یارانه برای موج سوارهای مسکن؟/جایزه پایتخت به ملک بازها

دو گروه« موج سوار» در بازار ملک بابت آنچه« هزینه زا شدن رکود کرونا» عنوان شده است، از« بودجه پایتخت» امتیاز می گیرند. بودجه تهران با کسری بیش از ۳۰ درصدی روبه رو شده است. یک مسیر مؤثر برای جبران« خسارت کرونا به اقتصادشهر»، اخذ عوارض واقعی از ملک بازهایی است که بابت ساختمان های ناتمام، از« رشد ۷۰ تا ۱۰۰ درصدی قیمت مسکن و زمین در یک سال اخیر» با سود نامتعارف روبرو شده اند. ولی این مسیر، معکوس طراحی شده به طوریکه سیاست جدید،« زمان نامحدود» برای ناتمام گذاشتن و اجازه« بهره برداری موقت» به این ساختمان ها داده است.

مدیریت شهری پایتخت سازوکار جدیدی برای کمک به اقتصاد شهر در وضعیت کرونایی تدارک دیده است. اما محورهای اصلی پیش بینی شده در سیاست گذاری جدید به جای حمایت از کسب و کارهای آسیب دیده ، منافع دو گروه دیگر را تامین خواهد کرد. به گزارش« دنیای اقتصاد»، پارلمان شهری پایتخت در جریان برگزاری جلسات علنی هفته جاری به بررسی محورهای جدید پیشنهادی از سوی شهرداری برای عقب ماندگی تحقق بودجه اداره شهر در سال جاری پرداخته است.

جزئیات این بسته پیشنهادی که به نظر می رسد با چکش کاری زیادی اکنون به مرحله بررسی و تصویب رسیده است، نشان می دهد:سازوکاری که مدیریت شهری تهران برای کمک به اقتصاد شهر با هدف حمایت از کسب و کارهای آسیب دیده ناشی از شیوع ویروس کرونا پیش بینی کرده، بیش از آنکه کسب و کارهای موردنیاز برای حفظ منافع اقتصادی شهر را مورد تشویق و حمایت قرار دهد، در چهار محور اصلی یک ابزار تشویقی برای دو دسته از شرکت ها و کسب و کارها در نظر گرفته است. کسب و کارهایی که کارنامه عملکرد آنها نشان می دهد حتی در شرایط عادی و پیش از شرایط شیوع ویروس کرونا نیز، ضعیف و ناکارآمد بودند یا آنکه روی تورم ملکی موج سواری می کنند. در واقع این تصور اولیه از بسته محرک اقتصادی تدوین شده وجود داشت که تصویب و اجرایی شدن این بسته قرار است به کسب و کارهایی که از رکود کرونا آسیب دیده اند و فعالیت آنها می تواند موجب افزایش خدمات شهر و پرداخت عوارض و بهای خدمات به شهرداری شود، کمک کند. اما برخلاف این ظاهر، دو گروه اصلی از امتیازات این بسته نفع می برند.

گروه اول، دسته ای از شرکت های وابسته به مدیریت شهری تهران هستند که کارنامه عملکرد آنها در شرایط عادی و قبل از شیوع کرونا (corona) نیز ناکارآمد و ضعیف برای خدمات رسانی به شهروندان بودند و نتوانسته اند برای بودجه شهر درآمدسازی کنند. اما با تدارک پیش بینی شده در این بسته، میتوانند از تمهیدات حمایتی این بسته استفاده کنند. گروه دیگر، موج سوارهای بازار ملک هستند. این گروه از فعالان بازار مسکن، با متوقف کردن روند ساخت وساز و نیمه تمام گذاشتن پروژه ساختمانی، به واسطه رشد قیمت زمین و مسکن از جهنم جهش مسکن، نفع می برند.

آمارها نشان می دهد:در فاصله ابتدای سال جاری تا پایان فصل پائیز، متوسط قیمت مسکن در شهر تهران معادل ۷۳ درصد نسبت به ابتدای سال و معادل ۶/ ۹۹ درصد در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ، رشد کرده است. در عین حال متوسط قیمت زمین در شهر تهران نیز در همین بازه زمانی بیش از ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرده است.

بنابراین، اگر یک موج سوار ملکی، ساختمان خود را در مرحله ساخت نیمه تمام رها کند و خودش را در صف سازنده ها قلمداد کند که قصد تکمیل پروژه را دارند اما مشکلات اقتصادی مانع از اتمام پروژه شده است، در شرایط کنونی میتواند بدون اتمام پروژه، از بابت واحدهای نیمه تمام بیش از ۷۰ درصد و از بابت ارزش زمین بیش از ۱۰۰ درصد نفع ببرد.

اتفاقا در صورتیکه مدیریت شهری بخواهد یک اقدام اصولی و مؤثر برای تعیین تکلیف پروژه های نیمه تمام ساختمانی در شهر انجام دهد طوری که یک معادله برد- برد به نفع بودجه شهر و فعالان ساختمانی ایجاد شود، میتواند عوارض پیش بینی شده برای این گروه از پروژه های ساختمانی را افزایش دهد.تاپیش از این بسته، مطابق مصوبه شورای شهر تهران، مهلت اعتبار پروانه و مهلت شروع عملیات ساختمانی، معادل ۱۲ ماه از تاریخ صدور پروانه ساختمانی تعیین شده بود در این بسته اما« مهلت اعتبار پروانه های صادره جهت شروع عملیات ساختمانی برابر با مدت زمان لازم برای پایان یافتن ساختمان از زمان صدور پروانه ساختمانی تعیین می شود.» بنابراین مطابق با جزئیات این بسته، سقف ۱۲ ماهه برداشته شده و میتواند مفهوم عبارت« مدت زمان لازم» آن باشد که سازنده چه تشخیصی می دهد. یعنی در شرایطی که سازنده ها از تکمیل نشدن پروژه ساختمانی ضرر اقتصادی نمی کنند اما بازهم مدیریت شهری برای این گروه از ملاکان جایزه ای در نظر گرفته است.

محور دیگری که در این بسته پیش بینی شده این است که مجوز استفاده موقت به ساختمان های نیمه تمام مسکونی، در قالب دریافت عوارض استفاده موقت در مناطق ۲۲گانه داده شود.

پیش از این در سال ۹۸، شورای شهر در قالب مصوبه به شهرداری مجوز داده بود که به مدت ۶ ماه در چهار منطقه، این نوع عوارض را دریافت کند. مطابق با فرمول تعریف شده در این مصوبه، رقم عوارض چندان قابل توجه نیست. حالا در این بسته این مجوز به تمامی مناطق ۲۲گانه تعمیم داده شده است. اخذ چنین تصمیمی میتواند باعث شود سازنده ها به سمت تکمیل و دریافت پایان کار نروند و به این ترتیب شهرداری خود را از هزینه هایی که باید بابت تکمیل ساختمان ها از سازنده بگیرد، محروم می کند.

همچنین در قالب این محور معلوم شده، ساختمان هایی که استفاده موقت دارند نیازی به تامین پارکینگ ندارند. به این ترتیب با اخذ این تصمیم نیز بودجه پایتخت از عوارض کسری پارکینگ نیز برای این پروژه ها محروم خواهد شد.

هرچند محورهای این بسته ممکن است موقت باشد اما سؤال اصلی این است که در مقطع کنونی آیا تهران به منابع مالی پایدار و بیشتر برای تامین هزینه ها نیاز دارد یا چشم پوشی از برخی درآمدها به امید کسب درآمد از برخی دیگر از منابع؟ آخرین گزارش عملکرد بودجه شهرداری نشان می دهد شهرداری تهران در پایان هشت ماه اول امسال ، ۳۸ درصد کسری درآمد و منابع داشته است.

در محور دیگری، پیش بینی شده دسته ای از بنگاه ها و شرکت های وابسته به شهرداری که احتمالا با ضعف عملکرد و درآمدی مواجه هستند و طی سال های اخیر صحبت هایی مبنی بر واگذاری آنها به خصوصی انجام شده بود، برای جبران هزینه های تحمیل شده بابت شیوع کرونا، معادل درصدی از اعتبارات بودجه دریافت کنند.

این در حالیست که بعضی از آنها در شرایط غیرکرونایی آن گونه که باید برای شهر درآمدساز نبودند چون فعالیت آنها از جنسی است که بخش خصوصی به شکل بهتری می تواند از عهده آن برآید.به عنوان مثال، یکی از این شرکت ها، مجموعه ای با کاربری گردشگری و تفریحی است و عملکرد مالی آن نشان می دهد علتی برای ماندن آن در زیرمجموعه ای شهری وجود ندارد چراکه بخش خصوصی هم به مراتب خدمات بهتری میتواند در آن عرضه کند و هم واگذاری آن به نفع اقتصاد شهر است، قرار است از کمک مالی بودجه شهر بهره ببرد.درواقع رکود کرونایی علتی شده تا مدیریت شهری به فکر حمایت مالی از این مجموعه بیفتد ولی آیا در چنین شرایطی بودجه شهر باید به کمک چنین مجموعه هایی بیاید یا آنکه باید به درآمدزایی برای شهر کمک کند؟

علاوه بر این محورها، یک نکته جالب دیگر هم در جریان بررسی نسخه اولیه این بسته و بسته نهایی شده وجود دارد. در نسخه اولیه، پیش بینی شده بود یکسری پروژه های عمرانی نیمه تمام و پروژه های مشارکتی متوقف در شهر با سه هدف، کاهش هزینه های شهرداری، ایجاد درآمد برای شهر و افزایش سرانه های خدماتی، تغییر کاربری پیدا کنند یا آنکه به بخش خصوصی واگذار شوند اما این محور به دلایل نامشخص از نسخه نهایی حذف شده است.

این در حالیست که قبل از این به مراتب کارشناسان شهری به مدیران شهری گوشزد می کردند که در وضعیت کنونی دارایی های ارزشمندی در شهر وجود دارد که به نفع بودجه شهر نمی توان از آن استفاده کرد اما با ارائه سهام آنها در بازار سرمایه، می تواند به پشتوانه آنها اوراقی منتشر شود و از این محل منابع نقد برای اداره هزینه های شهر تامین شود ولی بنظر میرسد هنوز مدیران شهری برای این مولدسازی دارایی های شهر تصمیمی نگرفته اند.