به گزارش فارس، رشد قیمت مسکن در اواخر ماههای گذشته که به گفته اکثر کارشناسان مسکن به دلیل خروج مسکن از رکود بعد از ۵ سال ، رشد تقاضا برای خرید مسکن و ورود خانه اولی ها به بازار مسکن بود تا حدودی طبیعی به نظر می رسید اما رشد قیمت در اردیبهشت ماه امسال تا حدودی باعث شد تا این وضعیت غیر طبیعی جلوه کند و فعالان بازار و کارشناسان مسکن این رشد را ناشی از افزایش نرخ ارز و ورود سفته بازان عنوان کردند.این رشد قیمت به گفته کارشناسان جزء رکود دوباره و کاهش قدرت خرید چیزی عاید بازار مسکن نخواهد کرد.
البته برخی نیز کاهش عرضه را دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن عنوان می کنند.به همین دلیل به سراغ فردین یزدانی مدیر علمی طرح جامع مسکن رفتیم تا ببینیم دلیل دو بار افزایش قیمت مسکن به فاصله چند ماه تا چه حد به واقعیت نزدیک است و آیا بر اساس طرح جامع مسکن تولید مسکن صورت گرفته است؟
یزدانی با اشاره به اینکه تفاوت عمدهای بین رشد قیمت مسکن در سال جاری با رشد قیمت مسکن در سال گذشته وجود دارد، گفت: رشد قیمت مسکن در سال گذشته به دلیل رشد تقاضا،بالا رفتن قدرت خرید و رونق مسکن بعد از پنج سال رکود بوده است.
وی معتقد است افزایش قیمت مسکن در ماه گذشته را اگر بخواهیم با افرایش قیمت مسکن در سال گذشته مورد بررسی قرار دهیم، باید بگویم که افزایش قیمت مسکن تا حدودی طبیعی است، اما افزایش قیمت مسکن در ماه گذشته تا حدودی غیرطبیعی بود که ناشی از اثرات سیاستهای خارجی و تحریم و نوسانات نرخ ارز بوده است.
مدیر علمی طرح جامع مسکن در خصوص اینکه کارشناسان می گویند احتمالاً قیمت مسکن چون حباب دارد به قیمتهای قبلی بازمیگردد میگوید: تصور نمیکنم این بازگشت قیمتها رخ دهد، چرا که وقتی قیمتها افزایش یافت سخت است که مجدداً به قیمتهای قبل برگردد.
یزدانی در خصوص اینکه عرضه مسکن از تقاضا عقب است این در حالیست که در طرح جامع مسکن پیش بینی شده سالانه ۸۰۰ هزار تا ۹۰۰ هزار مسکن تولید شود و ظاهرا این پیش بینی تا حدودی دست بالا گرفته شده است گفت:برآورد طرح جامع مسکن دست بالا گرفته نشده است و اینکه به هر حال تولید مسکن به پیشبینی طرح جامع نرسیده است، یک بخش مهمی از آن مربوط به این است که تخریب و نوسازی بافتهای فرسوده صورت نگرفته است.
متن گفت و گوی تفصیلی با فردین یزدانی مدیر علمی طرح جامع مسکن بدین شرح است:
* افزایش قیمت مسکن در اردیبهشت طبیعی نبود
آیا می توان میان رشد قیمت مسکن در سال گذشته با رشد قیمت مسکن در اردیبهشت ماه امسال تفاوت و یا شباهتی قائل شد؟ اینکه کارشناسان می گویند رشد قیمت مسکن بعد از پنج سال رکود و یا رشد نرخ ارز طبیعی است را باید پذیرفت؟
درباره اینکه رشد قیمت مسکن هر چند سال یکبار طبیعی است باید بگویم که چندان طبیعی هم نیست. هر سیکلی و هر رونق و رکودی یک علتهایی دارد. به هر حال افزایش قیمت مسکن در ماه گذشته را اگر بخواهیم با افرایش قیمت مسکن مورد بررسی قرار دهیم، باید بگویم که افزایش قیمت مسکن تا حدودی طبیعی است، اما افزایش قیمت مسکن در ماه گذشته تا حدودی غیرطبیعی بود که ناشی از اثرات سیاستهای خارجی و تحریم و نوسانات نرخ ارز بوده است؛ یعنی تفاوتی که در افزایش قیمت مسکن در ماه گذشته با سال گذشته وجود دارد، همانا تحولات سیاسی و خروج آمریکا از برجام و سپس نوسانات نرخ ارز است.
یعنی رشد قیمت مسکن در ماه گذشته مربوط به عوامل درونزای بخش مسکن نبود؟
اقتصاد را اگر دو بخش کنیم، یک بخش مبادلهای و بخش دیگر غیرمبادلهای است، حجم نقدینگی داریم که متأسفانه به هر دلیلی کنترل نشد و بخشی از این نقدینگی وارد بخش مبادلهای شد و قسمتی از آن هم وارد بخش غیرمبادلهای که مسکن و مستغلات باشد میشود. هر موقع در اقتصاد راه بخش مبادلهای کُند شود آن سرمایهای که وجود دارد وارد بخش غیرمبادلهای میشود، بنابراین افزایش قیمت مسکن در یک یا دو ماه اخیر ناشی از تحولاتی است که در روابط بینالملل رخ داده است که پیامد آن نوسانات ارز و محدود شدن بخش مبادلهای است . یعنی ورود یک بخشی از آن سرمایهها به بخش مستغلات و مسکن است که باعث رشد قیمت ها می شود.
این دلیل افزایش یک یا دو ماهه اخیر در مسکن را میتوان ناشی از همین پیامدهای بینالمللی و رشد نرخ ارز و محدود شدن بخش مبادلهای دانست، اما سایر افزایش قیمتها مثل افزایش قیمت مسکن در سال گذشته را میتوان ناشی از کاهش هزینه و افزایش تقاضا دانست که البته تا حدودی این رشد قیمت مسکن که ناشی از افزایش تقاضای مؤثر و بالا رفتن قدرت خرید بود را باید طبیعی دانست.
پس میتوانیم این نتیجه قطعی را بگیریم که افزایش قیمت مسکن در سال جاری با افزایش قیمت در سال گذشته متفاوت بود؟
افزایش قدرت خرید مسکن و افزایش تقاضا در سال گذشته موجب رشد قیمت ملایم مسکن شد، اما در سال جاری این رشد قیمت ناشی از تحولات سیاسی و بینالمللی و رشد نرخ ارز بود.
*نباید منتظر بازگشت قیمت مسکن باشیم
برخی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن عنوان میکنند که احتمالاً قیمت مسکن چون حباب دارد به قیمتهای قبلی بازمیگردد. آیا این تحلیل را میتوان پذیرفت؟ آیا باید منتظر بازگشت قیمتها باشیم؟
تصور نمیکنم این بازگشت قیمتها رخ دهد، چرا که وقتی قیمتها افزایش یافت سخت است که مجدداً به قیمتهای قبل برگردد. چون چشمانداز مثبتی هم در روابط بینالملل وجود ندارد.
برخی کارشناسان هم عنوان میکنند که عرضه مسکن از تقاضا عقب است، البته از طرفی دیگر هم عنوان میشود که ۲.۵ میلیون واحد خالی از سکنه هم داریم.اگر چه رئیس اتحادیه مشاوران املاک عنوان میکند که اگر ۲۵ میلیون واحد مسکونی داشته باشیم، ۱۰ درصد خانه خالی از سکنه طبیعی است، به هر حال شما به عنوان کسی که طرح جامع مسکن را تدوین کردهاید، این آمار و تحلیل را درست میدانید؟
به اعتقاد بنده این ۱۰ درصد طبیعی نیست، یعنی وجود ۲.۵ مسکن خالی از سکنه غیرطبیعی است.
آیا اخذ مالیات از خانههای خالی از سکنه میتواند برای بخش مسکن و ورود این تعداد مسکن به بازار مفید باشد؟
به اعتقاد بنده این طرح برای کل بخش بازار صرفنظر از این تغییرات قیمت اثرات مفیدی دارد و اگر اجرایی میشد روی تقسیم سرمایه بر روی واحدهای لوکس و اقشار متوسط میتوانست مؤثر باشد.
*آثار مثبت اخذ مالیات در بازار مسکن
یعنی اجرای این طرحها میتواند موجب کنترل قیمت مسکن شود؟
اما این طرحها الزاماً روی کنترل قیمتها نمیتواند موفق باشد. اما آثار مثبت دیگری میتواند داشته باشد؛ یعنی اگر بازار مسکن تهران را بین واحدهای لوکس و واحدهای متوسط تقسیم کنید یک بخش از سرمایه بدون هیچ دلیلی وارد واحدهای لوکس شده و عقیم شده است، بنابراین میتوانست از سودآوری آنجا کم کند و وارد تولید واحدهایی شود که نیاز مصرفی مردم است شود و به این بخش کمک کند.
*پیش بینی نوسازی بافت فرسوده در طرح جامع مسکن موفقیت آمیز نبود
در تدوین طرح جامع مسکن نقش داشتهاید در این طرح اعلام شده است که سالانه باید ۸۰۰ هزار تا ۹۰۰ هزار واحد مسکونی تولید شود، اما در هیچ سالی به این عدد نرسیدیم آیا این پیشبینی تولید مسکن در طرح جامع مسکن یک مقدار بیش از حد ایدهآل دیده نشده است؟
تصور نمیکنم اینطور باشد، اینکه تولید مسکن بیش از ۸۰۰ هزار در طرح جامع مسکن پیش بینی شده یک بخشی از آن که بیش از ۲۰۰ هزار واحد مسکونی است مربوط به تخریب و نوسازی بافتهای فرسوده است که نه برای تولید مسکن جدید بلکه برای ارتقاء واحدهای مسکونی موجود است، بنابراین برآورد طرح جامع مسکن دست بالا گرفته نشده است و اینکه به هر حال تولید مسکن به پیشبینی طرح جامع نرسیده است، یک بخش مهمی از آن مربوط به این است که تخریب و نوسازی بافتهای فرسوده صورت نگرفته است. اگر آمار واحدهای جدید را مقایسه کنید، خیلی در بلندمدت تفاوت فاحشی با آن پیشبینی طرح جامع مسکن نخواهد داشت. پ
ولی اینطور گفته میشود که تولید مسکن در یکی یا دو سال گذشته به ۴۰۰ هزار واحد مسکونی هم نرسیده است...
یزدانی: فکر میکنم سال گذشته تولید مسکن به ۵۰۰ هزار واحد مسکونی رسید.
* به ۵۰ درصد پیشبینی تولید مسکن در طرح جامع مسکن رسیدیم
یعنی به ۵۰ درصد پیشبینی تولید مسکن در طرح جامع مسکن رسیدهایم؟
بله، میتوان گفت در واحدهای جدید تصور میکنم تا حد زیادی به این پیشبینی رسید، اما در تخریب و نوسازی بافتهای فرسوده اینطور نبود.
*مهمترین اثر مالیات بر عایدی تخصیص سرمایه بین زیر بازارها است
مالیات بر عایدی سرمایه چطور؟ آیا میتواند برای بخش مسکن مفید باشد؟
مهمترین اثر مالیات بر عایدی تخصیص سرمایه بین زیر بازارها است. سرمایه بیش از حد وارد بخش واحدهای لوکس شده است و سرمایه کمتر از حد نیاز وارد واحدهای مسکونی متوسط و پایین شده است، از این نظر که تولید واحدهای مسکونی متوسط که مورد تقاضا هستند کمک کند، بله این طرح مالیات بر عایدی میتواند مثبت و مفید باشد.
*ریشه جهش قیمت مسکن را باید در اقتصاد کلان جستجو کنید
راهکار کوتاهمدت و میانمدت برای موفقیت دولت در بخش مسکن برای جلوگیری از قیمت مسکن چیست؟
یزدانی: ریشه جهش قیمت مسکن را باید در اقتصاد کلان جستجو کنید، بنابراین بخش مسکن به تنهایی نمیتواند موجب رشد جهشی قیمت مسکن شود؛ یعنی تا زمانی که اقتصاد کلان درست و اصلاح نشود نمیتوان گفت که قیمت مسکن جهش نخواهد کرد، به خصوص این جهشهای قیمتی که اخیراً رخ داده به خاطر همین است که اقتصاد کلان تحتتأثیر قرار گرفته است.
اکبر محمودی
- 9
- 2
