یکشنبه ۱۵ تیر ۱۳۹۹
۱۴:۳۱ - ۱۰ خرداد ۱۳۹۹ کد خبر: ۹۹۰۳۰۰۶۵۵
مسکن، راه، عمران

خطر سونامی قیمت مسکن ۹۹/ تهران ۲۹ درصد بیشتر از ظرفیت جمعیتش معاملات مسکن دارد

مسکن,اخبار اقتصادی,خبرهای اقتصادی,مسکن و عمران

ﻣﺴﮑﻦ ﻫﻢ ﺑﻪﻋﻨﻮان ﺳﺮﭘﻨﺎه و ﻫﻢ ﺑﻪﻋﻨﻮان داراﯾﯽ ﻧﻘﺶ ﻣﻬﻤﯽ در اﻗﺘﺼﺎد ﺧﺎﻧﻮار اﯾﻔﺎ می کند و در ﻗﻠﻤﺮوی اﻗﺘﺼﺎد ﮐﻼن ﻧﯿﺰ آﺛﺎر ﺗﻌﯿﯿﻦﮐﻨﻨﺪه ای ﺑﺮ ﻣﺘﻐﯿﺮﻫﺎی ﮐﻠﯿﺪی ﻧﻈﯿﺮ رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدی، ﺗﻮرم، اﺷﺘﻐﺎل و ﺗﻮزﯾﻊ درآﻣﺪ دارد. همچنین ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ارﺗﺒﺎﻃﺎت ﭘﺴﯿﻦ و ﭘﯿﺸﯿﻦ ﮔﺴﺘﺮده و ﻣﺤﻮرﯾﺖ ادوار ﺗﺠﺎری ﺑﺮ ﺳﺎﯾﺮ ﺑﺨﺶﻫﺎ اﺛﺮ ﻣﯽﮔﺬارد و ﺑﻪدﻟﯿﻞ آﻧﮑﻪ در ﻇﺮف ﻣﺤﯿﻂ اﻗﺘﺼﺎد ﮐﻼن ﻗﺮار دارد، از ﺗﺤﻮﻻت دﯾﮕﺮ ﺑﺨﺶﻫﺎ و ﻣﺤﯿﻂ اﻗﺘﺼﺎد ﮐﻼن ﻧﯿﺰ ﻣﺘاﺛﺮ ﻣﯽﺷﻮد. بررسی های آماری بر این امر صحه می گذارد که سیاستگذار بازار مسکن چندسالی است که این بازار را تقریباً به حال خود رها کرده و به هیچ کدام از تکالیف قانون اساسی، تکالیف طرح جامع مسکن و تکالیف برنامه ششم توسعه عمل نمی کند. برای مثال در مردادماه سال ۱۳۹۲ زمانی که دولت تدبیر و امید برسر کار آمد، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران حدود ۳.۸ میلیون تومان بود که حالا در کمتر از هفت سال این میزان با افزایش نزدیک به ۴.۵ برابری، به ۱۷ میلیون تومان در اردیبهشت سال جاری رسیده است.

درخصوص ساخت وساز نیز طی این مدت تعداد پروانه های ساختمانی صادرشده برای احداث ساختمان های مسکونی کاهش ۴۰ درصدی داشته است. برهمین اساس این روزها عمده بحث ها در بازار مسکن، قیمت های نجومی است که همه خانوارهای کم درآمد و بخش قابل توجهی از خانوارهای دهک های درآمدی متوسط را از داشتن مسکن محروم کرده است. در این خصوص اگرچه تحلیل های متفاوتی ازسوی کارشناسان بازار مسکن ارائه می شود، اما همه این کارشناسان درکنار کاهش عرضه مسکن، بر این امر متفق القولند که فعالیت های سوداگرانه، تعادل در قیمت های بازار مسکن را به هم ریخته است.

در گزارش پیش رو با استفاده از آمارهای سامانه املاک و مستغلات کشور یک مقایسه آماری بین تعداد معاملات مسکن استان تهران و ۳۰ استان دیگر انجام شده است که نکات قابل تاملی دارد، ازجمله اینکه درحالی استان تهران حدود ۱۷ درصد از جمعیت کشور را در خود جای داده که از کل معاملات مسکن کشور طی دوسال اخیر، حدود ۴۶ درصد آن در استان تهران انجام شده است. این موضوع از دو جنبه مهم است؛ اول اینکه استان تهران به واسطه نقش پایتختی و مرکز فرهنگی، اقتصادی، اجتماعی و عملی کشور نقش هدایتگری در کل کشور را دارد و می تواند قیمت ها را در کل کشور رهبری کند.

نکته دوم اینکه حدود ۶۰ درصد از منابع بانکی( سپرده ها و تسهیلات) در این استان متمرکز شده که این پول های پرقدرت می تواند در شرایط خاص بازار مسکن را به هم بریزد و همچنین دفاتر اغلب شرکت های بزرگ و کوچک کشور، بانک های کشور و... در این استان متمرکز شده اند که اینها هم در شرایط خاص می تواند به قصد سرمایه گذاری، قیمت ها را در بازار مسکن متلاطم کند. ﺑﺨﺸﯽ از ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ و ﮐﻨﺘﺮل ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎی ﺳﻮداﮔﺮاﻧﻪ ﮐﻪ ﺗﻮﺳﻂ دوﻟﺖﻫﺎ ﺑﻪﮐﺎر ﮔﺮﻓﺘﻪ ﻣﯽﺷﻮد در ﻧﻈﺎم ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﺗﻌﺒﯿﻪ ﻣﯽﺷﻮد و اﯾﻦ ﻣﻮﺿﻮع در ﺗﺠﺎرب ﮐﺸﻮرﻫﺎی ﺗﻮﺳﻌﻪﯾﺎﻓﺘﻪ ﻧﯿﺰ ﺑﻪوﺿﻮح ﻗﺎﺑﻞ ﻣﺸﺎﻫﺪه اﺳﺖ. ﺑﻪﻋﻼوه، ﮐﺎرﮐﺮدﻫﺎی ﺗﻮزﯾﻌﯽ ﻧﻈﺎم ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﺴﮑﻦ ﻧﯿﺰ از اﻫﻤﯿﺖ وﯾﮋه ای ﺑﺮﺧﻮردار اﺳﺖ. ﻣﻄﺎﻟﻌﺎت ﻧﺸﺎن ﻣﯽدﻫﺪ ﭘﯿﺪاﯾﺶ ادوار ﺗﺠﺎری و ﻧﻮﺳﺎن ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ آﺛﺎر ﺗﻮزﯾﻊ درآﻣﺪی ﮔﺴﺘﺮده ای ﺑﺮﺟﺎی ﻣﯽﮔﺬارد و اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ درآﻣﺪ اﺗﻔﺎﻗﯽ را دراﺧﺘﯿﺎر ﻣﺎﻟﮑﺎن ﻣﺴﮑﻦ ﻗﺮار ﻣﯽدﻫﺪ ﮐﻪ ﻣﯿﺰان آن ﺑﻪ ارزش ﻣﺴﮑﻦ و درﺟﻪ ﺳﻮداﮔﺮی ﻣﺴﮑﻦ در اﯾﻦ ﺑﺎزار ﺑﺴﺘﮕﯽ دارد و ﻫﯿﭻ ﺗﻨﺎﺳﺒﯽ ﺑﺎ ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎی اﻓﺮاد ﻧﺪارد. از اﯾﻦرو، ﺷﻮک ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ ﻣﻨﺎﻓﻌﯽ را ﻣﺘﻮﺟﻪ ﻣﺎﻟﮑﺎن ﻣﺴﮑﻦ می کند و ﻣﺴﺘاﺟﺮان از آن ﻣﺘﻀﺮر ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ.

ﻋﻼوه ﺑﺮ اﯾﻦ، ﮔﺮوه ﺧﺎﺻﯽ از ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎی ﻣﺎﻟﮏ از آن ﺑﻬﺮهﻣﻨﺪ ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ. ﺑﻪﻃﻮر ﮐﻠﯽ، اﺛﺮ ﺷﻮک ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺮ وﺿﻌﯿﺖ ﺗﻮزﯾﻊ درآﻣﺪ ﺑﻪاﻧﺪازه ای ﮔﺴﺘﺮده اﺳﺖ ﮐﻪ در اﻏﻠﺐ ﻣﻮارد ﻫﯿﭻ ﺳﯿﺎﺳﺘﯽ ﻗﺎدر ﺑﻪ ﺧﻨﺜﯽﺳﺎزی آن ﻧﺨﻮاﻫﺪ ﺑﻮد. ﺑﺮای ﭘﺮﻫﯿﺰ از آﺛﺎر ﮔﺴﺘﺮده و زﯾﺎﻧ ﺒﺎر ﺷﻮکﻫﺎی ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ، ﺳﯿﺎﺳﺘﮕﺬاران اﺳﺘﻔﺎده از اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﮑﻤﻞ ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﺑﻪوﯾﮋه ﻣﺎﻟﯿﺎت بر عایدی ﺳﺮﻣﺎﯾﻪ را در اوﻟﻮﯾﺖ ﻗﺮار داده و از ﺷﮑﻞﮔﯿﺮی ﺷﻮک ﺟﻠﻮﮔﯿﺮی ﻣﯽﮐﻨﻨﺪ ﯾﺎ اﯾﻨﮑﻪ از ﺷﺪت آن ﻣﯽﮐﺎﻫﻨﺪ.

۴۶ درصد معاملات مسکن کشور در استان تهران

درﺣﺎل ﺣﺎﺿﺮ، درﺧﺼﻮص رواج ﭘﺪﯾﺪه ﺳﻮداﮔﺮی در ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ اﺗﻔﺎقﻧﻈﺮ وﺟﻮد دارد و ﻣﺘﺨﺼﺼﺎن و ﮐﺎرﺷﻨﺎﺳﺎن ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ اﻋﺘﻘﺎد دارﻧﺪ دﻟﯿﻞ اﺻﻠﯽ ﭘﯿﺪاﯾﺶ ﺷﻮکﻫﺎی ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ ﮐﻪ آﺛﺎر ﻣﺨﺮﺑﯽ ﺑﺮ اﻗﺘﺼﺎد ﻣﻠﯽ ﺑﺮﺟﺎی ﻣﯽﮔﺬارد، ﺑﻪﺷﺪت ﺗﺤﺖ ﺗاﺛﯿﺮ رﻓﺘﺎر ﺳﻮداﮔﺮی در ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ ﻗﺮار دارد. ﻧﻮﺳﺎنﻫﺎی ادواری ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ ﻧﺎﺷﯽ از ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎی ﺳﻮداﮔﺮاﻧﻪ، زﯾﺎنﻫﺎی اﺟﺘﻤﺎﻋﯽ ﺑﺮ ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎ وارد ﻣﯽﺳﺎزﻧﺪ و ﻣﻮﺟﺐ ﮐﺎﻫﺶ ﯾﺎ ﺗاﺧﯿﺮ در ﺗﻘﺎﺿﺎی ﻣوﺛﺮ ﻣﺴﮑﻦ ﺷﺪه و ﻫﻤﭽﻨﯿﻦ ﮐﺎﻫﺶ رﺷﺪ ارزش اﻓﺰوده ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ را ﺑﻪدﻧﺒﺎل دارد و ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ اﻫﻤﯿﺖ ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ در اﻗﺘﺼﺎد ﻣﻠﯽ ﻣﯽﺗﻮاﻧﺪ ﮐﺎﻫﺶ رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدی را ﺑﻪدﻧﺒﺎل داﺷﺘﻪ ﺑﺎﺷﺪ. در همین زمینه آمارهای ارائه شده ازسوی مرکز آمار ایران نیز نشان می دهد در سرشماری سال ۱۳۵۵ حدود ۸۰ درصد از تقاضای مسکن مربوط به تقاضای مصرفی و تنها ۲۰ درصد آن مربوط به تقاضای سرمایه ای بوده که این میزان کاملا برعکس شده و سهم تقاضاهای مصرفی به حدود ۳۰ درصد و سهم تقاضای سرمایه ای به ۷۰ درصد رسیده است. همچنین طی این مدت جمعیت مستاجری کشور از ۲۰ درصد در دهه ۱۳۶۰ به ۴۰ درصد در سال های اخیر رسیده است. نکته قابل تامل اینکه بخش عمده این تحولات در یک دهه اخیر رخ داده است. ﺗﻔﮑﯿﮏ ﺗﻘﺎﺿﺎی ﻣﺴﮑﻦ ﺑﻪ ﺗﻘﺎﺿﺎی ﻣﺼﺮﻓﯽ، ﺗﻘﺎﺿﺎی داراﯾﯽ و ﺗﻘﺎﺿﺎی ﺳﻮداﮔﺮی ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ ﮐﻤﮏ ﻋﻠﻤﯽ اﻗﺘﺼﺎدداﻧﺎن ﺑﻪ ﺳﺎﻣﺎﻧﺪﻫﯽ و ﮐﻨﺘﺮل اﻗﺘﺼﺎد ﻣﺴﮑﻦ ﺑﻪوﯾﮋه درﺧﺼﻮص ﮐﺸﻮرﻫﺎی درﺣﺎل ﺗﻮﺳﻌﻪ اﺳﺖ و ﺑﻪ درک ﺻﺤﯿﺢ ﻋﻤﻠﮑﺮد اﯾﻦ ﺑﺨﺶ و ﺑﻪﺗﺒﻊ آن ﺳﯿﺎﺳﺘﮕﺬاری ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﮐﻤﮏ ﺷﺎﯾﺎﻧﯽ کرده اﺳﺖ. در ﺗﻘﺎﺿﺎی ﻣﺼﺮﻓﯽ ﻣﺴﮑﻦ ﺻﺮﻓﺎ ﺗاﻣﯿﻦ ﺳﺮﭘﻨﺎه ﺧﺎﻧﻮار ﻣﻄﺮح اﺳﺖ، ﺣﺎل آﻧﮑﻪ از ﻣﻨﻈﺮ داراﯾﯽ و ﺳﻮداﮔﺮی ﺑﺎزدﻫﯽ ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاری ﻣﺒﻨﺎی ﺗﺼﻤﯿﻢﮔﯿﺮی اﺳﺖ. ﺑﻪﻋﻼوه، از ﻣﻨﻈﺮ ﺗﻘﺎﺿﺎی ﺳﻮداﮔﺮی رﻓﺘﺎر ﺳﺮﻣﺎﯾﻪﮔﺬاراﻧﯽ ﮐﻪ وارد ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﺷﺪﻧﺪ و ﺑﺎ ﺧﺮﯾﺪوﻓﺮوش در دوره زﻣﺎﻧﯽ ﮐﻮﺗﺎهﻣﺪت درآﻣﺪ ﻗﺎﺑﻞ ﺗﻮﺟﻬﯽ ﺑﻪدﺳﺖ ﻣﯽآورﻧﺪ، ﺣﺎﺋﺰ اﻫﻤﯿﺖ اﺳﺖ و ﻏﻔﻠﺖ از آن آﺳﯿﺐﻫﺎی ﺟﺒﺮانﻧﺎﭘﺬﯾﺮی را ﻣﺘﻮﺟﻪ ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ و اﻗﺘﺼﺎد ﻣﻠﯽ می کند.

در این گزارش با استناد به داده های معاملات مسکن در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، این موضوع مورد توجه قرار گرفته که سهم استان تهران به عنوان هدایتگر اقتصادی کشور در بازار معاملات مسکن چگونه است. طبق داده های آماری که به صورت ماهانه از فروردین سال ۱۳۹۷ تا اردیبهشت سال جاری مورد پایش قرار گرفته اند، سهم استان تهران از کل معاملات مسکن کشور( طبق داده های جدول) از حدود ۴۶ درصد در فروردین سال ۱۳۹۷ به ۴۸ درصد در اردیبهشت سال جاری رسیده است. همچنین از کل معاملات مسکن کشور در سال ۱۳۹۷ که حدود ۳۴۰ هزار و ۶۷۹ فقره بوده، نزدیک به ۴۶ درصد آن در استان تهران انجام شده است. در سال ۱۳۹۸ نیز از کل معاملات ۲۲۱ هزار و ۴۰۵ فقره ای کشور، بازهم به طور میانگین ۴۶ درصد آن مربوط به معاملات مسکن استان تهران است و در دوماهه فروردین و اردیبهشت سال جاری نیز از ۳۲ هزار و ۵۶۰ فقره معاملات مسکن کشور، ۴۷ درصد کل معاملات مربوط به استان تهران است. بر این اساس با توجه به سهم ۱۷ درصدی استان تهران از کل جمعیت کشور، به نظر می رسد بخش قابل توجهی از معاملات مسکن در این استان، صرفا معاملات سفته بازانه هستند که با نقش هدایتگری استان تهران در کل اقتصاد کشور ، خود به عنوان بمب ساعتی افزایش قیمت ها در بازار مسکن کشور عمل می کند. این ادعا وقتی قابل باور می شود که ۶۰ درصد از منابع بانکی کشور، دفاتر مرکزی اغلب شرکت ها و بانک های بزرگ و بخش عمده اشخاص حقیقی پردرآمد کشور در استان تهران متمرکز شده اند و طبیعی است که در شرایط خاص، این اشخاص حقیقی و حقوقی برای حفظ دارایی ها و سرمایه گذاری و رسیدن به سود های کلان، بازار مسکن را مورد هدف سوداگری قرار دهند.

۱۸۷ کشور مالیات بر عایدی سرمایه دارند

مالیات بر عایدی سرمایه( CGT) به عنوان یکی از اجزای مالیات بر درآمد، در بسیاری از کشورهای جهان، بر درآمد حاصل از سرمایه گذاری در تملک دارایی های سرمایه ای وضع می شود. اگرچه از معرفی مالیات بر عایدی سرمایه در جهان بیش از یک قرن می گذرد، اما سرعت گسترش خیرکننده این مالیات در ۵۰ سال اخیر، آن را بعد از مالیات بر ارزش افزوده( VAT)، در جایگاه دوم قرار داده است. تا سال ۲۰۰۱ تعداد کشورهای مجری این مالیات ۱۱۴ کشور بود، اما این تعداد در پایان سال ۲۰۱۸ به ۱۸۷ کشور افزایش یافته و تنها چند کشور CGT ندارند. این مالیات با نرخ بازدارنده بر مابه التفاوت قیمت خرید و فروش اقلام مورد هدف ازجمله مسکن اعمال می شود. در تبیین دلایل وضع این مالیات گفته می شود اخذ این مالیات در بخش مسکن، آثار مثبتی را ازجمله کنترل تقاضای سوداگری و تورم، کاهش شکاف طبقاتی در جامعه، هدایت نقدینگی به سمت تولید و رونق ساخت وساز، افزایش ثبات و پیش بینی پذیری اقتصاد و افزایش قدرت خرید مردم دارد. این پایه مالیاتی تنها سوداگران و تقاضاهای غیرمصرفی را مورد هدف قرار می دهد. همچنین نباید از اثرات درآمدی این مالیات برای دولت به ویژه در کشورهایی که همانند ایران تورم بالایی را تجربه می کنند، غافل شد.

در این پایه مالیاتی، خانه اصلی هر فرد از پرداخت مالیات معاف است و هر خانواده به تعداد اعضای خود می تواند از معافیت مالیاتی در مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات نقل وانتقال برخوردار باشد. همچنین سازندگانی که اقدام به تولید و عرضه واحدهای مسکونی( ساختمان های نوساز) می کنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند. بنابراین پس از اعمال مالیات بر عایدی سرمایه، تقاضاهای سوداگرانه از بازار مسکن به تدریج خارج شده و در مقابل، تقاضاهای مصرفی و تولید و عرضه تقویت می شوند. در ایران، علاوه بر ملاحظات مربوط به عدالت، انگیزه های سوداگرانه در بازار برخی دارایی ها به ویژه دارایی هایی که عرضه آنها بی کشش است( نظیر املاک و مستغلات) ضرورت معرفی این مالیات را اجتناب ناپذیر کرده است. در کشورهای مختلف املاک و مستغلات، سرقفلی، ارزهای خارجی، طلا، جواهر و زیورآلات( غیرمصرفی و تقاضای سرمایه ای)، حقوق قراردادی، زمین، مجموعه اشیای قیمتی، معادن و حقوق استفاده از آن و صندوق های سرمایه گذاری مشمول مالیات بر عایدی سرمایه هستند، با این حال رویکرد فعلی کشور در مالیات ستانی از انواع درآمدها یکسان نیست، به طوری که در این ساختار، در غیاب یک سیستم مالیات بر عایدی سرمایه در کشور، نوعی سیستم جایگزین مالیات بر عایدی سرمایه در قالب مالیات نقل وانتقال املاک( موضوع مواد ۵۲، ۵۹ و ۶۴ قانون مالیات های مستقیم)، مالیات نقل وانتقال سهام و مالیات نقل وانتقال سرقفلی در قانون مالیات های مستقیم وجود دارد که به عنوان جانشین یا نماینده مالیات بر عایدی سرمایه در منابع مذکور عمل می کنند. این موضوع سبب شده مرز بین درآمدهای مشمول و سایر درآمدهای غیرمشمول در نظام مالیاتی ایران چندان شفاف و روشن نباشد.

۸ تجربه جهانی اخذ مالیات بر عایدی املاک

گفته شد که تا پایان سال ۲۰۱۸ تعداد کشورهای اجرا کننده مالیات عایدی بر سرمایه که مسکن نیز یکی از آنها است، به ۱۸۷ کشور افزایش یافته است. همچنین بررسی ها نشان می دهد بالاترین نرخ نهایی مالیات بر عایدی سرمایه عمدتا مربوط به کشورهای عضو سازمان همکاری اقتصادی و توسعه( OECD) است که از آن جمله می توان به نرخ ۴۲ درصدی این نوع مالیات در دانمارک، نرخ ۳۴.۴درصدی آن در فرانسه، نرخ ۳۳ درصدی آن در فنلاند و ایرلند، نرخ ۳۰ درصدی آن در سوئد، نرخ ۲۸.۶ درصدی آن در آمریکا، نرخ ۲۸ درصدی آن در کشورهای پرتغال و انگلستان و نرخ ۲۷ درصدی آن در کشورهای اسپانیا و ایتالیا اشاره کرد. در ادامه به طور ویژه به تجربیات ۸ کشور درخصوص اجرای مالیات بر عایدی مسکن پرداخته شده است.

انگلیس یکی از دلایل اصلی معرفی مالیات بر عایدی سرمایه در انگلستان، رشد سریع ارزش ملک پس از جنگ جهانی دوم بود که به علت احتکار املاک از سوی سوداگران املاک رخ داده بود. پس از آن، سیستم مالیات بر عایدی سرمایه توسط جیمز کالجان، رئیس مجلس انگلستان در سال ۱۹۶۵ معرفی شد. در این کشور درخصوص اموال و دارایی های غیر از املاک، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه حدود ۲۸درصد درنظر گرفته شده و برای خانه های دوم به بالا نرخ این مالیات بین ۱۸ تا ۲۸ درصد است.

آمریکا در آمریکا این مالیات از سال ۱۹۱۳ اخذ می شود. در این کشور افراد و شرکت ها مالیات بر عایدی سرمایه را در مجموع خالص کل سود سرمایه خود می پردازند. در ایالات متحده ، عایدی سرمایه کوتاه مدت به همان میزان که درآمد عادی مالیات پرداخت می کند، مشمول مالیات است. همچنین عایدی سرمایه درازمدت با نرخ پایین تر مشمول مالیات می شود. نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در آمریکا متناسب با میزان حقوق افراد و تعداد افراد خانواده تعیین می شود و از صفر درصد برای افراد با درآمد کمتر تا ۲۸.۶ درصد برای افراد با درآمد بالا متغیر است.

کانادا در کانادا مالیات بر عایدی سرمایه بر فروش دارایی هایی مانند سهام، اوراق قرضه، املاک و مستغلات اعمال می شود. در این کشور اگرچه نرخ مالیات بر عایدی سرمایه درمورد افراد حقیقی و حقوقی( مردم و شرکت ها) به صورت متفاوت تعیین شده ، اما میزان مالیات بر عایدی سرمایه به صورت عمومی معادل ۲۲.۶ درصد است.

فرانسه در فرانسه نیز مالیات بر عایدی سرمایه از سود فروش ملک هنگام نقل وانتقال از فروشنده اخذ می شود. میزان این مالیات در فرانسه ۳۴.۴ درصد است که شامل مالیات بر عایدی سرمایه با نرخ ۱۹ درصد به اضافه ۱۵.۴ درصد هزینه های اجتماعی است. در این کشور خانه اول و مصرفی افراد از مالیات بر عایدی سرمایه معاف است. در این کشور خانه های دوم به بعد درصورت خرید و فروش طی کمتر از ۶سال مشمول تمام مالیات می شوند ، اما با گذشت ۶ سال برحسب زمان مالکیت، مشمول تخفیفاتی خواهند شد.

ترکیه در ترکیه اگر فردی تصمیم بگیرد ملک خود را قبل از گذشت پنج سال از مدت خرید، به فروش برساند، باید مالیات مربوط به فروش ملک بسته به میزان سود حاصل از فروش را بپردازد. این مالیات به عنوان مالیات بر عایدی سرمایه در ترکیه شناخته می شود.

ژاپن در ژاپن عایدی سرمایه ای به عنوان درآمد عادی محسوب می شود؛ ضررهای سرمایه با شرایط خاصی به طور کامل محاسبه می شوند و هیچ تعدیلی برای تورم عایدی درنظر گرفته نمی شود. طبق تعریف مرکز اموال و املاک ژاپن، عایدی سرمایه، سود حاصل از فروش ملک است. نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در ژاپن بسته به شرایط مختلف متفاوت است. این نرخ به شرح ذیل است:۱- اگر دارایی کمتر از ۵ سال نگهداری شود:۳۰ درصد مالیات بر عایدی+ ۹ درصد مالیات شهری+ ۲.۱ درصد مالیات بازسازی توکیو؛ ۲- اگر بیش از ۵ سال نگهداری شود:۱۵درصد مالیات بر عایدی+ ۵ درصد مالیات+ ۲.۱ درصد مالیات بازسازی توکیو؛ ۳- اگر بیش از ۱۰سال نگهداری شود:۱۴ درصد برای ارزش کمتر از ۶۰ میلیون ین و ۲۰ درصد برای ارزش بیشتر از ۶۰ میلیون ین؛ همچنین تخفیف مالیاتی برای خانه اصلی افراد با کاهش ۳۰ میلیون ین از قیمت خانه وجود دارد. برای مثال اگر شخصی خانه اصلی اش را ۵۰ میلیون ین خریداری کرده و به قیمت ۸۰میلیون ین بفروشد، پس از کسر ۳۰ میلیون تخفیف مالیاتی مشمول پرداخت مالیات نخواهد شد؛ اما این فرصت تنها یکبار در هر سه سال قابل استفاده است.

آلمان مالیات بر عایدی سرمایه در آلمان از تمامی افراد حقیقی و حقوقی از سود فروش انواع دارایی های حقیقی منقول و غیرمنقول مانند زمین و ساختمان و دارایی های باارزش و گرانبها و کالاهای اساسی اخذ می شود. عایدی سرمایه در آلمان، عموما به عنوان یکی از بخش های درآمد عمومی به شمار می رود و در همان نرخ مالیات های درآمدی، مشمول مالیات می شود. شیوه محاسبه به این صورت است که مجموع عواید سرمایه ای حاصل از انتقال و فروش دارایی های حقیقی در یک سال، با یکدیگر جمع می شوند و به عنوان عایدی سرمایه کل سال مشمول مالیات می شود. در این محاسبات تعدیل تورمی صورت نمی گیرد. از آنجا که عایدی سرمایه مانند درآمد عمومی افراد دیده می شود، الزم است به نرخ مالیات بر درآمد افراد در آلمان توجه شود:۱- اگر پایه درآمد سالیانه کمتر از ۹هزار یورو باشد، مالیات تعلق نمی گیرد، ۲- اگر پایه درآمد سالیانه بین ۹هزار تا ۵۵هزار یورو باشد، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه ۱۴درصد خواهد بود، ۳- اگر پایه درآمد سالیانه بین ۵۵هزار تا ۲۶۰هزار یورور باشد، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه حدود ۴۲درصد خواهد بود و ۴- اگر پایه درآمد سالیانه بیش از ۲۶۰هزار یورو باشد، نرخ مالیات بر عایدی سرمایه حدود ۴۵ درصد خواهد بود.

پرتغال پرتغال مانند بسیاری از کشورهای دیگر به منظور تنظیم بازار املاک و مستغلات و کسب درآمد دولت، مالیات بر عایدی سرمایه را اجرا می کند. در این کشور این نوع مالیات تنها درمورد سود حاصل از اموال و سرمایه گذاری ها اعمال می شود و اقلام شخصی، اموال و دارایی های به ارث رسیده و همچنین هدایا مشمول پرداخت مالیات نمی شوند.

برای محاسبه سودی که در پرتغال مشمول مالیات بر عایدی سرمایه می شود، قیمت فروش خانه از قیمت خرید آن کم می شود. نرخ مالیات بر عایدی سرمایه که در گذشته ۲۰درصد بود در سال ۲۰۱۳ به ۲۸درصد برای افراد حقیقی و ۲۵درصد برای شرکت ها افزایش یافت. اگر فردی ساکن پرتغال باشد و پولی که از فروش ملک به دست می آورد مجددا در همین بخش سرمایه گذاری کند، تنها ۵۰درصد از درآمد خالص آن، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه خواهد بود. درواقع با اعمال این قانون تلاش شده است ضمن اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از سود فروش ملک، برای افراد این انگیزه ایجاد شود که سرمایه حاصل را از بازار املاک خارج نکنند و بار دیگر آن را در همین بخش سرمایه گذاری کنند.

مسکن,اخبار اقتصادی,خبرهای اقتصادی,مسکن و عمران
مسکن,اخبار اقتصادی,خبرهای اقتصادی,مسکن و عمران
مسکن,اخبار اقتصادی,خبرهای اقتصادی,مسکن و عمران
farhikhtegandaily.com
  • 18
  • 5
۵۰%
sarpoosh
با این خبر موافقم با این خبر مخالفم
همه چیز درباره
نظر شما چیست؟
انتشار یافته: ۰
در انتظار بررسی:۰
غیر قابل انتشار: ۰
جدیدترین
قدیمی ترین
مشاهده کامنت های بیشتر
تایگر وودز,بیوگرافی تایگر وودز,عکس های تایگر وودز بیوگرافی تایگر وودز از کودکی تا به شهرت رسیدنش (+ تصاویر خانوادگی)

نام عامیانه: تایگر

زاده: ۳۰ دسامبر ۱۹۷۵

محل تولد: کیپرس، کالیفرنیا

قد: ۱٫۸۵ متر

ملیت: ایالات متحده آمریکا

ادامه
پوریا یلی,زندگینامه پوریا یلی,تصاویر پوریا یلی بیوگرافی پوریا یلی مشهورترین بازیکن والیبال جوانان (+ تصاویر اینستاگرامی)

متولد: ۱ بهمن ۱۳۷۷

محل تولد: قوچان، ایران

قد: ۲۰۹ سانتی متر

رشته ورزشی: والیبال

پست: پشت خط زن

ادامه
استفن کری,تصاویر اینستاگرامی استفن کری,ازدواج استفن کری بیوگرافی استفن کری(+ تصاویر همسر و فرزندانش)

تاریخ تولد: ۱۴ مارس ۱۹۸۸

محل تولد: اکران، اوهایو

ملیت: American

قد: ۱٫۹۱ متر

دبیرستان: Charlotte Christian(شارلوت، کارولینای شمالی)

ادامه
کاکا,تصویر کاکا,سن کاکا بیوگرافی کاکا، یکی از مشهورترین بازیکن تاریخ فوتبال برزیل(+ تصاویر خانوادگی)

نام کامل: ریکاردو ایزکسون دوس سانتوز لیته

زادروز: ۲۲ آوریل ۱۹۸۲

زادگاه: گاما، برزیل

قد: ۱٫۸۶ متر 

پست: هافبک هجومی

وضعیت تاهل: متاهل

ادامه
میلاد عبادی‌ پور,بیوگرافی میلاد عبادی پور,زندگینامه میلاد عبادی پور بیوگرافی میلاد عبادی‌ پور بازیکن قدرتی تیم والیبال ایران (+ تصاویر)

متولد: ۲۵ مهر ۱۳۷۲

محل تولد: قره حسنلو، ارومیه، ایران

قد: ۱۹۶ سانتی متر

پست: دریافت کنندهٔ قدرتی

وضعیت تاهل: متاهل 

ادامه
علی مطهری,تصاویر علی مطهری,علی مطهری کیست بیوگرافی علی مطهری، فرزند آیت الله مطهری (+ تصاویر خانوادگی)

تاریخ تولد: ۶ بهمن ۱۳۳۶

محل تولد: تهران

ملیت: ایرانی

همسر: نرگس انصاری

فرزندان: مرتضی، رضا، لیلا، زهرا

ادامه
رضا عابدینی والیبالیست,رضا عابدینی,رضا عابدینی بازیکن والیبال بیوگرافی رضا عابدینی بهترین بازیکن والیبال در پست سرعتی (+ تصاویر)

نام کامل: رضا عابدینی

تاریخ تولد: ۱۹/ ۵/ ۱۹۹۱ 

پست: مدافع

قد: ۲۰۳ سانتیمتر 

آخرین تیم باشگاهی: وزارت دفاع

ادامه
رضا بهرام,زندگینامه رضا بهرام,رضا هلاورجانی بیوگرافی رضا بهرام از کودکی تا به شهرت رسیدنش (+ تصاویر)

نام هنری: رضا بهرام

تاریخ تولد: ۲۰ دی ۱۳۷۰

محل تولد: یزد

شغل: خواننده

سبک: پاپ

ادامه
شهریار مقانلو,عکس های شهریار مقانلو,شهریار مقانلو بازیکن فوتبال بیوگرافی شهریار مقانلو، اقای گل لیگ ازادگان (+ تصاویر)

تاریخ تولد: ۳۰ آذر ماه ۱۳۷۳

محل تولد: زنجان

ملیت: ایران

پست: مهاجم

قد: ۱۸۷ سانتی متر

ادامه
ویژه سرپوش