملات را در اسناد مالکیت درج کنند تا در زمان خرید و فروش مبنای دریافت مالیات از عایدی سرمایه قرار گیرد. قیمت مبدأ آن دسته از املاکی که پیش از تصویب این قانون خریداری و تملک شده اند نیز طبق شاخص قیمت مسکن که ضریبی از قیمت منطقه ای املاک است محاسبه خواهد شد. طبق این طرح، در صورتی که شخصی اقدام به تنظیم سند غیررسمی نیز کند موظف است ظرف یک ماه اطلاعات مربوط به معامله صورت گرفته را در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد. در این طرح حتی املاکی که دارای وکالت بلاعزل هستند نیز مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شده اند. این اقدام برای جلوگیری از فرار مالیاتی از طریق فروش وکالتی صورت گرفته است. در این طرح مبنای محاسبه عایدی سرمایه قیمت ثبت شده در سند است. در هر حال سقف عایدی تعیین شده نمی تواند بیش از ۱۲۰ درصد و کمتر از ۸۰ درصد شاخص قیمت باشد. شاخص قیمت املاک نیز برابر با ضریبی از ارزش معاملاتی املاک است. بررسی ها نشان می دهد نرخی که برای دریافت مالیات عایدی سرمایه در نظر گرفته شده تقریبا برابر با نرخی است که برای این مالیات در دنیا مشخص شده است. در آمریکا این نرخ حدود ۳۰ درصد است.کارشناسان معتقدند منافع دریافت این مالیات در بخش مسکن اولا به نفع سازنده ها از ناحیه افزایش عرضه ملک کلنگی و زمین به بازار و تعدیل قیمت هاست و در وهله بعد به نفع متقاضیان مصرفی مسکن به ویژه خانه اولی های بازمانده از بازار در نتیجه افزایش فعالیت سفته بازان و سرمایه گذاران ملکی و تداوم افزایش قیمت مسکن در سال های اخیر است.
- 10
- 3
