دایره انتخاب در بازار وام ملکی چگونه است؟

دایره «انتخاب» وام خرید مسکن، به ۴ نوع تسهیلات محدود می‌شود که به‌صورت «سپرده‌گذاری» یا «آنی» قابل دریافت است. در این بازار، خرید و فروش وام‌هایی که سال‌های گذشته امتیاز آن به برخی گروه‌های شغلی تعلق می‌گرفت، متوقف شده است؛ اما با این حال، تعدادی از بانک‌ها، مشروط به ارائه سند آپارتمان ازسوی متقاضی، وام مسکن ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومانی و همچنین وام بدون سقف ریالی می‌دهند. این وام عملا پس از خرید خانه،‌ قابل‌دریافت است و تضمینی به مصرف تسهیلات «پساخرید» مسکن در این بخش نیست.

بررسی آخرین وضعیت بازار تسهیلات ملکی از محدود‌تر شدن دایره انتخاب متقاضیان استفاده از این تسهیلات برای خرید مسکن حکایت دارد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار تسهیلات ملکی نشان می‌دهد هر چند هم‌اکنون سبد چندگانه تسهیلات خرید مسکن در یکی از بانک‌ها برای متقاضیان واجد شرایط قابل دسترسی است اما دایره انتخاب متقاضیان دریافت تسهیلات خرید مسکن از مجموعه شبکه بانکی نسبت به سال‌های گذشته محدود‌تر شده است طوری که به جز چهار شکل مختلف وام خرید مسکن(وام‌های خرید مسکن یکم، اوراق، جوانان، جانبازان)، سایر تسهیلات خرید مسکن که برخی از آنها در سال‌های گذشته به متقاضیان پرداخت می‌شد عملا از دسترس متقاضیان و دایره انتخاب آنها خارج شده است.

این گونه تسهیلات هم‌اکنون یا به‌طور کلی در دسترس متقاضیان قرار ندارد و از سوی شبکه بانکی پرداخت نمی‌شود یا به‌صورت موردی پرداخت می‌شود به‌طوری که هم‌اکنون در بازار مبادله تسهیلات خرید مسکن این تسهیلات وجود ندارد. در واقع در شرایط فعلی تسهیلاتی که به معنای واقعی بتوان آن را وام خرید مسکن تلقی و تعریف کرد تنها  در چهار شکل تسهیلات قابل ارائه از سوی یک بانک، محدود شده است.

دسترسی متقاضیان به وام خرید ملک که برای تامین مالی هزینه مورد نیاز برای خرید آپارتمان‌های مسکونی قبل از خرید واحد نیازمند آن هستند و تسهیلات، همزمان با انتقال سند در دفترخانه به‌عنوان بخشی از بنیه مالی خریدار به فروشنده ارائه می‌شود، تنها به همان چهار شکل تسهیلات خرید مسکن یکم، اوراق، جوانان و جانبازان محدود می‌شود وسایر تسهیلاتی که به‌صورت محدود  از سوی شبکه بانکی برای خرید مسکن در اختیار متقاضیان قرار دارد در واقع تسهیلات «پسا خرید» است؛ چرا که قبل از خرید آپارتمان، متقاضیان به این تسهیلات دسترسی ندارند و برای دریافت آن باید حتما «سند مالکیت» خود را به بانک پرداخت‌کننده وام ارائه کنند.

بنابراین سایر تسهیلاتی که هم‌اکنون در شبکه بانکی کشور برای خریداران واحدهای مسکونی قابل دسترس است تسهیلات پسا خرید محسوب می‌شود که عملا تسهیلاتی واقعی و موثر برای تقویت بنیه مالی خریداران آپارتمان به حساب نمی‌آید؛ تحت تاثیر این ماجرا تعداد و انواع تسهیلات قابل دسترس برای متقاضیان خرید مسکن نسبت به سال گذشته به شدت محدودتر شده است طوری که بنا بر اذعان واسطه‌های بازار خرید وفروش امتیاز وام مسکن، هم‌اکنون به جز چهار شکل تسهیلات خرید مسکن یکم، اوراق، جوانان و جانبازان تسهیلات خرید مسکن به معنای واقعی قابل دسترسی نیست.

این در حالی است که از اوایل سال ۹۴۴ با مصوبه شورای پول واعتبار به همه بانک‌ها مجوز پرداخت تسهیلات ۶۰، ۵۰ و ۴۰۰ میلیون تومانی برای خرید مسکن به ترتیب در تهران، مراکز  استان‌ها و شهرهای بزرگ وشهرهای کوچک صادر و ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان با این مصوبه لغو شد. با این وجود سهم شبکه بانکی کشور از پرداخت تسهیلات واقعی به خریداران مسکن به گونه‌ای که بتوانند در فرآیند و در زمان خرید واحد مسکونی موردنظر خود از تسهیلات به‌عنوان بخشی از نقدینگی موردنیاز استفاده کنند، نسبت به سال گذشته وسال‌های اخیر  محدودتر شده است. 

در شرایط فعلی علاوه بر چهار نوع تسهیلات خرید مسکن که عمدتا توسط یک بانک به متقاضیان واجد شرایط پرداخت می‌شود دو نوع وام خرید مسکن از سوی شبکه بانکی برای متقاضیان قابل دسترسی است که این تسهیلات اغلب با نام وام خرید مسکن توسط برخی بانک‌ها و عمدتا از سوی بانک‌های خصوصی پرداخت می‌شود. این تسهیلات اگرچه در ظاهر و به‌صورت اسمی وام خرید مسکن محسوب می‌شوند اما در عمل وام‌پسا خرید است؛ چرا که در لحظه خرید واحد مسکونی قابل استفاده نیست و بانک‌های ارائه دهنده این تسهیلات آن را در قبال ارائه سند ملکی از سوی متقاضی به وی پرداخت می‌کنند.

بنابراین اگرچه در ظاهر این وام‌ها به اسم تامین مالی خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود اما در بسیاری از موارد ممکن است به مصارفی غیر از خرید مسکن برسد.  تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون دو شکل تسهیلات خرید مسکن غیر از وام‌های خرید مسکن یکم، جانبازان، جوانان و اوراق به متقاضیان پرداخت می‌شود؛ یکی از انواع این وام‌ها«وام خرید مسکن بدون سقف ریالی» است که در قالب آن بانک‌ها تا ۸۰ درصد ارزش کارشناسی آپارتمان را به متقاضی تسهیلات پرداخت می‌کنند.

نوع دوم تسهیلاتی است که معمولا با ارقامی بین ۱۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان به متقاضیان پرداخت می‌شود. این دو نوع تسهیلات معمولا با دوره زمانی بازپرداخت ۵ ساله، نرخ سود ۱۸ درصد و با شرط ارائه سند ملکی به بانک به متقاضیان پرداخت می‌شود؛ هر چند متقاضی برای دریافت این تسهیلات باید علاوه بر ارائه سند مالکیت از طریق ارائه مدارک حقوقی(همچون فیش حقوقی)، اثبات کند از تمکن مالی کافی برای پرداخت اقساط برخوردار است؛ مبلغ قسط ماهانه این تسهیلات بیش از ۵/  ۲ میلیون تومان است.

در حال حاضر علاوه بر وام‌های خرید مسکن یکم، اوراق و جوانان، که هر کدام با شرایط و در سقف‌های ریالی متنوع به متقاضیان واجد شرایط تعلق می‌گیرد، تسهیلات خرید مسکن جانبازان با سقف ۸۵ میلیون تومان برای متقاضیان در بازار مبادله تسهیلات خرید مسکن قابل دسترسی است؛ نرخ سود این تسهیلات ۴ درصد است و بنا بر اعلام واسطه‌های خرید و فروش امتیاز تسهیلات مسکن هزینه خرید امتیاز این تسهیلات نیز حدود ۱۵۵ میلیون تومان است؛

یعنی متقاضی پس از کسر هزینه خرید امتیاز این تسهیلات از صاحب امتیاز، نزدیک به ۶۰میلیون تومان تسهیلات برای خرید مسکن در اختیار خواهد داشت. این تسهیلات در دوره‌های بازپرداخت ۱۰، ۱۵ و ۲۰ ساله به متقاضیان پرداخت می‌شود و اقساط ماهانه آن برای وام‌های ۱۰ ساله ۸۴۰ هزار تومان، ۱۵ ساله ۶۴۰ هزار تومان و ۲۰ ساله ۵۴۰ هزار تومان است.

سقف تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیز برای متقاضیان انفرادی ۸۰ میلیون تومان و برای زوجین ۱۶۰ میلیون تومان است که در صورت دریافت تسهیلات جعاله از سوی متقاضیان این تسهیلات به ترتیب به ۱۰۰ و ۱۸۰ میلیون تومان برای متقاضیان انفرادی و زوجین قابل افزایش است؛ براساس اظهارات واسطه‌های فعال در بازار خرید و فروش امتیاز تسهیلات مسکن، در بازار غیررسمی وام مسکن، امتیاز وام مسکن یکم برای متقاضیان انفرادی حدود ۲۰ میلیون تومان و برای زوجین حدود  ۵۰ میلیون تومان مبادله می‌شود. 

هرچند کارشناسان حقوقی به متقاضیان دریافت این تسهیلات توصیه می‌کنند تا حد امکان این تسهیلات را از طریق سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم و از مسیر مستقیم دریافت کنند؛ همچنین اوراق تسهیلات مسکن را نیز از فرابورس یا شعب بانکی ارائه‌دهنده این اوراق خریداری کنند.  تسهیلات اوراق مسکن هم‌اکنون از سوی دو بانک پرداخت می‌شود.

وام خرید مسکن سایر بانک‌ها از آمار تا واقعیت

تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار تسهیلات ملکی حاکی است مطابق با گزارش‌هایی که بانک مرکزی به‌صورت دوره‌ای و  ماهانه از پرداخت تسهیلات توسط کل شبکه بانکی در بخش‌های مختلف و از جمله حوزه مسکن منتشر می‌کند، حدود نیمی از تسهیلات پرداختی به حوزه خرید مسکن مربوط به چهار فقره تسهیلات خرید مسکن یکم، اوراق، جوانان و جانبازان است؛ در واقع حدود ۵۰ درصد تسهیلات پرداختی به بخش مسکن از سوی شبکه بانکی در این چهار نوع تسهیلات خلاصه می‌شود و آمارها نشان می‌دهد مابقی تسهیلات خرید مسکن توسط سایر بانک‌ها و در انواع دیگر تسهیلات غیر از چهار نوع گفته شده پرداخت می‌شود.

با این حال، این آمار با آنچه هم‌اکنون در بازار تسهیلات ملکی وجود دارد ناسازگار به‌نظر می‌رسد؛ تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از شعب بانک‌های مختلف اعم از بانک‌های خصوصی و دولتی نشان می‌دهد بسیاری از بانک‌ها هم‌اکنون تسهیلاتی در قالب تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان ارائه نمی‌کنند و در واقع تسهیلاتی برای این منظور ندارند؛ با این حال برخی از بانک‌ها که اعلام می‌کنند برای خرید مسکن نیز تسهیلات اختصاص می‌دهند در واقع وام‌های پساخرید به متقاضیان می‌دهند؛

بررسی‌ها حاکی است هم‌اکنون ۵۰درصد تسهیلات خرید مسکن که مطابق با آمارهای بانک مرکزی در بخش مسکن پرداخت می‌شود تسهیلاتی است که از  یکسو تنها به افراد و گروه‌های خاص برای خرید مسکن اختصاص می‌یابد طوری که تقاضای عمومی بازار مسکن اساسا امکان استفاده از این تسهیلات را ندارند؛ یا اگرچه این تسهیلات جزو تسهیلات پرداخت شده در بخش مسکن محسوب می‌شود اما این تسهیلات برای خرید واحدهای مسکونی پرداخت نشده است؛ بلکه تسهیلاتی است که از سوی فعالان ساختمانی به منظور تامین هزینه تجهیزات یا مصالح ساختمانی و. . . دریافت شده است اما در ردیف تسهیلات بخش مسکن درج، محاسبه ومنظور شده‌اند.

بنا بر اعلام واسطه‌های بازار مبادله تسهیلات مسکن حتی در صورت پرداخت تسهیلات برای خرید مسکن به‌جز چهار مورد تسهیلات ذکر شده(یکم، اوراق، جانبازان و جوانان)، مابقی تسهیلات برای خرید مسکن مقدار بسیار ناچیزی است و حجم آنها در حدی نیست که قابل طرح باشد؛ ضمن اینکه هم‌اکنون این تسهیلات در بازار مبادله وام مسکن نیز نایاب شده است و واسطه‌ها که پیش از این و در سال‌های گذشته سبد متنوعی از وام‌های مسکن را به متقاضیان ارائه می‌کردند، هم‌اکنون فعالیت‌های خود را محدود به خرید و فروش امتیازهای چهار نوع وام مسکن کرده‌اند که عمدتا از سوی یک بانک به متقاضیان پرداخت می‌شود.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، نیمه اول سال‌جاری، حدود ۸۰ هزار فقره وام خرید مسکن در قالب وام‌های خرید مسکن یکم، اوراق، جانبازان و جوانان به متقاضیان واجد شرایط پرداخت شده است؛ در حالیکه حجم کل معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور بیش از ۲۰۰ هزار فقره بوده است؛ این موضوع نسبت افرادی که با استفاده از تسهیلات خرید مسکن اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند را به سایر خریداران مسکن نشان می‌دهد.