خطای دید در بازار مسکن

بساز بفروش‌ها در تهران با تعلل در تعیین تکلیف مشتریان واحدهای در دست ساخت، فرصت بازار فعلی برای استفاده از ظرفیت پیش فروش مسکن را از دست خواهند داد. تحقیقات میدانی از بازار دوم معاملات مسکن نشان می‌دهد هم اکنون تقاضای پیش خرید در حجم مناسب وجود دارد و میزان آن در برخی مناطق تهران بیش از تقاضای خرید واحد آماده است. اما «خطای دید» در سمت عرضه باعث کمیابی فایل‌های پیش فروش شده است. سازنده‌ها در مواجهه با اوضاع بازار «زمین»، تصمیمی برای پیش‌فروش ندارند؛ اما از سختی فروش در آینده غافل هستند.

حال و هوای فعلی بازار معاملات مسکن از فرصت محدود سازنده‌ها برای پیش‌فروش واحدهای مسکونی در حال ساخت و نیمه‌کاره حکایت دارد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» بر پایه آخرین تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان می‌دهد در‌حالی‌که همزمان با پیشروی بازار معاملات خرید وفروش آپارتمان در فاز رکود، رفته رفته به حجم فایل‌های آماده عرضه شده به بازار برای فروش افزوده می‌شود، به همان اندازه فرصت سازنده‌ها برای پیش‌فروش مسکن نیز محدودتر می‌شود.

پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد افزایش حجم عرضه فایل آماده به بازار مسکن به دنبال عقب‌نشینی تقاضا از بازار و افزایش سرعت عرضه فایل در مقابل کاهش سرعت تقاضا برای خرید آپارتمان از سوی متقاضیان در آینده نزدیک منجر به کاهش تمایل برای پیش‌فروش آپارتمان‌های در حال ساخت می‌شود. درحالی‌که به دنبال افزایش عمق رکود در بازار معاملات خرید وفروش مسکن وافزایش تدریجی و مستمر حجم عرضه فایل‌های جدید برای فروش به بازار، فرصت سازنده‌ها برای پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت رو به اتمام است؛ اما بسازبفروش‌ها در شرایط فعلی به دلیل خطای دید، از این ظرفیت محدود غافل مانده‌اند.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از آخرین شرایط بازار ساخت وساز مسکن بر پایه اظهارات واسطه‌ها وفعالان بازار مسکن نشان می‌دهد در شرایط فعلی سازنده‌ها و بساز بفروش‌ها با یک خطای دید مواجهند و به همین دلیل این موضوع باعث کاهش تمایل آنها به پیش‌فروش مسکن شده است. این در شرایطی است که مقطع زمانی فعلی در واقع آخرین فرصت سازنده‌ها برای پیش‌فروش محسوب می‌شود و بعد از آن رفته‌رفته میزان تقاضا برای پیش خرید واحدهای نیمه تمام و در حال ساخت محدودتر نیز می‌شود. این خطای دید باعث شده است به‌رغم آنکه همچنان سطح محدودی از تقاضا برای پیش خرید مسکن وجود دارد، اما سازنده‌ها قادر به شناسایی این ظرفیت بازار مسکن برای بازاریابی املاک در دست ساخت خود نباشند.

چشم‌انداز پیش‌روی بازار مسکن نشان می‌دهد این ظرفیت محدود در حال تکمیل شدن است و بعید به نظر می‌رسد با تحولاتی که برای آینده کوتاه‌مدت و میان‌مدت بازار مسکن پیش‌بینی می‌شود در ماه‌های آینده ظرفیت جدیدی از بابت تمایل خریداران به پیش خرید مسکن وحتی خرید واحدهای مسکونی که هم‌اکنون در حال ساخت هستند اما در ماه‌های بعد تکمیل می‌شوند، ایجاد شود. هم‌اکنون رکود موجود در بازار مسکن منجر به کاهش قیمت اسمی واحدهای مسکونی در بازار مسکن شهر تهران برای سومین ماه نامتوالی شده است. پیش‌بینی‌ها وشواهد بازار نشان از انتظار برای ادامه ریزش اسمی سطح قیمت واحدهای مسکونی در ماه‌های پیش‌رو و حتی کاهش قیمت واقعی واحدها-تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی-دارد.

از سوی دیگر جهش اخیر قیمت آپارتمان‌های مسکونی منجر به افت شدید قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن و عقب‌نشینی اجباری آنها از بازار تقاضای واحدهای مسکونی شد. این دو وضعیت یعنی انتظار از بابت استمرار کاهش قیمت مسکن در کنار نبود قدرت خرید در سمت تقاضا برای ورود به بازار اول معاملات مسکن(بازارخرید وفروش واحدهای مسکونی آماده) موجب شده است رفته‌رفته به حجم فایل‌های عرضه شده برای فروش افزوده شود. این در حالی است که روند افزایش عرضه فایل به بازار در پی افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن همچنان ادامه دارد. با این حال هنوز برخی از متقاضیان خرید مسکن که فعلا توان خرید واحدهای مسکونی آماده را ندارند، مایلند در صورت یافتن واحد مسکونی در دست ساخت با قیمت مناسب نسبت به پیش‌خرید آپارتمان اقدام کنند تا در ماه‌های بعد بتوانند به‌صورت مرحله‌ای و تدریجی و متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه در حال احداث، مابقی هزینه خرید آپارتمان را تامین کنند.

واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن از شرایط فعلی به‌عنوان آخرین ظرفیت بازار برای پیش‌فروش واحدهای مسکونی در دست احداث از سوی سازنده‌ها یاد می‌کنند. آنها معتقدند به دلیلی که توضیح داده شد همچنان تقاضا برای پیش‌خرید مسکن وجود دارد، اما در آینده و به موازات پیشروی بازار مسکن درفاز رکود، تعداد فایل‌های آماده با قیمت مناسب افزایش پیدا می‌کند. این موضوع منجر به کاهش فاصله قیمت بین واحدهای آماده و نیمه‌تمام (آپارتمان‌های در دست ساخت)می‌شود و به این ترتیب متقاضیان ترجیح می‌دهند به جای پیش‌خرید آپارتمان، واحدهای مسکونی آماده سکونت را خریداری کنند. با این حال و باوجود چنین شرایطی تمایلی از سمت سازنده‌های پایتخت برای پیش‌فروش واحدهای در دست ساخت مشاهده نمی‌شود. هم‌اکنون عمده سازنده‌ها به دلیل یک خطای دید عمده حاضر به عرضه آپارتمان نیمه تمام و در دست ساخت خود به بازار تقاضا نیستند.

منشأ این خطای دید از یک تصور سازنده‌ها درباره شرایط فعلی کسب وکار آنها نشأت می‌گیرد. سازنده‌ها هم‌اکنون تمایل به پیش‌فروش ندارند؛ به این دلیل که تصور می‌کنند در شرایط فعلی نه نقدینگی کافی برای خرید زمین دارند،نه قادر به تامین هزینه‌های مربوط به شروع پروژه‌های ساختمانی از بابت تامین هزینه صدور پروانه،مصالح ساختمانی ودستمزد عوامل ساخت هستند ونه می‌توانند چشم‌انداز دقیق آینده فعالیت‌های خود را پیش‌بینی کنند. از این رو به تصور آنها، هم‌اکنون نیازی به منابع مالی از محل پیش‌فروش واحدهای در دست ساخت ندارند. این در حالی است که فعالان بازار مسکن این تصور را اشتباه و به‌عنوان یک خطای دید معرفی می‌کنند.

به گفته آنها اگر چه ممکن است بنا به دلایلی که سازنده‌ها مطرح می‌کنند هم‌اکنون سازنده انگیزه‌ای از بابت پیش‌فروش به دلیل نداشتن نیاز مالی فوری نداشته باشد اما شرایط و چشم‌انداز پیش‌روی معاملات مسکن نشان می‌دهد که مقطع زمانی فعلی آخرین فرصت سازنده‌ها برای پیش‌فروش و حتی فروش واحدهای مسکونی است. چرا که نه تنها با پیشروی بازار در عمق رکود به دلیل افزایش حجم عرضه فایل آماده به بازار مسکن وکم‌شدن فاصله قیمتی واحدهای پیش‌فروشی با واحدهای آماده، تمایل سمت تقاضا برای پیش‌خرید آپارتمان از بین می‌رود بلکه افزایش عمق ودامنه رکود، شرایط را برای سازنده‌ها از بابت فروش واحدهای آماده نیز دشوارتر از مقطع زمانی فعلی خواهد کرد. بنابراین در شرایطی که هنوز سازنده‌ها امکان پیش‌فروش و بازار تقاضا برای فروش واحدهای مسکونی در دست ساخت دارند بهتر است نسبت به عرضه این واحدها به متقاضیان اقدام کنند.

در غیر این صورت از بین رفتن امکان پیش‌فروش واحدها در آینده نزدیک و فروش نرفتن واحدهای آماده به دلیل افزایش دامنه رکود بازار مسکن منجر به رسوب واحدهای آنها،طولانی شدن دوره بازاریابی و حتی فروش نرفتن آپارتمان‌ها برای یک بازه زمانی قابل توجه خواهد شد. در واقع در آینده نزدیک نه تنها به دلیل کاهش فاصله قیمتی واحدهای پیش‌فروشی با آپارتمان‌های آماده، سازنده‌ها قادر به رقابت با مالکان واحدهای آماده سکونت برای فروش آپارتمان‌های در دست ساخت خود نیستند بلکه نبود قدرت خرید در سمت تقاضا نیز باعث می‌شود این واحدهای در دست ساخت که در آینده تکمیل و به‌عنوان واحد آماده به بازار عرضه می‌شود فاقد متقاضی باقی بماند یا دست‌کم دوره بازاریابی برای فروش آنها به چندین برابر زمان فعلی افزایش یابد.

اما هم‌اکنون به دلیل وجود فاصله نسبتا قابل توجه بین قیمت واحدهای مسکونی آماده و آپارتمان‌های پیش‌فروشی، کماکان تقاضا برای خرید این واحدها از سازنده‌ها وجود دارد.در شرایط فعلی و در مناطق مصرفی شهر تهران قیمت واحدهای پیش‌فروشی که در مرحله خاک تا اسکلت قرار دارند به‌طور متوسط حدود ۱۰ درصد نسبت به واحد مشابه نوساز وآماده ارزان‌تر است.در برخی از فایل‌های پیش‌فروش مسکن نیز که سازنده در فهرست سازنده‌های بنام ومعروف منطقه قرار ندارد، بعضا این فاصله تا ۲۰ درصد نیز افزایش می‌یابد.

فعالان بازار مسکن به سازنده‌ها توصیه می‌کنند حال که تحت تاثیر چند دلیل عمده همچنان تقاضا برای پیش‌خرید مسکن وجود دارد از این فرصت استفاده کنند تا در آینده با بحران یافتن مشتری برای فروش واحدها و رسوب واحد و سرمایه خود در ملک فروش نرفته مواجه نشوند. چرا که نه تنها در ماه‌های پیش‌رو انتظارات حاکی از سخت‌تر شدن شرایط برای فروش واحدهای مسکونی و افزایش عمق و دامنه رکود معاملاتی مسکن است بلکه بر خلاف شرایط فعلی که تقاضا برای پیش‌خرید مسکن همچنان وجود دارد، در ماه‌های بعد شرایط فروش مسکن در بازار دوم معاملات ملک (بازار پیش‌فروش) به مراتب سخت‌تر از فروش مسکن در بازار اول (بازار معاملات واحدهای آماده سکونت) خواهد بود.این در حالی است که هم‌اکنون بازار پیش‌خرید در مقایسه با بازار خرید واحدهای آماده شرایط بهتری دارد وشرایط کاملا با آینده پیش‌رو و محتمل بازار متفاوت است.