یک قانون پر از انتقاد ؛ مالیات برخانه‌هایی که در توان خرید و اجاره‌ کسی نیست

روز گذشته اخبار مهمی از بهارستان در رابطه بازار مسکن به گوش می رسید؛ از بازاری که این ایام حسابی رکورد زده؛ خانه این ایام در حالی پرونده بازی روی میز مسوولان دارد که مشاوران املاک در بعضی منطقه های تهران محدوده قیمتی بخش عمده ای از فایل های فروش را ۱۷ تا ۲۰میلیون تومان، عنوان می کنند؛ این یعنی متوسط قیمت مسکن در نقاط مختلف پایتخت به ۱۹میلیون تومان رسیده؛ یعنی متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این شهربزرگ به اندازه ۱۰ماه دستمزد یک دست کم بگیر ارزش دارد؛ آن هم تنها در شرایطی که همه این حقوق، پس انداز شود.

هر چه که هست، دیروز بهارستانی ها سرانجام با دو فوریت طرح مالیات بر خانه های خالی موافقت کردند؛ یکشنبه بود که نمایندگان مجلس یازدهم در نشست علنی پارلمان در این باره به بحث و گفت وگو نشستند و نائب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس ، در توضیح این طرح گفت:« فشار زیادی به دلیل گرانی مسکن و کرایه بر روی دوش مردم سنگینی می کند و این مطالبه که مجلس یازدهم باید در باره وضعیت قیمت ها در بازار مسکن رسیدگی کند وجود دارد ».

سیداحسان خاندوزی در این باره افزود:« کمک به عرضه فوری مسکن تنها از طریق افزایش مالیات بر خانه های خالی میسر است که امیدواریم در فصل تابستان امسال که پیک داد و ستد خانه و جابجایی مستاجران است اجرای این قانون اثرات خود را داشته باشد».

در ادامه این جلسه بود که محمدحسین حسین زاده بحرینی، یکی دیگر از اعضای کمیسیون اقتصادی، در جریان این زمینه گفت:« بیش از نیاز کشور هم اکنون واحد مسکونی آماده سکونت داریم و مشکل بازار خانه عرضه کمتر از تقاضاست».

وی افزود: «اطلاعاتی که در رسانه‌ها گفته می‌شود مبنی بر این که واحدهای خالی از سکونت چند ده میلیونی وجود دارد آمار صحیحی است، در مجلس نهم، دولت را موظف کردیم که سامانه ملی املاک و اسکان راه‌اندازی کند و قرار بود واحدهای قابل سکونت توسط حاکمیت در این سامانه ثبت شده و شرایط اسکان خانوارها را در این خانه‌ها بدانیم». حسین‌زاده بحرینی ادامه داد: «‌دولت متأسفانه همراهی لازم را برای اجرای این قانون نداشت، اما هم اکنون وزارت راه و شهرسازی آماده اجرای این قانون و راه‌اندازی این سامانه است.

اما مشکل اصلی بارگذاری اطلاعات مربوط به املاک و اسکان خانوارهاست». وی گفت: «اگر این طرح دو فوریتی در مجلس تصویب شود و بلافاصله مراحل آن در کمیسیون و صحن طی شود و در نهایت هم به دولت ابلاغ شود سرعت قابل توجهی در اجرای این قانون رخ خواهد داد».

این جلسه در حالی برگزار شد که یک روز قبل از پرداختن مجلس یازدهم به ماجرای خانه‌های خالی، سرپرست سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی استان تهران گفته بود:‌ «اخذ مالیات از صاحبان خانه‌های خالی در سه ماهه دوم سال ۹۹ رسما عملیاتی خواهد شد».

حالا این پرونده در حالی روی میز بهارستانی‌ها باز شده که در سال‌های گذشته این موضوع به دلیل مشکلاتی مانند پیچیدگی شناسایی خانه‌های خالی، از اهمیت کمتری برخوردار شده بود و چندان مورد توجه نبود. اما چند هفته پیش بود که مجلس یازدهم از طرح جدیدش برای شناسایی این واحدها خبر داد و نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس در این‌باره به رسانه‌ها گفت:«پیش‌نویس طرح اصلاح ماده۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم تدوین شده، یکی از ویژگی‌های این طرح افزایش نرخ مالیات بر خانه‌های خالی است تا از این طریق، خانه‌های خالی از سکنه توسط مالکان به بازار تزریق شود».

درصد بالای خانه‌های خالی در منطقه یک هستند و مستاجران در حاشیه‌ شهرها

دیروز در حالی نمایندگان با دو فوریت طرح مالیات بر خانه‌های خالی موافقت کردند که بر اساس گزارش‌های رسمی، در روزگاری به سر می‌بریم که بیش از ۹۰ درصد مردم توانایی خرید خانه ۵۰متری در شهرهای بزرگ را ندارند و به نظر می‌رسد اجرای سیاست‌هایی برای عرضه این واحدها به بازار نیز راه را برای خانه‌دار کردن درصد بالایی از پایتخت‌نشینان هموار نخواهد کرد؛ چرا که تعداد خانه‌های خالی در کشور بر اساس آخرین آمار سرشماری سال ۹۵ به حدود ۲میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی رسیده که از این تعداد حدود ۵۰۰ هزار واحد در استان تهران قرار دارد که خرید آن‌ها با دو دوتای چهارتای اقشار متوسط و ضعیف ساکن در پایتخت جور درنمی‌آید؛ چرا که رصد این واحدها حکایت از این دارد که درصد بالایی از خانه‌های بدون سکنه در دل آسمان‌خراش‌های موجود در مناطق گران‌قیمت تهران قرار گرفته‌اند؛ همان مناطقی که در حال حاضر قیمت هر متر واحد مسکونی در آن‌ها به بیش از ۵۰ میلیون هم رسیده و با درآمدهای اقشار متوسط و ضعیف تحت هیچ شرایطی همخوانی ندارد.

این در حالی است که مسئولان هدف از اخذ مالیات از خانه‌های خالی را برقراری تعادل در بازار مسکن عنوان می‌کنند، اما شاید یادشان رفته که درصد بالایی از این واحدهای خالی از سکنه در گران‌ترین مناطق پایتخت هستند و اقشار ضعیف جامعه قدرت خرید این خانه‌ها را حتی در صورت عرضه به بازار ندارند، نکته قابل‌توجه دیگر این است که این واحدهای خالی از سکنه در اختیار قشر مرفه جامعه قرار گرفته و طبیعی است فردی که بتواند به ملک خود به عنوان کالای سرمایه‌ای نگاه کند و آن را در گوشه‌ای از شهر بدون استفاده از اجاره و درآمدهای این چنینی به‌صورت خالی رها کند، قطعا می‌تواند از پس مالیات‌های دولتی نیز برآید.

آن طور که در گزارش‌ها آمده، بیش از ۹۰ درصد فایل‌های عرضه آپارتمان در تهران مربوط به شمال غرب و شمال است، اما حدود ۶۰ درصد فروش قطعی در مناطق جنوب و شرق انجام می‌شود.

گزارش سال ۹۷ ایسنا در این‌باره نشان می‌دهد که خانه‌های واقع در محله‌های قیطریه، فرمانیه، زعفرانیه، میرداماد، دروس، قلهک، الهیه، پونک، آریاشهر و جنت‌آباد بیش از ۹۰درصد فایل‌های پیشنهادی فروش را در دفاتر املاک و سایت‌های مجازی فروش ملک به خود اختصاص می‌دهند؛ با این حال فروش قطعی در این مناطق نسبت به حجم عرضه بسیار پایین‌تر است. از سوی دیگر بالاترین تعداد معاملات در محله‌های پونک، جنت‌آباد، آریاشهر، آهنگ، ابوذر، تهرانپارس، مجیدیه، منیریه، بریانک، استاد معین، باغ آذری، کارون، مختاری و آبشار دمار انجام می‌شود. این مساله به راحتی نشان می‌دهد بیشترین تراکم خانه‌های خالی در پایتخت مربوط به شمال و شمال غرب است.این موضوع ریشه در سال‌های گذشته دارد و گزارش‌های موجود از دو سال پیش نشان می‌دهد که مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۱۴، ۷ و ۱۵ به ترتیب بیشترین تعداد معاملات مسکن شهر تهران را در سال‌های مختلف به خود اختصاص داده‌اند. اما نکته اصلی به سهم فایل‌های عرضه شده در بازار مسکن تهران مربوط می‌شود که اکثر آنها در مناطق شمال و شمال غرب قرار دارد. طبق سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ بالغ بر ۴۹۰هزار واحد مسکونی خالی در استان تهران وجود دارد که عمده آنها در مناطق شمال شهر است.

در سال‌های گذشته اگر جهش قیمت در مناطق شمال و شمال غرب پایتخت، بازار فروش در این محدوده را تقریبا دچار رکود کرده بود، امسال اما در مناطق جنوبی هم رد پای این جهش قیمتی را می‌توان دید؛ تا جایی که بسیاری از اقشار ضعیف حتی توان خرید خانه در این مناطق را هم ندارند و به مناطق حاشیه شهر مهاجرت می‌کنند.

مهدی روانشادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن در این‎‌باره به ایسنا می‌گوید:« ۲۳درصد مردم تهران در خانه‌های بالای ۱۰۰ متر مربع و ۷۷متر در خانه‌های کوچک‌تر زندگی می‌کنند. اما همچنان میانگین متراژ واحدها در پروانه‌های صادره، بالای ۱۰۰ متر مربع است».

به گفته وی، تقاضا برای واحدهای کوچک و عرضه واحدهای بزرگ، منجر به گرانی شدید و کمبود واحدهای کوچک از یک طرف و و حدود ۵۰۰ هزار واحد خالی در استان تهران شده است. روانشادنیا معتقد است که یکی از راهکارها تغییر الگوی ساخت متناسب با تقاضای مصرف کننده واقعی است.

همچنین بانک‌ها، شهرداری‌ها، وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی ساختمان و انجمن‌ها و تشکل‌های حرفه‌ای، شرایط ساخت واحدهای کوچک متراژ را تسهیل کنند.

یک قانون پر از انتقاد

بالاخره پس از سال‌ها و بعد از کش و قوس‌های فراوان قرار است از تابستان همین امسال از خانه‌های خالی مالیات گرفته شود.

قانونی که در تیرماه سال ۹۴ تصویب شد و قرار بود با راه‌اندازی «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» ظرف شش ماه توسط وزارت راه و شهرسازی اجرایی شود و از خانه‌های خالی مالیات گرفته شود به دلیل آماده نشدن سامانه تاکنون بلاتکلیف مانده بود. اما حالا این سامانه بعد از پنج سال آماده شده و قرار است از تابستان امسال قانون اجرایی شود؛ مجلس نیز در این‌باره آستین‌ها را بالا زده و وعده اجرا جدی‌تر شده؛ قانونی که حالا و حتی قبل از اجرایی شدن هم برخی کارشناسان به آن ایرادهایی را وارد دانسته‌اند.

به هرحال شروع و اجرایی شدن این قانون شاید بتواند بیش از دو میلیون و ۵۰۰ هزار خانه‌ای را که بدون استفاده و فقط به صرف سرمایه‌گذاری خریداری شده به بازار مسکن سرازیر کند و همین باعث شود قیمت خانه و اجاره‌بهایی که در بیشتر موارد از حداقل حقوق یک کارگر به مراتب بیشتر است، کمی کاهش یابد. اما با این همه اظهارنظرهای منفی درباره این قانون همچنان وجود دارد و هنوز هم هستند ‌تحلیل‌گرانی که باور دارند دریافت مالیات از خانه‌های خالی نه تنها سخت و غیرممکن است، بلکه به دلیل قرارگیری بخش زیادی از واحدهای خالی از سکنه در مناطق گران‌قیمت شهرهای بزرگ یا حتی در حاشیه شهرها کمکی به کاهش قیمت‌ها در این بازار نخواهد کرد.

یک عضو هیئت علمی دانشکده مدیریت و اقتصاد شریف درباره فضای مثبت به وجود آمده برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی، به اقتصاد آنلاین گفت: «دریافت مالیات از خانه‌های خالی، کار سخت و غیر ممکنی است چرا که شناسایی خانه‌های خالی به طور عملی غیرممکن است».

محمد وصال در این‌باره افزود:«پاسخ صاحبان خانه‌های خالی به چرایی خالی بودن آپارتمان‌ها این است که این آپارتمان را ساخته‌ام، به دنبال فروش آن هستم اما متقاضی برای خرید آن وجود ندارد. حتی اگر دولت بخواهد بر اساس اطلاعاتی از مصرف برق، آب و گاز اقدام به شناسایی واحد‌های خالی کند، راه فرار و یا به قولی راه در رو پیدا می‌شود، از جمله متعارف‌ترین آن است که برخی صاحبان آپارتمان‌ها لامپ‌های واحدها را روشن کنند، شیر آب و سایر منابع انرژی را در بازه‌های زمانی مختلف باز بگذارند، حتی شغل‌هایی هم ممکن است از این رهگذر ایجاد شود.

افرادی که در مقابل دریافت پول هر شب، هفته یک یا دو شب در یک آپارتمان ساکن شوند». وی در پاسخ به این پرسش که بهترین نوع مالیات در بخش مسکن را چه می‌دانید، به مالیات بر زمین اشاره کرد و گفت:«بهترین نوع مالیات در بخش مسکن، مالیات بر زمین است.

فارغ از کاربری که یک ملک دارد، بر اساس ارزش منطقه‌ای که ملک در آن واقع شده می‌توان مالیات دریافت کرد و فرار مالیاتی کمتر اتفاق خواهد افتاد.»

حجم واحدهای نوساز افزایش یافته، اما...

قیمت ارز این‌روزها به بازار مسکن هم رحم نکرده و قیمت‌ها در این بازار همچنان صعودی است.

نکته قابل توجه این است که دیروز در حالی نمایندگان با اجرای دو فوریت طرح مالیات از خانه‌های خالی موافقت کردند که به باور بسیاری از آگاهان اقتصادی مشکل بازار مسکن کمبود عرضه نیست و قیمت‌گذاری سلیقه‌ای است که باعث افزایش قیمت در این بازار می‌شود.

البته این موضوع در شرایطی است که در ماه‌های اخیر قیمت مصالح ساختمانی نیز پا به پای نرخ ارز افزایش یافته و هزینه ساخت هر واحد مسکونی برای سازندگان مسکن گران‌تر از سال‌های گذشته تمام می‌شود؛ بنابراین هر واحدی که با قیمت بالای این مصالح ساخته می‌شود با قیمت بالایی هم به بازار عرضه می‌شود.

در چنین شرایطی سوالی که می‌توان مطرح کرد این است که عرضه واحدهای مسکونی‌ای که هزینه گزافی روی دست سازندگان مسکن می‌گذارد، با تصویب چنین قوانینی که در بهترین حالت می‌تواند باعث عرضه واحدهای مسکونی به بازار شود، چگونه می‌تواند در تعادل بخشیدن به قیمت‌ها در این بازار منجر شود؟

«دنیای اقتصاد»، در این‌باره می‌نویسد، در روزهای اخیر حجم عرضه واحدهای نوساز و کلیدنخورده در بازار مسکن افزایش محسوسی پیدا کرده و این موضوع مختص یک منطقه خاص از شهر تهران نیست، بلکه در اغلب مناطق و محله‌ها اعم از لوکس و مصرفی مشاهده می‌شود. اما این افزایش عرضه رخدادی نیست که چندان به منفعت متقاضیان خرید تمام شود، چراکه قیمت‌های اعلامی این واحدها به اصطلاح واسطه‌های ملکی «سرسام‌آور» است. از طرفی واحدهای فایل شده از قبل نزد بنگاه‌ها نیز در یکی دو هفته اخیر با تغییر قیمت روبه‌رو شده‌اند و فروشنده‌ها که اغلب از جنس سازنده هستند، قیمت‌های پیشنهادی خود را افزایش داده‌اند. این افزایش در مورد برخی واحدها به حدی خارج از محدوده منطقی است که هیچ عقل سلیمی نمی‌تواند پذیرای آن باشد. 

* فاطمه آقایی‌فرد

 مالیات از خانه‌های خالی به میزان ۲ برابر اجاره‌بهای ماهانه خواهد بود

خاندوزی گفت: میزان مالیات بر خانه های خالی چند برابر قبل شده و دو برابر میزان اجاره بهای ماهانه خواهد بود.

به گزارش  باشگاه خبرنگاران جوان، خاندوزی نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی در بخش خبری ۲۱ شبکه یک سیما در خصوص طرح جدید مالیات بر خانه های خالی تصریح کرد: آمار خانه‌های خالی بر اساس سرشماری هر ۵ یا ۱۰ سال یکبار از سوی مرکز آمار ایران اعلام می‌شود. در سال ۸۵ حدود ۶۳۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور بود که این رقم در سرشماری سال ۹۵ به دو میلیون و ۶۰۰ هزار واحد رسید.

او افزود: این مسکن های ساخته شده باید عرضه شود تا تعادل قیمتی در بازار ایجاد شود اما در بلند مدت باید برنامه ساخت و عرضه مسکن و یا کنترل سوداگری را داشته باشیم.

این نماینده مجلس بیان کرد: تاکنون نرخ مالیات بر خانه خالی بازدارنده نبوده به طوری که از یک خانه  یک میلیارد تومانی درطول یک سال تنها حدود ۲ میلیون تومان مالیات اخذ می شد.

خاندوزی گفت: در روش جدید از خوداظهاری افراد در سامانه وزارت راه و شهرسازی استفاده می شود. امیدوارم این طرح در همین هفته در صحن علنی با اصلاحاتی به تصویب برسد.

او افزود: در این طرح پیوند بین کد ملی و کد پستی افراد ایجاد می شود که هر دو کد یگانه و یکتا هستند. در فاصله دو ماه همه مردم مکلف می شوند کد پستی  خانه های  خود را در سامانه ثبت کنند و اگر این کار نشود آن خانه از منظر حاکمیا واحد خالی محسوب شده و مالیات از آن اخذ خواهد شد.

خاندوزی گفت: راستی آزمایی از طریق سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بررسی می‌شود و افراد در صورت تخلف از طریق معامله بعدی جریمه خواهند شد.

نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس تصریح کرد: امیدواریم این طرح تأثیر خوبی در بازار داشته باشد، چون تجارب جهانی این مدل را پشتیبانی می‌کند خلأ ما نرخ غیر بازدارنده و شناسایی املاک خالی بوده که در حال حاضر اصلاح شده است.

او اضافه کرد: میانگین املاک خالی در دنیا حدود ۴ تا ۵ درصد است که این رقم در کشور ما ۹.۵ درصد و در تهران ۱۹ درصد  برآورد می شود.

نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس تصریح کرد: میزان مالیات بر خانه های خالی چند برابر قبل شده و دو برابر میزان اجاره بهای ماهانه خواهد بود.

او تاکید کرد: اگر ۴۹۰ هزار واحد خالی در شهر تهران به بازار عرضه شود به اندازه کل برنامه یک سال وزارت راه  و شهرسازی مسکن به بازار می آید و از افزایش قیمت ها  جلوگیری خواهد کرد.