مقایسه قیمت ساخت و فروش مسکن در تهران

عایدی ساخت‌وساز مسکونی در تهران براساس متوسط قیمت زمین و برآورد واقعی از هزینه احداث، محاسبه شد. «ارقام رسمی» مربوط به میانگین بهای خرید ملک کلنگی و همچنین «فراخوان مجهز به ریزهزینه‌ها» برای سرمایه‌گذاری ساختمانی نشان می‌دهد تابستان امسال مابه‌التفاوت قیمت فروش آپارتمان و قیمت تمام شده ساخت در پایتخت ۵۷ درصد بوده است. این میزان عایدی با لحاظ مدت زمان اجرای پروژه -۱۸ تا ۲۴ ماه- قابل وصول است. حاشیه سود ساخت‌و‌ساز در پایین شهر، زیر ۵ درصد و در مناطق شمالی تا دو برابر است.

عایدی ساخت و ساز مسکن در شهر تهران بر اساس یک آمار رسمی و یک برآورد واقعی محاسبه شد. آمار رسمی مربوط به میانگین قیمت زمین در مناطق بیست‌ودوگانه شهر تهران است و هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نیز به‌طور میانگین برآورد شده است. بر این اساس در حال حاضر عایدی ساخت و ساز مسکونی در تهران به‌طور متوسط ۵۷۷ درصد برآورد می‌شود. این رقم براساس وضعیت بازار زمین و مصالح ساختمانی پس از وقوع بخشی از شوک‌های ارزی در سال جاری یعنی در تابستان سال ۹۷۷ استخراج شده است. میانگین قیمت زمین در تهران در فصل تابستان ۸ میلیون و میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در این فصل ۷ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بوده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، دو جزء اصلی موثر در قیمت تمام شده ساخت مسکن «بهای زمین» و «هزینه مصالح ساختمانی» است. آمار رسمی از میانگین قیمت زمین در پایتخت به‌صورت فصلی و بر اساس قیمت معاملات انجام شده به‌طور دقیق محاسبه و منتشر  می‌شود و همین آمار در گزارش حاضر مبنای محاسبه حاشیه سود ساخت و ساز در تهران قرار گرفته است.

اما در مورد هزینه‌های ساخت و ساز با توجه به تنوع بالا و دامنه وسیع قیمتی مصالح ساختمانی و البته دخیل بودن سلیقه سازنده در نوع مصالح مورد استفاده نمی‌توان رقم دقیق هزینه‌های ساخت مسکن را استخراج کرد. برآوردی که «دنیای اقتصاد» در این گزارش مبنا قرارداده، بر اساس سفارش کار یک دستگاه دولتی زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی به پیمانکاران سازنده مسکن برای ساخت مجتمع مسکونی بلند مرتبه در یکی از مناطق جنوب غربی تهران استخراج شده است. در این سفارش بهای مترمربعی ۵ میلیون و ۵۰۰۰ هزار تومان به‌عنوان قیمت نهایی ساخت مسکن اعلام شده که با کسر میانگین قیمت زمین در منطقه، هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی معادل ۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان شناسایی شده است.

طبیعی است این رقم در تمام ساخت و سازهای مسکونی مبنا نیست و ساخت‌وساز در گروهی از مناطق با بهای بیشتری انجام می‌شود و در عین حال ممکن است هزینه ساخت در مناطق فرسوده و جنوبی تهران از برآورد مذکور کمتر باشد. اما با توجه به اینکه برآورد پیمانکار این پروژه دولتی در اوایل پاییز و بر اساس آمارهای قطعی از بازار زمین و مصالح ساختمانی در تابستان محاسبه و اعلام شده است، می‌توان برای برآورد حاشیه سود ساخت و ساز به آن تکیه کرد.

با مروری بر آمارهای میانگین قیمت زمین و افزودن رقم برآورد متوسط هزینه ساخت‌و‌ساز به آن، بهای تمام شده مسکن به تفکیک مناطق مختلف پایتخت به دست می‌آید که از مقایسه آن با میانگین قیمت فروش آپارتمان مسکونی در گزارش رسمی مرکز آمار، می‌توان حاشیه سود ساخت‌و‌ساز مسکن در مناطق تهران را نیز برآورد کرد. البته این برآورد بر اساس قیمت‌های فروش مسکن در تابستان محاسبه شده و طبیعی است با توجه به تغییرات قیمتی در پاییز امسال تاکنون دستخوش تغییر شده است؛ ضمن اینکه بهای فروش مسکن در یک تا دو سال آینده با توجه به نوسان‌های شدید قیمتی اخیر و نبود چشم‌انداز دقیقی از وضعیت دیگر بخش‌های اقتصادی، قابل پیش‌بینی نیست، اما قطعا با وضعیت فعلی متفاوت خواهد بود.

به‌طور کلی مناطق پایتخت به لحاظ حاشیه سود ساخت و ساز به چهار گروه قابل تقسیم‌بندی هستند. گروه اول مناطق لوکس تهران واقع در نوار شمالی شهر هستند که عایدی قابل توجهی از ساخت و ساز در این مناطق نصیب سازندگان می‌شود. البته ساخت و ساز در این مناطق هزینه‌های به مراتب بیشتری در مقایسه با اغلب مناطق دیگر دارد اما به همین نسبت عایدی بیشتری نیز به دنبال خواهد داشت. حاشیه سود ساخت و ساز در منطقه یک تهران بین ۲ تا ۵/ ۲ برابر هزینه تمام شده ساخت مسکن است و در مناطق ۲ و ۳ نیز تا دو برابرهزینه ساخت، انتفاع از ساخت و ساز نصیب سرمایه‌گذاران ساختمانی می‌شود.

گروه دوم مناطق متوسط تهران هستند که می‌توان از آنها با عنوان پرمعامله‌ترین و پر ساخت و سازترین مناطق پایتخت نیز یاد کرد. سه منطقه ۴، ۵ و ۶ تهران در این گروه می‌گنجد که سرمایه‌گذاری ساختمانی در آنها به‌طور میانگین بین ۶۰ تا ۷۰ درصد بازدهی دارد. بخش دیگری از بازار مسکن، مناطق اطراف نوار میانی پایتخت هستند. خیابان انقلاب و آزادی به‌عنوان معبری که دو نیمه شمالی و جنوبی تهران را از یکدیگر جدا کرده است در اطراف خود مناطقی همچون ۹، ۱۰ و ۱۱۱ را دارد که به لحاظ حاشیه سود ساخت‌و‌ساز از دو گروه قبلی در مرتبه پایین‌تری قرار دارند. در این مناطق به‌طور میانگین ۲۵ درصد سود از ساخت‌و‌ساز مسکونی نصیب سازندگان می‌شود که دست‌کم از نرخ سود بانکی بیشتر است.

چهارمین و آخرین گروه مناطق به لحاظ میزان عایدی ساخت و ساز، عمدتا زیر محور میانه پایتخت قرار گرفته‌اند و می‌توان از آنها به‌عنوان مناطق فرسوده نیز یاد کرد. حاشیه سود ساخت و ساز در بازار املاک فرسوده پایتخت با هیچ‌یک از دیگر مناطق قابل مقایسه نیست. بررسی «دنیای اقتصاد» حاکی است هزینه ساخت و فروش آپارتمان در این مناطق اغلب سر به سر شده و حتی با احتساب هزینه ساخت ۲ میلیون و ۹۰۰ هزار تومانی مبنای این محاسبات، گاهی ساخت و ساز در این مناطق زیان‌ده می‌شود. البته تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هزینه ساخت در مناطق ۱۶ تا ۲۰ تهران به‌طور میانگین حدود ۲ میلیون تومان در هر مترمربع است و به تناسب نیاز متقاضیان مسکن از مصالح با قیمت‌های پایین‌تر در ساخت‌وسازهای مذکور استفاده می‌شود.

اما حتی اگر بهای ۲ میلیون تومانی را در محاسبات مبنا قرار دهیم، عایدی ساخت و ساز در بافت فرسوده شهر حدود ۱۰ درصد خواهد بود که با حداقل حاشیه سود دیگر مناطق تهران (۲۵ درصد) فاصله زیادی دارد. در چنین شرایطی بی‌میلی سازنده‌ها به ساخت و ساز در بافت فرسوده دور از انتظار نیست. سال گذشته که دولت از بسته نوسازی بافت‌های فرسوده رونمایی کرد، عده‌ای از سازنده‌ها  به سمت مناطق فرسوده رفتند و پروژه‌هایی را در این مناطق کلید زدند. اما این وضعیت دوام چندانی نیافت چراکه آنها به دنبال وعده دریافت تسهیلات با نرخ تک رقمی این تصمیم را گرفتند، اما وقتی وعده مذکور عملی نشد، سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی نیز از تصمیم خود منصرف شدند و تعریف پروژه‌های جدید در بافت‌های فرسوده روند کاهشی پیدا کرد.

در حال حاضر امکان استفاده از تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن با نرخ سود ۱۸ درصد برای سازنده‌ها فراهم است اما بسیاری از سازنده‌ها در ماه‌های اخیر اعلام کرده‌اند که با توجه به قیمت تمام شده تجهیز منابع، استفاده از تسهیلات مذکور برای آنها به صرفه نیست. منطق جمع‌بندی سازنده‌ها در این رابطه، اکنون با محاسبه حاشیه سود مسکن بر اساس بهای زمین و مصالح در تابستان امسال مشهود شده و بی‌میلی آنها به ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده دیگر پوشیده نیست.

سر به سر شدن بهای ساخت و قیمت مسکندر این مناطق یا حاشیه سود اندک حول و حوش ۱۰۰ درصدی مهم‌ترین مانع رونق ساخت و ساز در این مناطق است که خود به‌عنوان مانع احیای بافت‌های ناکارآمد و فرسوده شهری قابل ارزیابی است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، پیام این محاسبات و ارزیابی نمای کلی از حاشیه سود ساخت و ساز در وضعیت فعلی بازار برای سیاست‌گذاران بخش مسکن روشن است. به نظر می‌رسد راه برون‌رفت از وضع موجود، پیش‌بینی مشوق برای سازنده‌ها در بافت‌های فرسوده از سوی دولت و شهرداری نظیر بخشودگی هزینه‌های ساخت و انشعابات و اعطای تسهیلات ارزان قیمت است.  تنها در این صورت می‌توان سازندگان را به ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده ترغیب کرد تا هم این بافت‌ها نوسازی شود و هم مسکن ارزان قیمت در مناطقی که قیمت زمین در آنها پایین‌تر است، در دسترس عموم اقشار جامعه با قدرت خرید متوسط و پایین  قرار بگیرد.