مسکن کم نیست، مردم پول ندارند 

«بازار مسکن برای بهبود وضعیت، به تولید یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز دارد.» این جمله در حالی از زبان برخی از اعضای کمیسیون عمران مجلس شنیده می‌شود که به‌نظر می‌رسد علت اصلی خواب مسکن، امسال بیشتر از همیشه قدرت تحلیل را از کارشناسان اقتصادی گرفته است. 

 عده‌ای از آگاهان اقتصادی بر این باور هستند که یکی از علت‌های اصلی کاهش معاملات مسکن در سال جاری، به کاهش قدرت خرید مردم مرتبط است؛ رکودی که سایه‌ آن بعد از نوسانات نرخ ارز، حالا بیشتر از سال‌های گذشته بر سر این بازار سنگینی می‌کند. همان بازاری که بر اساس گزارش‌های موجود، طی سال‌های ۹۲ تا ۹۴ عمیق‌ترین خواب خود را تجربه کرد و حالا دوباره با قصه بالا رفتن نرخ ارز، رویای خانه‌دارشدن را از سر خیلی از اقشار آسیب‌پذیر پرانده است.

هر چند اظهارنظرهای کارشناسی در این زمینه متفاوت است و برخی از تحلیلگران اقتصادی همچنان بر این باور هستند که بر هم ریختن وضعیت عرضه و تقاضا و کمبود مسکن باعث ایجاد رکود در این بخش شده است، اما نگاهی به واقعیت‌های بازار به خوبی نشان می‌دهد که با افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید مردم با هر بهانه‌ای مثل نوسانات نرخ ارز، حالا دیگر کمتر کسی مشتری پرو پا قرص خانه است.

شاید ساده‌ترین راه برای تشخیص اینکه مسکن به اندازه کافی وجود دارد، نگاهی به وضعیت آپارتمان‌های پایتخت در هنگام شب باشد؛ همان آسمان‌خراش‌هایی که چراغشان انگار برای همیشه خاموش است و به دلیل زیاده‌خواهی صاحبخانه‌ها و تشویق مشاوران املاک به افزایش قیمت‌ها، هنوز کسی جرات نکرده ساکن آن‌ها شود. انگار قانون نانوشته‌‎ای در بازار مسکن وجود دارد که بر اساس آن عده‌ای از این کالا به عنوان کالای سرمایه‌ای و عده زیادی از مردم از آن به عنوان کالای مصرفی استفاده کنند. 

هر چه که هست، آن‌طور که گزارش‌های موجود نشان می‌دهد، این روز‌ها آمارهای مرتبط با خرید و فروش مسکن حاکی از کاهش توانایی افراد برای خرید خانه است. حالا حتی آمارهای رسمی هم به خوبی کاهش قدرت خرید اقشار ضعیف و متوسط را بعد از نوسانات نرخ ارز و کوچ گرانی‌ها از چهارراه‌استانبول به این بازار را به تصویر می‌کشند. اوایل بهمن ماه سال جاری بود که بانک مرکزی از افزایش ۲.۵ درصدی قیمت خرید و فروش هر متر مربع زیربنای مسکونی نسبت به دی‌ما خبر داد. نکته قابل‌توجه این بود که بر اساس گزارش بانک مرکزی، قیمت خرید هر متر واحد مسکونی در پایتخت نسبت به سال گذشته ۹۰.۸ درصد افزایش یافته است.

از سوی دیگر بر اساس آمار رسمی، نرخ اجاره‌بها نیز تحت تاثیر افزایش قیمت‌ها در این بازار قرار گرفته و در دی ماه سال جاری نسبت به سال گذشته ۲۰ درصد رشد کرده است. تابستان همین امسال بود که وقتی قیمت دلار تا مرز ۲۰ هزار تومان هم پیش رفت، بسیاری از مستاجرانی که در شمال پایتخت بودند، به نقاط مرکزی مهاجرت کردند و آن‌هایی که در مرکز ساکن بودند هم راهی مناطق جنوبی یا حاشیه تهران شدند. همان مردمی که با وجود امکانات نه چندان خوب مناطق حاشیه‌ای تهران، ناچار به این جابجایی‌ها بودند و فرار را بر زندگی در خانه‌هایی که حسابی تحت جو روانی دلار ، از حلت عادی خارج شده بود، ترجیح دادند.

اواسط آذرماه همین امسال بود که محمد محمودی شاه نشین، نماینده شهریار، قدس و ملارد در مجلس شورای اسلامی، گفته بود: «علت اصلی مهاجرت معکوس پایتخت نشینان به شهرهای اقماری، مساله افزایش قیمت مسکن و افزایش هزینه های زندگی است.» بازار مسکن هیچ‌گاه وضعیت عادی نداشته و طی سال‌های گذشته تاکنون هر بار یک بهانه سیاسی و اقتصادی بهانه به دست صاحب‌خانه‌ها داد تا اجاره بها و قیمت فروش را مطابق با نیاز جیب خود تعیین کنند. در این میان بسیاری از مشاوران املاک نیز در این سلیقه‌گرایی با صاحب‌خانه ها دست به دست شدند و این ماجراها باعث شده تا قدرت خرید مردم هر روز افت کند و رشد قیمت مسکن وضعیت این بازار را آشفته‌تر کند. 

مصداق این اتفاق از فروردین ماه سال جاری به روشنی دیده شد، وقتی که قیمت دلار یکباره فراتر از ۴ هزار تومان رفت و بازار را شوکه کرد. دقیقا در همین روزها بود که نسخه بسیاری از مشاوران املاک برای متقاضیان خرید و اجاره مسکن یک جمله بود: « اگر حالا نخری دلار که گران شود تا یک سال دیگر هم نمی‌توانی بخری» 

به باور بسیاری از تحلیل‌گران اقتصادی، افزایش قیمت مسکن باعث شده تا قشر ضعیف و متوسط جامعه، حتی نتوانند به خرید خانه‌ای مناسب هم فکر کنند. این مسئله از آنجایی اهمیت پیدا کرده می‌کند که بر اساس گزارش‌های رسمی، خط فقر در شهرهای بزرگ افزایش یافته است. دیروز مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارش خود از رشد ۲۵ درصدی خط فقر تابستان ۹۷ نسبت به تابستان ۹۶ خبر داده بود؛ امری که یک اقتصاددان علت اصلی افزایش آن در شهرهای بزرگ را گران شدن مسکن در ماه‌های گذشته ارزیابی می‌کند.

تعادل بازار خانه‌های کوچک به‌هم خورد

به گفته بسیاری از آگاهان اقتصادی و حتی دست‌اندرکاران بازار، مسکن به اندازه کافی وجود دارد و آنچه که باعث رکود در این بازار شده کاهش قدرت خرید مردم است. این موضوع باعث شده تا بازار مسکن رونق سال‌های قبل از ۹۲ را نداشته باشد و حتی با وجود خانه‌های خالی در شهر و نیاز ضروری مردم به خرید خانه، شاهد رکود در این بازار باشیم. بر همین اساس آن‌طور که گزارش‌ها نشان می‌دهند، تقاضا در در این بازار کاهش یافته و عده‌ای از مردم یا برای همیشه از خرید خانه منصرف شده‌اند، یا به خرید خانه‌های با متراژ پایین روی آورده‌اند تا جایی‌که بر اساس گزارش‌ها خرید واحدهای کوچک رونق بیشتری گرفته است. 

به گزارش ایسنا، آمارهای اخیر نشان می‌دهد پس از سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ که با رشد توان طرف تقاضا نسبت به قیمت مسکن مواجه بودیم و خروجی آن به تمایل برای خرید واحدهای با متراژ ۶۰ به بالا همراه بود، بازار مسکن روند معکوس به خود گرفته و همانند سال‌های قبل از ۱۳۹۵ مجدداً خرید واحدهای کمتر از ۵۰ متر مربع نسبت به کل معاملات افزایش یافته است. اما با توجه به این‌که عرضه در این نوع واحدها جوابگوی فشار تقاضا نیست، رشد قیمت آنها بعضاً بیشتر از متوسط رشد شهر تهران به ثبت رسیده است.

کوچ برخی متقاضیان بازارهای طلا و ارز به سمت بازار ملک منجر به افزایش معاملات واحدهای کوچک و قدیمی‌ساز از یک سو و واحدهای لوکس و بزرگ متراژ در مناطق شمالی پایتخت از طرف دیگر منجر شده که به بالا رفتن میانگین قیمت شهر تهران در دو ماه اخیر با وجود کند شدن روند کلی رشد قیمت انجامیده است. تعداد معاملات واحدهای مسکونی بیش از ۲۰۰ متر مربع از ۲.۶ درصد سال قبل به سه درصد در دی‌ماه ۱۳۹۷ رسیده است.

همچنین امسال در واحدهای پایین متراژ با افزایش تقاضا همراه بودیم بین سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۷ سهم واحدهای مسکونی ۴۰ تا ۵۰ متر مربع از معاملات شهر تهران به ترتیب ۱۵، ۱۰، ۸، ۷ و ۱۱ درصد بوده است. همان‌طور که آمار نشان می‌دهد در دو مقطع جهشی ۱۳۹۳ و ۱۳۹۷ شاهد رشد فروش واحدهای کم‌متراژ بوده‌ایم.

بر اساس این گزارش، جهش قیمت مسکن شهر تهران متقاضیان را به سمت خانه‌های کوچک متراژ و قدیمی‌ساز واقع در مناطق جنوبی شهر تهران سوق داده و به همین دلیل در هر سه ویژگی با افزایش نسبی قیمت در چند ماه اخیر مواجه بودیم. متوسط قیمت مسکن شهر تهران در دی‌ماه ۱۳۹۷ به متری ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۹۱ درصد رشد نشان می‌دهد. کارشناسان می‌گویند که این رشد میانگین دو نتیجه‌ی افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک و قدیمی به منظور سکونت و رشد خرید واحدهای نوساز و بزرگ متراژ به منظور سرمایه‌گذاری را در پی داشته است.

یکی دیگر از اتفاقاتی که طی یک سال اخیر رخ داده، جابه‌جایی تدریجی تقاضا از آپارتمان‌های نوساز به سمت واحدهای میانسال است. با افزایش شدید قیمت‌ها، خریداران مجبورند به انتخاب اولویت‌های دوم و سوم هستند. متقاضیان تلاش می‌کنند حتی‌المقدور واحدهای کمتر از ۱۵ سال ساخت با توجه به استطاعت مالی خود تهیه کنند.

به همین دلیل مشاوران املاک می‌گویند رشد تقاضا برای واحدهای شش تا ۱۵ سال منجر به افزایش قیمت در این نوع واحدها شده است. در حالی که سال گذشته قیمت این واحدها نسبت به نوسازها مناسب ارزیابی می‌شد. در حال حاضر ۳۰ درصد از معاملات مسکن شهر تهران به آپارتمان‌های شش تا ۱۵ سال تعلق دارد. دی‌ماه ۱۳۹۶ نیز این سهم ۲۹ درصد و هم‌چنین سال ۱۳۹۲ واحدهای مذکور ۳۰ درصد خرید و فروش را به خود اختصاص می‌دادند.

حداقل به چهار دلیل، بازار مسکن هم اکنون به طور کامل ظرفیت خود را در بخش فروش از دست داده و این روند در سال آینده نیز ادامه پیدا می‌کند. برخی گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که در روزهای اخیر برخی فروشندگان به تدریج قیمت‌های پیشنهادی را به نرخ قطعی معاملات نزدیک کرده‌اند. کارشناسان معتقدند اگر افزایشی در سال آینده اتفاق بیفتد در بخش اسمی خواهد بود و رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۸ پایین‌تر از نرخ تورم عمومی قرار می‌گیرد. اما به دلیل آنکه در سال جاری رشد اجاره بها کمتر از یک چهارم رشد فروش بوده، انتظار می‌رود بخشی از این فاصله قیمتی در سال آینده پر شود. گزاره محتمل این است که اجاره‌نشین‌ها به مناطق پایین شهرها، حاشیه‌ها، واحدهای قدیمی تر و کوچک‌تر روی بیاورند و فضا برای ثبات قیمت‌های فروش در مناطق متوسط به بالا فراهم شود.