جهان صنعت _ بهنظر میرسد که یکی از برنامههای مهم دولت اصلاح دوباره حاملهای انرژی و بهطور مشخص افزایش قیمت بنزین باشد؛ سیاستی که در صورت اجرا طیف گستردهای از آثار را بر اقنصاد خواهد داشت و موج آن میتواند تا بازار مسکن نیز پیش برود. بهبیان دیگر با مطرحشدن دوباره ادامه اصلاح قیمت حاملهای انرژی این پرسش اهمیت یافته است که گرانتر شدن بنزین بهجهش قیمت خانه منجر میشود یا بازار را بهرکود میکشاند. پاسخ برخلاف تصور عمومی یکخطی نیست. افزایش قیمت انرژی از یک سو هزینههای خانوار را بالا میبرد، قدرت خرید را کاهش میدهد و بخشی از متقاضیان را از بازار مسکن خارج میکند و از سوی دیگر میتواند هزینه ساختوساز را افزایش دهد و بر تصمیمهای پولی و مسیر حرکت نقدینگی اثر بگذارد. تجربه اقتصاد ایران نشان میدهد در بلندمدت اثر کاهش تقاضا بر اثر افزایش هزینه ساخت غلبه کرده و افزایش قیمت انرژی با کاهش محدود قیمت مسکن همراه بوده است.
بنزین گرانتر، مسکن ارزانتر؟
هر بار که زمزمه افزایش قیمت بنزین بهگوش میرسد نگرانیها بهسرعت از جایگاههای سوخت فراتر میرود. خانوارها افزایش هزینه رفتوآمد را محاسبه میکنند، تولیدکنندگان از بالا رفتن هزینه حملونقل میگویند و فعالان بازارها در انتظار واکنش قیمتها میمانند. در این میان بازار مسکن جایگاه ویژهای دارد؛ بازاری که هم سهم بزرگی از دارایی خانوارها را در خود جای داده و هم خرید در آن بیش از هر بازار دیگری بهدرآمد، پسانداز و دسترسی بهمنابع مالی وابسته است.
برداشت رایج این است که گران شدن بنزین و دیگر حاملهای انرژی هزینه تولید و حمل مصالح ساختمانی را افزایش میدهد و در نتیجه قیمت مسکن نیز بالا میرود. این برداشت بخشی از واقعیت را توضیح میدهد اما همه ماجرا نیست. قیمت خانه فقط حاصل جمع قیمت سیمان، فولاد، زمین و دستمزد نیست. برای آنکه یک واحد مسکونی با قیمت بالاتر فروخته شود باید خریدارانی وجود داشته باشند که توان پرداخت آن قیمت را داشته باشند. هر سیاستی که قدرت خرید این خریداران را کاهش دهد میتواند حتی در شرایط افزایش هزینه ساخت بازار مسکن را با کاهش تقاضا روبهرو کند.
بر همین اساس اثر افزایش قیمت بنزین را نمیتوان تنها از دریچه هزینههای ساختوساز دید. بخش مهمتر ماجرا ممکن است در بودجه خانوار اتفاق بیفتد. وقتی هزینه انرژی افزایش مییابد خانوار ناچار است سهم بیشتری از درآمد خود را بهرفتوآمد و دیگر هزینههای مرتبط اختصاص دهد. درآمد اسمی ممکن است تغییری نکرده باشد اما مقدار کمتری از آن برای پسانداز یا پذیرش اقساط خرید مسکن باقی میماند. در چنین وضعیتی نخستین واکنش بسیاری از خانوارها کنار گذاشتن کامل خرید خانه نیست بلکه بهتعویق انداختن آن است. همین تعویقهای گسترده میتواند بهکاهش تعداد معاملات و کم شدن فشار تقاضا در بازار منجر شود.
بازار مسکن زمانی رونق میگیرد که خانوارها علاوه بر نیاز توان خرید نیز داشته باشند. نیاز بهمسکن ممکن است همچنان پابرجا باشد اما نیازی که پشتوانه مالی ندارد بهمعامله تبدیل نمیشود. بههمین دلیل افزایش هزینههای زندگی میتواند فاصله میان نیاز بهخانه و توان خرید خانه را بیشتر کند. نتیجه چنین وضعی الزاما سقوط شدید قیمتها نیست بلکه ممکن است قیمتها برای مدتی مقاومت کنند اما حجم معاملات کاهش یابد و بازار وارد رکود شود. در این شرایط فروشنده حاضر نیست بهآسانی قیمت پیشنهادی خود را پایین بیاورد و خریدار نیز توان پذیرش آن را ندارد. بازار در نقطهای میان این دوموضع متوقف میشود.
فشار اصلی از سمت تقاضا
افزایش قیمت انرژی چندمسیر برای اثرگذاری بر مسکن دار، اما کانال درآمد و تقاضا یکی از مهمترین آنهاست. وقتی خانوار با هزینه بیشتری برای انرژی روبهرو میشود قدرت خرید واقعی او کاهش مییابد. این کاهش تنها بهمبلغی که مستقیما برای سوخت یا انرژی پرداخت میشود محدود نیست بلکه افزایش هزینه انرژی میتواند فعالیتهای اقتصادی و درآمد خانوارها را نیز تحت فشار قرار دهد. درنتیجه تعداد کسانی که توان ورود بهبازار خرید مسکن دارند کمتر میشود.
این سازوکار توضیح میدهد که چرا گرانشدن انرژی لزوما بهافزایش قیمت مسکن نمیانجامد. در بازاری مانند مسکن کاهش تقاضا میتواند اثر افزایش هزینهها را خنثی کند. سازنده ممکن است با هزینه بیشتری روبهرو شود اما اگر خریدار نتواند قیمت بالاتر را پرداخت کند انتقال کامل این هزینه بهقیمت فروش دشوار خواهد بود. بنابراین بخشی از فشار هزینه ممکن است بهجای افزایش فوری قیمت بهکاهش ساختوساز یا عقبنشینی سرمایهگذاران از پروژههای جدید منجر شود.
پژوهشهای انجام شده در بررسی بلندمدت اقتصاد ایران افزایش یکدرصدی قیمت انرژی با کاهش حدود ۰۵/۰درصدی قیمت مسکن همراه بوده است. بنابراین اثر مستقیم بر قیمت مسکن بسیار محدود اما جهت آن منفی بوده است. بهبیان ساده کاهش قدرت خرید و تقاضا اندکی بیش از فشار ناشی از افزایش هزینههای ساختمانی بر بازار اثر گذاشته است. این نتیجه نباید بهمعنای آن تلقی شود که هر افزایش قیمت بنزین بهطور خودکار خانه را ارزان میکند. معنای دقیقتر آن است که فشار بر بودجه خانوار میتواند مانع انتقال کامل افزایش هزینه انرژی بهقیمت مسکن شود.
از همینجا تفاوت مهمی میان کاهش قیمت و بهبود دسترسی بهمسکن آشکار میشود. ممکن است رشد قیمت مسکن محدود شود یا حتی قیمت آن کاهش اندکی پیدا کند اما همزمان قدرت خرید خانوار با شدت بیشتری پایین آمده باشد. در چنین حالتی مسکن از نظر عددی ارزانتر شده اما برای خانوار دستیافتنیتر نشده است. بنابراین ارزیابی اثر افزایش قیمت بنزین تنها با نگاهکردن بهقیمت خانه ناقص خواهد بود. تعداد معاملات، توان پرداخت خانوار و امکان تامین مالی خرید نیز باید در مرکز تحلیل قرار گیرد.
هزینه ساخت، تنها یکسوی ماجرا
در سوی دیگر افزایش قیمت انرژی میتواند هزینه ساخت مسکن را بالا ببرد. انرژی در تولید مصالح، حملونقل و مراحل مختلف ساختوساز نقش دارد. بالارفتن هزینه این نهادهها هزینه نهایی تولید مسکن را افزایش میدهد و سازندگان را با انتخاب دشواری روبهرو میکند. یا باید قیمت فروش را افزایش دهند، حاشیه سود کمتری بپذیرند یا از آغاز پروژههای جدید صرفنظر کنند.
با این حال افزایش هزینه ساخت فقط زمانی میتواند بهطور کامل بهخریدار منتقل شود که تقاضای کافی در بازار وجود داشته باشد. اگر قدرت خرید خانوارها همزمان کاهش یافته باشد سازنده با بازاری مواجه میشود که توان جذب قیمتهای بالاتر را ندارد. همین تضاد میان افزایش هزینه عرضه و کاهش توان تقاضا بازار مسکن را در موقعیتی پیچیده قرار میدهد. در چنین شرایطی ممکن است قیمت فروش بهاندازه هزینهها افزایش پیدا نکند اما انگیزه ساخت نیز کاهش یابد.
پیامد کاهش ساختوساز معمولا فوری نیست. در کوتاهمدت بازار بیشتر از سمت کاهش تقاضا واکنش نشان میدهد اما در دورههای بعد کمشدن تولید واحدهای جدید میتواند عرضه را محدود کند. بهاینترتیب افزایش قیمت انرژی ممکن است در ابتدا معاملات را کاهش دهد و رشد قیمت را مهار کند ولی همزمان زمینه محدودشدن عرضه آینده را فراهم آورد. این دو اثر در جهتهای متفاوت حرکت میکنند و بههمین دلیل نمیتوان واکنش بازار مسکن را با یک حکم قطعی توضیح داد.
براساس پژوهشهای انجامشده دوبرابرشدن قیمت انرژی با افزایش ۱۱تا۱۴درصدی هزینه ساخت و کاهش ۷تا۱۰درصدی تقاضای مسکن همراه بوده است. کنارهم قرارگرفتن این دو عدد ماهیت دوگانه اثر افزایش قیمت انرژی را روشن میکند. تولید مسکن گرانتر میشود اما تعداد متقاضیان نیز کاهش مییابد. آنچه درنهایت مسیر قیمت را تعیین میکند برتری یکی از این دو نیرو بر دیگری است.
در اقتصاد ایران شواهد نشان میدهد نیروی کاهنده تقاضا اندکی قویتر بوده است. باوجود افزایش هزینههای وابسته بهانرژی قیمت انرژی در رابطه بلندمدت اثر منفی بر قیمت مسکن داشته است. بااینحال اندازه کوچک این اثر نشان میدهد که انرژی تنها یکی از عوامل شکلدهنده قیمت خانه است و متغیرهای دیگری مانند درآمد خانوار، جمعیت شهری، منابع مالی و سیاستهای پولی میتوانند اثر بسیار بزرگتری بر جهت بازار داشته باشند.
فقط قیمت انرژی تعیینکننده نیست
هرچند افزایش قیمت انرژی میتواند بر بازار مسکن اثر بگذارد اما این اثر در خلأ شکل نمیگیرد. مسیر حرکت بازار مسکن همواره حاصل برآیند چند عامل اقتصادی است که همزمان بر عرضه و تقاضا اثر میگذارند. بههمین دلیل نمیتوان هر تغییری در قیمت مسکن را تنها بهاصلاح قیمت حاملهای انرژی نسبت داد.
بررسی رابطه متغیرهای اقتصادی نشان میدهد درآمد خانوار یکی از مهمترین عوامل تعیینکننده قیمت مسکن است. هر زمان که درآمد سرانه افزایش پیدا کند توان خرید خانوار نیز تقویت میشود و تقاضا برای خرید مسکن بالا میرود. در چنین شرایطی فشار تقاضا میتواند قیمتها را افزایش دهد. بههمین دلیل رشد درآمد سرانه با افزایش قیمت مسکن همراه بوده است. این نتیجه نشان میدهد که بازار مسکن بیش از آنکه صرفا بههزینههای ساخت واکنش نشان دهد بهقدرت خرید متقاضیان وابسته است.
عامل دیگری که بر بازار مسکن اثر گذاشته رشد جمعیت شهری است. افزایش جمعیت شهرها بهمعنای افزایش تعداد خانوارهایی است که بهمسکن نیاز دارند. هرچه این نیاز گستردهتر شود تقاضا برای خرید یا اجاره مسکن نیز افزایش پیدا میکند و در صورت ثابتماندن عرضه فشار بیشتری بر قیمتها وارد خواهد شد. بههمین دلیل رشد جمعیت شهری نیز در کنار افزایش درآمد از عوامل تقویتکننده قیمت مسکن شناخته شده است.
درمقابل بررسیها نشان میدهد تسهیلات پرداختی بانک مسکن رابطهای منفی با قیمت مسکن داشته است. این نتیجه برخلاف تصور رایج که افزایش وام را همواره عامل رشد قیمت مسکن میداند نشان میدهد اثر تسهیلات بانکی بهشرایط اقتصادی نحوه پرداخت و همزمانی آن با سایر متغیرها وابسته است و نمیتوان درباره آن حکم کلی صادر کرد.
سیاستی که نباید تکبعدی دیده شود
اصلاح قیمت حاملهای انرژی معمولا با اهدافی مانند کاهش مصرف، اصلاح ساختار یارانهها و افزایش کارایی اقتصادی اجرا میشود اما آثار آن تنها بهبازار انرژی محدود نمیماند. این سیاست از طریق درآمد خانوار، سرمایهگذاری، بازارهای مالی و تصمیمهای پولی بر بخش مسکن نیز اثر میگذارد.
بههمیندلیل اگر این سیاست بدون توجه بهپیامدهای آن بر قدرت خرید خانوار اجرا شود ممکن است نخستین نتیجه آن کاهش توان متقاضیان واقعی بازار مسکن باشد. در چنین شرایطی بازار نه با رونق ساختوساز روبهرو میشود و نه با افزایش معاملات بلکه احتمال بیشتری وجود دارد که حجم خرید و فروش کاهش یابد و رکود عمیقتر شود.
از سوی دیگر اگر افزایش هزینههای تولید، انگیزه سرمایهگذاری در ساختوساز را نیز کاهش دهد عرضه واحدهای جدید در سالهای بعد محدود خواهد شد. بنابراین سیاست اصلاح قیمت انرژی میتواند بهطور همزمان از دو مسیر متفاوت بر بازار مسکن اثر بگذارد: از یک سو با کاهش قدرت خرید تقاضا را محدود کند و از سوی دیگر با افزایش هزینه تولید عرضه آینده را تحت فشار قرار دهد. این دو نیرو در جهتهای متفاوت حرکت میکنند و نتیجه نهایی آنها بهشدت اثر هر یک بستگی دارد.
به همین دلیل ارزیابی موفقیت یا ناکامی این سیاست تنها با مشاهده تغییرات قیمت مسکن ممکن نیست. کاهش سرعت رشد قیمتها لزوما بهمعنای بهبود وضعیت بازار نیست همانطورکه افزایش قیمت نیز الزاما نشانه رونق اقتصادی محسوب نمیشود. آنچه اهمیت دارد توانایی خانوارها برای ورود بهبازار، حجم معاملات و استمرار سرمایهگذاری در بخش مسکن است.
یکی از مهمترین موضوعاتی که باید سیاستگذار در نظر داشته باشد ضرورت نگاه همزمان بهبازار انرژی و بازار مسکن است. اگر سیاست اصلاح قیمت حاملهای انرژی ادامه پیدا کند
- 13
- 2
