پایان داغ معاملات مسکن ۹۷

تصویر سالیانه از بازار مسکن کامل شد. این تصویر حکایت از «پایان داغ» بازار مسکن در سال گذشته دارد. روند تورم ماهانه مسکن پایتخت که در پاییز و اوایل زمستان به مرز صفر نزدیک شده بود، در اسفند افزایش یافت. بررسی روند نوروزی بازار سهام، ارز و طلا نیز حکایت از دو فضای متفاوت دارد. درحالی‌که بورس تهران روند افزایشی پایان اسفند را ادامه داد؛ دلار و سکه روزهای نسبتا متفاوتی را در نوروز تجربه کردند. «دنیای اقتصاد» در این بخش به بررسی رفتار بازارساز و بازیگران پرداخته است.

روند کاهشی شیب تورم مسکن در ماه‌های پایانی سال گذشته، با دو حرکت از سمت تقاضا در ماه اسفند، متوقف شد به‌طوریکه بازار معاملات آپارتمان در تهران در آخرین ماه از سال ۹۷ اوج‌گیری مجدد تورم ملکی را تجربه کرد.

گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات معاملات خرید مسکن در تهران طی آخرین ماه از سال گذشته حاکی است: مطابق داده‌های سامانه رهگیری معاملات املاک، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در اسفند ۹۷ رقمی معادل ۸/ ۸ درصد نسبت به بهمن ۹۷ افزایش پیدا کرد. این میزان رشد قیمت مسکن در تهران به لحاظ بیشترین تورم ماهانه، از شهریور ماه به بعد، بی‌سابقه بوده است ضمن آنکه از مهر ماه دامنه رشد قیمت مسکن رو به کم شدن گذاشت و در دی ماه، تورم ماهانه به مرز صفر نزدیک شد اما در اسفند، مسیر تورم ملکی مجددا به سمت صعود، برگشت پیدا کرد.

در حال‌حاضر میانگین قیمت واحدهای مسکونی در تهران با استناد به معاملات انجام شده در اسفند سال گذشته، متر‌مربعی ۱۰ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان است. متوسط قیمت مسکن در اسفند ۹۷ رقمی معادل ۹۵ درصد نسبت به اسفند ۹۶ افزایش پیدا کرد که به معنای تورم نقطه‌ای نزدیک به ۱۰۰درصدی در اسفند سال گذشته است. بازار مسکن تهران در آخرین ماه از سال ۹۷ نه تنها از بابت تورم ملکی که به لحاظ رشد حجم معاملات خرید نیز وضعیت داغ و پرحرارتی را تجربه کرد.

حجم معاملات خرید آپارتمان در اسفند ماه ۳۵ درصد نسبت به بهمن ماه افزایش پیدا کرد و به نزدیک ۱۱ هزار واحد رسید. این حجم معاملات در مقایسه با اسفند سال ۹۶ حدود ۲درصد رشد نقطه‌ای داشته است. حجم ماهانه معاملات مسکن در تهران از شهریور تا بهمن ۹۷ همواره کمتر از ۱۰ هزار واحد بود اما در اسفند ماه فراتر رفت. اکنون بخشی از تورم ماهانه ۸/ ۸ درصدی در بازار مسکن تهران در ماه اسفند، ناشی از رشد بیش از ۳۰درصدی حجم معاملات در این فاصله زمانی بوده است.

کارنامه سال ۹۶ معاملات خرید آپارتمان در تهران با ثبت میانگین قیمت ۵ میلیون و ۶۳۰هزار تومان در اسفند همان سال کامل شد اما در سال ۹۷، آخرین میانگین ماهانه قیمت به ثبت رسیده در کارنامه این بازار، مرز ۱۱ میلیون تومان را نشان می‌دهد. متوسط ۱۲ ماهه قیمت مسکن در تهران در سال ۹۷ به مترمربعی ۸میلیون و ۲۳۰ هزار تومان رسیده که در مقایسه با متوسط ۱۲ ماهه مربوط به سال ۹۶ که ۴میلیون و ۸۳۰ هزار تومان بوده، رشد ۷۰ درصدی از خود نشان می‌دهد. بازار مسکن ۹۷ در شرایطی به پایان رسید که حجم کل معاملات خرید آپارتمان در پایتخت طی این سال ۳۱ درصد نسبت به سال پیش رونق یعنی سال ۹۶، کاهش پیدا کرد و به ۱۱۱ هزار فقره رسید. انتظار می‌رفت بعد از پیش‌رونق مسکن، نبض معاملات خرید در سال ۹۷ بیشتر شود اما عوامل بیرونی موثر بر رفتار بازار ملک مانع از پیشروی معاملات شد.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از علت تغییر جهت شیب تورم مسکن در آخرین ماه از سال ۹۷ نشان می‌دهد: دو اتفاق متاثر از رفتار تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای باعث شد شیب کاهشی تورم مسکن در جهت افزایشی، تغییر پیدا کند. تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید آپارتمان در ماه اسفند به دلیل «خلأ منوی جذاب در بازار پول» که بتواند جایگزین اوراق گواهی سپرده ۲۰ درصد شود، افزایش چشمگیری پیدا کرد.

هفته‌های پایانی سال ۹۶ بانک‌ها با انتشار اوراق گواهی سپرده یکساله با نرخ سود ۲۰ درصد بخشی از نقدینگیرا جذب کردند اما با سررسید شدن این اوراق در هفته‌های پایانی سال ۹۷ از آنجا که حتی تداوم نرخ سود ۲۰ درصد نیز به دلیل انتظارات تورمی و حتی تورم موجود از یک‌سو و نرخ بازدهی بالا در بازارها از سوی دیگر، نمی‌توانست جذابیت سپرده‌گذاری بانکی را تضمین کند، در نتیجه بخشی از سپرده‌گذاران، بازار رقیب را مناسب سرمایه‌گذاری تشخیص دادند و به خرید آپارتمان روآوردند. عمده بانک‌ها در هفته‌های پایانی سال گذشته در ازای تمدید حساب سپرده مربوط به اوراق ۲۰ درصد، نرخ سود حداکثر ۱۸ درصد را به مشتریان خود پیشنهاد کردند که از سوی برخی سپرده‌گذاران، این نرخ مناسب تشخیص داده نشد. تحقیقات میدانی از بازار مسکن، افزایش خریدهای سرمایه‌ای ملک مسکونی در ماه گذشته را تایید می‌کند.

در کنار تقاضای سرمایه‌ای، «ترس از گران‌تر شدن مسکن در سال ۹۷» باعث افزایش سرعت معاملات مصرفی آپارتمان در تهران طی ماه اسفند سال ۹۶ شد. فضای سیاسی، بی‌ثباتی در بازارهای مختلف توزیع کالا و مشاهده رشد ناگهانی قیمت و کمبود عرضه در بازارها طی هفته‌های پایانی سال گذشته به نوعی بر جو روانی حاکم بر بازار مسکن اثر منفی گذاشت و باعث شد خریداران مصرفی، خرید پیش از سال جدید را ترجیح دهند. آنچه در سال ۹۷ بر بازار مسکن شهر تهران گذشت را می‌توان به چهار فصل زمانی با شرایط متفاوت از هم تقسیم کرد. فصل اول تا اوایل تابستان ادامه داشت و در آن زمان، نبض خرید و فروش آپارتمان در وضعیت مناسب و بین پیش رونق و رونق قرار داشت. در این فصل، روند رشد قیمت مسکن اگر چه با شیب بالا در جریان بود اما شتاب زیاد نداشت.

فصل دوم بازار مسکن تهران در سال ۹۷ از ابتدای تابستان شروع شد و تا ابتدای پاییز به طول انجامید. در این فصل، معاملات مسکن به شدت تحت تاثیر شوک‌های ارزی قرار گرفت. جو روانی بازار مسکن با تعقیب وقایع قیمتی در بازار دلار، معاملات را به سمت هیجان خرید، مانور سفته‌بازی و همچنین ثبت پی‌در‌پی جهش‌های قیمتی هدایت کرد.

اما در فصل سوم بازار مسکن ۹۷ که از مهر ماه تا نیمه‌های زمستان را در بر گرفت، شرایط در مقایسه با ماه‌های قبل، به شکل خفیف بهتر شد. منظور از بهتر شدن، «توقف روند بدتر شدن بازار» است. طی پاییز ۹۷، هیجان خرید هم از ناحیه تقاضای مصرفی و هم از ناحیه تقاضای سرمایه‌ای، بیشتر نشد و تا حدودی کاهش پیدا کرد. از طرفی، اگر چه قیمت مسکن در پاییز ماه به ماه افزایش پیدا کرد اما سرعت افزایش در مقایسه با نیمه اول سال ۹۷، به شکل محسوس، کاهش یافت و شیب تورم ماهانه مسکن، کاهشی شد.

با این حال فصل چهارم بازار مسکن تهران در سال ۹۷ را می‌توان در فاصله زمانی بهمن تا پایان اسفند در نظر گرفت. بخش اصلی این مقطع زمانی، در اسفند رقم خورد. بازار معاملات مسکن در تهران، در آخرین ماه از سال ۹۷ اگر چه با رشد مثبت در تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده، روبه‌رو شد اما به لحاظ حجم معاملات و همچنین شرایط بازار، همچنان در رکود باقی ماند. کارشناسان اقتصاد مسکن یکی از شروط اصلی رونق معاملات در سال جدید را ثبات نسبی قیمت عنوان می‌کنند. همچنین تقویت قدرت خرید مسکن برای تقاضای مصرفی نیز شرط اصلی دیگر برای تغییر فاز بازار است.