کاهش چشمگیر تولید مسکن | افزایش قابل توجه زمین در تهران در یکسال اخیر

این آمار نشان می‌دهد میزان تولید مسکن بخش خصوصی در شهر تهران نسبت به سال گذشته تقریبا نصف شده است. مهم‌ترین عوامل این موضوع می‌تواند کاهش بازده سرمایه در بخش مسکن، تورم نهاده‌های ساختمانی، رکود معاملات و انتظار برای دیدن نتایج پروژه‌های دولتی باشد.

آمار و ارقام بهار امسال از افت ۴۸ درصدی ساخت‌و‌ساز در تهران نسبت به سال گذشته حکایت دارد. در کل کشور نیز تولید مسکن حدود ۱۳ درصد در مقایسه با سال قبل کاهش نشان می‌دهد. همزمان با نزول تولید مسکن، معاملات واحدهای نوساز نیز کاهش یافته که عوامل مختلفی از جمله جهش قیمت مسکن و رکود معاملات در این مساله اثرگذار است.

اگرچه دولت همواره از تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی سخن می‌گوید و در قالب طرح نهضت ملی مسکن تاکنون حدود ۴۳۰ هزار واحد عمدتا در حومه شهرها به مرحله گودبرداری و فونداسیون رسیده، به نظر می‌رسد ساخت و ساز توسط بخش خصوصی در مرکز شهرها دچار رکود

شده است.

۹۷ درصد بار تولید مسکن در دهه‌های گذشته بر دوش شرکت‌های خصوصی بوده است

طبق گزارشی که چند روز قبل مرکز آمار اعلام کرد در بهار ۱۴۰۱ برای تعداد ۵۹۴۵ واحد مسکونی در شهر تهران پروانه صادر شده که ۴/۴۸ درصد نسبت به فصل قبل و ۱/۴۶ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل کاهش نشان می‌دهد.

بهار امسال در کل نقاط شهری کشور نیز تعداد ۹۰ هزار و ۲۹۰ واحد مسکونی در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان پیش‌بینی شده که در مقایسه با زمستان و بهار سال گذشته به ترتیب ۸/۲۱ و ۷/۱۲ درصد کاهش نشان می‌دهد.

کارشناسان دلایل مختلفی را برای افت ساخت و ساز، همزمان با یکی از بزرگترین پروژه‌های دولتی مسکن عنوان می‌کنند که از جمله آن می‌توان به تورم ۵۵ درصدی مصالح ساختمانی، رکود معاملات ملکی ناشی از جهش قیمت مسکن، کاهش توان خرید متقاضیان و انتظار برای تزریق واحدهای جدید دولتی به بازار مسکن اشاره کرد. بیت‌الله ستاریان کارشناس بازار مسکن در این خصوص به ایسنا ‌گفت: وقتی دولت اعلام می‌کند که قصد دارد سالیانه یک میلیون واحد مسکونی بسازد بخش خصوصی نگران می‌شود که نتواند واحدهای خود را به فروش برساند و به همین دلیل خود را از فرآیند ساخت و ساز کنار می‌کشد. این در حالی است که همواره طی دهه‌های گذشته ۹۵ تا ۹۷ درصد تولید مسکن بر عهده بخش خصوصی بوده و دولت‌ها نتوانسته‌اند بیش از ۵ درصد تاثیر ایجاد کنند.

پاشنه آشیل‌های طرح جهش تولید و تامین مسکن

در حال حاضر عمده چشم‌ها به پروژه نهضت ملی مسکن دوخته شده است.

طبق آخرین آماری که اواخر شهریور ۱۴۰۱ توسط وزارت راه‌و‌شهرسازی ارائه شد برای یک میلیون و ۶۶۶ هزار واحد پروژه نهضت ملی مسکن تامین زمین شده، یک میلیون و ۵۹۳ هزار واحد آغاز شده و ۴۳۰ هزار واحد به مرحله گودبرداری و فونداسیون رسیده است. تعداد ۶۴۲ هزار و ۶۹۹ متقاضی برای این طرح افتتاح حساب و ۲۲ هزار میلیارد تومان واریز وجه داشته‌اند.

حدود ۵ میلیون و ۴۰۰ هزار نفر برای این پروژه ثبت‌نام و ۳ میلیون و ۶۰۰ هزار نفر تایید شدند.

اما ۶۴۲ هزار نفر افتتاح حساب کرده‌اند. طبق بررسی‌هایی که تیرماه امسال صورت گرفت طرح جهش تولید و تامین مسکن دست‌کم دچار چهار پاشنه‌آشیل شامل کمبود زمین، عدم پایبندی سیستم بانکی به تکلیف خود درخصوص تسهیلات این طرح، تعلل متقاضیان در پرداخت آورده و رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی شده است. اما کاهش میزان ساخت‌و‌ساز در تهران به کمتر از ۲۰۰۰ واحد در ماه که به گفته رییس کانون انبوه‌سازان کمترین میزان طی ۱۸ سال اخیر محسوب می‌شود، نشان‌هنده افت بازده سرمایه در بخش تولید

مسکن است.

در واقع طرف عرضه به دلیل رکود معاملات از ساخت‌وساز دست کشیده است؛ هرچند در کسادترین ماه نیز تعداد معاملات بیش از سه برابر میزان تولید مسکن بود. در شهریورماه ۱۴۰۱ به عنوان رکودی‌ترین ماه در بازه زمانی پنج ماه اخیر ۶۰۳۳ قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر تهران منعقد شد که از کاهش ۲۳ و ۵/۲۲ درصد به ترتیب نسبت به مرداد امسال و شهریور پارسال حکایت دارد.

وضعیت بازار مسکن پایتخت

روند فعلی ممکن است منجر به ایجاد فشار تقاضا برای واحدهای نوساز در بازار مسکن شهر تهران شود. البته بر اساس برآوردها تعداد خانه‌های شهر تهران حدود ۱۰ درصد بیش از تعداد خانوارهاست اما واحدهای خالی عمدتا از نوع بزرگ متراژ در شمال تهران است که طرف تقاضا توان خرید آن را ندارد.

ظاهرا بین میزان تولید مسکن و تعداد معاملات واحدهای نوساز رابطه همسویی وجود دارد. با کاهش محسوس ساخت و ساز در شهر تهران، معاملات واحدهای قدیمی بیشتر و آپارتمان‌های نوساز کمتر شده است.

شهریور سال گذشته واحدهای بالای ۲۰ سال حدود ۱۳ درصد از قراردادهای خرید و فروش مسکن در شهر تهران را به خود اختصاص داده بودند که شهریور امسال تقریبا دو برابر شده و به ۲۲ درصد

رسیده است.

در مقابل، سهم معاملات آپارتمان‌های کمتر از پنج سال از ۳۳ درصد در شهریور ۱۴۰۰ به ۲۸ درصد در شهریور ۱۴۰۱ کاهش پیدا کرد.

تغییرات قیمت خانه در نیمه اول ۱۴۰۱

 بررسی آمار بانک مرکزی از متوسط قیمت هر متر خانه در تهران از ابتدای سال جاری تا شهریور نشان می‌دهد که در این مدت هر متر خانه در تهران حدود ۲۶ درصد گران شده است.

بانک مرکزی هر ماه متوسط قیمت هر متر خانه در تهران اعلام می‌کند که بررسی این آمار در بازه شش ماهه سال جاری بیانگر این است که متوسط قیمت هر متر خانه در تهران از ۳۴ میلیون و ۲۷۲ هزار تومان در فروردین‌ماه به ۴۳ میلیون و ۲۱۶ هزار تومان در شهریور‌ماه رسیده است.

بنابراین، این آمار نشان می‌دهد که هر متر خانه در تهران از ابتدای سال جاری تا شهریورماه حدود ۲۶ درصد گران شده است.

این در حالی است که در شش ماهه سال گذشته قیمت هر متر خانه در تهران فقط ۱/۸ درصد گران شده بود. متوسط قیمت هر متر خانه در تهران از ۲۹ میلیون و ۳۲۲ هزار و ۷۰۰ تومان در فروردین سال گذشته به ۳۱ میلیون و ۷۰۳ هزار و ۴۰۰ تومان در شهریورماه رسیده بود.

افزایش قابل توجه زمین در تهران در یکسال اخیر

دنیای اقتصاد نوشت:آخرین گزارش رسمی از تورم زمین در پایتخت مربوط به زمستان ۱۴۰۰ است که میانگین قیمت زمین در شهر تهران طی این فصل از مرز ۵۲‌میلیون تومان عبور کرد.

بر اساس این گزارش در سه‌ماه پایانی پارسال زمین در تهران به طور میانگین ۱۷‌درصد گران‌تر از فصل مشابه سال ۱۳۹۹ معامله شد. روند تغییرات فصلی تورم زمین در سال گذشته نیز حکایت از کند شدن سرعت رشد قیمت در این بخش از بازار تا پایان سال گذشته به طور پیوسته دارد؛ موضوعی که همچنان در بازار املاک کلنگی پایتخت وجود دارد. همچنین بر اساس این گزارش رسمی نسبت بین قیمت زمین به مسکن از ۵/ ۱ واحد فراتر رفته است.

اما بررسی تغییرات قیمت زمین در شروع نیم‌سال دوم ۱۴۰۱ در محله‌های مختلف شهر تهران مبتنی بر فایل‌های عرضه شده برای فروش در بازار حکایت از آن دارد که زمین در شروع پاییز امسال به طور میانگین ۴۰‌درصد نسبت به همین ایام در سال گذشته افزایش قیمت دارد. این تورم ۴۰‌درصدی مربوط به قیمت زمین در بخش‌هایی از بازار مسکن تهران است که مقاصد اصلی سرمایه‌گذاری ساختمانی به شمار می‌آیند. البته ارقام کمتر و بیشتر از این مقدار نیز در مناطق مختلف وجود دارد اما میانگین فعلی تورم زمین در عمده مناطق نسبتا پرتقاضا در بازار زمین ۴۰‌درصد برآورد می‌شود. به این ترتیب پاسخ اولین و اصلی‌ترین پرسش پیرامون تحولات بازار زمین در پایتخت یعنی حدود تورم در این بخش از بازار روشن شد.

گفت‌وگو با سرمایه‌گذاران ساختمانی حرفه‌ای در پایتخت جوانب دیگری از وضعیت کنونی بازار زمین را نیز روشن می‌کند و به پرسش‌های کلیدی در این بازار پاسخ می‌دهد. یکی دیگر از پرسش‌های اصلی که این تحقیق به آن پاسخ می‌دهد، تغییرات هزینه ساخت است. این پرسش با توجه به تاثیر مستقیم آن بر قیمت فروش مسکن نه تنها برای سازنده‌ها، بلکه برای شهروندانی که قصد مشارکت یا چشم‌اندازی از سرمایه‌گذاری آتی در حوزه تخریب و نوسازی املاک کلنگی را دارند، اهمیت دارد.

هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی (منهای قیمت زمین) که اواخر پارسال به ۱۰‌میلیون تومان رسیده بود و در نیمه تابستان تا ۱۴‌میلیون تومان نیز افزایش پیدا کرد، در نیمسال دوم ۱۴۰۱ در مناطق متوسط به بالای تهران حدود ۲۰‌میلیون تومان برآورد می‌شود. البته سرمایه‌گذاران ساختمانی عنوان می‌کنند که ساخت‌وساز با هزینه کمتر از این مقدار نیز در مناطق متوسط به پایین تهران میسر است، اما حتی این قبیل ساخت‌وسازها نیز از حول و حوش مترمربعی ۱۵‌میلیون تومان کمتر تمام نمی‌شود.