«فروش ۲۰ درصد زیر قیمت منطقه»

تعدادی از فروشنده های آپارتمان در منطقه های لوکس، پیام ریزش تورم ماهانه مسکن در شهریور ماه را دریافت کردند. لحن فایل های ملکی طی روزهای اخیر در منطقه یک عوض کرده است؛ به نحوی که فروشنده ها با استفاده از عبارت« فروش ۲۰ درصد زیر نرخ منطقه» تصمیم جذب سریع مشتری را دارند. افت محسوس معامله ها در منطقه یک طی شهریور ماه در کنار حرکت غالب تقاضای سرمایه ای به مناطق پایین از جمله علل تخفیف در« نرخ پیشنهادی» است. فاصله نرخ شمال و جنوب بررسی شد.

تغيير لحن در متن بخش چشمگیری از آگهی های فروش آپارتمان های لوکس و بزرگ متراژ بیانگر دریافت پیام ریزش تورم ماهانه ملکی شهریور ماه در برخی از مناطق پایتخت است. تحقیقات میدانی« دنیای اقتصاد» نشان می دهد در شرایطی که تورم ماهانه مسکن در شهر تهران در شهریور ماه سقوط کرد و از ۱۰ درصد در ماه مرداد به ۱/ ۵ درصد در شهریور ماه رسید، فروشنده های مسکن در برخی از منطقه های شهر تهران به خصوص در یک منطقه خاص، اقدام به استفاده از لحن و عبارات جدید در متن آگهی های خود کرده و از این طریق سعی دارند واحدهای خود را هر چه سریع تر در بازار رکودی فعلی به فروش برسانند.

حجم معاملات خرید مسکن در کل شهر تهران در شهریور امسال در مقایسه با مرداد سال جاری در حالی ۸/ ۶ درصد کاهش یافت که تعداد معاملات خرید آپارتمان در ۱۵ منطقه شهر تهران کاهش یافت و در دو منطقه دیگر نیز بدون تغییر و هرگونه افزایش یا کاهش به ثبت رسید. تنها در ۵ منطقه شهر تهران رشد مثبت در حجم معاملات خرید مسکن تجربه شد.

نکته قابل توجه در آمارهای مربوط به تحولات حجم معاملات مسکن شهر تهران در شهریور ماه کاهش قابل ملاحظه تعداد معاملات خرید مسکن در دو منطقه مصرفی و پرمعامله شهر تهران یعنی مناطق ۴ و ۵ شهر تهران است. در شهریور ماه حجم معاملات خرید مسکن در منطقه۴ معادل ۵/ ۱۱ درصد و در منطقه۵ معادل ۶/ ۴ درصد نسبت به مردادماه کاهش یافت.

در چنین شرایطی فروشنده های مسکن در مناطق مختلف از جمله بعضی مناطق خاص پایتخت مانند منطقه یک که کانون عرضه و فروش واحدهای مسکونی بزرگ متراژ و لوکس است با تغییر لحن در آگهی های خود روش تازه ای از بازاریابی های ملکی را برای جذب مشتری به کار گرفته اند. در تعداد چشمگیری از آگهی های فروش مسکن که در منطقه یک شهر تهران و برخی دیگر از مناطق نیمه شمالی پایتخت طی روزهای اخیر منتشر شده است استفاده از عبارت زیرقیمت یا با تخفیف ۱۰ یا ۲۰ درصدی مشاهده می شود که به نظر می رسد این اقدام تلاشی است در جهت فروش هر چه سریع تر واحدهای مسکونی لوکس و بزرگ متراژ. هر چند تجربه شهریور ماه فروشنده های مسکن در بازار منطقه یک شهر تهران در این تغییر لحن بی اثر نبوده و کاهش نزدیک به ۴ درصدی میانگین قیمت مسکن در این منطقه تنها به فاصله یک ماه باعث شده در روزهای گذشته تعداد آگهی های فروش واحدهای مسکونی با مضمون زیرقیمت در این منطقه نسبت به سایر مناطق و در مقایسه با گذشته افزایش یابد.

این تغییر لحن که عمدتا در آگهی های مربوط به فروش آپارتمان های لوکس در منطقه یک شهر تهران مشاهده می شود در برخی دیگر از مناطق شمالی یعنی مناطق ۲ و ۳ هم مشاهده می شود هر چند تعداد این آگهی ها در این مناطق در مقایسه با منطقه یک کمتر است. البته هنوز شواهد یا مستنداتی از اینکه معاملات خرید و فروش مسکن در منطقه یک یا دیگر مناطق شمالی پایتخت اخیرا با تخفیف های تا سطح ۲۰ درصد انجام شده یا در حال انجام باشد، رصد نشده است. اما آنچه در تحقیقات میدانی محرز است اینکه فروشنده های مسکن در منطقه یک و بعضی دیگر از مناطق شمالی پایتخت، پیام سقوط تورم ملکی پایتخت با نصف شدن سرعت رشد ماهانه قیمت مسکن در شهریور ماه را دریافت کرده اند. این گروه از فروشنده ها از سودای فروش آپارتمان با نرخ رشدهای بالا در ماه های آینده صرف نظر کرده و ترجیح می دهند در شرایط فعلی واحدهای خود را با سطح قیمت فعلی و حتی اندکی تخفیف به بازار عرضه کنند.

علت این مسئله از یکسو به سقوط تورم ماهانه مسکن در شهریور ماه مربوط می شود. در حالیکه در ماه های خرداد، تیر و مرداد امسال تورم ماهانه دو رقمی مسکن تجربه شد و میانگین قیمت مسکن در هر کدام از این ماه ها در مقایسه با یک ماه قبل از آنها بیش از ۱۰ درصد رشد کرد اما در شهریور ماه تورم ماهانه مسکن تقریبا به یک دوم کاهش یافت و نصف شد. از سوی دیگر حجم معاملات خرید مسکن تحت تاثیر ریزش تقاضا برای خرید آپارتمان در بسیاری از مناطق نیز کاهش یافت. همچنین با توجه به شرایط فعلی بازار سرمایه و افت شاخص کل بورس در یک ماه اخیر، بعید است دست کم در کوتاه مدت شارژ قیمت مسکن از محل تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن را شاهد باشیم هر چند گروهی از کارشناسان معتقدند ممکن است در هفته ها و ماه های آینده تحولاتی در سایر بازارها رخ دهد که این تحولات بازار معاملات مسکن را نیز تحت تاثیر قرار دهد.

نکته مهم دیگری که در این ارتباط می توان به آن اشاره کرد آن است که طبق تحقیقات میدانی به عمل آمده در ماه های اخیر، عرضه روزانه فایل به بازار معاملات مسکن حدود ۹۰ درصد کاهش یافت اما با این تغییر لحن در آگهی های ملکی انتظار می رود در روزها و هفته های آینده حجم عرضه به بازار مسکن افزایش یابد.

در منطقه یک شهر تهران که کاهش حدود ۴ درصدی تورم ماهانه مسکن تجربه شد حجم معاملات خرید آپارتمان نیز حدود ۱۲ درصد کاهش یافت. این منطقه تنها منطقه ای است که در شهریور ماه امسال تورم ماهانه منفی را تجربه کرد و قیمت اسمی مسکن در آن کاهش یافت. تغییر لحن در آگهی های فروش مسکن در این منطقه طی روزهای گذشته نشان دهنده دریافت پیام تغییرات قیمت مسکن و حجم معاملات آپارتمان در این منطقه در شهریور ماه است.

در حالی که تحت تاثیر کاهش هیجانات در بازار سهام و افت چند مرحله ای شاخص کل بورس به عنوان بازار هدایت کننده و بازیگردان اصلی بازار مسکن، انتظارات تورمی و هیجانات سرمایه ای در بازار مسکن نیز در شهریور ماه تا حدی کنترل شده و کاهش یافت، فروشند ه های واحدهای مسکونی در شهر تهران به خصوص مناطق واقع در نیمه شمالی پایتخت- مناطق یک تا ۵- با مشاهده افت محسوس حجم معاملات خرید مسکن در این مناطق و به خصوص کاهش قیمت مسکن در منطقه یک، تصمیم گرفته اند با انعطاف بیشتری نسبت به بازاریابی برای فروش واحدهای مسکونی خود اقدام کنند.

همین موضوع منجر به تغییر لحن فروشنده ها در بخش زیادی از آگهی های فروش مسکن شده است. در شرایطی که ریزش شاخص کل بورس از سوی دیگر به حدی نبوده است که منجر به خروج سرمایه ها از این بازار و ورود آن به بازار مسکن و ایجاد جو هیجانی در بازار ملک از سوی سرمایه گذاران شود، افت شاخص در یک ماه گذشته اثر خود را در شکل کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در نتیجه کاهش هیجان سرمایه گذاری در بازار ملک نشان داد.

به گزارش« دنیای اقتصاد»، بیشترین تورم ماهانه مسکن در شهریور نیز مربوط به منطقه ۲۱ شهر تهران بود که میانگین قیمت مسکن در این منطقه در شهریور در مقایسه با مرداد امسال ۶/ ۱۴ درصد افزایش یافت. بعد از آن بیشترین میزان تورم ماهانه مسکن در منطقه ۹ به میزان ۴/ ۱۰ درصد و در منطقه ۲۲ معادل ۱/ ۱۰ درصد به ثبت رسید.

بیشترین میزان رشد حجم معاملات فروش مسکن در شهر تهران نیزدر شهریور مربوط به منطقه ۹ با رشد ۹ درصدی، منطقه ۱۹ با رشد ۸ درصدی و منطقه ۲۲ با رشد ۷ درصدی بوده است. بیشترین کاهش تعداد معاملات خرید مسکن نیز در شهریور ماه در مقایسه با مردادماه مربوط به منطقه ۲۱ با ریزش ۳۱ درصدی حجم معاملات مسکن و سپس منطقه ۲۰ با کاهش ۷/ ۲۳ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در این منطقه است.

برآوردهای آماری نشان می دهد، تورم ماهانه در ۵ منطقه اول شهر تهران شامل مناطق یک تا ۵ پایتخت، در شهریور ماه معادل ۹/ ۴ درصد بوده است در حالی که این میزان در ۱۲ منطقه جنوبی شهر شامل مناطق ۹ تا ۲۰ برابر با ۳/ ۵ درصد به ثبت رسیده است.

این موضوع نشان می دهد در شهریور ماه امسال تورم ماهانه مسکن در مناطق جنوبی شهر- هر چند به میزان اندک- از تورم ماهانه مسکن در مناطق شمالی پیش تر بوده است. مهم ترین دلیل این موضوع به مهاجرت تقاضای سرمایه ای از مناطق شمالی به مناطق جنوبی در ماه های اخیر تحت تاثیر کاهش قدرت خرید در بازار معاملات مسکن به دنبال رشد قابل توجه قیمت ها برمی گردد. از سال گذشته ، آن دسته از متقاضیان مصرفی که به دلیل جهش قیمت مسکن در سال های ۹۷ و ۹۸ قادر به خرید مسکن در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تهران همچون محلات مصرفی منطقه های ۲، ۴ و ۵ نبودند به بازار معاملات مسکن مناطق مصرفی واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران همچون منطقه ۹ و ۱۰ مهاجرت کرده واقدام به خرید مسکن کردند.

در پی ادامه رشد قیمت ها در بازار و به دنبال آن تداوم افت قدرت خرید در بازار مسکن نه تنها تعداد متقاضیان مصرفی در این مناطق نیز کاهش یافت، بلکه آن دسته از متقاضیان سرمایه ای که در سال گذشته هنوز توانایی خرید مسکن در مناطق مصرفی نیمه شمالی پایتخت را داشتند و از بازار مسکن این مناطق اقدام به خرید واحد می کردند قدرت خرید خود را از دست داده و به بازار مسکن مناطق جنوبی پایتخت هدایت شدند. هم اکنون عمده معاملات خرید وفروش مسکن از سوی سرمایه گذاران ملکی در بازار معاملات مسکن این مناطق انجام می شود وبه همین دلیل است که در یک نمونه و در حالی که حجم معاملات خرید مسکن در عمده مناطق شهر تهران در شهریور در مقایسه با مردادماه کاهش یافته است حجم معاملات خرید مسکن در منطقه ۹ شهر تهران به میزان ۹ درصد رشد کرده است.

آمارها نشان می دهد حجم معاملات خرید مسکن در ۵ منطقه اول شهر تهران در شهریور ماه امسال معادل ۶/ ۵ درصد ودر ۱۲ منطقه جنوبی پایتخت معادل ۷/ ۵ درصد کاهش یافته است. با این حال، بررسی های« دنیای اقتصاد» با استناد به تازه ترین آمارهای رسمی درخصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در شهریور ماه امسال همچنین نشان می دهد شمال تهران در رشد ۳ساله قیمت آپارتمان همچنان جلوتر از جنوب است.

محاسبات آماری نشان می دهد میانگین قیمت مسکن در مناطق ۹ تا ۲۰ شهر تهران در فاصله سال ۹۶ تا شهریور ماه امسال ۱/ ۵ برابر شده است. این در حالی است که این میزان در ۵ منطقه اول شهر تهران ۵/ ۵ برابر بوده است.

این برآوردها نشان می دهد هنوز هم شمال تهران به لحاظ قیمت رشد قيمت مسکن در یک مقطع زمانی سه ساله از مناطق جنوبی پيشتر است هر چند این فاصله در ماه های اخیر کمتر شده است وانتظار می رود فاصله اندک موجود در ماه های آینده برطرف شود. با این وجود سهم مناطق جنوبی شهر تهران از کل معاملات خرید مسکن پایتخت هم اکنون نسبت به سال ۹۶ افزایش یافته است. این سهم که در سال ۹۶ برابر با ۳۶ درصد بود هم اکنون به بیش از ۴۰ درصد افزایش یافته است. سهم منطقه ۹ شهر تهران از کل معاملات مسکن پایتخت از یک درصد در سال ۹۶ به حدود ۲ درصد در سال جاری ، منطقه ۱۰ از ۶ درصد به ۵/ ۹ درصد، منطقه ۱۱ از ۹/ ۳ درصد به ۵/ ۴ درصد و منطقه ۲۲ از یک به نزدیک ۲ درصد در همین بازه زمانی افزایش یافته است. این آمارها از تقویت سهم معاملات خرید مسکن در مناطق جنوبی پایتخت در شرایط فعلی در مقایسه با سه سال گذشته خبر می دهد. هم اکنون میانگین قیمت مسکن در ۱۲ منطقه جنوبی شهر تهران( ۹ تا ۲۰)، ۴۰ درصد کمتر از میانگین قیمت کل شهر است.