زاویه نگاه واسطه های ملکی به طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن بررسی شد.به گزارش« دنیای اقتصاد» و طبق گفتگوی میدانی با فعالان بازار مسکن تهران، مصاحبه شوندگان با یادآوری تجربه پیشین« انبوه سازی دولتی»، در مورد طرح دولت جدید برای تقویت سمت عرضه خوش بین نیستند.جمع بندی نظرات آنها نشان می دهد از نگاه این گروه، این طرح به چهار علت عمده نمی تواند هدف اصلی طراحان یعنی« کاهش قیمت مسکن» را محقق کند و حتی میتواند اثر معکوس داشته باشد.
اولین علت فعالان بازار برای بی رغبتی شان نسبت به طرح ساخت سالانه یک میلیون واحدی دولت با فرض امکان ساخت این تیراژ، اثر ثانویه آن بر بازار ملتهب مصالح ساختمانی است.از نگاه آنها این بازار همین حالا هم کشش تقاضای سازندگان را ندارد و سیاستگذاری دولتی چاره را در سیاست شکست خورده سهمیه بندی دیده است.بر این اساس فعالان بازار احساس می کنند که اقدام به ساخت این تیراژ مسکن، تقاضای بیشتری را به بازار مصالح ساختمانی تحمیل می کند و باعث هرچه بیشتر گران و کمیاب شدن مواد اولیه ساخت می شود؛ اتفاقی که دست سمت عرضه را بیش از آنچه هست خالی می کند و موجب افزایش قیمت ها می شود و در همین گام اول، خواسته سیاستگذار را در جهت معکوس هدایت می کند. یکی از فعالان بازار معاملات مسکن سرنوشت طرح« مالیات بر خانه های خالی» را بعنوان شاهدی بر ادعایش می آورد و معتقد است همانطور که آن طرح به خاطر اشکالات و تعریف اشتباه اهرم مالیاتی ضد سفته بازی نتوانست باعث تحریک صاحبان خانه های خالی برای عرضه واحدهای خود به بازار و در نتیجه کاهش قیمت مسکن شود، این طرح هم نمی تواند به نتیجه برسد.به نظر این فعال بازار، طرح مذکور حتی نتوانست اثر افزایش قیمت مصالح ساختمانی را خنثی کند و اعلام آن در کوتاه مدت هم موفق به کنترل قیمت ها نشد.چراکه بسیاری از مالکان از جمله یکی از مسئولان بخش مسکن حتی برای ثبت نام ملک خود در سامانه معرفی شده از سوی وزارت مسکن هم اقدام نکرد.
دومین علت فعالان بازار از چرایی ناامیدی نسبت به طرح انبوه سازی دولتی،« تردید درباره امکان ساخت این تیراژ از مسکن» در بازه زمانی محدود و در محدوده جغرافیایی فاقد امکانات نخست نظیر آب، برق و گاز است.به نظر آنها و بنابر تجربه انبوه سازی گذشته دولتی یعنی طرح« مسکن مهر»، بسیاری از آن واحدها در خارج از حریم شهرها و نقاطی احداث شدند که حداقل در زمان ساخت از جذابیت لازم برای متقاضیان مصرفی برخوردار نبودند.چه آنکه حتی شهرداری ها امکان ارائه خدماتی مثل رفت و روب و ارائه خدمات حمل و نقل مسافران شهری را نداشتند و علاوه بر نقایصی مثل نبودن زیرساخت های انشعابات آب و گاز، نبودن امکانات آموزشی و درمانی هم مزید برعلت خالی ماندن آنها یا تملکشان توسط متقاضیان سرمایه ای شد و عملا تأثير کمی بر سمت تقاضای مصرفی گذاشته بود.
ولی سومین دلیل خوش بین نبودن واسطه های ملکی به طرح ساخت میلیونی مسکن دولتی، به اطلاعات آنها درباره« کسری بودجه دولت» و« کمبود منابع اعتباری بانکی» قابل تخصیص به این بخش مربوط است.به نظر آنها در شرایطی که نگرانی ها در مورد کسری بودجه عمرانی دولت در سال جاری فزاینده است، صحبت از تامین منابع مالی برای انبوه سازی در کوتاه مدت امکان پذیر نیست و در صورتیکه هم دولت قصد داشته باشد با چاپ پول این امکان را فراهم آورد، تورمی که از آن ناحیه ایجاد می شود ، عملا اثر ضدتورمی عرضه واحدهای جدید را خنثی می کند؛ ادعایی که به نظر میرسد با توجه به تجربه« مسکن مهر» بی راه نباشد.چرا که طبق آمار، دولت وقت برای ساخت ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد آپارتمان در آن طرح، رقمی بالغ بر ۴۵ هزار میلیارد تومان از بانک مرکزی قرض گرفته و باعث رشد پایه پولی کشور شد؛ نکته ای که نشان دهنده تورم زا بودن شدید این نوع طرح ها برای بازار مسکن بوده است.
چهارمین و احتمالا مهم ترین علت فعالان بازار مسکن برای خوش بین نبودنشان به طرح جدید، تجربه ساخت کم کیفیت، گران و طولانی تر از وعده اولیه واحدهای« مسکن مهر» است که از جذابیت لازم برای تحریک سمت تقاضا می کاهد.
علت اخیر واسطه های ملکی برای خوش بین نبودنشان به طرح جدید مسکن سازی دولتی نیز با سه تردید مهمی که آنها با فکرخوانی متقاضیان واحدهای دولتی شناسایی کرده اند ، مرتبط است.تردید اول به عمل نشدن وعده ریالی انبوه سازی دولتی بر می گردد.در بخش بزرگی از طرح های اجرا شده« مسکن مهر» قرار بر آورده ۳۰۰ هزار تومانی متقاضی به ازای هر متر مربع و وعده پرداخت مجموعا ۵ میلیون تومانی برای تحویل گرفتن واحد مسکونی بود؛ اما با« فرسایشی شدن فرآیند ساخت» این عدد بعضا به بیش از ۵/ ۱ میلیون تومان به ازای هر مترمربع و ۵۰ میلیون تومان برای تحویل واحد رسید. تردید دوم متقاضیان مسکن به کیفیت ساخت انبوه سازی های دولتی گذشته مرتبط است؛ نکته ای که با گذشت سال های بیشتری از آن طرح نمود بیشتری هم پیدا کرده و اثر استفاده از مصالح با درجه مرغوبیت کمتر از حد استاندارد را بیشتر به چشم آورده است.نمونه عینی این موضوع که حجت را بر مدافعان ساخت باکیفیت مسکن مهر تمام کرد، زلزله سال ۱۳۹۶ کرمانشاه بود که آپارتمان های نسبتا جوان این طرح را بیش از دیگر واحدهای مسکونی تخریب کرد.این مسئله مورد توجه بعضی دیگر از واسطه ها هم قرار گرفته و آن ها معتقد هستند کیفیت پائین ساخت و سازهای دولتی بعد از اجرای طرح مسکن مهر، حالا به سرعت گیر دیگری سر راه تحریک تقاضای مصرفی تبدیل شده است.
سومین تردید تقاضای مصرفی مسکن در مورد طرح انبوه سازی مسکن دولتی ناشی از نگرانی نسبت به تأثير این طرح بر تورم مسکن است؛ کمااینکه مقایسه آمار و ارقام پس از اجرای طرح های مشابه گذشته شاهد این مدعاست.به عنوان نمونه با وجود اجرای طرح« مسکن مهر» در فاصله سال های ۸۶ تا ۹۲، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران با افزایش ۶/ ۲ برابری از یک میلیون و ۵۰۰ هزار به سه میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسید و قیمت زمین هم با افزایش ۱۷۰ درصدی( ۷/ ۲ برابری) از یک میلیون و ۸۰۰ هزار به پنج میلیون تومان صعود کرد.
واسطه های ملکی با یادآوری اثر انبوه سازی دولتی در دوره هشت ساله دولت های نهم و دهم معتقدند همانطور که در آن دوره ساخت مسکن در حومه، به کاهش قیمت در شهرهای بزرگ به ویژه تهران منجر نشد، اکنون نیز نمی توان چنین انتظاری داشت.افزون بر این از نگاه واسطه ها کیفیت واحدهای مسکن دولتی ساز بسیار پائین تر از حداقل مورد انتظار بوده و اکنون نیز تکرار آن سطح از کیفیت ساخت محتمل است.
در مجموع میتوان گفت که سابقه نه چندان مطلوب دولت ها در انبوه سازی با هدف تعادل بخشی به عرضه و تقاضا در بازار مسکن و نتایج بعضا معکوس این سیاست ها بر این بازار، تأثير منفی مهمی بر نگاه متقاضیان به ویژه آنها که جنس تقاضایشان از نوع مصرفی است نه سرمایه ای، گذاشته است.در حالی که راه های پیش تر رفته و تجربه دولت ها در کشورهای توسعه یافته در این باره نشان می دهد گره کور کلاف به هم پیچیده مسکن و غلبه بر سرازیر شدن تقاضای سرمایه ای به این بازار و همچنین انباشت خانه های خالی در کشور ما، با تقویت سمت تقاضا و ارائه تسهیلاتی به اندازه حداقل ۸۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی، پس از کاهش قیمت مسکن با اجرای طرح جهانی مالیات سالانه ملکی همزمان با اجرای سیاست های پولی متناظر در دیگر بازارها امکان پذیراست.
حالا بیش از هر زمان دیگری روشن است که دخالت هایی از جنس« مسکن مهر» یا« مسکن اجتماعی» در بازار مسکن، نه تنها تأثير چشمگیری بر خانه دار شدن متقاضیان واقعی ندارد، بلکه به هرچه بیشتر شدن دپوی واحدهای خالی با هجوم تقاضای سرمایه ای می انجامد و چون نمی تواند به کنترل تورم مسکن و تامین واحدهای مسکونی باکیفیت کمک کند، به عمیق تر شدن شکاف بین مردم و سیاستگذار بخش مسکن منتهی می شود.
به گزارش« دنیای اقتصاد»، کارشناسان معتقدند راهی که کشورهای توسعه یافته برای حل مشکل احتکار مسکن پیموده و نتیجه گرفته اند، اخذ مالیات سالانه از املاک است؛ راهکاری که همزمان مسکن را از تبدیل شدن به کالایی سرمایه ای خارج و دست دلالان و سفته بازان را از این بازار کوتاه و متقاضیان مصرفی را نیز بعنوان خریداران اصلی وارد بازار می کند؛ طرحی که پشتوانه قانونی هم دارد و بنابر قانون عمران و نوسازی شهری مصوب سال ۱۳۴۷ شهرداری ها از دهه ۴۰ موظف بوده اند عوارض سالانه املاک را از تمام اراضی، ساختمان ها و مستحدثات واقع در محدوده قانونی شهر به میزان« یک درصد ارزش روز املاک» دریافت کنند ، ولی هم چنان بر زمین مانده است.
در حال حاضر با وجود اینکه اختلاف ۵ تا ۱۰ برابری بین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در محله های لوکس شمال تهران با محله های جنوبی و کم برخوردار شهر وجود دارد ، هیچ اختلاف معناداری بین رقم شارژ شهری یا اصطلاحا عوارض نوسازی آنها وجود ندارد.اما اگر شارژ شهری طبق درصدی از قیمت روز املاک توسط شهرداری اخذ شود، هر کس ساکن املاک گران تری باشد، قاعدتا ناگزیر به پرداخت مالیات بیشتری خواهد بود.این اتفاق جریان سرمایه گذاری ساختمانی را به نفع نوسازی بافت های فرسوده هدایت می کند و شهرداری در این صورت ، نقش اصلی در تغییر ریل بازار مسکن در تهران را ایفا خواهد کرد و این بازار را از ریل التهاب و ملک بازی به ثبات، آرامش و رونق ساختمانی باز می گرداند؛ ضمن اینکه دسترسی به مسکن در استطاعت با قیمت مناسب در مناطق نیمه جنوبی شهر نیز برای متقاضیان مسکن فراهم خواهد شد.
بدین ترتیب ورود عملیاتی دولت ها به ساخت و ساز مسکن در حال حاضر در هیچ کشور توسعه یافته ای به عنوان راهکار تنظیم بازار مسکن بکار گرفته نمی شود، بلکه سیاستگذار در این کشورها با ابزار مالیاتی، مانع از احتکار مسکن شده و تامین مسکن برای اقشار مختلف جامعه را مقدور کرده است.سیاست های مالیاتی همچنين میتواند به رونق ساخت و ساز توسط بخش خصوصی در مناطقی که به اصطلاح بافت فرسوده خوانده میشوند ، کمک کند، چراکه جریان سرمایه گذاری از نواحی لوکس شهر به سمت بافت هایی که عوارض سالانه کمتری دارند هدایت می شود.
ولی ریشه افزایش تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن تنها به مورد گذشته ختم نمی شود. عامل دوم و مهمتر وجود« انتظارات تورمی» در جامعه است که صاحبان دارایی ها را برای حفظ ارزش سرمایه شان به تکاپو می اندازد تا با سرمایه گذاری، مانع از عقب افتادن دارایی شان از تورم شوند. بر این اساس کنترل این انتظارات با مهار غول سرکش تورم، دیگر اهرم دولت برای جلوگیری از جذابیت سرمایه ای مسکن است؛ جذابیتی که در کنار نبودن ساز وکارهای مالیاتی مؤثر، منجر به پدیده احتکار ملک شده و سیاستگذار را به سمت بیراهه هایی چون طرح ناموفق« مالیات بر املاک خالی» سوق داده است.
از نگاه کارشناسان، تعدیل انتظارات تورمی میتواند همراه با سیاست گذاری صحیح اقتصادی مانند تامین کسری بودجه از محل انتشار اوراق، شرایط را برای کاهش نرخ تورم در نیمه دوم سال جاری فراهم کند؛ اتفاقی که نشانه هایی از احتمال بروز آن در گزارش مردادماه بانک مرکزی به چشم می خورد و نشان می دهد که نقدینگی در این ماه با ثبت رشد ۱/ ۳۹ درصدی، ۳/ ۰ واحد درصد نسبت به تیرماه افت کرده است. بدین ترتیب دولت میتواند با استفاده از اهرم پیش گفته، شرایط را برای عدم جذابیت سرمایه ای کالاهایی مثل مسکن فراهم و با بهره بردن از ابزارهای تامین مالی غیر تورمی در شرایط فعلی اقتصاد کشور ، به کاهش دائمی انتظارات تورمی کمک کند. بدین ترتیب به نظر میرسد راه حل مشکل تامین مسکن از ورود اجرایی سیاست گذار به ساخت مسکن نمی گذرد و اگر در گذشته تجربه شکست آن وجود نداشته، حالا و پس از اجرای طرح هایی چون« مسکن مهر»، ناموفق بودن این راه در عمل هم تجربه شده و راهی جز حرکت در مسیر نشستن سیاستگذار در مقام سیاستگذاری و استفاده از دو ابزار« مالیاتی» و« کنترل انتظارات تورمی» باقی نمانده است؛ راهی که کشورهای موفق جهان در حوزه تامین مسکن رفته و مشکل خانه دار شدن اقشار متوسط را تا حد زیادی حل کرده اند.
- 16
- 3
