معادلات قیمت و فروش در بازار املاک تجاری چندمنظوره- مال ها- در پی زلزله کرونایی در سبک زندگی، با سه تغییر عمده روبه رو شد. بررسی ها نشان می دهد نه تنها در یک سال منتهی به شهریور سال جاری، تورم مسکن با فاصله زیاد، بیشتر از تورم تجاری گردید که مقایسه بازدهی ۹ماه اول۹۹ این دو بازار( مسکونی و تجاری) نیز کماکان« کم بازده بودن» سرمایه گذاری در بازار« مال» ها را بیان می کند.« شیفت تصاعدی به خریدهای غیرحضوری» و همچنین« گرایش بسیار محسوس فروشنده ها به عرضه اجناس در شبکه های اجتماعی» دو پس لرزه بزرگ در بازار املاک تجاری است.
بازار مال سازی تحت‌تأثیر معادلاتی که از نیمه دهه ۹۰ خود را به اشکال گوناگون نشان داد، تغییر کرد. آخرین تغيير آن تحت‌تأثیر کرونا (corona) خود را نشان داد تا تفکر سنتی سبقت بازدهی مال سازی نسبت به زمین و املاک مسکونی دیگر صادق نباشد. آن گونه که حتی در طول یک سال گذشته برای دومین بار آمارها از کاهش رشد قیمت املاک تجاری نسبت به املاک مسکونی حکایت می کنند. به گزارش« دنیای اقتصاد» سرعت رشد قیمت املاک تجاری کندتر شد. اتفاقی که بخش عمده آن ناشی از کرونا رقم زده شده است. براساس آنچه در شهریورماه امسال نتایج تحقیقات میدانی و گزارش های رسمی نشان داده بود، سرعت رشد قیمتی مال ها نسبت به املاک مسکونی در یک سال منتهی به شهریورماه کمتر بود و اکنون نیز این سرعت رشد همچنان کاهشی است و فاصله رشد قیمتی املاک مسکونی نسبت به املاک تجاری به شدت کم شده که بخش قابل توجهی از آن به واسطه شیوع بیماری کرونا رخ داده است. نکته مهم این که این کاهش سرعت رشد قیمت در مراکز تجاری به علت کاهش قیمت املاک تجاری نیست بلکه مهم ترین دلیل آن به جهش قیمتی مسکن طی سال های گذشته و توقف رشد قیمت املاک مسکونی طی ماه های گذشته مربوط است.
ریشه کاهش فاصله رشد قیمت در مراکز تجاری و واحدهای مسکونی هر چند به چند عامل برمیگردد ولی دلیل اصلی تغيير معادلات قیمتی در املاک تجاری به تغییر در سبک زندگی به واسطه شیوع پاندمی کرونا برمی گردد. نتیجه گزارش های رسمی حاکی است در یک سال منتهی به شهریورماه سال جاری نرخ تورم مسکن ۷۰ درصد بود در حالیکه نتیجه تحقیقات میدانی طبق فایل های ارائه شده املاک تجاری در نیمه اول سال جاری نشان داد قیمت فروش املاک تجاری ۳۱ درصد رشد کرد.
اکنون نیز در تداوم کاهش سرعت نرخ رشد قیمت املاک تجاری در یک سال منتهی به شهریورماه، کاهش فاصله قیمت بین املاک با کاربری تجاری و مسکونی ادامه دارد، به طوریکه تقریباً رشد قیمت مراکز تجاری و واحدهای مسکونی به مرز برابری نزدیک می شود. بررسی روند تورم قیمت ملکی و تجاری سه ماه پس از شهریور حاکی از آن است که به رغم تورم ۷۳ درصدی قیمت مسکن از ابتدای امسال، اما این رشد در مراکز تجاری ۶۳ درصد بوده است که نشان می دهد فاصله رشد قیمت مسکن در سه ماه گذشته نسبت به یک سال منتهی به شهریور به شدت کم شده است. هر چند در شهریورماه اولین نشانه های کاهش فاصله رشد قیمتی املاک تجاری و ملکی نمایان شد، ولی برداشت و تصور فعالان ساخت و ساز و مال سازها این بود که این توقف رشد قیمتی موقتی است، در حالیکه آمارهای رسمی و بررسی های میدانی از تداوم این وضعیت حکایت دارد.
اشباع مال سازی در کمتر از یک دهه
ولی از اوایل دهه ۹۰ همزمان با رونق مال سازی و توسعه مراکز تجاری سودای سود و ماندگاری آن در ذهن بسیاری از مال سازها و سازندگان خطور کرد. به طوریکه اوایل دهه جاری با یک سونامی مال سازی به ویژه در کلان شهرها مواجه شدیم. با توجه به اینکه در اوایل دهه ۹۰ به واسطه افزایش تقاضا برای ساخت مراکز تجاری رشد قیمت این املاک حتی از زمین نیز بیشتر بود بنابراین یک تفکر سنتی در بازار املاک حاکم شد مبنی بر اینکه سوددهی و بازدهی مال سازی بیش از مسکن سازی است، همین ذهنیت و تجربه چند سال اول دهه جاری نیز به افزایش ساخت مراکز تجاری دامن زد.
ولی در همان سال های نخست دهه فعلی در محدوده سال های ۹۲ تا ۹۴ بخشی از چهره واقعی اشباع سازی مال سازی حداقل در پایتخت نمایان شد به طوریکه در همان زمان بسیاری از کارشناسان هشدار دادند که ظرفیت ساخت و ساز مراکز تجاری بیش از ظرفیت بازار و اقتصاد است. همزمان با هشدار برای توقف مال سازی، ورود به دوره جدیدی از سرمایه گذاری در بخش های مختلف با امضای سند برنامه جامع اقدام مشترک( برجام) معادله را باز تغییر داد و همان ذهنیت گذشته دوباره غالب شد به این ترتیب که به واسطه امضای سند برجام بین ایران و کشورهای ۱+ ۵ در اواخر سال ۹۴ امید به رونق پروژه های عمرانی و ورود سرمایه گذاران خارجی به کشور دوباره افزایش یافت که در این دوره بدون توجه به هشدار سونامی مال سازی دوباره فصل جدیدی از ساخت و ساز مراکز تجاری شروع شد تا توسعه مراکز تجاری با ورود تکنولوژی های برند تحت‌تأثیر تحولات بین المللی قرار گیرد.
بدین ترتیب دوره امضای برجام و عمل به آنرا که بیش از دو سال به طول انجامید شاید بتوان دوره رونق دوباره مال سازی نامید، ساخت وسازهایی که بدون توجه به ظرفیت اقتصاد و صرفا ناشی از تزریق امید دوباره به اقتصاد و ورود سرمایه گذار ناشی از امضای برجام شکل گرفت و توسعه یافت.
ولی از سال ۹۷ با خارج شدن یک جانبه آمریکا از برجام که ورود برندهای خارجی متوقف شد ، برندها و سرمایه گذاران در عرصه مال سازی نیز ناگزیر به ترک کشور شدند که در سال های ۹۷ و ۹۸ نمود داشت. ترک یک به یک سرمایه گذاران و مال سازان باعث شد تا اثرات آن را در سال ۹۸ حداقل با دو تغییر محسوس مشاهده کنیم. به طوریکه حتی برخی واحدهای تجاری مال های فعال که برندهای خارجی بودند، این مراکز تجاری را ترک کردند. علاوه‌براین تغییر کاربری برخی واحدهای تجاری این مراکز قابل توجه بود به این ترتیب که جای اجناس برند در ویترین مراکز تجاری با اجناس معمول عوض شد.
پس لرزه های کرونا
سکته دوم و البته تاثیرگذار بر کاهش آب و تاب مراکز تجاری و استقبال فعالان بازار از این مراکز را کرونا زد. از همان ابتدای شیوع پاندمی کرونا از اواخر سال گذشته و تشدید آن از سال جاری سبک زندگی نیز نه تنها تغییر کرد که به تدریج دگرگون شد. به این ترتیب که نه تنها در ایران بلکه تا پایان بهار شکل جدیدی از خرید در ایران و دنیا حاکم شد. در گذشته اگرچه مال ها علاوه بر اینکه جنبه خرید داشتند مراکزی برای تفریح نیز بود که طی یک سال گذشته مراجعات حضوری این مراکز به شدت کاهش یافته و با توسعه خرید اینترنتی، مراکز فیزیکی تجاری تحت‌تأثیر قرار گرفتند. برآیند همه این اتفاقات از تغییر نسبت قیمت واحدهای تجاری به قیمت واحدهای مسکونی حکایت دارد، به این ترتیب که در سال ۸۹ نسبت قیمت ملک تجاری به ملک مسکونی ۶ بود که اکنون این نسبت به ۴ رسیده کاهش یافته است.
تغییر معادله قیمت در املاک تجاری با خریدهای اینترنتی
با این حال در بازار تجاری با یک دوگانگی مواجه هستیم به این شکل که معادلات در بازار املاک تجاری از سه بابت تغییر کرده است. نخست اینکه رشد قیمت املاک تجاری که به طور سنتی همیشه بیش از زمین و مسکن بوده در حال حاضر متوقف شده و بازار سنتی غالب که رشد املاک تجاری بیش از املاک مسکونی و زمین است دیگر صادق نیست.
دومین تغییر معادله قیمتی، به رشد بالاتر املاک تجاری تازه ساز نسبت به املاک تجاری برند و به اصطلاح« پاخور» حکایت دارد، به این معنا که تا پیش از یک سال گذشته رشد قیمتی مال های برند بیش از مال های تازه ساز بود اما از حدود یک سال گذشته این معادله تغییر کرده است به طوری که رشد قیمت مراکز تجاری تازه افتتاح شده بیش از مراکز تجاری برند و معروف است. بررسی ها و تحقیقات میدانی از فایل های فروش تجاری در مال های قدیمی و جدید نشان می دهد از ابتدای سال جاری رشد قیمت فروش املاک تجاری در مال های برند در محدوده ۲۷ تا ۴۰ درصد رشد داشته در حالیکه این رشد قیمت در مال هایی که به تازگی مورد بهره برداری قرار گرفتند بین ۶۰ تا ۷۰ درصد است. و معادله سوم نیز به تغییر سبک خرید به واسطه شیوع کرونا (corona) برمیگردد به این ترتیب که طی حدود یک سال شیوع کرونا بر اساس آمارهای رسمی، حدود ۴۰۰ پروانه کسب و کارهای مجازی برای متقاضیان فعالیت های اقتصادی آنلاین، استارت آپی و الکترونیکی صادر شده که ۲۰ درصد این مجوزها برای متقاضیان مراکز تجاری بوده است؛ این آمار به تنهایی می تواند ادعای تغییر معادله سوم را اثبات کند که تمایل برای تغییر سبک خرید و فروش نیز با سرعت زیاد در حال رخ دادن است.
از سوی دیگر آمارها نشان می دهد تلگرام سهم ۱۶ درصدی از فروش آنلاین و برخط را در بین شبکه های اجتماعی به خود اختصاص داده است. در عین حال ۶۸ درصد از کل تجارت الکترونیکی در ایران وابسته به شبکه های اجتماعی است.
آینده مراکز تجاری چندمنظوره با سبک زندگی جدید
در نهایت تحقیقات میدانی و بررسی های میدانی نشان می دهد در دنیا نیز عمیق تر از آنچه که در حال حاضر در ایران رخ می دهد اتفاق افتاده است، به این معنا که در چین حتی المان های مال گردی و بازارگردی خود را به صورت مجازی بروز داده است. به عبارتی تمام المان ها و فاکتورهای خرید و فروش های سنتی و فیزیکی به تدریج به صورت آنلاین ارائه می شود. این موضوع نشان می دهد حتی با وجود بازگشت به حالت قبل از شیوع کرونا (corona) نیز آینده مراکز تجاری چندمنظوره و مال ها به واسطه تغییر سبک جدید و نحوه خرید تحت‌تأثیر قرار می گیرد و به نوعی بخشی از رفتار تغییر کرده مردم بعد از بازگشت به حالت عادی نیز ماندگار خواهد بود. آن گونه که مطالعات نشان می دهد بخش قابل توجهی از افرادی که با تشدید کرونا، به خرید اینترنتی عادت کردند در دوران پساکرونا نیز به سبک قبل بر نمی گردند و همچنان خرید اینترنتی را ترجیح می دهند
پیام این تحولات به فعالان بازارهای تجاری و مال سازها این است که قطعاً باید برای آینده بازار خود به فکر اقدامات توسعه ای متناسب با سبک جدید زندگی خود در حوزه تجاری باشند.
- 9
- 3
