بازار مسکن به تاریک‌ترین نقطه رسید

به گزارش ایسنا، شهریورماه ۱۳۹۸ به لحاظ حجم معاملات مسکن در تهران افت تاریخی رقم خورد؛ به طوری که حتی در شهریورماه ۱۳۹۴ نیز که بازار در مقایسه  با سال‌های قبل و بعد از آن در رکود عمیقی قرار گرفته بود حجم معاملات ۴.۶ برابر امسال بود. کسادی بازار مسکن در شهریورماه امسال از زمان آغاز ارایه گزارش‌های ماهیانه این بخش توسط بانک مرکزی در سال ۱۳۹۲ تا کنون بی‌سابقه بوده است.

متقاضیان در انتظار کاهش قیمت

کارشناسان می‌گویند تا زمانی که قیمت‌های پیشنهادی کاهش پیدا نکند نمی‌توان نسبت به رونق معاملات امیدوار بود. اما طبق آمار، کاهش ۲.۴ و ۲.۸ درصدی قیمت در دو ماه گذشته بسیار کمتر از رشد ۷ تا ۸ درصد ماهیانه در دو سال اخیر بوده است. با توجه به جهش ۲۰۸ درصدی قیمت نسبت به چهار سال قبل، توان خرید متقاضیان مصرفی به شدت افت کرده است؛ هرچند تیرماه ۱۳۹۸ رشد قیمت‌ها نسبت به مدت مشابه چهار سال قبل از آن عدد ۲۴۵ درصد را نشان می‌داد. اما مرداد و شهریورماه امسال قیمت‌ها نسبت به دو ماه قبل به ترتیب ۲.۴ و ۲.۸ درصد کاهش یافت که چشم‌انداز کاهشی را پیش روی خریداران قرار داده و متقاضیان مصرفی، خرید را به حالت تعلیق درآورده‌اند.

تجربه سیکل‌های رونق مسکن در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۸۶، ۱۳۹۱ و ۱۳۹۷ نشان می‌دهد که دوره رکود، طولانی‌تر از دوره رونق  است اما تقاضا برای خرید در زمان رشد قیمت‌ها به شدت افزایش پیدا می‌کند. این اشتباه محاسباتی متقاضیان به جهش‌های سنگین می‌انجامد.

ساخت  و ساز دو برابر معاملات است

با وجودی که حدود ۵۰۰ هزار خانه خالی در شهر تهران وجود دارد به دلیل پرش قیمت‌ها اقبال برای ساخت و ساز دیده می‌شود. خرید و فروش مسکن به کمترین حد خود رسیده اما در مردادماه ساخت و ساز به حدود دو برابر معاملات رسید؛ هرچند تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های صادره شهر تهران طی شش ماه ابتدای امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل ۲۱ درصد کاهش نشان می‌دهد. با این حال پنج ماهه ابتدای سال جاری در شهر تهران ۲۷ هزار و ۳۸۴ واحد مسکونی در پروانه‌های ساختمانی تعریف شده که ۲۸۱۹ واحد کمتر از تعداد خرید و فروش مسکن بوده اما آمار ارایه شده در مردادماه گویای نصف شدن  تعداد معاملات نسبت به ساخت و ساز است.

مردادماه کلنگ احداث ۵۵۶۲ واحد مسکونی در تهران زده شد؛ در حالی که معاملات تنها ۲۷۸۷ فقره بود. با این‌که سبقت ساخت و ساز از معاملات می‌تواند به تعادل عرضه و تقاضا منجر شود اما طبیعتا در زمان رکود خرید و فروش، سازندگان انگیزه خود را برای ساخت و ساز از دست می‌دهند و انتظار می‌رود در ماه‌های آینده حجم ساخت و ساز باز هم کاهش پیدا کند. از سوی دیگر سازندگان به دلیل درگیری با چهار قانون مزاحم و اختلال در روند دریافت نقدینگی، توان لازم را برای ایجاد تعادل در بازار مسکن از دست داده‌اند. سال ۱۳۹۷ کمیسیون تلفیق املاک در تهران اعداد و ارقامی برای ارزش معاملاتی املاک لحاظ کرده که به اعتقاد انبوه سازان در صورت اجرا تورم بسیار سنگینی را در قالب ۲۰ نوع عوارض، مالیات و سایر وجوه پرداختی به صنعت ساختمان تحمیل می کند.

افت حدود ۵ میلیون تومانی قیمت مسکن در شمال تهران

شهریورماه بازار مسکن شهر تهران دومین تخلیه حباب قیمتی را تجربه کرد. مطابق اعلام بانک مرکزی میانگین قیمت مسکن شهر تهران از متری ۱۳ میلیون و ۲۵ هزار تومان در مردادماه ۱۳۹۸ به متری ۱۲ میلیون و ۶۶۷ هزار تومان در شهریورماه رسیده که کاهش ۲.۸ درصدی را نسبت به مردادماه امسال و افزایش ۵۶.۵ درصدی را نسبت به شهریورماه پارسال نشان می‌دهد. معاملات نیز به ۲۷۸۷ فقره رسید که ۱۵ درصد نسبت به ماه قبل و ۷۳ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش یافت. این دومین افت پیاپی قیمت ماهیانه است و به نظر می‌رسد بازار خرید و فروش قفل شده است.

با وجودی که به دلیل حجم اندک معاملات نمی‌توان ارزیابی مناسبی از تحولات قیمتی در مناطق مختلف تهران داشت، آمار گویای آن است که در منطقه ۱ قیمت‌ها نسبت به مردادماه ۳.۲ میلیون و نسبت به تیرماه ۴.۸ میلیون کاهش یافت که بیشترین میزان کاهش در بین مناطق مختلف شهر تهران محسوب می‌شود. افت تا ۴.۸ میلیونی قیمت از خروج سفته‌بازان حکایت دارد که تا تیرماه نبض خرید و فروش در شمال پایتخت را در اختیار داشتند.