اقتصاد ۲۴ نوشت: بازار مسکن تهران این روز‌ها در یک وضعیت متناقض و نگران‌کننده به سر می‌برد که می‌توان آن را مصداق بارز رکود همراه با گرانی دانست. از یک سو، شاهد سردی و انفعال در حجم معاملات هستیم، به نحوی که سکوت حکمفرماست و خریدار و فروشنده هر دو در انتظار یک سیگنال قوی از اقتصاد کلان، فعلاً از ورود به قرارداد‌های بزرگ خودداری می‌کنند. این رکود معاملاتی نشأت گرفته از کاهش قدرت خرید عمومی و بی‌اعتمادی به آینده اقتصادی است.
در همین رابطه هادی سرخوش، کارشناس بازار مسکن با اشاره به اینکه سکوت در بازار مسکن به معنای افت قیمت‌ها نیست، بلکه در پس این رکود، فشار تورمی همچنان پابرجا است، گفت: گرانی ساختاری قیمت‌ها از دلایل اصلی این وضعیت است. سیاست‌های انقباضی در حوزه شهرسازی که منجر به محدودیت شدید در عرضه زمین و افزایش سرسام‌آور هزینه‌های ساخت‌وساز شده، مستقیماً قیمت تمام شده هر واحد مسکونی را بالا نگه داشته است. این عامل باعث می‌شود با وجود کمبود تقاضای فعال، کمبود فایل‌های قابل فروش، به ویژه در بخش‌های عرضه شده، همچنان مانع از کاهش واقعی قیمت‌ها شود.
وی گفت: بنابراین، کاهش ۴۹ درصدی عرضه در ماه‌های اخیر نشان می‌دهد که این کمبود خطرناک فایل‌های فروش، همان عاملی است که رکود را به گرانی پیوند می‌زند. بازار در حالی متوقف شده که زیر لایه قیمت‌ها، موتور تورم همچنان فعال است و انتظار می‌رود آینده این بازار کاملاً وابسته به متغیر‌های کلان اقتصادی نظیر ثبات یا نوسان در نرخ ارز، میزان رشد نقدینگی و سرنوشت سیاست‌های جهانی، به خصوص مکانیسم ماشه، باقی بماند. این تلاقی، آرامشی نیست که پیش از طوفان باشد، بلکه فضایی است که در آن قیمت‌ها در یک سطح بالا تثبیت شده‌اند و تنها حجم معاملات کاهش یافته است.
تأثیر نقدینگی و انتظارات بر سرمایه‌گذاری
به گفته این کارشناس بازار مسکن، چالش اصلی در اینجا نقدینگی سرگردان است. با توجه به تورم عمومی و کاهش بازدهی سایر بازار‌های سنتی، بخشی از سرمایه‌هایی که به دنبال حفظ ارزش پول هستند، همچنان به سمت دارایی‌های فیزیکی مانند مسکن سرازیر می‌شوند، هرچند با احتیاط بیشتر. این جریان نقدینگی، به ویژه در مناطق ممتاز تهران، مانع از ریزش قیمت‌ها شده و به نوعی نقش تثبیت‌کننده گرانی را ایفا می‌کند. در مقابل، افزایش هزینه فرصت سرمایه‌گذاری در بخش تولید و کسب‌وکار‌های مولد، باعث شده است که سرمایه‌گذاران بیشتری برای حفظ ارزش دارایی‌های خود، به سمت ملک سوق داده شوند، حتی اگر انتظار سود کوتاه‌مدت نداشته باشند. این رفتار معامله‌گران و سفته‌بازان، با انتظارات عمومی پیوند می‌خورد و در نهایت، چرخه رکود توأم با گرانی را در بازار مسکن تهران تقویت می‌کند.
سرخوش تاکید کرد: هزینه‌های مرتبط با بازار مسکن در تهران، به ویژه در بخش ساخت‌وساز و خرید نهایی، تحت تأثیر یک هم‌افزایی منفی از متغیر‌های کلان اقتصادی و سیاست‌های تنظیم‌کننده قرار دارند. افزایش هزینه‌های نهاده‌های ساختمانی چه به دلیل تورم عمومی و چه به دلیل محدودیت‌های بین‌المللی و تعرفه‌ها، به طور پیوسته بر قیمت تمام شده پروژه‌ها فشار وارد می‌کند. این افزایش هزینه، به صورت مستقیم به مصرف‌کننده نهایی منتقل شده و یکی از پایه‌های اصلی گرانی موجود در بازار است.
فشار ساختاری ناشی از محدودیت عرضه مسکن
وی گفت: ریشه اصلی در هزینه‌های مرتبط با زمین و مجوزهاست. سیاست‌های انقباضی شورای عالی شهرسازی در محدود کردن زمین‌های قابل توسعه، ارزش زمین را به صورت تصاعدی افزایش داده است. این امر باعث می‌شود حتی پروژه‌هایی که با هدف تولید انبوه و با هزینه‌های ساخت کنترل‌شده اجرا می‌شوند، در مرحله نهایی به دلیل هزینه زمین، در طبقه قیمت‌های بالا قرار گیرند. به عبارت دیگر، هزینه‌های مربوط به سرمایه‌گذاری اولیه برای ورود به این بازار، به دلیل کمیابی زمین، بسیار سنگین شده است.
بار مالی بر دوش خریدار نهایی مسکن
به گفته سرخوش؛ هزینه تأمین مالی برای خریداران، به ویژه آنهایی که قصد استفاده از تسهیلات بانکی را دارند، همچنان سنگین است. نرخ بهره وام‌ها، اگرچه در مقایسه با تورم اسمی ممکن است کمتر به نظر برسد، اما در مقایسه با درآمد اسمی جامعه، قدرت بازپرداخت را به شدت کاهش می‌دهد و همین امر، به نوبه خود، حجم تقاضای بالقوه در بازار را از دسترس خارج کرده و به رکود معاملات دامن می‌زند. در نهایت، هزینه‌های بالادستی و هزینه‌های تأمین مالی، ترکیبی را ایجاد کرده‌اند که در آن هزینه مالکیت خانه برای دهک‌های متوسط به بالا به یک چالش ساختاری تبدیل شده است، در حالی که هزینه‌های تولید، قیمت‌ها را در سطوح بالا تثبیت کرده‌اند.
واکاوی علت افزایش تقاضا برای خانه‌های زیر ۴۰ متر
فارس نوشت: تحلیل روند بازار مسکن از سال۱۳۹۰ تا ابتدای امسال نشان می‌دهد که متوسط قیمت مسکن در پایتخت ۴۷برابر شده و در همین دوره قدرت خرید خانه‌اولی‌ها حدود ۵۰ برابر کاهش یافته است.
این شکاف سنگین سبب شده بسیاری از سیاستگذاران تصور کنند راه‌حل اصلی در «کاهش متراژ واحدهای مسکونی» و حرکت به سمت «مسکن کوچک‌مقیاس» است درحالی‌که بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد این مسیر نه‌تنها به تعادل بازار منجر نشده بلکه در مواردی به سود سازندگان و به زیان خریداران تمام شده است.
در طول این سال‌ها، میانگین متراژ واحدهای مسکونی از ۱۳۳متر در سال۱۳۹۰ به ۱۳۹مترمربع در سال گذشته رسیده است. این افزایش جزئی نشان می‌دهد که برخلاف تبلیغات، نه سازندگان و نه بازار تمایلی واقعی به کوچک‌سازی نداشته‌اند.
در واقع تبدیل یک واحد ۱۰۰ متری به دو واحد ۵۰متری، اگرچه سود سازنده را بالا می‌برد اما الزاما به کاهش قیمت واقعی مسکن منجر نمی‌شود زیرا بخش عمده هزینه ساخت مربوط به زمین و مجوزهاست، نه صرفا مصالح یا متراژ مفید.
در همین حال سهم واحدهای زیر ۴۰متر در معاملات تهران از ۹/۱درصد در اوایل دهه۹۰ به ۴درصد افزایش یافته اما این رشد اندک نتوانسته نیاز بازار را پاسخ دهد.
بخش بزرگی از تقاضا همچنان در بازه ۶۰ تا ۹۰مترمربع متمرکز است که بیش از ۶۰درصد معاملات را تشکیل می‌دهد؛ نشانه‌ای از اینکه خانوارهای ایرانی همچنان به‌دنبال واحدهایی با مساحت متوسط هستند، نه واحدهای بسیار کوچک.
کارشناسان معتقدند: افزایش هزینه زمین و محدودیت‌های ساخت‌وساز عامل اصلی رشد قیمت مسکن است، نه اندازه واحدها.
از این منظر کاهش متراژ واحدها بدون اصلاح ساختار زمین شهری فقط به گران‌تر شدن هر متر مربع و تشدید فشار بر بازار می‌انجامد. راه‌حل واقعی، افزایش عرضه زمین و مسکن از مسیر سیاست‌های فعال دولتی است. در شرایطی که هزینه زمین در شهرهای بزرگ بیش از نیمی از قیمت تمام‌شده مسکن را تشکیل می‌دهد، واگذاری زمین‌های دولتی می‌تواند نقش اساسی در کاهش قیمت داشته باشد.
با آزادسازی اراضی در اختیار دولت و نهادهای عمومی، امکان شکل‌گیری پروژه‌های جدید بدون افزایش هزینه زمین فراهم می‌شود؛ اقدامی که هم عرضه را بالا می‌برد و هم قیمت نهایی را تعدیل می‌کند.
از سوی دیگر، وابستگی بالای بودجه شهرداری‌ها به عوارض ساخت‌وساز و سیاست «شهر خودرویی» سبب شده مقررات شهری به‌جای تشویق به عرضه گسترده، در جهت حفظ درآمدهای ثابت عمل کنند.
درحالی‌که برخی کارشناسان از حذف بخشی از مشاعات به‌عنوان راه کاهش هزینه نام می‌برند، منتقدان معتقدند چنین اقداماتی صرفا کیفیت زندگی شهری را پایین می‌آورد و به افزایش تراکم جمعیتی در ساختمان‌ها منجر می‌شود.
به باور این گروه، اصلاح بازار مسکن باید از مسیر توسعه افقی، تعادل در عرضه زمین و مسکن، و سیاست‌های حمایتی دولت در بخش زمین دنبال شود، نه از طریق کوچک‌سازی واحدها.
- 16
- 2
