دو تغییر محسوس در معاملات مسکن حومه پایتخت، از« پایان همسویی» این بازار با تهران خبر می دهد. نتایج تحقیقات میدانی« دنیای اقتصاد» نشان می دهد نه تنها عملیات سبقت تورم ملکی اطراف تهران متوقف شده که حتی نبض قیمت ها رو به کاهش گذاشته است. تغییر رفتار سرمایه گذاران ملکی و سطوح جدید قیمت مسکن در پرند و پردیس، پیام هایی برای تهران دارد.
بررسی تازه ترین وضعیت بازار مسکن در شهرهای اطراف تهران نشان می دهد:با« صفر» شدن تورم ملکی شهرهای حومه پایتخت، تب خرید آپارتمان در اطراف تهران فروکش نموده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، بازار املاک شهرهای اطراف پایتخت، در چند سال گذشته از یک الگوی مشخص قیمتی و معاملاتی در مقایسه با شهر تهران تبعیت می کردند. به طوریکه یک سال بعد از شروع جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران، از سال ۹۸ نبض قیمت و معاملات در حومه تهران نیز تند شد. ولی ادامه روند رشد قیمت ها و داغ شدن بازار معاملات در ادامه سال ۹۸ و استمرار آن تا تابستان سال ۹۹، سبب شد شهرهای جدید به لحاظ بازدهی بلندمدت در تورم ملکی از شهر تهران سبقت بگیرند. این موضوع به خوبی از نسبت قیمت مسکن در شهرهای جدید به تهران در طول سال های مختلف قابل ردیابی است.
مطابق آمارهای رسمی، در سال ۹۵، نسبت قیمت مسکن شهرهای جدید به تهران معادل ۲۵ درصد بود ولی این نسبت در ابتدای ۹۹ به ۳۳ درصد رسید. به این معنا که فاصله قیمت مسکن در شهرهای جدید با قیمت ملک در شهر تهران کمتر شد. هرچند این نسبت در طول تمام این سال ها یکسان نبوده ولی در سال قبل ، به علت تندتر شدن نبض قیمت مسکن در شهرهای جدید و در مقطعی تندتر شدن نسبت قیمت ها نسبت به شهر تهران، این نسبت تغییر پیدا کرد.
به طوری که آمارها این را نشان میدهد که قیمت مسکن در نیمه سال ۹۹ نسبت به سال ۹۱ اگرچه در شهر تهران ۶ برابر شد اما در همین بازه زمانی قیمت ها در شهر جدید پرند ۷/ ۶ برابر و در شهر پردیس ۹ برابر رشد را تجربه کردند. فعالان بازار مسکن معتقدند چند نوع مهاجرت اجباری شکل گرفته طی چند سال اخیر به بازار املاک شهرهای جدید، تب معاملات و قیمت ها را در این شهرها داغ کرد. نخستین نوع مهاجرت، مربوط به مستاجرانی بود که به علت تورم بازار اجاره شهر تهران، به بازار اجاره شهرهای جدید وارد شدند. دوم جمعیت مهاجران به این شهرها به گروهی از خریداران مصرفی از مناطق نیمه جنوبی شهر تهران مربوط می شد که به علت تورم بازار املاک پایتخت، حومه تهران را برای خرید مناسب دیدند و نهایتا، نبض تند قیمت ها در بازار مسکن شهر تهران، شهرهای جدید را مقصد گروهی از سرمایه گذاران از نیمه سال گذشته کرد.
هرچند هنوز هم بخشی از متقاضیان و شهروندان پایتخت نشین، شهرهای جدید را بعنوان شهرهای خوابگاهی قلمداد می کنند و رغبت چندانی به سکونت در این شهرها ندارند، ولی به دو علت اصلی منجر به مراجعه و حضور اجباری بخشی از متقاضیان مصرفی و سرمایه ای در این شهرها شده است. علت اول، رشد هیجان خرید سرمایه ای در کل بازار مسکن ناشی از بالارفتن انتظارات تورمی طی سال های اخیر بوده و علت دیگر، تکمیل شدن ظرفیت رشد قیمت مسکن شهر تهران از نگاه گروه زیادی از سرمایه گذاران این بازار بود. این گروه از سرمایه گذاران معتقد بودند از آنجا که قیمت مسکن تا قبل از سال ۹۸ در شهرهای جدید به تناسب تهران رشد نکرده، بدین ترتیب بازار املاک حومه پایتخت فرصت مناسبی برای سرمایه گذاری است و با همین دیدگاه از ظرفیت بازار مسکن این شهرها استفاده کردند.
اما بررسی وضعیت بازار مسکن حومه پایتخت در ابتدای سال ۱۴۰۰ از وقوع دو اتفاق خبر می دهد که از یکسو همسویی بازار مسکن تهران و حومه را متوقف کرده و از سوی دیگر منجر به مخالف شدن ساز بازار مسکن شهرهای اطراف با بازار مسکن شهر تهران شده است.
اولین اتفاق، نبود تقاضای سرمایه ای در بازار املاک شهرهای جدید در سطح سال گذشته است. بررسی ها نشان می دهد هرچند کم و بیش گروهی از متقاضیان سرمایه ای به بازار مسکن شهرهای حومه مراجعه می کنند، اما هم اکنون حضور سرمایه گذاران به نسبت سال گذشته ، کمتر است.
اتفاق دیگر به صفر شدن تورم فصلی مسکن شهرهای جدید در پایان سال ۹۹ بازمی گردد. آمارهای رسمی نشان می دهد قیمت مسکن در شهرهای جدید در پایان زمستان سال گذشته نسبت به پاییز هیچ تغییری نکرد، این در حالی بود که تورم فصلی مسکن در همین بازه زمانی در شهر تهران بین ۳ تا ۵ درصد ثبت شد. نکته مهم آنکه اگرچه هیجان سرمایه گذاری در بازار مسکن شهر تهران نیز نسبت به سال گذشته وجود ندارد، اما در مقایسه با شهرهای جدید، سرمایه گذاران حضور پررنگ تری دارند. هر دو اتفاق به نوعی می تواند توضیح دهنده وضعیت پساجهش در بازار مسکن شهرهای جدید باشد وضعیتی که شهر تهران هنوز در آن قرار نگرفته است.
از همین رو، این وضعیت می تواند پیامی درباره آینده کوتاه مدت و میان مدت بازار مسکن شهر تهران داشته باشد. ساز مخالف بازار مسکن شهرهای جدید که به نوعی نشان دهنده برقراری ثبات قیمتی در این شهرها ناشی از کاهش تقاضای سرمایه ای و صفر شدن تورم ملکی است تحت‌تأثیر دو عامل شکل گرفته است. آن گونه که فعالان بازار مسکن شهرهای اطراف تهران عنوان می کنند عامل اول، یک پارامتر غیراقتصادی درونی یعنی در پیش بودن انتخابات ریاست جمهوری است. به گفته آنها، گروهی از سرمایه گذاران به علت در پیش بودن انتخابات، تصمیم گیری برای سرمایه گذاری در بازار مسکن این شهرها را متوقف و تصمیم گیری نهایی را منوط به زمان پس از مشخص شدن نتیجه انتخابات نموده اند. از نگاه گروهی از این متقاضیان، یکی از سناریوهای احتمالی پس از انتخابات، کاهش انتظارات تورمی است و از همین رو یک خروج موقت تا مشخص شدن نتیجه انتخابات از بازار مسکن دارند و تصمیم گیری نهایی را به پس از انتخابات ریاست جمهوری موکول نموده اند. عامل دوم، یک پارامتر غیراقتصادی خارجی است. به گفته فعالان بازار مسکن، گروهی از متقاضیان سرمایه ای که مذاکرات وین را تعقیب می کنند ترجیح میدهند تا مشخص شدن نتیجه قطعی این مذاکرات، تصمیم نهایی را برای ورود به بازار نگیرند.
در این میان امکان دارد این نکته و ابهام ایجاد شود که چرا این دو برداشت از سوی سرمایه گذاران ملکی در بازار مسکن شهر تهران مشاهده نشده است؟ برخی کارشناسان مسکن در پاسخ به این ابهام، با اشاره به یک تفاوت اصلی بازار مسکن شهر تهران و حومه عنوان می کنند. از آنجاکه حومه تهران، یک بازار مسکن درجه دو در مقایسه با شهر تهران محسوب می شود زمانی که انتظارات تورمی در اوج قرار دارند و قدرت خرید برای متقاضیان در شهر تهران به سطح حداقلی کاهش پیدا می کند، به ناچار گروهی از متقاضیان به بازار مسکن حومه پایتخت مهاجرت کردند چراکه این تصور را داشتند که امکان کسب سود در این شهرها برای آنها وجود دارد اما در حال حاضر که انتظارات تورمی کاهشی شده و نشانه های تخلیه حباب مسکن مشاهده می شود طبیعی است که از بازار مسکن درجه دو خارج شوند. به عبارت دیگر در وضعیت فعلی، زمینه برای سرمایه گذاری ملکی هیجانی و بی محابا در بازار مسکن وجود ندارد، در نتیجه اولین خروج سرمایه گذاران از بازار مسکن حومه اتفاق می افتد و در صورتی که نشانه های تخلیه حباب قوی تر و اطمینان از پایان جهش قیمت بیشتر شود، این خروج به شهرهای درجه یک یعنی تهران نیز سرایت می کند.
از این رو در وضعیت موجود که فعالان بازار مسکن تهران احتمال رشد شدید قیمت را کمتر و احتمال رشد خفیف قیمت ها را بالاتر می دانند و در عین حال در بازار مسکن حومه تهران، تصور قوی تر از احتمال برقراری ثبات و رشد منفی قیمت ها وجود دارد ، ساز مخالف بازار املاک شهرهای جدید در مقابل بازار املاک تهران به صدا درآمده و در مجموع حجم خریدهای با هدف سرمایه گذاری را در این شهرها نسبت به سال گذشته کاهش داده است.
البته نکته جالب در خصوص جنس متقاضیان سرمایه ای فعال در بازار املاک حومه تهران در مقطع کنونی است. بررسی ها نشان می دهد در حال حاضر جنس جدیدی از متقاضیان سرمایه ای در بازار مسکن اطراف تهران فعال شده اند. این گروه، درواقع بورس اولی هایی هستند که در نیمه اول سال گذشته به بازار سهام وارد و در اواخر نیمه دوم سال ۹۹ از آن خارج شدند. این گروه سرمایه گذارانی بورسی بودند که با وجود آنکه بازار سهام در فاصله ابتدا تا انتهای سال گذشته معادل ۱۵۵ درصد سود داشت اما سود آنچنانی نصیب آنها نشد. در مقابل سرمایه گذارانی که در اواخر بهار سال گذشته به بازار سهام وارد شدند و ابتدای زمستان از این بازار خارج شدند حدود ۱۰ درصد زیان را متحمل شدند و افرادی که در بهمن ماه یعنی نیمه زمستان سال گذشته از بازار سهام خارج شدند به نوعی سود و زیان آنها، سربه سر شد.
گروه اول از بورس اولی ها که سود چندانی از بازار سهام سال گذشته نکردند از ترس آنکه در وضعیت کنونی با ورود به هر بازار، زیان بیشتری را متحمل شوند، تصمیم گرفتند با بودجه محدود خود به سراغ سرمایه گذاری در بازار مسکن شهرهای جدید بروند.
اکنون بررسی وضعیت قیمت فایل های عرضه شده به بازار مسکن شهرهای جدید این را نشان میدهد که نسبت به سال گذشته اندکی ثبات قیمتی در این بخش از بازار مسکن برقرار شده است. به طوریکه در شهر جدید پرند تعداد فایل های فروش با قیمت های پیشنهادی ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان به صورت محسوس قابل مشاهده است. در شهر جدید پردیس نیز بخش عمده ای از فایل های عرضه شده با قیمت بین ۵۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان پیشنهاد شده اند. ارائه این قیمت های پیشنهادی از سوی مالکان و فروشندگان بازار مسکن شهرهای جدید در حالیست که در تابستان سال گذشته و قبل از ریزش قیمت ها، عمده فایل های فروش در شهر پردیس با قیمت کل بیش از یک میلیارد تومان و در شهر جدید پرند با قیمت کل بیش از ۵۰۰ میلیون تومان عرضه شده بودند.
به طور کلی بررسی میدانی فایل املاک عرضه شده در بازار مسکن شهر جدید پرند در روزهای اخیر نشان می دهد قیمت های شاخص در فایل های فروش آپارتمان بین ۳۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومان برای آپارتمان های ۶۰ تا ۱۰۰ مترمربع است. در عین حال قیمت های شاخص برای واحدهای مسکونی عرضه شده در فروردین ماه امسال بین ۵۰۰ تا ۹۵۰ میلیون تومان برای آپارتمان های ۷۸ تا ۱۲۰ مترمربع است.
آن طور که بررسی قیمت فایل های فروش در شهرهای جدید و تهران در فاصله قبل از پیروزی بایدن یعنی اواخر تابستان ۹۹ تا ابتدای سال جاری نشان می دهد قیمت پیشنهادی فایل های عرضه شده در فروردین ماه امسال نسبت به اواخر تابستان گذشته در شهر تهران حدود ۱۱ درصد رشد داشته اند این در حالی است که در همین فاصله زمانی قیمت فایل های فروش در شهرهای حومه پایتخت بین ۱۲ تا ۲۵ درصد کاهش داشته اند.
از این رو به نظر میرسد بررسی روند قیمتی املاک مسکن مهر در شهر جدید پردیس از اوایل دهه تا سال گذشته قابل توجه باشد. آمارها نشان می دهد در فاصله سال های ۹۱ تا تابستان ۹۹، میانگین قیمت آپارتمان( مسکن مهر) در شهر جدید پردیس، رشد ۸۰۰ درصدی داشته است. در بهار سال ۹۷( اوایل جهش قیمت) میانگین قیمت مسکن در این شهر بین ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان تا ۳ میلیون تومان در هر مترمربع بود. میانگین قیمت آپارتمان در این شهر در تابستان ۹۹ به مترمربعی بین ۵/ ۵ تا ۸ میلیون تومان رسید. روند رشد قیمت ها در ابتدای فصل بعدی سال گذشته نیز در بازار املاک این شهر ادامه پیدا کرد و میانگین قیمت ها به حدود ۹ میلیون تومان در هر متر رسید. ولی بعد از آن در اواخر پاییز، میانگین قیمت آپارتمان در این شهر با حدود ۱۱ درصد نسبت به ابتدای فصل، به حدود ۸ میلیون تومان رسید. اکنون نیز آن گونه که بررسی های میدانی نشان می دهد میانگین قیمت آپارتمان در شهر پردیس در همان محدوده ۸ میلیون تومان در هر مترمربع قرار دارد که به نوعی بیان کننده افت حدود ۱۲ درصدی قیمت ها نسبت به اوج جهش یعنی تابستان ۹۹ است. این روند سبب شد تا مطابق با آمارهای رسمی، تورم فصلی مسکن در شهر جدید پردیس در پایان سال گذشته به صفر برسد.
- 18
- 2
