معافیت مالیاتی ملّاکی چگونه باعث انجماد منابع در فعالیت‌های غیرمولد شده است؟

توجیه اقتصادی ملّاکی به جای فعالیت اقتصادی مولد در ایران ریشه در دو عامل مهم دارد:انتظارات تورمی و معافیت مالیاتی. درحالی که همه فعالیت های مولد در ایران مشمول مالیات می شود، معافیت مالیاتی ملّاکی در کنار انتظارات تورمی باعث بازده اسمی بالاتر این نوع فعالیت غیرمولد در ایران شده و مزیت کاذبی را برای سرمایه راکد در مقایسه با فعالیت دارای زایش ایجاد کرده است. کارشناسان اقتصادی معتقدند با توجه به علائم تغییر جهت انتظارات تورمی هم اکنون بهترین زمان برای خاتمه دادن به معافیت مالیاتی املاک و وضع مالیات سالانه بر املاک مطابق با استاندارد جهانی فرارسیده است تا این توجیه اقتصادی کاذب از بین برود و پس اندازها در جهت فعالیت مولد تجهیز شود. البته طرح های ناقصی تحت عنوان مالیات بر املاک لوکس اخیرا ارائه شده که تعمق در این طرح ها نشانگر آن است که این طرح ها بیش از اینکه مصداق« قانون مالیات بر املاک» باشد، مصداق قانون معافیت مالیاتی است!

چشم پوشی سیاست گذاران در اواخر سال پیش برای طراحی« مالیات سالانه بر املاک» در بودجه سال ۹۹ کل کشور باعث شد ملّاکان نه تنها در تهران که در همه مناطق کشور برای منجمدسازی زمین و مسکن باز هم از دولت« آوانس» بگیرند. به گزارش« دنیای اقتصاد» در لایحه بودجه ۹۹ یک بند وجود دارد که طبق آن مقرر شده« واحدهای مسکونی با احتساب عرصه و اعیان با ارزش حداقل ۱۰ میلیارد تومان مشمول مالیات بر دارایی( مالیات سالانه بر املاک) شوند.» این مالیات با نرخ یک در هزار و به صورت پلکانی پیش بینی شده بود؛ به این صورت که ارزش ملک با احتساب عرصه و اعیان ۶۰ میلیارد و بالاتر باشد با نرخ ۵ در هزار محاسبه شود. پیش بینی این نوع مالیات در اواخر سال گذشته در بودجه امسال آمد و در ابتدای امسال، تعداد املاکی که با احتساب زمین در کل کشور ، ارزشی حداقل ۱۰ میلیارد تومان و بالاتر داشته باشد، در تهران بسیار محدود و در غالب شهرها تقریباً نزدیک به صفر بود.

وضع این قانون یعنی دریافت مالیات سالانه از خانه های با کف قیمت ۱۰ میلیارد تومان به علت آنکه فقط املاک بسیار فوق لاکچری با حجم بسیار پائین در بازار ملک را در برمی گیرد، عملا به معنای« وضع قانون معافیت مالیاتی برای املاک» است؛ به خصوص آنکه نرخ تعیین شده در قانون بودجه ۹۹ نیز معادل یک پنجم حداقل نرخ جهانی مالیات سالانه بر املاک است. حالا برای این قانون آیین نامه اجرایی نوشته شده است.

معافیت مالیاتی به جای سیاست مالیاتی در نیمه نخست سال جاری به سفته بازی و موج سواری بیشتر با ملک دامن زد. چه بسا اگر دولت از فرصت لایحه بودجه ۹۹ در اواخر سال گذشته بهره می گرفت و به جای بی اثرترین بند مالیاتی گنجانده شده در بودجه- مالیات بر املاک بالای ۱۰ میلیارد تومان- نسبت به طراحی« مالیات سالانه بر املاک» با نرخ های شناور متناسب با موقعیت مکانی واحدهای مسکونی در سطح شهر و همچنین وضعیت مالکان در دهک های درآمدی اقدام میکرد ، بخش زیادی از جهش قیمت مسکن رقم نمی خورد. قیمت ها در غالب شهرها نسبت به سال گذشته همین موقع نزدیک به ۲ برابر شده است.

نسخه مطلوب برای پایان دادن به انجماد ملکی مطابق اجماع کارشناسان،« مالیات سالانه بر املاک» است. این، نسخه غنی سازی در بازار ملک محسوب می شود چون منابع ملکی منجمد را وارد بازار اجاره و فروش می کند و درآمد سالم و پایدار مالیاتی حاصل از دریافت این نوع مالیات خرج توسعه خدمات شهرها می شود. بدین ترتیب نوعی زایش به واسطه این مالیات انجمادزدا در بازار ملک و شهرها اتفاق می افتد.

با توجه به سطح قیمت مسکن در تهران، این مالیات میتواند برای املاک با قیمت میانگین یک میلیارد تومان با نرخ ۱/ ۰درصد و برای واحدهای مسکونی با قیمت یک تا سه میلیارد تومان با نرخ ۱/ ۰ تا ۵/ ۰ درصد و برای بیش از این سطح قیمتی تا نرخ ۵/ ۱ درصد تعریف و دریافت شود. مهم ترین مزیت این نوع مالیات فراگیری آن است که همه سفته بازها و سرمایه گذاران ملکی را در تور مالیاتی قرار می دهد.

البته در این نسخه لازم است مالکان تحت پوشش نهادهای حمایتی- دهک های پایین- مشمول کمترین نرخ مالیاتی شوند تا نقطه اصابت مالیات به سمت « املاک گران و لوکس و همچنین املاک منجمد( بلااستفاده)» متمرکز شود. این کار عرضه واحدهای مسکونی در بازار اجاره را تقویت می کند.

ضمن آنکه دولت با درآمد حاصل از این نوع مالیات میتواند سیاست های حمایتی مختص مستاجرهای کم درآمد را نیز به اجرا دربیاورد. در برخی کشورهای توسعه یافته ، مستاجران دهک های پایین از درآمد حاصل از مالیات های ملکی، یارانه اجاره بها دریافت می کنند.

ولی آنچه در بودجه امسال و لایحه بودجه سال آینده آمده است، قانون مالیات بر املاک لوکس است نه مالیات بر املاک. ضمن آنکه سطح قیمتی تعریف شده در آن، تقریباً همه را معاف کرده است.

اما با وجود اینکه همین مالیات اشکال دار بعنوان قانون بودجه امسال مصوب شد و باید آیین نامه اجرایی آن تدوین و برای اجرا از ابتدای سال جاری ابلاغ می شد اما اکنون بعد از گذشت بیش از ۱۰ ماه، به تازگی زمزمه هایی مبنی بر تدوین آیین نامه مربوط به این مالیات آغاز شده است. به نظر میرسد چشم پوشی از اجرای مالیات های ضدانجماد ملکی، سبب شده تا یک آوانس زمانی ۱۰ ماهه به ملّاکان در بازار مسکن پایتخت و برخی دیگر از شهرها داده شود. کارشناسان در این مقطع این پرسش را مطرح می کنند که اگر چنین قابلیتی وجود داشته باشد چه کسی باید پاسخگوی نادیده گرفتن این ابزار کنترلی ابرجهش مسکن در سال جاری باشد؟

در مقابل گروهی دیگر از کارشناسان عنوان می کنند اگرچه فرصت طلایی برای اخذ این نوع مالیات از دست رفته است اما اجرایی شدن مالیات سالانه بر ملک همچنان میتواند بخشی از املاک منجمد شده را روانه بازار کند.

در قانون بودجه مصوب سال ۹۹، برای اخذ این نوع مالیات سالانه بر املاک، یک کف ریالی( حداقل ۱۰میلیارد تومان) تعیین شده؛ ولی آن گونه که جزئیات لایحه بودجه ۱۴۰۰ معلوم می کند، فقط عنوان شده است که دولت از محل اخذ این نوع در سال آینده باید رقمی معادل ۷۰۰میلیارد تومان درآمد کسب کند. بنابراین همچون بودجه امسال نه کف قیمتی و نه نرخ تعیین شده است. البته با توجه به محدوده درآمدی پیش بینی شده برای این بخش به نظر میرسد کف قیمت واحدهای گران قیمت ممکن است در حدود ۷میلیارد تومان تعیین شود.

بررسی های« دنیای اقتصاد» با استناد به بانک اطلاعاتی املاک مسکونی شهر تهران که شامل تعداد واحدهای مسکونی در هر منطقه، میانگین مساحت و همچنین قیمت آپارتمان ها و املاک شهر تهران است، نشان می دهد با توجه به مساحت آپارتمان های موجود در شهر تهران، در پایان سال گذشته کمتر از ۴درصد خانه ها و آپارتمان های مسکونی پایتخت مشمول مالیات سالانه بر خانه های لاکچری می شدند. به عبارت دیگر طبق قیمت واحدهای مسکونی شهر تهران در فصل پایانی سال گذشته ، از مجموع ۲ میلیون و ۸۶۷ هزار و ۶۷۶ واحد مسکونی در این شهر، کمتر از ۹۰هزار واحد مسکونی جزو واحدهای لاکچری با قیمت ۱۰میلیارد تومان و بالاتر بودند که اگر این آمار را به صورت ریزتر مورد بررسی قرار دهیم در آن مقطع زمانی بین ۶۰ تا ۹۰ هزار واحد مسکونی در پایتخت در ردیف واحدهای لاکچری با سطح قیمتی ۱۰میلیارد تومان و بیشتر قرار می گرفتند. بنابراین محرز است طراحی مدنظر دولت، راه حل مالیاتی برای حل معادله املاک منجمد نیست، بلکه معافیت مالیاتی با اسم فیک« مالیات بر املاک لاکچری» است.

در این میان ممکن است این تصور از سوی برخی کارشناسان وجود داشته باشد که اکنون بعد از عبور از دوره جهش قیمت ها، اخذ این نوع مالیات سالانه بر املاک نمی تواند مفید و مؤثر باشد؛ ولی در پاسخ به چنین دیدگاهی برخی دیگر کارشناسان مطرح می کنند اتفاقا هم چنان زمان مناسبی برای کنترل سفته بازی در بازار مسکن وجود دارد. چراکه سفته بازانی که طی یک سال گذشته به بازار مسکن وارد شده ولی املاک خریداری شده را به بازار عرضه نکرده اند، اخذ این مالیات میتواند تا حدود زیادی از این بخش از بازار مسکن انجماد زدایی کند؛ مشروط به آنکه نرخ مالیات، به صورت شناور تعریف شود و کف قیمتی برداشته شود.

به گفته کارشناسان اقتصادی، در عمده کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه دریافت مالیات سالانه از همه املاک معادل نیم تا یک درصد ارزش روز آنها امری رایج است. این نوع مالیات در صورتی که از همه املاک مسکونی اخذ شود در کوتاه مدت منجر به کاهش قیمت مسکن و در بلندمدت منجر به کاهش تقاضای غیرمصرفی و سرمایه ای و کاهش قابل توجه دامنه نوسانات قیمتی در بازار مسکن خواهد شد.

در الگوهای موفق این نوع مالیات در دنیا و در کشورهای پیشرفته همه املاک مسکونی با ضرایب مشخص مشمول پرداخت مالیات سالانه هستند. در آمریکا نیز مالیات سالانه ستون مالیات های بخش مسکن محسوب می شود. در آمریکا، نرخ مالیات بر دارایی ملکی یا مالیات سالانه مسکن درصدی از ارزش روز خانه هاست. این نرخ معمولاً هر چند سال یک بار براساس دو پارامتر مهم یعنی« تغییرات هزینه های ایالت ها » و همچنین« تغییرات قیمت مسکن» به روز رسانی می شود. به این ترتیب نرخ مالیات های سالانه املاک مسکونی در ایالت های مختلف متفاوت است. در برخی از شهرها و ایالت های آمریکا این نرخ بعضا تا ۵/ ۱ درصد از ارزش روز یک واحد مسکونی است. این ایالت ها و شهرها مناطقی هستند که قیمت مسکن در آنها نسبت به سایر مناطق آمریکا بالاتر است. مالیات سالانه املاک از همه واحدهای مسکونی در این کشور دریافت می شود؛ چه واحدهایی که اشخاص در آن سکونت دارند و چه واحدهای خالی از سکنه. در واقع در آمریکا این مالیات از همه واحدهای مسکونی دریافت می شود.

در نسخه مطلوب برای« مقابله مالیاتی با ملّاکی»، یک اهرم ویژه نیز لازم است برای« چندخانه ای» ها در نظر گرفته شود. عمده چندخانه ای ها، صاحبان ویلا در شهرهای شمالی یا سایر شهرهای کشور هستند.

برای این نوع مالکان می شود نرخ مالیاتی برای مالیات سالانه به میزان دو برابر نرخ در نظر گرفته شده برای خانه اول آن مالکان در نظر گرفت. این دو برابری از آنجا لازم است اعمال شود که در سایر شهرها- به غیر از تهران- سطح قیمت مسکن کمتر از نصف پایتخت است. بدین ترتیب اگر با همان نرخ مربوط به خانه اول، مالیات از خانه دوم و بیشتر دریافت شود، عدالت مالیاتی رخ نمی دهد. اما این نسخه به« بلااستفاده» گذاشتن ویلاها پایان می دهد؛ به طوریکه باعث عرضه آنها به شرکت های اجاره داری اقامتگاه های گردشگری می شود که این خود به« کارآ شدن سرمایه های ملکی» به نفع همه اقشار جامعه- پایین آمدن نرخ اجاره اقامتگاه های گردشگری- کمک خواهد کرد.