محتکران« زمین» نه تنها در تهران که در کل کشور با برخورداری از حاشیه امن مالیاتی،« نسبت قیمت ها در بازار ملک» را به زیان ساخت و ساز به هم زدند. رکود ساختمانی ۵ سال گذشته هرچند محصول سیاست گذاری نادرست- سرکوب قدرت خرید- بوده، ولی معافیت مالیاتی سفته بازها سبب تشدید این رکود شد. خریدهای غیرمصرفی زمین باعث شده است نسبت قیمت زمین به مسکن در کشور از عدد یک فراتر رود. این سبقت، توجیه اقتصادی ساخت وساز را شدیداً کاهش داده است. دست کم دو راه حل مالیاتی برای پایان محدودیت« عرصه» برای ساخت مسکن وجود دارد.
تغيير معنادار در آهنگ رشد قیمت زمین منجر به روشن شدن چراغ چک در بازار زمین کشور شده است. بررسی های« دنیای اقتصاد» از روند تغییرات قیمت زمین در کشور نشان می دهد هم اکنون بازار کشوری معاملات زمین پا جای پای بازار زمین شهر تهران گذاشته است و آهنگ رشد قیمت زمین در شهرها به صورت معناداری تغيير نموده است. تا پیش از سال ۹۰، نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر تهران همواره زیر عدد یک بود ولی از سال ۹۰ به بعد این نسبت به یک رسید و هم اینک به مرز ۵/ ۱ رسیده است. این نسبت همواره در سال های اخیر در کشور زیر یک بوده است. ولی نیمه نخست سال ۹۹ این نسبت در کشور هم از مرز عدد یک عبور کرد.
بررسی ها نشان می دهد به دنبال این تغییر معنادار در آهنگ رشد قیمت زمین آلارم قیمتی در بازار زمین روشن شده است. به گونه ای که این تغییر نسبت خود را در شکل کاهش محسوس حاشیه سود سازنده ها از فرآیند ساخت به واسطه تغییر در نسبت قیمت زمین به مسکن و افزایش هزینه ساخت از محل گران ترین جز ساختمانی نشان می دهد.
پیش از این و از سال ۹۰ به دنبال تغيير نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن وعبور آن از عدد یک، حاشیه سود سازنده ها در پایتخت کاهش یافت و این موضوع در کاهش تمایل سازنده ها به ساخت وساز مسکن مؤثر بود. هم اینک که بازار ساخت وساز مسکن در شرایط رکودی قرار دارد بازار زمین کشوری نیز با تبعیت از بازار زمین در شهر تهران، با تغییر آهنگ رشد قیمت مواجه شده است.
این تغییر حاشیه سود سازنده ها در بازار کشوری مسکن را تحت‌تأثیر قرار داده واز مقدار آن کاسته است.
آمارهای رسمی از روند تحولات قیمت مسکن وزمین در کشور نشان می دهد از سال ۹۷ با افزایش ریسک های غیراقتصادی، التهاب بازارها، شوک های ارزی و انتظارات تورمی، ردپای متغیرهای بیرونی در تحولات بازار مسکن و به ویژه بازار زمین به میزان محسوسی قابل مشاهده است. این عوامل بیرونی در تغییر آهنگ رشد قیمت زمین بسیار مؤثر بوده اند به گونه ای که در این سال ها که ساخت وساز واحدهای مسکونی در هر سال از کف بحرانی ساخت وساز سالانه نیز کمتر بوده اما نرخ رشد قیمت زمین درست از سال ۹۷ از نرخ رشد قیمت مسکن بیشتر بوده است.
تا سال ۹۶ بازار مسکن به لحاظ سطح تورمی از بازار زمین پیش تر بوده است. تورم سالانه در هر کدام از دو بازار زمین و مسکن در کشور در سال ۹۶ معادل ۹ درصد بوده است. ولی در سال ۹۷ تحت‌تأثیر عوامل گفته شده تورم سالانه در بازار زمین به ۶۶ درصد می رسد. این در حالی است که در همین سال تورم سالانه مسکن عقب تر از تورم زمین و معادل ۴۲ درصد به ثبت می رسد. در سال ۹۸ نیز همین روند تکرار می شود و در حالیکه تورم سالانه زمین معادل ۹۵ درصد بوده است در بازار مسکن این تورم ۶۷ درصد گزارش می شود.
در نیمه نخست امسال هم تورم بازار زمین به ۶۹ درصد و تورم در بازار مسکن به ۵۸ درصد می رسد.
در واقع از سال ۹۶ که ردپای تحولات بیرونی بر تحولات بازار مسکن پررنگ تر می شود اختلاف سرعت رشد قیمت زمین ومسکن در هر سال که همواره و تا قبل از سال ۹۷ بر مبنای پیشتازی تورمی بازار مسکن نسبت به تورم سالانه بازار زمین بوده است برعکس می شود واز سال ۹۷ سرعت رشد سالانه قیمت زمین از تورم سالانه مسکن سبقت می گیرد.
این در حالیست که همزمان با این رویداد، از نیمه نخست امسال هم نسبت زمین به مسکن، در کشور به عدد یک رسید. این موضوع از سال ۹۰ در بازار زمین و مسکن شهر تهران تجربه شد. از سال ۹۰ این نسبت در تهران از عدد یک گذشت و الان به ۵۳/ ۱ رسیده است. با عبور این نسبت از عدد یک حاشیه سود برای سازنده ها، به میزان قابل توجهی کاهش خواهد یافت و در بسیاری از موارد هزینه ساخت با سود ساختمانی برابر یا به اصطلاح سر به سر شده و ساخت وساز برای آنها به لحاظ اقتصادی دشوار وفاقد توجیه اقتصادی در مقایسه با سایر سرمایه گذاری ها و فعالیت های اقتصادی می شود. هم اکنون شرایطی که از سال ۹۰ در شهر تهران به لحاظ دشوار شدن فعالیت های ساختمانی در نتیجه تغییر این نسبت ایجاد شد در کشور نیز ایجاد شده است. بررسی ها حاکی است پیامد این وضعیت،« سخت شدن شرایط برای خروج از رکود ساخت و ساز» است.
هم اینک کف بحرانی ساخت مسکن در کشور ساخت سالانه ۵۶۰ هزار واحد مسکونی است. این در حالیست که در سال های اخیر به صورت میانگین در هر سال حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده است وساخت وسازها از کف بحرانی کمتر بوده است.
با توجه به شرایط رکود ساختمانی و با توجه به اینکه عمده متقاضیان در بازار معاملات زمین سازنده های متقاضی ورود به بازار ساخت وساز هستند تغییر آهنگ رشد قیمت زمین و سبقت تورم زمین از تورم مسکن، رویدادی عجیب بنظر می رسد. به دلیل آن که در نبود تقاضای محسوس برای خرید زمین از سوی سازنده ها و در نبود شرایط سونامی ساخت وساز اساساً انتظاری از بابت سبقت تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن وجود ندارد. با این حال، و در شرایطی که تنها حجم محدودی ساخت وساز کمتر از کف بحرانی ساخت مسکن در سال های اخیر انجام شده است ، تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن سبقت گرفته و در عین حال نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در کشور به یک رسیده است.
مهم ترین علت این موضوع را میتوان به افزایش تقاضای سفته بازی و سرمایه گذاری به خصوص طی یک سال و نیم گذشته در بازار معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی نسبت داد. طی دست کم یک سال و نیم گذشته برخی سرمایه گذاران برخوردار از سرمایه های بزرگ که به دنبال سرمایه گذاری در بازاری کم ریسک با سطح بازدهی مناسب بودند به بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی روی آورده واقدام به خرید زمین وملک کلنگی کردند. همین اقدام موجب شد به رغم آنکه عملا حجم ساخت وسازها در کشور به میزان محسوس در مقایسه با سال های قبل افزایش نیافته و بازار ساخت و ساز در شرایط رکودی قرار دارد تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن پیش تر حرکت کند.
تا حدی که هم اینک چراغ چک بازار کشوری زمین نیز روشن شده است و یک آلارم مهم به این بازار مخابره می کند. نیمه نخست سال جاری نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در کشور به عدد ۰۳/ ۱ رسید.
همواره در بازار ساخت وساز نرخ برابری قیمت زمین به قیمت مسکن باید کمتر از یک باشد تا ساخت وساز برای سازنده ها با توجیه اقتصادی مطلوب همراه باشد. عبور این نسبت از عدد یک به معنای از بین رفتن توجیه اقتصادی ساخت وساز برای سازنده هاست. در واقع در شرایط فعلی و با عبور این نسبت از عدد ۵/ ۱ در شهر تهران و رسیدن این عدد به یک در کشور حاشیه سود به قدری کاهش یافته است که فرآیند ساخت وساز به فعالیتی فاقد توجیه اقتصادی مطلوب تبدیل شده است. این تغییر معنادار در آهنگ رشد قیمت زمین تغییری رکودزا است چرا که به رغم شرایط فعلی که ساخت وساز در وضعیت رکودی قرار دارد در صورتی که در ماه های آینده بازار ساخت وساز مهیای ورود به رونق شود این موضوع میتواند بعنوان مانعی بزرگ در مسیر رونق ساخت و ساز و فعالیت های ساختمانی وارد عمل شود. در ۱۳ فصل منتهی به تابستان سال جاری نیز تورم فصلی در بازار زمین به طور متوسط از تورم فصلی در بازار مسکن بیشتر بوده است. میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در ۱۳ فصل منتهی به تابستان ۹۹ به ۱۳ درصد رسیده است. این در حالیست که این میزان در همین بازه زمانی در بازار زمین به طور میانگین برابر با ۶/ ۱۶ درصد گزارش شده است.
طبق آمارهای رسمی اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران، در بهار امسال تورم فصلی بازار مسکن ۶/ ۱۸ درصد و تورم فصلی بازار زمین برابر ۱/ ۲۲ درصد بوده است. در تابستان نیز این میزان برای بازار مسکن معادل ۸/ ۲۴ درصد و برای بازار زمین معادل ۴/ ۲۸ درصد اعلام شده است.
در چنین شرایطی لازم است یک نقشه مناسب برای تامین زمین در عصر رونق ساخت و ساز تهیه شود تا در دوره رونق این مانع منجر به تشدید عمق رکود در بازار ساخت وساز نشود.
همچنین یک سؤال مهم پیش روی سیاست گذار و فعالان بازار مسکن قرار دارد. اینکه سیاست گذار مسکن برای بازگرداندن این نسبت به سطح مطلوب سازنده ها باید چه سیاست ها و برنامه هایی را در دستور کار خود قرار دهد و عملیاتی کند.
به گزارش« دنیای اقتصاد»، سیاست گذار مسکن برای عبور از این موضوع به منظور تامین زمین برای دوره ساخت و ساز دو راهکار پیش روی خود دارد که یکی از این راهکارها از دیدگاه فعالان بازار مسکن و صاحب نظران بعنوان « کج راهه» معرفی می شود. در این روش ممکن است برخی توسعه فیزیکی شهرها در قالب توسعه عمودی و توسعه متصل به شهرهای مادر و کلان شهرها در شکل افزایش محدوده شهرها یا الحاق به محدوده شهری را به سیاست گذار مسکن توصیه کنند. این در حالیست که به اعتقاد کارشناسان این نوع توسعه در شرایط فعلی برای شهرهای ایران سیاستی مردود است که به علت وجود مشکلات مربوط به هزینه های اداره شهر، افزایش تراکم و اضافه بار تراکمی بر شهرها و کلان شهرها و همچنین نبود ظرفیت زیست محیطی کامل برای این امر، نه تنها مشکلات را کاهش نخواهد داد بلکه بر حجم آنها می افزاید.
با این حال کارشناسان مسکن از یک نقشه جامع راهبردی برای تامین زمین در عصر رونق ساخت وساز یاد می کنند. بررسی ها نشان می دهد مهم ترین بخش از نقشه تامین زمین برای عصر رونق فعالیت های ساختمانی دریافت« مالیات سالانه بر ملک» است که اگر این ابزار مالیاتی در بازار زمین و مسکن به کار گرفته شود منجر به رفع حبس از حجم قابل توجهی از زمین های مناسب برای ساخت وساز می شود که هم اکنون به عنوان کالای سرمایه ای در اختیار سرمایه گذاران ملکی قرار دارد و فعلا عزمی برای عرضه آنها به بازار فروش یا بازار ساخت وساز مشاهده نمی شود. دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی شامل واحدهای مسکونی قابل سکونت، زمین ها و املاک مسکونی کلنگی با نرخ نیم تا یک درصد ارزش روز این املاک در سال، بدون در نظر گرفتن استثنا برای مالکان، ساده ترین و عملیاتی ترین و در عین حال موثرترین روش برای افزایش هزینه های احتکار انواع املاک مسکونی است. فردین یزدانی نویسنده طرح جامع مسکن در این باره معتقد است:با استفاده از این روش، نه تنها درآمدهای مالیاتی دولت بهبود می یابد بلکه هزینه احتکار املاک مسکونی افزایش یافته و در نتیجه انگیزه برای عرضه این املاک به بازار افزایش می یابد. در نتیجه افزایش عرضه، التهاب در بازار زمین و مسکن نیز کاهش می یابد. علاوه بر این دریافت مالیات از اراضی بایر راهکاری موثر برای افزایش عرضه به بازار زمین و فروکش کردن التهاب در این بازار محسوب می شود. سازوکار قانونی برای دریافت این مالیات نیز در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن موجود است. براساس ماده ۱۵ این قانون اراضی بایر با کاربری مسکونی در محدوده شهرهایی که دولت تعیین می کند سالانه مشمول مالیات به نرخ ۱۲ درصد بر ماخذ ارزش معاملاتی هستند. مالکان این قبیل اراضی مکلفند مالیات بر اراضی بایر خود را هرسال با تسلیم اظهارنامه مالیاتی مربوط تا آخر اردیبهشت سال بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را ظرف همین مدت پرداخت کنند.
از آنجا که ملاکان اصلی اراضی بایر در بسیاری از موارد اشخاص حقوقی هستند که حجم قابل توجهی زمین بایر و بدون استفاده در اختیار دارند استفاده از این راهکار مالیاتی معضل سفته بازی و احتکار در این بازار را مانند اسید در خود حل می کند. کارشناسان همچنین راهکارهای دیگری همچون توسعه حمل و نقل عمومی ارزان قیمت ، سریع و انبوه در یک مجموعه شهری همچون مجموعه شهری تهران و کرج را برای افزایش جذابیت سکونتی در مناطق برخوردار از حجم مناسب زمین قابل ساخت به سیاست گذار مسکن توصیه می کنند. به طورمثال هم اکنون در شهرهای جدید اطراف تهران ظرفیت های سکونتی خالی از جمعیت وجود دارد که میتوان با ایجاد جذابیت های سکونتی به خصوص امکان حمل ونقل سریع و ارزان بین این شهرها و شهر تهران، آنها را مهیای دوره رونق ساختمانی کرد. به گفته یزدانی، اعطای پروانه ساخت تدریجی مسکن در مناطق شهری خارج از کلان شهرها نیز راهکار دیگری در این زمینه محسوب می شود. هر چند کارشناسان معتقدند گام اول برای نمایش انبوه زمین های احتکار شده به بازار و رفع معضل کمبود زمین و التهاب قیمتی در این بازار ایجاد شفافیت در بازار زمین و شفاف سازی موجودی زمین ها و مالکان آنهاست.
- 9
- 4
