نوسانات دلار چه تاثیری بر بازار مسکن گذاشته است؟

تغییرات قیمت دلار می‌تواند از سه جهت بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار دهد. بررسی‌ها نشان می‌دهد کاهش قیمت ارز مشروط به شکل‌گیری ثبات نسبی، از یکسو بر جو روانی منفی حاکم در بازار معاملات مسکن اثر می‌گذارد و سبب بهبود انتظارات در این بازار می‌شود؛ اما از سوی دیگر احتمال افزایش تقاضای خرید در بازار ملک را تقویت می‌کند. در این میان، نیروی سوم با منشأ ارزی در بازار مسکن بروز خواهد کرد که «کاهش نااطمینانی برای سرمایه‌گذاران ساختمانی» را در پی دارد. برآیند نیروها، به نفع بازار مسکن است.

بازار معاملات مسکن تحت تاثیر سقوط قیمت دلار، دو روز متفاوت را پشت  سر گذاشت. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از اوضاع بازار ملک در تهران طی روزهای سه شنبه و چهارشنبه گذشته حاکی است: جو روانی منفی در بازار معاملات و ساخت و ساز مسکن که طی هفته‌های اخیر مرتب بر شدت  آن افزوده شده بود، از روز سه‌شنبه به‌واسطه دریافت «انرژی مثبت» از بازار ارز، تا حدودی تغییر کرد به‌طوری‌که دیروز برخی واسطه‌های ملکی در مناطقی از تهران -که سابقه پرمعامله بودن و در عین حال وقوع بیشترین جهش قیمتی را داشت- از توقف در روند پمپاژ نااطمینانی به آینده، در فضای روانی بازار معاملات ملک خبر دادند. با این حال، فعالان ساختمانی به این رویداد ارزی، آنچنان واکنش معناداری نشان نداده‌اند.

طیف گسترده فعالان بازار مسکن- از خریدار تا فروشنده و همچنین واسطه‌ها و دلالان و سازنده‌ها- معمولا در مواجهه با تحولات بیرونی، دیرتر از سایر بازارها عکس‌العمل نشان می‌دهند که البته این موضوع ناشی از طبیعت بازار مسکن (کشش پایین) است اما در ماجرای ریزش دست کم ۲۰ درصدی قیمت دلار طی روزهای دوشنبه و سه‌شنبه، به دلیل آنکه هر دو سمت خریدار و فروشنده  آپارتمان طی ماه‌های اخیر منتظر نوعی جرقه از بیرون بازار برای روشن شدن مسیر آینده بودند، این دو دسته در برخی مناطق پایتخت، اتفاق «صف فروش در بازار ارز» را به «شروع یک تغییر در اوضاع اقتصادی» تعبیر کردند و به آن واکنش نشان دادند.

واسطه‌های بازار ملک روز گذشته برداشت خود از رفتار خریدار و فروشنده در روزهای سه‌شنبه و چهارشنبه را این‌گونه روایت کردند: روند مراجعه متقاضیان خرید مسکن نسبت به روزهای قبل از سقوط ناگهانی قیمت دلار تغییر نکرده و در پایین‌ترین حجم در مقایسه با ماه‌های ابتدایی و به‌خصوص اواخر سال گذشته است اما برخی فروشنده‌ها حاضر به نشستن پای میز مذاکره شدند.

در عین حال،‌ در برخی محله‌های متوسط و ضعیف شهر نیز ورودی فایل فروش به بنگاه‌ها در حد چند مورد افزایش پیدا کرد.روایت واسطه‌های ملکی از بازار معاملات مسکن طی دو روز سقوط ارزی نشان دهنده «انتظار آنی گروهی از متقاضیان خرید مسکن برای انعکاس اثر تحولات ارزی در این بازار» است به این معنا که چون حجم تقاضای خرید در روزهای اخیر افزایش پیدا نکرده، افراد انتظار دارند سطح قیمت فروش واحدهای مسکونی که جهش اساسی داشته و در برخی مناطق دارای حباب است، به شکل دفعی کاهش پیدا کند.

این روایت اما رفتار متفاوت برخی فروشنده‌ها را نیز شناسایی می‌کند و از «فروشنده شدن افرادی که طی ماه‌های اخیر با مانور در بازار، قیمت پیشنهادی خود را مدام افزایش می‌دادند» خبر می‌دهد.در کنار فضای دو روز اخیر بازار مسکن که احتمال دارد باز هم در مسیر تازه شکل گرفته شده یا متفاوت از آن تغییر یابد، بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره نحوه اثرگذاری تحولات ارزی بر بازار مسکن در میان مدت و بلندمدت مشخص می‌کند: تحولات کاهشی قیمت دلار در صورت تداوم و ختم شدن به دوره پایداری نسبی- عبور دلار از عصر نوسانات شدید- سه نیروی اثرگذار متوجه بازار مسکن خواهد کرد. این سه نیرو به شکل «تغییر انتظارات مخرب رونق معاملات مسکن»، «افزایش تقاضای خرید از جنس‌های مختلف مصرفی و سرمایه ای» و همچنین  «تحریک سازنده‌ها به سرمایه‌گذاری و بازگشت مجدد به بازار ساخت و ساز» است.

طی حدود یکسال اخیر «انتظارات تورمی» در جامعه که بخش قابل توجهی از آن در پی شوک‌های ارزی شکل گرفت، اثر مخرب  (منفی) بر بازار مسکن گذاشت. این انتظارات ناشی از نا‌اطمینانی به آینده قیمت‌ها باعث شد تقاضای خرید مسکن هم از ناحیه مصرفی و هم از سمت سرمایه‌گذارها و سپس سفته‌بازها، به تدریج افزایش یابد و تشدید شود. اما در سمت مقابل، میزان عرضه برای فروش در بازار مسکن تهران به دلیل تند شدن شیب رشد قیمت و از آن مهم‌تر، «انتظارات تورمی» که زمینه رشد را افزایش می‌دهد، کاهش یافت.

نابرابری بین تقاضای خرید حتی در حجم پایین و نبود فایل فروش مناسب، خود به عاملی برای رشد دامنه جهش قیمت مسکن تبدیل شد. شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در ماه‌های اخیر روند مثبت را طی کرد تا اینکه در شهریور امسال از حدود ۳ درصد سال گذشته و ۶ درصد نیمه اول امسال به ۹۹ درصد رسید. اکنون چنانچه روند کاهشی قیمت دلار منجر به ثبات نسبی در بازار ارز شود، اثر آن در بازار مسکن به شکل «چرخش جو روانی منفی متاثر از تلاطمات ارزی به جو روانی مثبت ناشی از  بازگشت آرامش نسبی به اقتصاد» خواهد بود.

طی دست کم ۶ ماه گذشته، فروشنده‌های کهنه کار در بازار مسکن (همچون سازنده‌ها)، صعودهای روزانه قیمت دلار را در معادلات خود برای تعیین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌ها دخالت می‌دادند و حتی در برخی موارد، واحدها را بر اساس سطح بالاتری از قیمت روز دلار، به فروش می‌رساندند. بنابراین، پایان بی‌ثباتی گسترده در بازار ارز می‌تواند شروع پالایش جو روانی بازار  ملک از سیگنال‌های تورمی باشد و به نفع ثبات نسبی قیمت مسکن تمام شود.اما در مقابل نیروی «کاهنده انتظارات مخرب و تغییر دهنده جو روانی منفی در بازار مسکن» به‌عنوان اولین نیروی اثرگذار از بازار ارز، دومین نیرو، در جهت متفاوت، از این بازار وارد بازار معاملات مسکن خواهد شد.

بررسی‌ها درباره دومین نیروی ارزی وارد بر بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد: با کاهش قیمت دلار و از بین رفتن زمینه سفته بازی و سرمایه‌گذاری برای سودگیری، تقاضای سرمایه‌ای به سمت سایر بازارها حرکت خواهد کرد. در این میان، یک گزینه مورد توجه می‌تواند بازار ملک باشد. هرچند در بازار مسکن تهران به دلیل پرش‌های مکرر قیمتی و بروز حباب قیمت در برخی مناطق تهران، زمینه سفته بازی، مشابه ماه‌های قبل چندان فراهم نیست. اما احتمال افزایش تقاضای خرید مسکن از دو سمت سرمایه‌ای و مصرفی وجود دارد. این نیرو، می‌تواند از بابت نحوه اثرگذاری بر روند قیمت ملک، متفاوت از نیروی اول عمل کند و حتی ممکن است اثر حاصل از این دو، خنثی باشد و تلاطم قیمتی ماه‌های قبل در بازار معاملات مسکن پایتخت ادامه یابد.

نقش نیروی سوم ارزی در بازار مسکن اما، مسیر آتی این بازار را تا حدودی می‌تواند روشن کند و در عین حال، بر اثر ترکیبی دو نیروی اول، مسلط شود. نیروی سوم ارزی در بازار مسکن، در پی ریزش قیمت دلار و مشروط به کاهش نوسانات قیمت دلار، باعث «تحریک سازنده‌ها به سرمایه‌گذاری و بازگشت مجدد به بازار ساخت و ساز» خواهد شد. شواهد و اطلاعات میدانی از بازار ساخت و ساز در ماه‌های قبل نشان داد، سازنده‌ها دچار ایست فعالیت ناشی از نااطمینانی به آینده هزینه‌های ساخت و از آن مهم‌تر، ابهام درباره آینده فروش ملک شدند.

این میان، نایاب شدن گروه‌هایی از مصالح ساختمانی و چندبرابر شدن قیمت تجهیزات موردنیاز برای تکمیل آپارتمان‌ها در هفته‌های اخیر باعث توقف فرآیند در حال ساخت پروژه‌های از قبل شروع شده، شد. سازنده‌ها در مناطق مصرفی تهران از آنجا که توان ساخت را از دست داده‌اند، در نتیجه از فروش واحدهای نوساز نیز کنار کشیده‌اند و این موضوع خود باعث تشدید شکاف بین عرضه و تقاضا در بازار معاملات مسکن و جهش قیمتی شد.بررسی‌ها در این‌باره حاکی است، چنانچه آرامش نسبی به بازار دلار برگردد، در بازار ساخت و ساز مسکن نیز امکان سرمایه‌گذاری و فعالیت مجدد برقرار می‌شود و در نتیجه، قفل عرضه نوسازها به بازار معاملات باز می‌شود.

بنابراین برآیند سه نیروی ارزی در بازار مسکن، می‌تواند ضمن جلوگیری از سکته دوباره معاملات خرید مسکن در میان‌مدت، زمینه جهش بیشتر قیمت آپارتمان در تهران را از بین ببرد.به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، پیشتر پژوهشی در حوزه اقتصاد مسکن انجام شده بود که نتایج آن نشان می‌داد، افزایش بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار دلار ناشی از شوک‌های ارزی، باعث کاهش احتمال رونق مسکن و فعالیت‌های ساختمانی خواهد شد.کارشناسان اقتصاد مسکن نیز بر اثر چند‌گانه تحولات ارزی بر بازار مسکن تاکید دارند و معتقدند: افزایش قیمت دلار از یکسو باعث افزایش نرخ تورم عمومی و به‌تبع، افزایش قیمت‌ها از جمله در بازار مسکن  می‌شود و از سوی دیگر، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای و نقدینگی‌های سرگردان را به سمت خود می‌کشاند.

اما در مقابل قیمت تمام‌شده ساخت مسکن را نیز افزایش می‌دهد.در پژوهشی که نیمه دهه ۹۰ در فصلنامه اقتصاد مسکن- منتشر شده توسط دفتر اقتصاد مسکن- به چاپ رسید،‌ مشخص شده است: افزایش قیمت دلار به میزان یک درصد، احتمال رونق در بخش مسکن را ۰۲/ ۰ درصد کاهش می‌دهد.

همچنین با افزایش بازدهی دارایی‌های ارزی، بازدهی انتظاری در بازار مسکن نیز افزایش پیدا می‌کند و در نتیجه، فروشنده‌های آپارتمان و موجران، قیمت‌های بالاتر از قبل طلب می‌کنند، بنابراین طبیعی است که با سقوط قیمت دلار و محدود شدن زمینه سفته‌بازی در این بازار، انتظارات معکوس در بازار مسکن شکل بگیرد.روز گذشته برخی واسطه‌های ملکی به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: سازنده‌هایی که در ماه‌های اخیر از فروش انصراف دادند به دلیل آنکه موعد قراردادهای مشارکت‌شان در ماه‌های آتی فرا خواهد رسید و مجبور به تسویه‌حساب با عوامل ساخت خواهند شد، چنانچه اوضاع در بازار دلار مجددا ملتهب نشود، مصمم به فروش واحدهای نوساز خواهند شد.

درباره چشم‌انداز بازار مسکن نیز مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن به «دنیای‌اقتصاد» گفت: با توجه به سطح جهش یافته قیمت مسکن در تهران، مشروط به بهبود اوضاع اقتصادی ناشی از شکل‌گیری ثبات نسبی در بازار ارز، می‌توان به تثبیت سطح اسمی قیمت مسکن در ماه‌های آینده در این شهر امیدوار بود که البته این به معنای شروع کاهش قیمت واقعی آپارتمان خواهد بود.علی چگینی اظهار امیدواری کرد فضا در بازار معاملات مسکن که در ماه‌های گذشته به سمت رکود در حرکت بود، متحول شده و در نیمه دوم سال، خرید و فروش آپارتمان با بهبود شرایط، افزایش یابد.

مدیرکل اقتصاد مسکن معتقد است: کاهش قیمت دلار، در بازار مسکن ایجاد تقاضای خرید خواهد کرد البته حجم نقدینگی ناشی از فروش دلارهای خانگی در حجم این تقاضا تاثیرگذار است اما آنچه اهمیت دارد چرخش جو روانی در بازار مسکن به نفع تقاضای مصرفی است و در عین حال اثر کاهش قیمت دلار بر تسهیل خرید مصالح ساختمانی توسط سازنده‌ها. چگینی نسبت به افزایش عرضه مسکن جدید طی ماه‌های آتی در صورت تداوم اوضاع اخیر قیمتی در بازار ارز، اظهار خوش‌بینی کرد.