این گزارش قطعاً مورد توجه کسانی قرار می‌گیرد که حرفه‌شان ساخت و ساز است. «ملاکین»، «سازنده‌ها»، «بساز و بفروش‌ها»، «برج سازها» یا همه آنهایی که به نوعی، کاروبارشان با شهرداری تهران است. آنهایی که خیلی خوب می‌دانند چگونه در شورای توافقات مناطق، جریمه یک میلیاردی‌شان را صفر کنند و آنهایی که یاد گرفته‌اند، اگر یک متر اضافه‌تر بخواهند، به ناچار باید دم آنهایی را ببینند که دستشان به حساب و کتاب است! اما همین افراد نیز برخی مواقع درفیش‌های صدور پروانه با عناوینی برخورد می‌کنند که اگرچه جدید نیست، ولی آنقدر ابهام برانگیز و غیر قابل باور است که نمی‌دانند چرا و به چه منظوری باید این مبالغ را پرداخت کنند! یکی از سازنده‌ها در گفت‌و‌گو با «ایران» تعریف می‌کند: «در یکی از شهرداری‌های مناطق وقتی می‌خواستند برایم پروانه صادر کنند دیدم مبلغ زیادی را تحت عنوان «متفرقه» درخواست کرده‌اند؛ مبلغی که نحوه محاسبه آن روشن نبود و زیربار پرداخت آن نرفتم. به محض اینکه از شهرداری خارج شدم یک نفر با تلفن همراهم تماس گرفت و گفت اگر ۳۰درصد آن مبلغ متفرقه را به او بپردازم کل مبلغ را در شهرداری برایم صفر می‌کند! خیلی تعجب کردم و البته باز هم زیربار نرفتم. اما سایر دوستانم که در کار ساخت و ساز هستند گفتند این روال معمولی در این منطقه است.
مافیایی وجود دارد که ۳۰ درصد از مبلغ متفرقه را از شما می‌گیرد و کل مبلغ را در فیش شهرداری صفر می‌کند. جالب اینجاست که اصلاً پولی هم به حساب شهرداری منطقه واریز نمی‌شود فقط افراد باندی که از این داستان باخبرند همه با هم منتفع می‌شوند.»
«عوارض متفرقه»، «تعرفه مازاد»، «ارزش بهینه» که البته از زبان هر کسی به یک عنوان خوانده می‌شود، از جمله همان موارد بحث بر انگیز فیش‌های صدور پروانه است که صدای بسیاری را درآورده، اما از آنجا که نحوه محاسبه آن شفاف نبوده و معلوم نیست در ازای چه چیزی دریافت می‌شود، تقریباً اغلب سازنده‌ها که به نوعی درگیر و دارتخلفات ساختمانی‌اند را با مشکل مواجه کرده است. آنها مبالغ زیادی را می‌پردازند در ازای چیزی که نمی‌دانند چیست و اصولاً جرأت اعتراض و چانه زنی هم ندارند. چراکه درصورت پیگیری ممکن است به پرداخت عوارض سنگین‌تر محکوم شده و یا با تخلفات جدیدی که روحشان هم خبر ندارد، مواجه شوند! از این طریق اما سالانه مبالغ هنگفتی به جیب شهرداری‌ها ریخته می‌شود. مبالغی که ثبت شده نیست و با توجه به صدور دوسالانه ۱۰ هزار پروانه ساختمانی باید درباره عدد و رقمی که گاهی با سلیقه شهردار منطقه و در کمیسیون توافقات مناطق رسمیت پیدا می‌کند، حرف‌های زیادی زد! برای تهیه این گزارش به سراغ سازنده‌های زیادی رفتیم، اما در نهایت آنچه دستگیرمان شد، حرف‌های ضد و نقیضی بود که هر کدامشان از عنوان «متفرقه» می‌دانستند. این عنوان آنقدر گنگ و شاید هم پیچیده است که خیلی‌ها ترجیح می‌دهند بدون آنکه ردش را بگیرند، به روال معمولی که در بین خودشان باب شده، تقدیم متقاضی کنند تا بی‌دردسر کار ملکشان را جلو ببرند!
تعرفه مازاد، بدون ثبت و بدون پیگیری!
علی مددی که با این نام مستعار، راضی به مصاحبه می‌شود، درباره درج عنوان عوارض متفرقه در فیش‌های صدور پروانه به دو نوع عوارض اشاره می‌کند که معمولاً در فیش‌ها قید می‌شود. این دو عنوان، یکی مربوط به «تعرفه زیربنا» و دیگری درباره «تعرفه مازاد» است. اما آنچه که در سیستم شهرداری تهران ثبت می‌شود، تنها تعرفه زیربناست و به همین علت هم تخلفاتی که در این حوزه رخ می‌دهد، غالباً در حوزه «تعرفه مازاد» است!
مددی می‌گوید: «در نظر بگیرید فردی مجوز ۵ طبقه گرفته در منطقه‌ای که عرف، ۴ طبقه است، بنابراین برای این یک طبقه اضافه باید تعرفه مازاد بپردازد. یعنی مجبور است برای توجیه کارش که قانونی نیست، تعرفه مازاد بپردازد. درحالی که این تعرفه هیچ جا ثبت نمی‌شود و قابل پیگیری هم نیست. من مالک هم اگر بخواهم در شهرداری آشنا پیدا کنم، می‌دانم که روی تعرفه مازاد مانور می‌دهند. البته ممکن است این تعرفه در فیش قید شود یا نه! اگرچه بیشتر مواقع در فیش‌ها می‌خورد. چون به هرحال هر ساختمانی، بزرگ مقیاس یا کوچک مقیاس، خلاف جزئی دارد. حتی برای اینکه بخواهند مبلغ فیش ساختمانی را هم بالا و پایین کنند، روی تعرفه مازاد دست می‌برند.»
این سازنده معروف منطقه یک، تأکید می‌کند که دریافت این تعرفه غیر قانونی است، چون در ازای کاری پرداخت می‌شود که اساساً تخلف است. البته برای این کار هم توجیه می‌آورند و اینطور نیست که به سادگی اجازه تخلف بدهند: «مثلا موردی بوده که می‌خواسته به جای ۴ طبقه، ۵طبقه بگیرد، اما اجازه نمی‌دادند، بعد که در شورای توافقات منطقه توافق کردند، توجیه آوردند که فلان گذر، چند ۵ طبقه دارد، پس برای هماهنگی نماها، به این فرد هم ۵طبقه بدهیم! یعنی طبق قوانین و مقررات قانونی، تخلف را دور می‌زنند.»
او با بیان اینکه شورای توافقات یک روز در هفته یکشنبه یا سه‌شنبه تشکیل جلسه می‌دهد، می‌گوید: «در شورای توافقات با حضور شهردار منطقه، پرونده‌ها بررسی می‌شود و اگر قرار به تخلف ملکی خارج از قانون باشد، برای آن تعرفه مازاد در نظر می‌گیرند، اما چون در سیستم ثبت نمی‌شود، قابل پیگیری هم نیست. مثلاً در موردی در یک ساختمان ۱۶ طبقه، مالک ساختمان، پاسیوها را بیش از متراژ قانونی اضافه کرد. یعنی زمین ۵۰ درصد بود، طبق رایزنی به ۶۰ درصد رساند و گفت که پروانه ۶۰ درصد می‌گیرم. در نهایت در ۱۶ طبقه، ۳۳۰ متر پاسیو گرفت که تعرفه مازاد آن در حدود ۹۰۰ میلیون تومان یعنی متری ۳ میلیون تومان تمام شد. خب تعرفه غیر عادی و سنگینی به حساب می‌آمد. پس مالک اعتراض کرد، چون هیچ قانونی وجود ندارد و شهردار سلیقه‌ای عمل می‌کند. این فرد البته در نهایت توانست با رایزنی و پارتی بازی، رقم را به ۶۰۰ میلیون برساند! خب شهردار منطقه بدنبال درآمدسازی است و از این پولها بدش نمی‌آید.»
این سازنده با بیان اینکه اصل و پایه عوارض متفرقه، همین تعرفه مازاد است، می‌گوید: «در بعضی فیش‌ها عوارض متفرقه و در بعضی دیگر، تعرفه مازاد قید می‌شود.»
شهرداری تشنه پول است / چه قانونی چه غیر قانونی
اما اینکه چرا این تعرفه‌های بالا، صدای مالکان یا سازنده‌ها را در نمی‌آورد هم توجیه جالبی دارد که مددی اینطور توضیح می‌دهد: «به هرحال هر دو طرف در این توافق راضی‌اند، یعنی مالک مجبور است که راضی باشد. وقتی فیش را می‌برند یا باید تخفیف بگیرد و یا تقسیط کند. به هرحال همه ساختمان‌ها خلاف جزئی دارند. مثلاً راه پله‌شان کوچک است.»
درج «عوارض متفرقه» در فیش‌های صدور پروانه غیرقانونی است
محمد سالاری، منتخب شورای پنجم شهر تهران درباره دریافت عوارض متفرقه به «ایران» اینطور توضیح داد: «در فرم‌های اعلام عوارضی که در فرایند صدور پروانه به مالکان یا کسانیکه درخواست صدور پروانه داده‌اند، معمولاً در قسمت کدهای عوارضی، آیتمی به نام عوارض متفرقه وجود دارد که البته شامل حال همه مالکان نمی‌شود، یعنی ممکن است به برخی املاک تعلق نگیرد. اما درباره آن دسته از املاکی که این آیتم در پروانه آنها درج شده، باید اینطور توضیح بدهم که در نحوه محاسبه و مبالغی که در این فیش‌ها برای دریافت عوارض متفرقه درج می‌شود، شبهات جدی وجود دارد. ما درکمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران برای شفاف‌سازی در یک سال و نیم گذشته مصوبه‌ای را به تصویب رساندیم تا به جای دریافت عوارض متفرقه، از املاکی که مشمول این عوارض می‌شوند، عوارض ارزش بهینه دریافت شود. این مصوبه را در قالب یک لایحه که از سوی شهرداری تهران ارائه شد تصویب کردیم. بنابراین طبق این مصوبه شهرداری تهران نباید و حق ندارد که از این املاک، عوارض متفرقه دریافت کند. اما متأسفانه همچنان شاهد هستیم که آیتم عوارض متفرقه در فیش‌های صدور پروانه درج می‌شود.»
سالاری درباره اینکه کمیسیون شهرسازی با چه بهانه‌ای برای تغییر این آیتم به ارزش بهینه اقدام کرده است و اساساً عوارض ارزش بهینه با عوارض متفرقه چه تفاوتی دارد، اینطور توضیح می‌دهد:
«در واقع مشکل اصلی ما به نحوه تعیین عوارض متفرقه برمی‌گشت. اینکه معلوم نبود شهرداری براساس چه دستورالعمل یا فرایندی این عوارض را محاسبه کرده و از مالکین دریافت می‌کند، به همین علت برای شفاف شدن نحوه محاسبه و میزان مبالغی که به هر ملک تعلق می‌گیرد، عوارض ارزش بهینه را مصوب کردیم تا هم برای مردم و هم برای شورا و شهرداری نحوه محاسبه مشخص شود. دراینصورت پشت هر فیش صدور پروانه نحوه محاسبه ارزش بهینه و علت دریافت آن هم مشخص می‌شود تا شبهه‌ای برای کسی باقی نماند. درحالی که درباره عوارض متفرقه، چنین چیزی درج نمی‌شد و مالک یا سازنده درباره میزان مبلغ تعیین شده هم بی‌اطلاع بود.»
وی درباره اینکه اصولاً عوارض ارزش بهینه چگونه معنا و شامل چه املاکی می‌شود، می‌گوید: «در واقع عوارض ارزش افزوده بدلیل همان ارزش‌افزوده حاصل شده برای یک ملک یا زمین بر اثر تغییر پهنه آن در طرح تفصیلی جدید تهران تعلق می‌گیرد چرا که بواسطه تصویب طرح تفصیلی جدید برخی از زمین و املاک ارزش افزوده پیدا کرده‌اند. برای مثال ملکی از سال ۹۱ به موجب ضوابط قدیم لکه سفید محسوب می‌شده، اما در طرح تفصیلی جدید، مسکونی شده و به عبارتی به ارزش این ملک افزوده شده است، پس مالک به واسطه این سود یا ارزش افزوده‌ای که بدست آورده، باید مبلغی را تحت عنوان ارزش بهینه به شهرداری پرداخت کند یا مثلاً ملکی در سال ۹۱ کاربری مسکونی داشته، اما بعد از ابلاغ طرح تفصیلی جدید، به پهنه تجاری و فعالیت M و S تبدیل شده و به عبارتی از نظرکاربری ارزش پیدا کرده که باید به ازای عرصه (زمین) رقمی را به شهرداری بپردازد، اما مسأله اینجاست که این مبلغ به دلخواه شهرداری منطقه و طبق محاسبه آنها دریافت می‌شد و از ضابطه خاصی پیروی نمی‌کرد. یعنی منطقه رقمی را به دلخواه تعیین می‌کرد و از آنجاکه مالک هم سود کرده و ملکش ارزش افزوده پیدا کرده بود، ترجیح می‌داد که مبلغ را بپردازد و با شهرداری درگیر نشود!»
به گفته سالاری، قراربود بعد از ابلاغ این مصوبه، عوارض متفرقه به عوارض ارزش بهینه تغییر نام دهد، اما متأسفانه در عمل مصوبه شورا به طور کامل اجرایی نشد و درباره نحوه محاسبه میزان ارزش بهینه تخلف صورت گرفت و همچنان عوارض متفرقه دریافت می‌شود که نحوه محاسبه آن مشخص نیست، در حالی که این کار غیر قانونی بوده و تخلف محسوب می‌شود، اما در تعیین ارزش بهینه املاک، اینکه باید چه رقمی از چه ملکی و از کجا دریافت شود نیز تعیین شده است تا رقمی بالاتر از رقم مصوب شورا دریافت نشود. حتی بعضی املاک از این عوارض معاف می‌شدند، اما باز هم شهرداری از آنها عوارض دریافت کرده است!
سالاری، اما از املاک دیگری هم نام می‌برد که در این قاعده قرار نمی‌گیرند. برای مثال ملکی بابت یک طبقه اضافه، مشمول عوارض مازاد می‌شده یا مازاد بر بارگذاری طرح تفصیلی، تراکم گرفته است که آنها نیز مشمول عوارض متفرقه می‌شدند. اما چون سود سرشاری عایدشان می‌شده، حتی درباره اینکه چرا باید این میزان عوارض را پرداخت کنند هم پیگیر نشده‌اند تا مبادا جوابگوی تخلفشان باشند. چون اگر نپذیرند، بنای اضافی به ملک آنها تعلق نمی‌گیرد. به هر حال هر دو طرف یعنی هم شهرداری و هم مالک ذی نفع هستند!
سالاری درباره این سؤال که آیا عوارض متفرقه بیشتر به املاکی که دارای تخلفات ساختمانی هستند، تعلق می‌گیرد یا نه، می‌گوید: «همه آنها دارای تخلف نیستند و بخش عمده‌ای از این عوارض ناشی از تغییر پهنه طرح تفصیلی است. ارزش بهینه بر اساس متراژ و مرغوبیت‌های ملک تعیین شده است و نحوه محاسبه آن هم شفاف است.»
سالاری تأکید می‌کند: «بعد از ابلاغ مصوبه شورا و تعیین فرآیند دریافت عوارض ارزش بهینه، همه مبالغی که از سوی شهرداری تحت عنوان عوارض متفرقه دریافت می‌شود، غیر قانونی است، چراکه در نحوه محاسبه و میزان مبلغ دریافتی شائبه وجود دارد.»
او البته درباره اینکه چه میزان سود از این ناحیه شامل حال شهرداری تهران شده است، می‌گوید که تاکنون رقمی در این زمینه احصا نشده، اما با توجه به صدور سالانه بیش از ۱۰ هزار پروانه طی دو سال اخیر باید مبلغ قابل توجه باشد.
رفیعی، سازنده معروف دیگر مناطق شمالی تهران هم درباره عوارض متفرقه اینطور می‌گوید: «مجبوریم قبول کنیم وگرنه باید قید خلافمان را بزنیم. ما هم می‌دانیم شهرداری تشنه پول است هرکاری می‌کند که پول بگیرد. حتی اگر بخواهی کارت را قانونی هم پیش ببری، بالاخره کاری می‌کند که به ناچار باید پول بدهی! این برای همه ما جا افتاده است. در بسیاری از مناطق، فیش‌ها را کم می‌کنند. خود من فیش یک میلیارد و ۸۰۰ میلیونی داشته‌ام که پول دادم و نصف کردم. یعنی از قدیم ۲۰ متر مغازه داشتم که براساس قانون توسعه –تجاری به ۱۳۰ متر رساندم. شهرداری برای من تعرفه مازاد یک میلیارد و ۸۰۰ میلیونی برید. رشوه دادم و به ۹۰۰ میلیون رساندم.»
او درباره اینکه آیا ملکش ارزش پرداخت این میزان تعرفه مازاد را داشت، می‌گوید: «بله، مغازه‌ام متری ۱۰۰ میلیون تومان قیمت دارد. پس ارزش داشت که این مبلغ را به شهرداری بدهم و پیگیر هم نشوم. اکثر پروژه‌ها هم همینطور است. یعنی چون می‌ارزد، مالک هم ازاین بی‌قانونی استفاده می‌کند و پیگیر نمی‌شود. یعنی یک فضای آلوده‌ای است که همه از آن ماهیمی‌گیرند.»
سرفصل‌های عوارض متفرقه قانونی است، رقم آن مبهم
محمد مهدی تندگویان، عضو شورای شهر چهارم تهران، اما برخلاف آنچه روایت شد، معتقد است سرفصل‌های دریافت عوارض متفرقه کاملاً قانونی است، چراکه این عوارض جزو عوارض ساخت و ساز محسوب شده و سازنده با توجه به آسیبی که به محیط زیست یا شهر وارد می‌کند، باید این عوارض را به شهرداری بپردازد. اما او هم تأکید می‌کند که درباره میزان این عوارض همچنان ابهامات زیادی وجود دارد و نمی‌توان گفت که در همه مناطق، قانون به طور کامل اجرا می‌شود.: «برای مثال درباره ضریب A (ضریب منطقه‌ای ارزش افزوده نوسازی بنا)، از آنجا که مردم مطلع نیستند، ممکن است این سؤال پیش آید که چرا برای ملکی ضریب A 16 و برای ملکی دیگر در همان منطقه، ضریب A 70 درنظر گرفته شده است. به هرحال احتمال بالا و پایین شدن ضرایب در مناطق وجود دارد. درحالی که این تفاوت ضریب به ناحیه و محلی که ملک در آن واقع شده، برمی گردد و ممکن است که برداشت غیر قانونی از آن بشود. اگرچه پرونده‌ها در دست ماست و روی سامانه نیز قابل رؤیت است و همه نهادهای نظارتی می‌توانند به آن دسترسی داشته باشند، حتی اعضا می‌توانند هر ضریبی که اعمال شده را ببینند، از طرفی ضرایب تعریف شده‌اند، بنابراین امکان تخلف کاهش می‌یابد».
وی البته توضیح می‌دهد که سرفصل عوارض متفرقه از «ضرایب A » تا «افزایش طبقات»، «تطویل» و «تثبیت» را هم شامل می‌شود. برای مثال فردی ۵ سال پیش، درخواست صدور پیش پروانه کرده، اما حالا برای دریافت آن مراجعه کرده است، خب این ملک شامل تطویل می‌شود و باید عوارضی را به شهرداری بپردازد. یا درباره گزینه تثبیت، برای مثال در نقشه اول، متراژ بر تراکم ملکی تثبیت شده، اما در نقشه مجددی که ارائه می‌دهد، ۵۰ متر به بنا اضافه شده است که باید برای تثبیت این متراژ، عوارض بپردازد. بنابراین فاکتورهای اخذ عوارض متفرقه، قانونی است اما در مرحله اخذ، امکان تخلف زیادی وجود دارد. این فاکتورها در ۷-۸ مورد خلاصه می‌شوند. ممکن است شهردار منطقه‌ای از یک مالک، ضریب A 15 بگیرد و از ملک دیگری به هر دلیلی مثل کسر بودجه A 45 دریافت کند. یا مثلاً ممکن است به ملکی، تطویل تعلق نگیرد، اما عوارض آن برای ملک بریده شود، خب این غیر قانونی است. البته راه شکایت برای مالک باز است و شهرداری باید هزینه دریافتی را برگرداند.»
تندگویان تأکید می‌کند که این عوارض شامل همه املاک نمی‌شود و سرفصل واحدی ندارد که بتوان برای همه یک نسخه واحد پیچید. به عبارتی سرفصلها قانونی است، اما نحوه برخورد غیر قانونی است، اما چون از ناحیه شورا نظارت می‌شود، امکان تخلف کمتر می‌شود که این موضوع بسته به نوع سرفصل تغییر می‌کند. مثلاً مالک برای بارگذاری ملکی ۷ هزار متری پروانه می‌گیرد، اما ۵۰ متر اضافه بنا ایجاد می‌کند که در ملک باید تثبیت شود. خب این روند تثبیت و متراژ دقیق بنا هم در شورا و هم در اداره ثبت باید اعلام شود و سپس عوارض آن پرداخت شود. یعنی چیزی نیست که مالک بتواند از آن فرار کند، چون در پروانه شهرسازی مالک، ثبت می‌شود. با این حال بیشترین میزان تخلفات در «تثبیت» و «افزایش طبقات» رخ می‌دهد. اما تخلفات ساختمانی در این حوزه عمده نیست، چون معمولاً متراژ تثبیت کم است. با این همه چون هر دو طرف یعنی مالک و شهرداری منتفع هستند، توافقات بیشتری هم در این زمینهصورت می‌گیرد.
تندگویان با بیان اینکه دو مدل توافق در منطقه وجود دارد، می‌گوید: «یک مدل این است که بعد از پایان کار، زمانیکه متر زده می‌شود، متوجه می‌شوند و مدل دیگر که عمده تخلفات از این ناحیه نشأت می‌گیرد، به شورای توافقات منطقه برمی‌گردد که کلی‌تر است. یعنی مالک یک طبقه اضافه می‌کند، یا تغییر نقشه می‌دهد یا کاربری تغییر می‌کند که باید در کمیسیون توافقات با حضور شهردار منطقه، معاون شهرسازی و مالک مورد بحث و بررسی قرار بگیرد. این درحد اختیارات منطقه است و روی آنچه توافق می‌شود، عوارض تعلق می‌گیرد. متأسفانه بیشترین تخلفات در شورای توافقات منطقه رخ می‌دهد. از ۴ سال پیش بارها اعلام کرده‌ایم که یا باید شورای توافقات جمع شده و یا سامانه مشخص داشته باشد. خوشبختانه این اعتراضات منجر شد تا بتوانیم اخذ پروانه را دو مرحله‌ای کنیم. هفته پیش هم سامانه آن در شهرداری افتتاح شد. الان مالک باید ابتدا پروانه اولیه (سازه) بگیرد و سپس پروانه ثانویه! که معاونت شهرسازی ابلاغ می‌کند و بعد صادر می‌شود. با این کار شورای توافقات به سمت قانونی شدن می‌رود و هیچ مالکی بیشتر از دو بار نمی‌تواند به شورای توافقات منطقه رجوع کند. در گذشته موردی وجود داشت که ۱۴ بار به شورای توافقات منطقه رفته بود. یا مثلاً ملکی در بخارست، با ۱۰ هزار متر مربع بنا، مازاد بر تراکم ساخته بود که تخلفش در همین شورای توافقات رخ داده بود. اما هم اکنون اگر توافق کنند و پروانه دو مرحله‌ای نگیرند، پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ رفته و حکم قلع و قمع صادر می‌شود.»
- 10
- 2
