داده‌های سنسور مناطق تهران در بازار معاملات ملک رمزگشایی شد

رفتار متقاضیان خرید آپارتمان در مناطق مختلف تهران متناسب با آخرین تغییرات قیمت مسکن، ردیابی شد.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از داده‌های «سنسور» قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه پایتخت حاکی است: خریداران ملک مسکونی در نقاط مختلف شهر، واکنش‌های متفاوت به افت و خیز «قیمت‌ پیشنهادی» فروشنده‌ها و همچنین «قیمت قطعی» معاملات انجام شده، از خود نشان می‌دهند به گونه‌ای که «درجه حساسیت» بازار ملک به رشد مثبت قیمت، از شمال به جنوب تهران و متناسب با افت توان مالی و اقتصادی خانوارها، افزایش می‌یابد و در هسته فرسوده شهر، شدت واکنش به اوج می‌رسد. براساس رمزگشایی صورت گرفته از سنسور منطقه‌ای قیمت مسکن در تهران، به رغم رشد ۶/ ۵درصدی میانگین قیمت فعلی آپارتمان در کل شهر نسبت به سال گذشته همین موقع،‌ «نوسانات نقطه‌ای قیمت در مناطق ۲۲ گانه»، در دامنه قابل توجه منفی ۲ درصد تا ۱۱ درصد به ثبت رسیده است. شیب قیمت بالاتر از نرخ رشد میانگین –بیش از ۶/ ۵ درصد- هم در بازار املاک مناطق نیمه شمالی تهران و هم در مناطق جنوبی شهر قابل مشاهده است، اما بازتاب آن در معاملات مصرفی خرید آپارتمان، بین دو نیمه پایتخت، کاملا متفاوت و در عین حال معنادار است.

در حال حاضر، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در مناطقی از شمال شهر تهران در مقایسه با بهار سال گذشته، بیش از نرخ رشد میانگین قیمت کل شهر، افزایش پیدا کرده است. به‌عنوان نمونه، در مناطق ۴ و ۵ و ۷، قیمت قطعی واحدهای مسکونی براساس معاملات انجام شده اردیبهشت ۹۶، به ترتیب ۶ درصد، ۹ درصد و ۱۱ درصد نسبت به اردیبهشت ۹۵ رشد داشته است. در برخی مناطق جنوبی شهر نیز سطح تورم مسکن از تورم میانگین بازار ملک در کل شهر،‌ فراتر رفته، به‌طوری که در مناطق ۱۳ و ۱۶ به‌عنوان دو منطقه با بیشترین افزایش قیمت در بین مناطق نیمه جنوبی، به ترتیب نرخ رشد ۷ درصد و ۸ درصد برای ارزش فروش واحدهای مسکونی در معاملات بهاری به ثبت رسیده است. با این حال اگر چه شیب مثبت تغییرات قیمت مسکن در شمال تهران، بیش از مناطق جنوبی است، اما تحت تاثیر تفاوت کشش قیمت در بین متقاضیان مسکن دو نیمه شهر، واکنش منطقه‌ای خریداران آپارتمان به تورم مسکن، مشابه تغییرات نرخ رشد قیمت در مناطق مختلف نیست. به بیان دیگر، اگرچه سطح بالاترین تورم نقطه‌ای مسکن در مناطق جنوبی پایتخت، ۳ واحد درصد کمتر از بالاترین تورم در مناطق شمالی شهر است، اما به دلیل شدت بالای اثرگذاری رشد قیمت بر رفتار خریداران، «میزان افت» معاملات خرید در نیمه جنوبی شهر، به مراتب بیش از مناطق بالای شهر بوده است.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از درجه حساسیت منطقه‌ای به قیمت مسکن در تهران نشان می‌دهد: حساسیت تقاضای مصرفی خرید مسکن به تغییرات مثبت قیمت (افزایش قیمت‌ها) در مناطق جنوبی شهر، در حداکثر سطح ممکن قرار دارد و در عین حال، میزان حساسیت قیمتی در متقاضیان ساکن در مناطق شمالی، کمتر است. این تفاوت، حد قابل تحمل تورم مسکن در مناطق مختلف را برای تنظیم سطح قیمت‌های پیشنهادی، به فروشنده‌ها نشان می‌دهد. این حساسیت که از رفتار معاملاتی خریداران در بازار ملک قابل رصد و تجزیه و تحلیل است،‌ مشخص می‌کند: سمت عرضه برای رونق دادن به معاملات ملک، لازم است دامنه تغییرات قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان را در مناطق مختلف تهران متناسب با حد تحمل تقاضای مصرفی، تنظیم کند.به گزارش «دنیای اقتصاد»، ماه گذشته متوسط قیمت مسکن در ۸ منطقه اول شهر تهران –نیمه شمالی شهر- ۶ درصد نسبت به ماه میانی بهار ۹۵ افزایش پیدا کرد و در عین حال، حجم معاملات خرید آپارتمان در کل این مناطق با رشد ۲۰ درصدی همراه شد. طی همین مدت زمانی، در مناطق ۱۲ تا ۲۲ به‌عنوان مناطق جنوبی شهر، میانگین قیمت مسکن ۶/ ۴ درصد افزایش یافت اما حجم معاملات خرید واحد مسکونی ۱۵ درصد افت کرد. مقایسه میزان رشد قیمت و تغییر در حجم معاملات خرید آپارتمان بین دو نیمه پایتخت حکایت از حساسیت قیمتی فوق‌العاده بالا در بازار مسکن مناطق پایین شهر دارد. این حساسیت در هر منطقه به‌صورت جداگانه نیز از روی داده‌های سنسور قیمت، قابل بررسی است. در منطقه ۱۸ تهران، حجم معاملات خرید آپارتمان با ۵ درصد افزایش قیمت در ماه گذشته، ۴۲ درصد نسبت به مدت مشابه در سال ۹۵، کاهش پیدا کرد. این در حالی است که در منطقه ۴ به‌عنوان یکی از دو منطقه پرفروش در بازار معاملات مسکن و در عین حال مستقر در نیمه شمالی، رشد ۶ درصدی قیمت مسکن، نه تنها تاثیر منفی بر رفتار متقاضیان خرید نداشته که حجم معاملات مسکن در آن (منطقه ۴)، رقمی معادل ۱۷ درصد افزایش پیدا کرده است.

در مناطق شمالی، افزایش خفیف قیمت مسکن، تاثیر قابل ملاحظه بر رفتار تقاضا ندارد اما ثبات قیمت می‌تواند به رشد چشمگیر معاملات منجر شود. به‌عنوان نمونه، در منطقه یک که گران‌ترین املاک مسکونی را در خود جا داده است، ثبات قیمت مسکن در ماه گذشته باعث شد میزان فروش آپارتمان در این منطقه ۲۰ درصد افزایش یابد. متوسط قیمت مسکن در منطقه یک حدود یک درصد نسبت به بهار سال گذشته، افزایش پیدا کرده که این میزان –معادل ۱۰۰ هزار تومان- در بازار به معنای ثبات قیمت تلقی می‌شود. با این حال در مناطق جنوبی شهر، مطابق رفتار خریداران و نوع واکنش آنها به تغییرات قیمت، هر میزان افزایش قیمت مسکن به کاهش حجم معاملات خرید منجر می‌شود.

نتایج بررسی داده‌های سنسور منطقه‌ای قیمت مسکن در تهران مشخص می‌کند: نبض معاملات مصرفی با استناد به درجه حساسیت خریداران در مناطق مختلف شهر به تغییرات قیمت مسکن، می‌تواند در مسیر ورود بازار به فاز رونق، با اقدام هدفمند فروشنده‌ها تنظیم شود. در این مسیر، تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن در مناطق شمالی شهر چنانچه در دامنه رشد تک رقمی و کمتر از نرخ تورم، تنظیم شود، امکان افزایش دو رقمی حجم معاملات در ماه‌های آینده فراهم خواهد شد. هر چند پرهیز از دستکاری افزایش قیمت پیشنهادی، سرعت ورود به فاز رونق را به‌صورت تصاعدی افزایش خواهد داد. همچنین نحوه تنظیم قیمت فروش در مناطق جنوبی شهر باید با ملاحظه‌ بیشتر نسبت به مناطق بالایی، صورت بگیرد. افت ۱۵ تا ۴۲ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق فرسوده و جنوبی شهر تهران طی ماه گذشته –نسبت به ماه مشابه سال ۹۵- در مقابل رشد ۵/ ۴ تا ۸ درصدی قیمت مسکن در این مناطق، مشخص می‌کند: رونق معاملات در این مناطق منوط به تنظیم نرخ رشد نقطه‌ای قیمت در حد کمتر از ۵ درصد است. در حال حاضر «جهت» پرداخت عمده تسهیلات ارزان قیمت خرید مسکن به سمت مناطق جنوبی شهر –محله‌های بافت فرسوده- تنظیم شده است. از طرفی، ساخت و سازها در بافت فرسوده، مشمول کمترین نرخ «مالیات بر ساخت و فروش» در مقایسه با دیگر مناطق شهری می‌شود. این دو امتیاز در بافت فرسوده مشروط به نرمش قیمتی فروشنده‌ها، می‌تواند ابتدا امکان رونق معاملات (رشد مثبت در حجم خرید و فروش) را فراهم بیاورد و در نهایت به رونق ساخت و سازهای مصرفی منجر شود.