روزنامه جهان صنعت نوشت: بالا بودن سهم مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها، ضرورت افزایش حساسیت سیاستگذاران کشور را در نحوه مدیریت بخش مسکن طلب میکند. اتخاذ روش‌های مختلف در راستای حمایت از مستاجران و سرمایه‌گذاران در این حوزه برای کنترل نرخ اجاره‌بها و نیز قیمت واحدهای مسکونی دارای اهمیت ویژه‌ای است. داده‌ها حاکی از آن است که نرخ افزایش اجاره‌نشینی در کشور از نرخ افزایش مالکیت پیشی گرفته و از توان اقتصادی خانوارها کاسته شده است. این موضوع منجر به رشد حاشیه‌نشینی و افزایش مشکلات ناشی از آن، افزایش سوداگری در بازار مسکن، افزایش نارضایتی عمومی و افزایش شکاف طبقاتی شده است. نگاهی به تجربیات جهانی نشان می‌دهد بازار اجاره‌بها به‌طور کامل در انحصار دولت است و قوانین به‌گونه‌ای پایه‌ریزی شده که همواره به نفع مستاجران است. رابطه حقوقی میان مالک و مستاجر تعریف و افزایش سقف اجاره‌بها به‌روشنی تبیین شده و در راستای تنظیم بازار، قانونگذار حقوق بسیاری را برای مالک قرار داده است. با توجه به نرخ تورم بالای مسکن در کشور و وضعیت حاکم بر اقتصاد، برخی راهکارها ازجمله اعمال مالیات موثر بر بازار مسکن، کاهش تمرکززدایی با تکیه بر سند آمایش سرزمین، کنترل متغیرهای کلان اقتصادی، اعمال قوانین کنترل نرخ اجاره‌بها و… پیشنهاد میشود.
یکی از بخش‌های مهم اقتصادی که رابطه گسترده و نزدیکی با دیگر بخش‌های آن دارد، مسکن است. از آنجا که در سال‌های متمادی روند اقتصادی به‌گونه‌ای بوده که شاهد افزایش مهاجرت از روستاها به سمت شهرها بوده‌ایم، کاهش دسترسی به زمین در شهرها برای ساخت مسکن دور از انتظار نیست. این کمبود موجب افزایش قیمت زمین و در نتیجه افزایش قیمت مسکن میشود. وجود این دیدگاه در اقتصاد ایران که همواره زمین و مسکن را به عنوان دارایی مطمئنی به‌شمار می‌آورد، موجب انباشت نقدینگی در بخش مسکن به صورت سنتی شده است؛ هر چند عواملی مانند درآمد واقعی، اندازه خانوار، سن سرپرست خانوار و… بر نحوه تصرف خانوار اثرگذار است.
رشد لجام‌گسیخته قیمت در بخش مسکن که ناشی از بی‌ثباتی در متغیرهای اقتصادی و کمبود مسکن در مراکز شهری است موجب کاهش قدرت خرید خانوارها به خصوص افراد جوان در جامعه شده است. این موضوع موجب میشود تا افراد جامعه با عدم استطاعت مالی در تامین مسکن مورد نیاز، ناچار به مهاجرت به مناطق حاشیه‌ای شهرها و کلانشهرها شوند که پیامدهای گسترش حاشیه‌نشینی و امنیتی را با خود در پی دارد. اهمیت بررسی روند مالکیت مسکن در کشور بر کسی پوشیده نیست. در این گزارش نیز با نگاهی به وضعیت مالکیت مسکن در کشور و سپس بازگو کردن تجربیات دیگر کشورها در این حوزه به پیامدهای تغییر در نوع مالکیت در بازار مسکن پرداخته میشود. در ادامه با بیان ملاحظات امنیتی مترتب بر آن راهکارهای پیشنهادی برای حل این مساله ارائه میشود.
نگاهی به وضعیت مالکیت مسکن در ایران
توسعه پیوسته شهرنشینی موجب شده تا بسیاری از شهرها برای تامین مسکن مناسب و درخور شهروندان با چالش‌های متعدد روبه‌رو باشند. نوع تصرف واحدهای مسکونی باوجود تبعیت از عوامل متعدد از جمله فرهنگ جامعه، بعد خانوار، درآمد آن و… نمایان‌کننده وضعیت اقتصادی افراد و تبعات امنیتی ناشی از آن است. در این بخش از گزارش وضعیت مالکیت خانوارها براساس آخرین سرشماری انجام شده در نمودار شماره ۱ آورده شده است.
همان‌طور که در نمودار شماره ۱ نشان داده شده است، در ۱۰ سال مورد مطالعه، درصد خانوارهای دارای املاک مسکونی از حدود ۶۸ درصد در سال ۱۳۸۵، به حدود ۶۰ درصد در سال ۱۳۹۵ کاهش یافته است. در مقابل، درصد خانوارهای دارای سکونت در املاک استیجاری از ۲۳ درصد در سال ۱۳۸۵، به ۳۱ درصد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته است. به عبارت دیگر، معادل کاهش تعداد مالکان به تعداد مستاجران افزوده شده است. این موضوع در حالی است که نرخ تورم مسکن در سال‌های بعد از سال ۱۳۹۵ به اندازه‌ای بوده که انتظار می‌رود نسبت به سال‌های مورد بررسی، درصد مالکان خانه‌های مسکونی رو به کاهش باشد، به‌طوری که براساس آخرین آمار در دسترس، قیمت یک مترمربع مسکونی در آذر سال ۱۴۰۱ در شهر تهران به ۴٨٠٧٣٧ هزار ریال رسیده در حالی که این رقم در آذر سال ۱۳٩۶، ۵۰۸۸۳ هزار ریال بوده که بیان‌کننده نرخ تورم ۴۴ درصدی قیمت مسکن در سال‌های یادشده است. نگاهی به روند طی شده در بخش مالکیت مسکن، این نکته را به ذهن متبادر میکند که افزایش نرخ اجاره‌نشینی در کنار کاهش نرخ مالکیت به معنی رشد حاشیه‌نشینی است، زیرا روند نرخ اجاره‌بها در شهرها و کلانشهرها در دوره مورد مطالعه به شدت صعودی بوده است. تا جایی که براساس آمار ارائه‌شده مشاهده میشود نرخ رشد اجاره‌بها در کل مناطق شهری در آذر سال ۱۳۹۶ نسبت به مدت مشابه سال پیش از آن ۷/۹ درصد بوده در حالی که این نرخ در آذر سال ١۴٠١ نسبت به مدت مشابه سال پیش از خود، ۴/۴۶ درصد بوده است. لازم به توضیح است نرخ تورم در گروه کالاهای خوراکی و دخانی در ۱۲ ماه منتهی به آذر سال ١۴۰۱، ۶٣ درصد بوده است. این نرخ در ۱۲ ماه منتهی به آذر سال ۱۳۹۶ در این گروه کالایی ۴/۱۲ درصد بوده است.
تورم لجام‌گسیخته در گروه کالاهای خوراکی که جزء جداناپذیر مخارج خانوارهاست، منجر به کاهش قدرت خرید خانوارها شده است. با کنار هم قرار دادن دو بخش عمده هزینه‌ای خانوارها که شامل بخش خوراکی و مسکن است، می‌توان به این نکته دست یافت که اهمیت بالای این دو نوع هزینه در سید مصرفی خانوارها و نرخ بالای تورم در این دو حوزه موجب کاهش بیش از پیش رفاه اقشار دارای درآمدهای ثابت شده است. تا جایی که این افراد برای پوشش هزینه‌های ضروری خانوار، مجبور به جست‌وجوی شغل دوم یا بعضا سوم می‌شوند که این موضوع سطح کیفی زندگی خانوارها را کاهش داده و در نهایت این گروه را مجبور به مهاجرت به حاشیه شهرها کرده است.
تجربه جهانی در بخش مالکیت مسکن
در جوامعی که قیمت مسکن همواره در حال افزایش است با خرید یک مسکن، مالک آن به‌طور بالقوه از تساوی حقوق بهتری برخوردار میشود و افرادی که دارای مسکن ملکی نباشند، به راحتی از بازار مسکن بیرون رانده می‌شوند. در برخی جوامع عکس این قضیه اتفاق می‌افتد، یعنی به دلیل کاهش قیمت مسکن در طول زمان نه تنها مالکان حقوق بیشتری به دست نمی‌آورند، بلکه درآمدهای مالی تملک مسکن کمتر از درآمدهای حاصل از اجاره‌نشینی و سرمایه‌گذاری در حوزه‌های دیگر است. در مقابل تملک مسکن، مسکن استیجاری مطرح است که بخش مهمی از بازار مسکن را در جوامع شهری تشکیل می‌دهد.
نگاه به مسکن استیجاری از دو منظر کلی صورت می‌گیرد؛ مسکن استیجاری خصوصی و مسکن استیجاری اجتماعی. در مسکن استیجاری خصوصی مالک اشکال مختلف بخش خصوصی اعم از شخص یا شرکت‌ها و در مسکن استیجاری اجتماعی، مالک دولت یا نهادهای وابسته به آن یا شهرداری‌ها و بخش عمومی است. مسکن استیجاری خصوصی برای سکونت خانوارهایی است که استطاعت لازم را برای تامین اجاره‌بهای مسکن دارند و مسکن استیجاری اجتماعی، مخصوص خانوارهای کم‌بضاعت یا دارای شرایط خاص است که نیاز به حمایت ویژه دارند و توانایی تامین مسکن را ندارند. مسکن استیجاری خصوصی متداول‌ترین نوع مسکن استیجاری است که در آن مالک و مستاجر بدون آنکه از منافع عمومی و دولتی (مانند منافع مسکن استیجاری اجتماعی) بهره‌ای ببرند وارد قرارداد استیجاری می‌شوند. نمود نقش دولت‌ها در مسکن استیجاری خصوصی اغلب به صورت تنظیم بازار، ساماندهی معاملات و قراردادها، مالیات بر عایدی اجاره‌بها، تعدیل نرخ اجاره‌بها و روابط و قوانین حاکم بین مالک (موجر) و مستاجر است.
ممکن است دولت‌ها به‌طور مستقیم در بازار مسکن استیجاری خصوصی سهمی نداشته باشند، اما براساس تجربیات کشورهای پیشرو، مداخله دولت (از طریق نهادهای ملی یا محلی) اغلب در حمایت از مسکن استیجاری و تعدیل منافع مالک و مستاجر بوده که به ساماندهی آن کمک کرده است. این اتفاق عمدتا با وضع قوانین کنترل اجاره انجام میشود. در دوران معاصر، ورود سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان مسکن به بخش مسکن استیجاری خصوصی یکی از راه‌های ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن است که سبب افزایش کیفیت سکونت در مسکن استیجاری میشود و با ایجاد درآمد برای بخش خصوصی در مقیاس بزرگ به عامل تشویقی برای ورود سرمایه‌گذاری به این حوزه تبدیل میشود.
با توجه به اینکه ویژگی‌ها و شرایط اجتماعی از جمله عوامل بسیار اثرگذار در نحوه تصرف ملکی توسط خانوارهاست، شاخص میزان تصرف در گروه کشورهای توسعه‌یافته و در حال توسعه متفاوت است. در کشورهای توسعه‌یافته بخش عمده‌ای از اراضی و واحدهای مسکونی شهرها در مالکیت شهرداری‌ها و شوراهای شهر است. با توجه به سطح رفاه و نیز موظف بودن و برنامه‌های دولت در تامین مسکن مردم انگیزه کمتری برای مالکیت مسکن دارند. در ایران بالا بودن میزان تصرف ملکی به عنوان وضعیت مطلوب بخش مسکن تلقی میشود، زیرا از سویی در نگاه خانوارها مسکن به عنوان محل سکونت سرمایه و نوعی پس‌انداز برای خود و فرزندان است و از سوی دیگر، سیاست‌ها و برنامه‌های دولت در تامین مسکن و بالا بردن شاخص تصرف ملکی مسکن به عنوان سیاستی مثبت تلقی میشود. تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای و محلی برای سرمایه‌گذاری خانوارها، سرمایه‌گذاری در شهر تهران را به شدت به سمت مسکن ملکی پیش برده است، در حالی که عمده بازدهی مسکن در کشورهای دارای اجاره‌داری حرفه‌ای از طریق اجاره‌بها تامین میشود؛ ضمن اینکه در این کشورها افزون بر بازدهی معمول ناشی از دریافت، اجاره، امتیازاتی مانند یارانه مستقیم تسهیلات کم‌بهره، معافیت‌های مالیاتی و… برای حمایت از مسکن اجاره‌ای اقشار هدف لحاظ میشود که این امتیازات جذابیت اجاره‌داری برای این اقشار را افزایش می‌دهد.
پایین بودن استهلاک و در نتیجه، بالا بودن عمر مفید ساختمان موجب افزایش دوره بهره‌برداری از سرمایه‌گذاری برای اجاره‌داری میشود. با توجه به جمیع موارد و ملاحظات مترتب بر فرآیند اجاره‌داری، طبیعی است که در ایران بخش خصوصی انگیزه لازم برای سرمایه‌گذاری به قصد اجاره‌داری حرفه‌ای نداشته باشد. در این بخش به نحوه تصرف واحدهای مسکونی در برخی از کشورها و تجارب هر یک از آنها اشاره میشود.
آلمان
آلمان یکی از کمترین نرخ‌های مالکیت خانه در جهان را داراست. در سال ۲۰۱۹، این نرخ ۵۲ درصد بود. این مساله به چند دلیل است؛ از جمله اینکه جمعیت در مناطق شهری متمرکز شده‌اند و هزینه خرید مسکن بسیار زیاد است. هیچ تمایل و انگیزه فرهنگی برای مالکیت خانه وجود ندارد، مستاجران از حمایت‌های سطح بالایی بهره می‌برند و سرمایه‌گذاری در مسکن استیجاری به مدت طولانی از کاهش قوانین مالیاتی سود می‌برد. حدود ۵۹ درصد از مسکن استیجاری موجود در آلمان در مالکیت مالکان خصوصی است، هر مالک خصوصی به‌طور متوسط ۵ واحد مسکونی تحت اجاره دارد. حدود ۴ درصد از کل ۳۹ میلیون واحد مسکونی در این کشور با سقف اجاره معین برای خانوارهای کم‌درآمد در نظر گرفته شده است. مالکیت این ۴ درصد ممکن است در اختیار شرکت‌های خصوصی و عمومی یا افراد حقیقی باشد. تنظیم تمام قراردادهای اجاره بدون توجه به اینکه مالک شخص حقیقی یا حقوقی باشد، براساس قانون مدنی انجام میشود. قرارداد اجاره الزاما غیرقطعی تنظیم میشود. به غیر از سرپیچی مستاجر (عدم پرداخت اجاره‌بها آسیب به ملک یا رفتارهای ضد‌اجتماعی)، تنها دلیل قانونی مالک برای فسخ قرارداد اجاره، نیاز به ملک برای سکونت شخصی است، هرچند حتی در این حالت نیز اگر مستاجر از تخلیه سر باز زند و به دادگاه شکایت کند، در صورتی که از نظر دادگاه مستاجر آسیب‌پذیرتر از مالک تشخیص داده شود حصول ملک توسط مالک دشوار خواهد بود. این‌گونه حمایت‌ها در کنار اجاره‌بهای نسبتا پایین مهمترین دلیل تمایل کم افراد به خانه‌دار شدن نسبت به دیگر کشورهای اروپایی است. فروش واحدهای تحت اجاره مجاز است، با این حال مستاجر به مالک حق‌تقدم دارد و اگر مالک فرآیند قضایی برای اخراج مستاجر از واحد مسکونی را آغاز کند، مستلزم دست‌کم یک سال زمان و پرداخت هزینه‌های بالا (صورت حساب‌های قانونی، جبران خسارات و…) میشود.
ایالات‌متحده آمریکا
نخستین قانون محلی کنترل اجاره در ایالات‌متحده آمریکا در دهه ۱۹۲۰ اتخاذ شد. اقتصاد جنگ جهانی دوم باعث رشد بازار کارگری در بسیاری از شهرها شد که رشد بازار اجاره را در پی داشت. در پاسخ به این اتفاق سیاستگذاران محلی به خصوص در شهر نیویورک، تعیین سقف و فریز اجاره‌بها را اجرا کردند. در قانون کنترل اجاره، میزان اجاره‌بها مبنای حداکثر برای آپارتمان‌های تحت پوشش این قانون تعیین و هر دو سال یک بار بازنگری میشود. مالکان مجاز هستند اجاره‌بها را به اندازه متوسط نرخ افزایش اجاره‌بها در پنج سال اخیر یا ۵/۷ درصد هر کدام که کمتر باشد. به‌طور سالانه افزایش دهند. در واشنگتن‌دی‌سی قانون کنترل اجاره، حد سالانه‌ای برای افزایش اجاره‌بها متناسب با شاخص هزینه مصرف‌کننده به علاوه ۲ درصد تعیین میکند. برای مالکانی که دارای مستاجر سالخورده (بالای ۶۲ سال) یا معلول هستند، بیشترین افزایش سالانه اجاره‌بها کمتر از شاخص هزینه مصرف‌کننده (حداکثر ۵ درصد) در نظر گرفته میشود و ساختمان‌های احداث شده بعد از سال ۱۹۷۵ از این قانون معاف هستند. بزرگ‌ترین شهرهای دارای قانون کنترل اجاره نیز شامل نیویورک، لس‌آنجلس، سانفرانسیسکو، آکلند و واشنگتن‌دی‌سی هستند.
ترکیه
براساس قانون ترکیه، قرارداد اجاره تحت ضوابط قانونی خاصی محدود نمی‌شود و به صورت شفاهی یا کتبی (ترجیحا کتبی) بین مالک و مستاجر تنظیم میشود. آزاد بودن قرارداد اجاره یکی از اصول اولیه در قانون اجاره ترکیه است. مفاد قرارداد شامل مدت اجاره، اجاره‌بها، افزایش سالانه اجاره‌بها و مقدار ودیعه به‌طور توافقی بین مالک و مستاجر تنظیم میشود. اگر طرفین درباره افزایش اجاره‌بهای سالانه به توافق نرسند، می‌توانند از طریق دادگاه اقدام کنند که در این صورت اجاره‌بهای سال آینده طوری تعیین میشود که نرخ تغییر آن از متوسط شاخص هزینه مصرف‌کننده در ۱۲ ماه گذشته بیشتر نباشد.
مقدار ودیعه نیز تحت هیچ شرایطی نباید بیش از مبلغ اجاره ۳ ماه در نظر گرفته شود. مستاجر این مبلغ را به حسابی بانکی واریز میکند و ۳ ماه بعد از اتمام قرارداد با رضایت موجر به مستاجر بازگردانده میشود، مگر اینکه موجر مشکل قانونی خاصی را به بانک گزارش کرده باشد. به‌طور خلاصه در ضوابط قانون ترکیه، تمدید خودکار قرارداد در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر اجباری است.
مالک می‌تواند با اطلاع کتبی، قراردادی که بیش از ۱۰ سال تمدید شده است را پایان دهد. اطلاع کتبی باید ۳ ماه پیش از تاریخ اتمام قرارداد جاری آن سال به مستاجر ابلاغ شود.
کره‌جنوبی
در سال ۲۰۱۰ ذخیره مسکن در کره‌جنوبی حدود ۱۵ میلیون واحد که ۸۰۰ هزار واحد مسکونی از این تعداد خالی بود و حدود ۵۴ درصد از واحدهای مسکونی در تصرف مالک بود، در حالی که حدود ۹۱ درصد از ذخیره مسکن متعلق به مالکان بود. این نشان می‌دهد برخی از مالکان در واحدهای مسکونی دیگر به صورت استیجاری سکونت داشتند. سیستم اجاره مسکن در کره‌جنوبی متفاوت از اغلب کشورهاست و پرداخت اجاره‌بهای ماهانه همراه با ودیعه تضمینی بخش بسیار محدودی از بازار استیجاری را تشکیل می‌دهد. قراردادهای مختلف موجود در این کشور شامل موارد زیر است:
۱- یک نوع از قرارداد که عمده‌ترین نوع آن نیز به‌شمار می‌رود، به این صورت است که مستاجر ودیعه شایان توجهی را به مالک پرداخت میکند (حدود ۳۰ تا ۹۰ درصد ارزش مسکن) و می‌تواند به مدت قرارداد (معمولا ۲ سال) بدون پرداخت اجاره‌بهای ماهانه سکونت کند. در مدت اجاره مالک با سرمایه‌گذاری روی ودیعه سودی معادل یا بیشتر از اجاره‌بهای ماهانه بازار به دست می‌آورد. در پایان قرارداد اجاره مالک ودیعه را به‌طور کامل به مستاجر بازمی‌گرداند. این نوع اجاره در واقع نوعی وام است که از سوی مستاجر به مالک پرداخت میشود و مقدار آن تحت تاثیر شرایط بازار مالی و مسکن است (مشابه الگوی رهن کامل در ایران).
۲- یک قرارداد نیز به صورت ترکیب ودیعه و اجاره ماهانه وجود دارد.
۳- نوع دیگر قرارداد، پرداخت کل اجاره به صورت پیش‌پرداخت و بدون ودیعه به مالک است. در قوانین مربوط به قراردادهای اجاره بخش خصوصی، حمایت از مستاجر اهمیت زیادی دارد. مدت زمان استاندارد اجاره ۲ سال است، اما مستاجر حقوقی برای تمدید قرارداد ندارد. هنگام تمدید قرارداد، سقف ۵ درصدی افزایش برای اجاره‌بها در هر سال در نظر گرفته شده است. فرآیند تخلیه و اجاره دوباره براساس قانون مدنی کره‌جنوبی است. به این صورت که از مایملک مالکان محافظت شود، در حالی که تمایل مقررات به نفع مستاجران است. مسکن امروزه به کالایی امنیتی و استراتژیک تبدیل شده است که هر‌گونه تصمیم‌گیری اشتباه در انتخاب استراتژی‌های مربوط به این بخش، پیامدهای امنیتی ناخوشایندی را برای کشور به همراه دارد. تجارب دیگر کشورها در بازار اجاره نشان می‌دهد که بازار اجاره‌بها به‌طور کامل در انحصار دولت است و قوانین به‌گونه‌ای پایه‌ریزی شده که همواره به نفع مستاجران است. رابطه حقوقی مالک و مستاجر تعریف و افزایش سقف اجاره‌بها به روشنی تبیین شده و در راستای تنظیم بازار، قانونگذار حقوق بسیاری را برای مالک قرار داده است. بنابراین تا زمانی که بازار اجاره مسکن و تورم در این بخش کنترل نشود و شاهد عدم دخالت مستقیم دولت باشیم، بازار مسکن به ثبات نمی‌رسد. در ایران به دلیل حاکمیت نگاه سرمایه‌ای به بخش مسکن و نرخ بالای تورم، شاهد افزایش شدید قیمت واحد مسکونی (افزایش سرمایه مالک) و افزایش نرخ اجاره‌بها هستیم. این موضوع منجر به انتفاع دوگانه مالک و در عین حال، کاهش توان اقتصادی خانوار در تامین مسکن درخور میشود که نارضایتی میان خانوارها و تهدید امنیت اجتماعی و اقتصادی را به همراه دارد.
پیامدهای نحوه مالکیت در بازار مسکن
در جوامعی که عرضه مسکن با تقاضای آن همخوانی نداشته باشد تامین مسکن با محدودیت‌هایی مواجه میشود. از این رو همواره شاهد مداخلات دولت‌ها در بازار مسکن برای جلوگیری از التهاب در آن بوده‌ایم. افزایش تمایل افراد جامعه به مالکیت مسکن و محدودیت در تامین زمین و… پیامدهای متعدد اجتماعی و امنیتی برای کشور به همراه دارد. در این بخش از گزارش با توجه به نحوه مالکیت در بازار مسکن، پیامدهای مربوط به آن بررسی میشود.
افزایش حاشیه‌نشینی
نرخ بالای تورم در بخش مسکن و کاهش قدرت خرید خانوارها موجب شده که شاهد افزایش مداخلات دولت در بازار مسکن برای جلوگیری از کاهش رفاه خانوارها و ایجاد نارضایتی در میان مردم باشیم. برای همین در برنامه‌های اقتصادی ارائه شده مدیران اجرایی همواره شاهد وعده‌های متعدد آنها برای تامین مسکن اقشار آسیب‌پذیر بوده‌ایم. این موضوع در حالی مطرح است که به دلیل بی‌توجهی به بحث آمایش سرزمین در سال‌های متمادی، نظاره‌گر تاسیس شهرک‌های کوچک در اطراف کلانشهرها هستیم. ایجاد این شهرک‌ها بدون زیرساخت‌های سکونتی و اجتماعی منجر به تحمیل هزینه‌های بسیار زیاد به خانوارها شده است. تحمیل هزینه‌هایی مانند رفت و آمد به کلانشهرها به دلیل اشتغال افراد در مراکز شهر، بار مالی بالای این اقدام را برای خانوارها به ارمغان آورده است. این موضوع در بلندمدت منجر به ورود این افراد به مناطق جنوبی کلانشهرها و در نهایت، تبدیل شدن مناطق حاشیه‌ای به محل بزهکاری‌های اجتماعی یا تبدیل شدن به سکویی برای مهاجرت‌های بعدی میشود.
افزایش سوداگری در بازار مسکن
ساخت محل‌های مسکونی در حاشیه شهرها به دلیل فقدان ملزومات شهری و شغلی در این مناطق نه تنها موجب پاسخگویی به تقاضای مسکن در کلانشهرها نشده، بلکه به دلیل نزدیکی آنها به شهرهای بزرگ موجب افزایش مهاجرت افراد از شهرستان‌ها به این مناطق شده است. این در حالی است که به دلیل عدم شناسایی دقیق گروه‌های هدف در تخصیص واحدهای مسکونی حمایتی در سال‌های پیش، شاهد مالکیت افرادی با تمکن مالی بالا در طرح‌های حمایتی مسکن بوده‌ایم. این موضوع با وجود نگاه سرمایه‌ای به بخش مسکن، یکی از علل تقویت‌کننده نابسامانی‌ها در این بخش است. به دلیل عدم تقاضای واقعی این افراد در مناطق حاشیه‌ای شاهد افزایش واحدهای اجاره‌ای و افزایش نرخ اجاره‌بها در این مناطق هستیم (نقش مخرب بنگاه‌های معاملات املاک در این مناطق نیز تقویت‌کننده افزایش نرخ اجاره‌بها بوده است). همه عوامل یادشده موجب رشد سوداگری در این بازار شده که مانند چرخه‌ای تکرار‌پذیر، بخش مسکن را متلاطم کرده است.
افزایش نارضایتی عمومی
بالا بودن سهم تامین مسکن در سبد هزینه‌ای خانوارها موجب میشود تا هر‌گونه تغییر در مخارج این بخش مهم بقیه بخش‌های هزینه‌ای خانوارها را نیز تحت تاثیر قرار دهد. سهم ۳۶ درصدی مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری در سال ١۴٠٠ و افزایش لجام‌گسیخته قیمت در این بخش موجب میشود تا خانوارها برای تامین سرپناه خود ناچار به کاهش استفاده از خدمات عمومی از جمله کاهش بهداشت آموزش، تفریح و… از سبد هزینه‌ای خود شوند.
کاهش توان اقتصادی خانوارها در خرید واحد مسکونی و افزایش نرخ اجاره‌نشینی به معنی مواجهه افراد بیشتر با این معضل است. این موضوع رفته‌رفته منجر به نارضایتی‌های عمومی میشود که امنیت اقتصادی و اجتماعی را تهدید میکند.
افزایش شکاف طبقاتی
با توجه به اینکه نابرابری در شاخص‌های توزیعی مسکن به نفع گروه‌های درآمدی بالا و اقدامی خلاف قانون اساسی است، انتظار می‌رود با رشد مداوم قیمت‌ها شاهد افزایش توان اقتصادی افراد ثروتمند و در مقابل کاهش توان اقتصادی افراد آسیب‌پذیر در راستای تامین مسکن ملکی در جامعه باشیم.
این در حالی است که مستاجران به دلیل کاهش قدرت خرید خود مجبور به ترک خانه‌های قبلی و در نتیجه افت کیفی و کمی محل مسکونی خود هستند. این موضوع منجر به افزایش شکاف طبقاتی میان افراد فقیر و ثروتمند میشود که امنیت اقتصادی جامعه را تهدید میکند تا جایی که براساس نظر برخی کارشناسان برآورد طول دوران انتظار برای یک واحد آپارتمان ۷۵ متری مسکونی در دهک اول درآمدی در سال ۱۴۰۰ حدود ١۴٧ سال بوده و برای دهک دهم حدود ١۴ سال است. این موضوع بیانگر عدم دسترسی طبقات ضعیف جامعه به تهیه مسکن ملکی در کشور و افزایش فاصله طبقاتی و در نهایت افزایش نارضایتی‌ها و تهدید امنیت اقتصادی و اجتماعی است.
الهه رحیم‌دوست
- 11
- 4
