شرط آرامش مسکن در سال ۹۸

بازار مسكن روزهای خوبی را سپری نمی‌كند، به‌گونه‌ای كه رونق بازار معاملات مسكن در سال‌های اخیر به پایین‌ترین حد خود رسیده است، از طرف دیگر قیمت خرید مسكن و اجاره آن بالاترین سطح را تجربه کرده است. آمار بانك مركزی و وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد متوسط قیمت فروش یك مترمربع زیربنای واحد مسكونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملكی شهر تهران در بهمن‌ ۱۳۹۷، به ده میلیون تومان رسیده كه نسبت به سال قبل ۸۵درصد بیشتر شده است. همچنین تعداد معاملات آپارتمان‌های مسكونی شهر تهران در بهمن ۱۳۹۷ به ۹۳۰۰ واحد مسكونی رسید كه نسبت به ماه مشابه سال قبل تقریبا نصف شده است. این آمار بیانگر وقوع ركود تورمی در بازار مسكن است، یعنی در حالی كه خرید و فروش مسكن رو به كاهش است، قیمت آن در حال افزایش است.

گرانی قیمت مسكن موجب شده بسیاری از افرادی كه سال گذشته برای دریافت وام خرید مسكن، اقدام به سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز یکم بانك مسكن كرده بودند، امسال با توجه به ناتوانی در خرید مسكن، پول خود را از بانك پس گرفته‌اند. كارشناسان معتقدند هم‌اكنون و با ادامه این روند قشر ضعیف جامعه یا همان دهك‌های پایین در سخت‌ترین شرایط ممكن به‌سر می‌برند، به همین جهت نسخه شفابخش جهت رفع این مشكل اتخاذ سیاست‌های انقلابی در این بخش است. این امر تا حدود زیادی با رفتن عباس آخوندی، از مسند وزارت راه و شهرسازی مهیا شد، چرا كه وی با تفكر عدم‌مداخله دولت در بازار مسكن، موجبات سقوط ساخت‌وساز مسكن در پنج سال اخیر را فراهم كرد. گفتنی است مطابق آمار رسمی طی پنج سال و یك ماه حضور عباس آخوندی در وزارتخانه راه و شهرسازی یعنی از مرداد ۹۲ تا شهریور امسال، قیمت مسكن در تهران ۸/۱۱۱درصد افزایش یافت.

وضعیت امروز  پیش‌بینی دیروز كارشناسان بود

مجتبی بیگدلی، رئیس كانون سراسری انبوه‌سازان ایران با بیان این‌كه صنعت ساختمان هیچ وابستگی خارجی ندارد، گفت: خوشبختانه كشور ما منابع زیادی دارد، اما متاسفانه از این منابع به‌درستی استفاده نمی‌شود.

بیگدلی با تاكید بر این‌كه سالانه یك میلیون واحد مسكونی نیاز داریم، ادامه داد: در شرایطی كه عرضه كمتر از تقاضا باشد مشخص است که قیمت به صورت فزاینده‌ای افزایش خواهد یافت. بارها این موضوع را در زمان صدارت عباس آخوندی در وزارت راه و شهرسازی گزارش دادیم و حتی به دفتر رئیس‌جمهور هم اطلاع دادیم كه افزایش قیمت در كمین بازار مسكن است، اما برخی با ارائه اطلاعات اشتباه به شخص رئیس‌جمهور مبنی بر این‌كه خانه‌های خالی زیادی در كشور وجود دارد و نیازی به ساخت مسكن نداریم كاری كردند كه وضعیت آشفته امروز پیش بیاید.

دبیر جامعه اسلامی كارآفرینان كشور اضافه كرد: آقای اسلامی، وزیر جدید  راه و شهرسازی رویكرد كاملا متفاوتی نسبت به آقای آخوندی دارد و مسكن را در اولویت قرار داده است. اخیرا طرحی به سازندگان مسكن پیشنهاد كرده و به‌زودی به مرحله اجرا می‌آید كه می‌تواند به كاهش هزینه‌های تولید مسكن منجر شود. به طوری كه به سازندگان كارت‌های اعتباری برای دریافت مصالح موردنیاز مسكن داده خواهد شد. بیگدلی با ارائه پیشنهادی برای كاهش قیمت مسكن و توقف افزایش قیمت این كالای مهم گفت: برای اولین بار از طریق رسانه شما به دولت و مردم اعلام می‌كنم انبوه‌سازان آمادگی دارند تا با استفاده از سرمایه‌های خود اقدام به ساخت مسكن كنند و در این راه از دولت می‌خواهیم برای مشخص كردن زمین برای خرید و همچنین تسهیل در صدور مجوزهای موردنیاز اقدامات لازم را انجام دهد.

رئیس كانون سراسری انبوه‌سازان ایران با تاكید بر این‌كه اگر زمین رایگان یا ارزان در اختیار تولیدكنندگان صنعت ساختمان قرار بگیرد قیمت تمام‌شده كاهش می‌یابد، افزود: اگر دولت مانند مسكن مهر زمین رایگان در اختیار سازندگان مسكن قرار دهد قیمت تمام‌شده به‌شدت پایین می‌آید به طوری كه ما در طرح مسكن مهر ساختمان‌ها را با هزینه تمام‌شده هر مترمربع ۳۰۰ هزار تومان تحویل دادیم كه اكنون بیش از چهار میلیون تومان خرید و فروش می‌شود. وی تاكید كرد: در مرحله اول آمادگی ساخت یك میلیون واحد مسكونی در كمتر از ۱۸ ماه را داریم تا بتوانیم تقاضا را به همین نسبتكاهش دهیم.

شرط آرامش مسکن در سال ۹۸

مصطفی‌قلی خسروی، رئیس اتحادیه املاک تهران، آینده با ثباتی را برای بخش مسکن در سال ۹۸ پیش بینی کرد و به خبرنگار ما گفت: قیمت مسکن از چهار مولفه بورس، طلا، ارز و حامل‌های انرژی است که در سال جاری سه مورد آن با رشد همراه بود و تجربه ثابت کرده پس از هر افزایش قیمت بی‌رویه ای خصوصا در بخش ارز سال بعد از آن با آرامش همراه می‌شود که پیش بینی ما برای سال آینده بر همین مبناست.  وی با بیان این که بلاتکلیفی بدتر از برنامه‌های بد و ناکارآمد است ادامه داد: همان طور که آقای روحانی  و آقای آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی اذعان داشتند طی پنج سال گذشته برنامه ای برای حوزه مسکن نداشتند نشان از بلاتکلیفی و برنامه نداشتن در این حوزه است که باعث افزایش بی رویه قیمت مسکن می شود.  خسروی تاکید کرد: سیاست های وزیر جدید مسکن نشان می دهد تحولاتی در بخش مسکن رخ خواهد داد و اگر عرضه افزایش یابد قیمت سرشکن خواهد شد و از رشد بی رویه قیمت جلوگیری می‌شود.  رئیس اتحادیه املاک تهران به گران شدن قیمت مسکن در سال جاری اشاره کرد و افزود: متاسفانه رفتار برخی از مردم در جهت گران شدن بیشتر است و اگر هم کمپینی مبنی بر نخریدن یک کالا برای گرانی تشکیل می شود دلالان وارد بازار می شوند که دولت باید با آنها برخورد کند.  وی به آمار معاملات کل کشور در سال جاری اشاره کرد و گفت: در کل معاملات کشور ۲درصد کاهش داشتیم. در کلانشهر تهران نیز میزان کاهش معاملات به ۲۴درصد می رسد.  این کارشناس مسکن اضافه کرد: با توجه به کاهش توان خرید مردم، ظرفیتی برای افزایش قیمت وجود ندارد و امیدواریم سیاست های وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن تقویت شود و به این بخش مهم توجه بیشتری کنند.

تقویت عرضه مسكن به فراموشی سپرده شد

 افشین پروین‌پور، عضو سابق شورای عالی مسكن گفت: در حال حاضر بخش مسكن با ركود قابل‌توجهی روبه‌رو شده است هم در زمینه خرید و فروش و هم در زمینه ساخت‌وساز. وی افزود: متاسفانه در دولت‌های یازدهم و دوازدهم تقویت عرضه مسكن به فراموشی سپرده شد و ساخت‌وساز در این بخش با افت محسوسی روبه‌رو شد. پروین‌پور با بیان اهمیت كنترل سوداگری و افزایش قیمت در این بخش اذعان كرد: به نظر من باید سوداگری را از طریق گرفتن مالیات كنترل و با ارائه تسهیلاتی به متقاضیان بخش مسكن، عرضه در این بخش را تقویت كرد.

عضو سابق شورای عالی مسكن گفت: وزیر جدید باید به‌سرعت مسكن مهرهای باقیمانده را تكمیل كند و آن را در اولویت كاری خود قرار دهد و با احیای بافت‌های فرسوده و افزایش ساخت مسكن روستایی از طریق اعطای وام به روستاییان در قالب یك بسته ویژه این بخش را رونق بدهد. این كارشناس در حوزه سیاست‌گذاری مسكن گفت: اقساط بازپرداخت وام مسكن مهر صرف هزینه‌های زیرساختی یا افزایش سقف وام واحدهای نیمه‌كاره این طرح نشده است. پروین‌پور با اعلام این‌كه اقساط بازپرداخت وام مسكن مهر به دولت برمی‌گردد، افزود: طبق قانون اقساط بازگشت شده به دولت باید دوباره صرف هزینه‌های زیرساختی یا افزایش سقف وام واحدهای نیمه‌كاره طرح‌های مسكن مهر می‌شد. وی با تاكید بر این‌كه روند واگذاری طرح‌های مسكن مهر راضی‌كننده نیست، اظهار كرد: مشكلات زیرساختی، عدم تأمین مالی و ... سبب كند شدن اجرای طرح‌های مدنظر شده است.  متاسفانه دولت اقساط وام بازگشت داده شده مسكن مهر را صرف امور دیگر مانند تجهیز صندوق مسكن یكم و افزایش سرمایه بانك مسكن كرده كه خلاف قانون است. وی ضمن اشاره به این‌كه در زمان آغاز به كار دولت طی سال ۹۲ طرح‌های مسكن مهر از ۷۰درصد پیشرفت فیزیكی برخوردار بود، گفت: طبق وعده دولت باید طرح‌های مورد نظر در سال ۹۳ به پایان می‌رسید كه متاسفانه هنوز این مساله عملیاتی نشده است. پروین‌پور یادآور شد: دولت قصد دارد طرح‌های مسكن مهر را در سال آینده به پایان برساند كه امید است این مهم محقق شود.

نمره آخوندی صفر بود

محمد عدالتخواه، كارشناس اقتصاد مسكن درباره راهكارهای مهار گرانی مسكن گفت: مشكل بخش مسكن با هجوم مردم به شهرها از رژیم قبلی آغاز شد به همین دلیل بعد از انقلاب در قانون اساسی حق برخورداری مردم از مسكن آمده است. وی افزود: شورای انقلاب در سال ۵۸ زمین‌ها را به دو بخش زمین‌های بایر و زمین‌های دایر تقسیم كرد اما به دلیل شرعی نبودن این قانون در سال ۶۰ قانون زمین شهری جایگزین این قانون شد كه طبق این قانون زمین‌ها به سه دسته تقسیم شدند زمین‌های موات، بایر و مسبوق به احیا. عدالتخواه اظهار كرد: مشكل اصلی كشور در زمینه مسكن در چگونگی تشخیص زمین‌های مسبوق به احیا شروع شد یعنی زمین‌های زیادی كه به گمان من می‌توانست جزو زمین‌های موات باشد ولی متاسفانه صددرصدش زمین موات تشخیص داده نشد و در مالكیت سرمایه‌داران ماند. این كارشناس اقتصاد مسكن ادامه داد: این امر سبب شد با مرور زمان و با هزینه دولت برای این خانه‌ها در قالب آب، برق، گاز و دیگر امكانات، قیمت این زمین‌ها افزایش یافته و به نفع مالكان آنها شود، به همین دلیل خانه‌دار شدن دهك‌های پایین با مشكل مواجه شده است. وی گفت:درصد بالایی از قیمت یك خانه مربوط به زمین آن خانه است چون اگر قیمت آن خانه قابل كاهش بود دیگر دهك‌های جامعه هم می‌توانستند صاحب‌خانه شوند، به همین دلیل باید قبول كنیم به دلیل افزایش طبقاتی و افزایش درآمدها، افرادی صاحب چند خانه بوده و تعداد زیادی از مردم بی‌خانه هستند. عدالتخواه تاكید كرد: ما باید ابتدا قیمت مسكن را ثابت نگه داریم و سپس مثل تمام كشورهای پیشرفته مالیات بر ارزش افزوده از مالكان مسكن و همچنین خانه‌های خالی دریافت كنیم و این درآمد را در قالب صندوق‌هایی صرف هزینه بی‌خانه‌ها و افراد دهك‌های ضعیف كنیم.

وی گفت: مسكن مهر طرح بسیار خوبی برای بخش مسكن بود منتها مشكلات خاص خودش را داشت كه بیشتر آن ناشی از عجله دولت بود، چون طبق قوانین باید طی ده سال یا بیشتر ساخته می‌شد. وی با انتقاد از سیاست‌های آخوندی، وزیر سابق راه در زمینه‌های مختلف اظهار كرد: به نظر من نمره آقای آخوندی در بخش مسكن صفر است چون ایشان در زمینه‌های مختلف خصوصاً مسكن مهر مرتب دو پهلو صحبت می‌كرد و حتی می‌گفت به دلیل ساخته نشدن یك باب مسكن مهر در زمان ایشان خوشحال است این در حالی است كه شش سال پیش باید تمام مساكن مهر را تحویل متقاضیان می‌دادیم. این كارشناس بخش مسكن در پایان گفت: سنگ بزرگ علامت نزدن است به همین دلیل معتقدم نباید خانه رایگان به مردم بدهیم بلكه باید با تسهیلاتی زمینه خانه‌دار شدن آنها را فراهم كنیم.

عرضه زمین در سال‌های اخیر صفر شد

فرهاد بیضایی، مدیر گروه سیاستگذاری مسكن دانشگاه علم‌وصنعت گفت: دولت در سال‌های اخیر، سیاست مشخصی در عرضه زمین نداشت و عرضه زمین در سال‌های اخیر صفر شد. این در حالی است كه قانون صراحتاً اعلام كرده است كه زمین یا باید به صورت رایگان در اختیار متقاضیان قرار گیرد یا این‌كه حق بهره‌برداری را به این متقاضیان بدهند.

وی افزود: با این‌كه قانون در این زمینه وجود داشت اما تقریبا اجرایی نشد. این در حالی است كه تمام دولت‌های قبل و بعد از انقلاب برنامه‌هایی درباره زمین داشته‌اند.

این كارشناس ادامه داد: وزیر جدید باید هر چه سریع‌تر مساكن مهر باقیمانده را تكمیل كرده و در اختیار متقاضیان قرار دهد، همچنین طرح كلید به كلید را كه یكی از طرح‌های خوب در زمینه احیای بافت‌های فرسوده بود اجرایی كند.

 بیضایی عنوان كرد: در بخش مسكن مهر، حرف و حدیث‌هایی شنیده شده است مبنی بر واگذاری این طرح به استانداری‌ها كه این استراتژی، اشتباه است و وزیر جدید راه و شهرسازی اگر به دنبال برون‌سپاری این طرح است و تمایل دارد توان وزارت راه و شهرسازی را به حوزه‌های دیگر اختصاص دهد، نباید وظیفه تكمیل طرح مسكن مهر را به استانداری‌ها واگذار كند بلكه اجرای طرح مسكن مهر باید به بنیاد مسكن انقلاب اسلامی واگذار شود زیرا یكی از وظایف این بنیاد از همان ابتدای انقلاب، انجام چنین ماموریت‌هایی بوده است.

این كارشناس ارشد بخش مسكن ادامه داد: با واگذاری طرح مسكن مهر به بنیاد مسكن انقلاب اسلامی، تجمیع مدیریت و پاسخگویی واحد ایجاد می‌شود، در حالی كه واگذاری طرح مسكن مهر به استانداری‌ها كه مسؤول رسیدگی به وظایف متعدد هستند، اقدامی نادرست است.

چون استانداری‌ها وظایف گوناگونی بر عهده دارند و با واگذاری تكمیل مسكن مهر، این وظیفه در اولویت‌های دست چندم آنها قرار می‌گیرد و اتمام این طرح طولانی می‌شود.

او اضافه كرد: در صورت واگذاری طرح مسكن مهر به استانداری‌ها نمی‌توان انتظار داشت كه استانداری‌ها پاسخگویی و برنامه‌ریزی واحد داشته باشند و استراتژی مشخصی را در این زمینه شاهد باشیم و این واگذاری موجب می‌شود، نه تنها مشكل مسكن مهر حل نشود بلكه این مشكل دوچندان شود. این در حالی است كه بنیاد مسكن از جنس ساخت‌وساز است و پیشنهاد می‌شود در صورت واگذاری طرح، از ظرفیت بنیاد مسكن استفاده شود كه هم دولت بر آن نظارت دارد و هم این‌كه وزیر راه و شهرسازی می‌تواند در این زمینه اعمال نظر داشته باشد.

بیضایی با اشاره به بهره‌گیری از ظرفیت‌های بنیاد مسكن انقلاب اسلامی می‌گوید: هم‌اكنون كه طرح مسكن روستایی تقریباً تكمیل شده است، بنیاد مأموریت خاصی ندارد با واگذاری این طرح به بنیاد می‌توان از ظرفیت بنیاد مسكن استفاده و طرح مسكن مهر را تكمیل کند. دولت باید سامانه ملی املاك را راه‌اندازی كند تا بازار بخش مسكن تنظیم شود.