سقوط بی‌سابقه معاملات مسکن/آینده بازار املاک چه می‌شود؟

 وضعیت معاملات مسکن در اولین ماه از سال جدید در یک آمار رسمی منعکس شد. اطلاعات سامانه رهگیری معاملات املاک نشان می‌دهد فروردین امسال در تهران حجم فروش آپارتمان به شکل بی‌سابقه‌ای سقوط کرد و به کمتر از ۱۲۵۰ واحد مسکونی رسید. این، دومین رکورد «رکود معاملاتی» در بازار مسکن طی یکسال اخیر است. پیش‌تر - مرداد پارسال - حجم فروش آپارتمان در پایتخت با ثبت ۲۹۰۰ فقره قرارداد، به پایین‌تر از کف متعارف معاملات ریزش کرده بود اما در شروع معاملات مسکن سال ۹۹، ضربه «کرونا» رکورد تازه‌ای از رکود ملکی را به ثبت رساند.

ویروس رکودساز در عین حال بر تورم مسکن غلبه کرده است؛ به‌طوری‌که ماه گذشته متوسط قیمت مسکن با ۲ درصد کاهش نسبت به اسفند ۹۸، از مترمربعی ۱۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان به سطح کمتر از ۱۵ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بازگشت. قطع حلقه اتصال خریدار و فروشنده با اعمال ممنوعیت فعالیت واسطه‌های ملکی در راستای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی در ماه فروردین از یک‌سو و پرهیز دو سمت بازار از انجام معامله در ماه شیوع کرونا - برای در امان ماندن از موج ابتلا- از سوی دیگر؛ دو عامل اصلی کاهنده معاملات مسکن محسوب می‌شوند. با این حال، «کرونا» تنها دلیل این رکود نیست.

سقوط بی‌سابقه تعداد معاملات خرید مسکن در فروردین‌ماه به‌دلیل شیوع بیماری کرونا، منجر به مهار تورم ملکی پایتخت شد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین‌ماه ۹۹ که روز گذشته توسط بانک مرکزی منتشر شد نشان می‌دهد درحالی‌که بازار مسکن سال گذشته با جهش قیمتی به پایان رسید و همزمان رشد ۹ درصدی تورم ماهانه مسکن در اسفندماه با ورود به کانال ۱۵ میلیون تومان منجر به معامله هر مترمربع واحد مسکونی با میانگین قیمت ۱۵ میلیون و ۶۵۸ هزارتومان شد اما در فروردین‌ماه تحت‌تاثیر یک علت عمده،حجم معاملات مسکن سقوط کرد و همین موضوع مهار تورم ملکی در پایتخت را منجر شد.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد در فروردین‌ماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران به ۱۵ میلیون و ۲۹۵ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با میانگین قیمت یک ماه قبل یعنی اسفند ۹۸ با کاهش ۳/ ۲ درصدی همراه شد. تورم نقطه‌ای مسکن در فروردین‌ماه امسال به ۳۴ درصد رسید.

تحلیل‌های کارشناسی نشان می‌دهد عامل مهار تورم ملکی در پایتخت شیوع بیماری کرونا، کاهش مراجعات و رفت و آمد به بازار مسکن در فروردین‌ماه و در نتیجه سقوط بی‌سابقه حجم معاملات مسکن طی یک ماه در فروردین‌ماه ۹۹ است.

در فروردین‌ماه امسال براساس اعلام بانک مرکزی، مجموعا هزار و۲۴۳ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با اسفندماه با کاهش ۸۶ درصدی و در مقایسه با فروردین‌ماه سال قبل با افت بی‌سابقه ۶۰ درصدی همراه شده است. حجم هزار و ۲۰۰ فقره‌ای معاملات خرید مسکن کمترین میزان معاملات خرید واحدهای مسکونی در شهر تهران در تاریخ ثبت تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی پایتخت در آمارهای رسمی است.

در همه فروردین‌ماه‌های سال‌های گذشته که به‌دلیل نیمه تعطیل بودن بازار مسکن معمولا تعداد کمتری معاملات خرید مسکن در شهر تهران به ثبت می‌رسید دست کم ۳ هزار فقره معامله انجام می‌شد؛ حتی در فروردین‌ماه سال ۹۸ که بازار مسکن به‌دلیل جهش قیمتی سال ۹۷ در وضعیت رکود به‌سر می‌برد حول وحوش ۴ هزار فقره معامله خرید مسکن در آمارهای رسمی به ثبت رسیده و اعلام شد.

در سال گذشته، در مردادماه کمترین میزان معاملات خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید. در این ماه رکورد کمترین حجم معاملات خرید مسکن معادل ۲۹۰۰ فقره معامله خرید آپارتمان ثبت شد. این در حالی است که رکورد کمترین تعداد معامله خرید مسکن در شهر تهران در فروردین‌ماه امسال به روز شد و از ۲۹۰۰ فقره معامله خرید آپارتمان در مردادماه ۹۸ به هزار و ۲۴۳ فقره معامله در اولین ماه از سال ۹۹ رسید.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در حالی در اسفند سال گذشته به کانال ۱۵ میلیون تومان وارد شد و جهش ۹ درصدی در مقایسه با میانگین قیمت ۱۴ میلیو ن و۴۰۰ هزار تومانی هر مترمربع مسکن در پایتخت را موجب شد که انتظار می‌رفت در ابتدای سال ۹۹ رکود معاملاتی در نتیجه این جهش قیمتی در بازار مشاهده شود. با این حال، ضربه کاری به بازار مسکن فروردین‌ماه را کرونا به بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان وارد کرد. در واقع مهم‌ترین دلیل این موضوع نگرانی متقاضیان مسکن از ابتلا به بیماری کرونا و اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی بود. ضمن آنکه به‌دلیل جهش قیمت مسکن در اسفندماه ۹۸ انتظار می‌رفت بازار مسکن در بهار امسال و به‌خصوص فروردین‌ماه در کمای معاملاتی فرو رود.

به‌دلیل اجرای طرح فاصله‌گذاری اجتماعی و تعیین ضوابط ویژه برای فعالیت کسب‌و‌کارها عملا بنگاه‌های مسکن سه هفته اول فروردین‌ماه امسال را تعطیل بودند و حتی در مواردی که به‌صورت موردی بعد از صدور مجوز بازگشایی بنگاه‌ها، واسطه‌های ملکی اقدام به بازگشایی بنگاه‌های مسکن در هفته چهارم کردند بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید وفروش مسکن به‌دلیل نگرانی از ابتلا به بیماری کرونا،از ورود به بازار و انجام معامله خودداری کردند.در واقع در فروردین‌ماه امسال عملا حلقه واسط بین خریداران و فروشندگان بازار مسکن شهر تهران وجود نداشت و این اتصال قطع بود.

با این حال برخی از متقاضیان خرید وفروش آپارتمان از جمله پول لازم‌ها، افرادی که به‌دلیل فرا رسیدن موعد دریافت وام مسکن به بودجه نقدی موردنظرشان برای خرید مسکن دست یافتند و تا حدودی بخشی از تقاضای سرمایه‌گذاری با حضور در بازار معامات ملکی، معامله ۱۲۴۳ فقره واحد مسکونی را انجام داده و به ثبت رساندند.

هر چند این میزان معامله مسکن در یک‌ماه به معنای سقوط بی‌سابقه معاملات مسکن به لحاظ تعداد خرید واحدهای مسکونی محسوب می‌شود، با این حال این سقوط بی‌سابقه که تحت‌تاثیر شیوع بیماری کرونا معاملات مسکن را تحت‌تاثیر قرار داد مسیر تورم ملکی در پایتخت را نیز تغییر داد.

این رویداد نه تنها از ادامه مسیر افزایشی تورم ملکی در شهر تهران جلوگیری کرد بلکه میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در فروردین‌ماه در مقایسه با اسفند ۹۸ را معادل ۳/ ۲ درصد کاهش داد.میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در این ماه در مقایسه با یک ماه قبل از آن-اسفند ۹۸-مترمربعی حدود ۳۰۰ هزار تومان افت کرد و تورم نقطه‌ای مسکن نیز از ۴۲ درصد در اسفند پارسال در اسفندماه به ۳۴ درصد در فروردین‌ماه رسید.

در واقع نه تنها شیب تورم نقطه‌ای مسکن در فروردین‌ماه امسال از ۴۲ درصد در اسفند پارسال به ۳۴ درصد رسید و کاهشی شد بلکه مسیر تورم ماهانه مسکن در این ماه نیز منفی شد.این در حالی است که پیش‌تر در تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بهاری بازار معاملات مسکن پیش بینی ثبت حدود هزار تا دو هزار فقره معامله خرید مسکن در فروردین‌ماه به عمل آمده و اعلام شده بود.

با این حال سوال مهمی که هم اکنون تحت‌تاثیر این سقوط بی‌سابقه حجم معاملات و عقبگرد قیمتی مسکن در فروردین‌ماه امسال وجود دارد آن است که آیا شرایط فعلی به معنای رکود سنگین و روند کاهشی قیمت مسکن ادامه‌دار خواهد بود؟