بازار مسکن به‌طور مشخص از نبود میزان کافی عرضه رنج می‌برد. تجربه مسکن مهر نیز نشان داد ورود مستقیم دولت به این بخش چه تبعاتی به همراه دارد. در این شرایط، دولت با طرح‌‌های گوناگون به دنبال ترغیب بخش خصوصی جهت تقویت عرضه است.
رونق نسبی در بازار مسکن پس از گذشت چهار سال رکود از پاییز سال ۹۶ آغاز شد. هر چند که انتظار می‌رفت قیمتها متناسب با شرایط بازار با شیب ملایم تغییر کند اما با رها شدن فنر تورم و افزایش قیمت دلار، بخشی از نقدینگی‌‌های سرگردان به بازار مسکن هجوم آورد.
به گزارش ایرنا، با کاهش ارزش ریال، مردم به سمت تبدیل پول خود به دارایی و کالاهای با دوام تمایل پیدا کردند. در نهایت هجوم تقاضا در بازار مسکن که همواره با کمبود عرضه مواجه است باعث افزایش جهشی قیمتها شد به‌طوری که قیمت واحدهای مسکونی در تهران تا صد درصد افزایش پیدا کرد.
ادامه التهابات ارزی باعث ادامهدار شدن افزایش قیمتها در بازار مسکن شد و پس از گذشت بیش از یک سال هنوز هم رشته افزایش قیمتها در بازار پاره نشده و قیمت مسکن بدون منطق باز هم در حال افزایش است. هر چند که وزیر راه وشهرسازی برنامه‌هایی برای تعادل بخشی به بازار مسکن در دست اجرا قرار داده اما این برنامه‌ها در کوتاه‌مدت تاثیری در بازار ندارد و به دنبال افزایش بهای ملک، اجاره‌بها هم روند صعودی در پیش گرفته است که به‌طور مستقیم معیشت مردم بهویژه اقشار کمدرآمد را هدف قرار میدهد.
کارشناسان اقتصادی بر این باورند که بازار مسکن چه در بخش خرید و فروش و چه در بخش اجاره‌بها قابل کنترل نیست و تا زمانی که تقاضا تاب افزایش قیمتها را داشته باشد، این شرایط ادامه پیدا می‌کند و تنها راهکار کنترل بازار مسکن افزایش عرضه است تا انبوه عرضه بتواند منجر به شکستن قیمتها شود.
آرامش بازار مسکن در گرو ثبات شرایط اقتصای و سیاسی
محمدمهدی مافی، کارشناس اقتصاد مسکن درباره وضعیت بازار مسکن اظهار کرد: بازار مسکن کشورمان دچار رکود تورمی شده و به همین خاطر در شرایطی که قدرت خرید مردم بسیار کاهش پیدا کرده همچنان افزایش قیمتها ادامه دارد. طبق قاعده بازار، با کاهش تعداد معاملات مسکن ناشی از افول قدرت خرید مردم در برابر رشد قیمتها، بازار باید نسبت به تعدیل و تنظیم قیمتها اقدام کند اما در حال حاضر تحت تاثیر جو روانی حتی با افت معاملات هنوز شاهد ادامه افزایش قیمت مسکن هستیم. این شرایط که نه تنها بازار مسکن بلکه اقتصاد کشور به آن مبتلا شده به دلیل برداشت مردم از آینده اقتصادی کشور است.
مافی با تاکید بر اینکه این واکنش بازار در شرایط اضطراری شکل می‌گیرد، گفت: اگر شرایط سیاسی به ویژه سیاست خارجی و شرایط اقتصادی رو به بهبود باشد به‌طور قطع قیمتها در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن به سمت ثبات پیش خواهد کرد و حتی ممکن است شاهد افت اندک قیمت مسکن هم باشیم.
وی با بیان اینکه بخشی از افزایش قیمت مسکن به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی است، ادامه داد: در حال حاضر هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی از دو میلیون تومان تا ۱۰ میلیون تومان برآورد میشود. این در حالی است که سال های گذشته این رقم از حدود یک میلیون تا یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان آغاز می‌شد.
به گفته مافی، زمین هم سهم و نقش پررنگ و قابل توجهی در قیمت تمام شده یک واحد مسکونی دارد به‌طوری که چیزی حدود ۵۰ تا ۷۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی را تشکیل میدهد.
وی با بیان اینکه بازار مسکن متاثر از شرایط کلان اقتصادی و سیاسی است، گفت: یکی از موضوعات مهم و تاثیر‌گذار در بازار مسکن میزان عرضه است. درسال‌های گذشته تولید مسکن قابل توجه نبوده و به همین دلیل امروز در برابر انبوه تقاضای مصرفی و غیر مصرفی با کمبود عرضه در بازار مسکن مواجهیم. همین موضوع به شدت افزایش قیمتها دامن زده است.
مافی با تاکید بر اینکه در هر شرایطی ورود دولت به ساخت و ساز مسکن بسیار سخت است، اظهار کرد: کنترل بازار مسکن از طریق عرضه و تولید قابل انجام است و دولت می‌تواند با ارائه مشوق‌هایی سرمایه‌های بخش خصوصی را وارد این حوزه کند.
به گفته این کارشناس اقتصادی، سرمایه و نقدینگی که به‌طور عمده از طریق بهره‌‌های بانکی در اختیار مردم قرار گرفته تناسبی با موجودی مسکن ندارد و اگر این سرمایه به بازار مسکن حمله کند، عرضه در برابر تقاضا بسیار کم است و این شرایط باعث ادامه رشد قیمتها میشود. بنابراین موثرترین راهکار ممکن این است که عرضه‌‌های کلان را در میان مدت و بلند مدت تعریف کنیم.
تعادل بخشی به بازار مسکن از طریق تقویت عرضه
به‌طور قطع دخالت و ورود مستقیم دولت در ساخت و ساز و بازار مسکن یک روش مطرود و منسوخ است که البته کشورمان یک بار برای امتحان این روش در قالب پروژه مسکن مهر هزینه‌های بسیار زیادی را متحمل شد. هر چند در شرایط اقتصادی مشابه با اواسط دهه ۸۰ تا ابتدای دهه ۹۰ قرار داریم اما دولت دیگر زیر بار پروژه‌های هزینه بر و ناکارآمدی مانند مسکن مهر نمی‌رود. این بار سیاست دولت تقویت طرف عرضه از طریق ارائه بسته‌‌های تشویقی به سازندگان مسکن و انبوه‌سازان است.
در این طرح قرار شده تا دو سال دیگر ۴۰۰ هزار واحد مسکونی به دست بخش خصوصی ساخته شود. مهمترین مشوق دولت برای ورود سرمایه‌گذاران به حوزه عرضه مسکن، حذف سهم زمین از سبد سازندگان است و قیمت زمین به‌صورت مشارکتی با بخش خصوصی در پروژه اعمال میشود. از سوی دیگر دولت از سال گذشته طرح کارت اعتباری مسکن را کلید زده است که در این طرح مصالح ساختمانی بدون واسطه و به صورت انبوه به دست سازندگان مسکن می‌رسد. در این جریان تخفیف‌هایی در فروش مصالح ساختمانی ارائه خواهد شد که این موضوع به کاهش قیمت تمام شده مسکن منجر میشود.
مسئولان معتقدند که با این سازو کار می‌توانند بازار مسکن را کنترل کنند و در عین حال به صنعت ساختمان به‌عنوان صنایع پیشران اقتصاد رونق بخشند. از همه مهم‌تر این است که اجرای این دو سیاست متکی به منابع دولتی نیست و در این شرایط اقتصادی با ایجاد رونق و اشتغال باری را هم از روی دوش دولت برمی‌دارد.
- 11
- 6
