خطر انحراف در طرح جدید مسکن

این روزها دولت به تکاپو افتاده و چند طرح را برای سر و سامان دادن به بازار مسکن مطرح کرده است یا در  دست بررسی دارد. یکی از این طرح ها در حوزه مسکن موسوم به اقدام ملی است که در آن ساخت ۴۰۰ هزار مسکن در مدت دو سال هدف گذاری شده است. جزئیات این طرح حاکی از آن است که با توجه به سهم بیش از ۶۰ درصدی زمین در هزینه مسکن، سیاست گذار تلاش کرده است تا با واگذاری زمین های دولت به سازندگان، هزینه ساخت را کاهش دهد.  مرکز آمار چندی پیش گزارشی از تحولات بازار زمین و مسکن در فصل زمستان سال ۹۷ در سراسر کشور منتشر کرد. مطابق با این گزارش متوسط قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در کل کشور یک میلیون و ۳۱۶ هزار تومان بوده، که نسبت به فصل قبل، ۵۵.۱ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۳.۵ درصد افزایش داشته است اما نکته قابل توجه در این گزارش افزایش شدید قیمت زمین و واحد کلنگی در مقایسه با افزایش قیمت واحد مسکونی است. بر این اساس متوسط قیمت فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی معامله شده در کل کشور، دو میلیون و ۸۶۵ هزار تومان بوده است که نسبت به فصل قبل، ۳۶.۶ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۲۱.۹ درصد افزایش داشته است. یعنی افزایش قیمت زمین در یک سال اخیر دوبرابر افزایش قیمت مسکن بوده است.

اما این داده ها یک نتیجه سیاست گذارانه جدی دارد که لازم است تصمیم گیران و متولیان بخش مسکن به آن توجه لازم را داشته باشند و آن هم این است که تولید انبوه مسکن به شیوه مشارکتی در زمین های دولتی، انگیزه زیادی را برای تاخیر در تحویل پروژه ها توسط انبوه سازان به همراه دارد.

ماجرا از این قرار است که در ساخت مسکن به شیوه مشارکتی، تامین زمین بر عهده دولت و ساخت مسکن با انبوه ساز است و در نهایت هریک سهم خود را برمی دارند و واحدهای خود را با قیمت بازار به مردم می فروشند. در این مدل با توجه به اختلاف شدید بین افزایش قیمت زمین و دیگر نهاده ها، هرچه زمان ساخت پروژه ها بیشتر طول بکشد، در نتیجه آورده دولت بیشتر می شود، در حالی که سهم نهایی آن تغییری نمی کند. در نتیجه انگیزه کافی برای انبوه ساز وجود دارد تا به بهانه های مختلف پروژه ها را با تاخیر به انجام برساند.

این تاخیر در پروژه ها باعث می شود، برنامه ریزی ها و تسهیلات در نظر گرفته شده توسط دولت به موقع به سرانجام نرسد و نتواند تاثیر مهمی بر نابه سامانی های بازار مسکن بگذارد.

شاید این سوال مطرح شود که نظارت ها و پیگیری های قضایی می تواند مانع این تاخیر ها و سوء استفاده ها شود، ولی توجه به این نکته لازم است که وزارت راه و شهرسازی باید از شیوه هایی استفاده کند که نیاز کمتری به درگیری های حقوقی و قضایی باشد. ثانیا بررسی تجربه پروژه های مشارکتی نشان می دهد، با وجود پیگیری های قضایی وزارت راه و شهرسازی هنوز بعضی از این پروژه ها بعد از ۲۰ سال از شروع به سرانجام نرسیده است.

برای جلوگیری از این اتفاقات وزارت راه و شهرسازی می تواند به جای تولید مسکن به شیوه مشارکتی که در آن انبوه سازان مالک بخشی از واحدها می شوند، آن ها را از یک واسطه مالکیتی به یک واسطه مدیریتی تبدیل کند که فقط در نقش یک سازنده باشند. در این صورت آن ها که فقط اجرت تولید و ساخت خود را خواهند گرفت، انگیزه بسیاری برای تولید به موقع و سریع واحد ها خواهند داشت. همچنین علاوه بر این اگر دولت به گونه ای برنامه ریزی کند که خانواده ها هزینه ساخت را بپردازند و هزینه زمین را بعد از تحویل واحدهای مسکونی خود به صورت اقساط به دولت پرداخت کنند، در این صورت بسیاری از خانواده های مستاجر می توانند از واحدهای ساخته شده در طرح اقدام ملی تولید مسکن استفاده کنند و صاحب خانه شوند.