معمای بزرگ« رکود سنگین ساخت مسکن ارزان در مناطق مستعد پایتخت به رغم بسته محرک سرمایه گذاری»، رمزگشایی شد. بررسی ها درباره فرار سازنده ها از مناطقی که هزینه ساخت در آن جا دست کم ۷ درصد کمتر از شمال شهر است، نشان می دهد سه شرط گران و نامتعارف برای صدور مجوز ساخت( نوسازی) در این مناطق( بافت فرسوده ) جلوی پای سازنده ها قرار داده شده که بدترین آن،« اجبار به بزرگ سازی» به رغم تقاضای شدید برای خرید و اجاره آپارتمان های کوچک است.
نوسازی بافت های حاشیه شهر به کما رفت. کاهش انگیزه سرمایه گذاران در مقابل عطش مالکان واحدهای مسکونی واقع در بافت فرسوده با سیاست های به ظاهر زیبا اما در باطن غیرآراسته باعث کاهش قابل توجه حجم ساخت وساز و تمایل سرمایه گذاران برای ورود به این مناطق شده است. ساخت وساز هایی که حتی با علم به« اسم رمز» آن در بافت های ناکارآمد شهری، بعضا با سیاست های تعیین شده در تضاد است. به گزارش« دنیای اقتصاد» بسته های تشویقی برای سازندگان از حدود دو سال پیش اهالی مناطق بافت های ناکارآمد شهری( بافت فرسوده ) را امیدوار کرد؛ در عین حال بسیاری از سازندگان برای ورود به عرصه ساخت وساز در این مناطق خیز برداشتند. بسته هایی که حاوی تخفیف، معافیت و مشوق هایی برای سازندگان بود. در حوزه معافیت ها صفر بودن نرخ عوارض ساخت، در حوزه مشوق ها پرداخت کمک هزینه طراحی نما و در بخش خدمات فنی و مهندسی نیز ارائه انشعابات رایگان تأسیسات زیربنایی( آب، برق و گاز) پیش بینی شده بود.
هدف از پیش بینی بسته های حمایت از نوسازی بافت فرسوده ، این بود تا دو بازیگر اصلی نوسازی این بافت ها یعنی سازندگان و مالکان از بابت کاهش هزینه ها برای ورود به این عرصه ترغیب شوند و عرضه مسکن در مناطقی که استعداد تولید ملک ارزان در آن وجود دارد ، افزایش یابد. از سوی دیگر با توجه به اینکه اهالی نیمه جنوبی پایتخت بعنوان دهک های پایین درآمدی، تامین مسکن در این مناطق را سهل الوصول تر می دانند، انتظار میرود طبیعتا سیاست گذار به بسته حمایت از نوسازی در این مناطق پایبند باشد.
ولی با وجود گذشت بیش از دو سال از ارائه این بسته های تشویقی، بررسی ها و تحقیقات میدانی نشان می دهد انگیزه سرمایه گذاران و سازندگان برای ورود به عرصه نوسازی در این مناطق کاهش پیدا کرده است. در این شرایط، حداقل یک سؤال مهم به ذهن متبادر می شود مبنی بر اینکه چرا به رغم تدوین یک بسته حمایتی به ظاهر جذاب از جمله تخفیف ۱۰۰ درصدی عوارض، ارائه انشعابات رایگان و پرداخت کمک هزینه نما و خدمات فنی و مهندسی، شاهد رکود و افت ساخت وساز در مناطق نیمه جنوبی پایتخت هستیم؟
نکته مهم اینکه بررسی ها نشان می دهد مجموعه معافیت ها، تخفیف ها و مشوق هایی که اعمال شده است، هزینه ساخت در مناطق بافت فرسوده را برای سازندگان نسبت به سایر مناطق شهری کاهش می دهد. بنابراین به رغم اینکه بسته تشویقی باید سازندگان و سرمایه گذاران را به مناطق بافت فرسوده هدایت کند، ولی شاهد افت تولید ملک در این مناطق هستیم. افت تقاضای ساخت در بافت فرسوده شهر تهران در شرایطی است که دو مزیت دیگر در مناطق جنوبی می توانست در کنار بسته های تشویقی سیاست گذار، سرمایه گذاران را برای نوسازی این مناطق جذب کند؛ اول هدایت تقاضای خرید ملک به نیمه جنوبی پایتخت و دیگری مزیت نسبی قیمت زمین در این مناطق نسبت به مناطق میانی و شمالی تهران است.
آنچه آمارها روایت می کنند، اعمال بسته های تشویقی نوسازی بافت فرسوده در کنار هدایت تقاضای خرید ملک به مناطق نیمه جنوبی و قیمت کمتر زمین در این مناطق هم نتوانسته رونق را به بافت های فرسوده برگرداند.
بررسی های آماری حکایت از آن دارد که ساخت وساز در بافت فرسوده شهر تهران طی ماه های گذشته از سال جاری به طور میانگین معادل یک چهارم ساخت وساز در دوره قبل از ورود به دوران رکود مسکن، یعنی اوایل دهه ۹۰ بوده است.
به استناد آمارها، در سال جاری ماهانه به صورت متوسط ۷۰۰ واحد مسکونی در مناطق بافت فرسوده شهر تهران ساخت شده است. این در حالیست که در اوایل دهه ۹۰( قبل از دوره رکود) به طور متوسط ماهانه ۲ هزار و ۶۰۰ واحد مسکونی در پایتخت ساخته می شد.
اسم رمز دریافت مشوق نوسازی
همه این آمارها حاکی از آن است که بازار عرضه مسکن در مناطق مستعد پایتخت( بافت فرسوده ) سه قفله شده که مهم ترین علت آن شروط نامتعارف برای صدور جواز ساخت است. به این معنا که اگر سازنده ای بخواهد مجوز ساخت دریافت کند باید اسم رمز ساخت مسکن ارزان را بداند. اسم رمزی که به راحتی پیدا کردن آن در بسته های تشویقی مدیریت شهری نمایان نیست.
اما اسم رمز صدور جواز ساخت چیست؟ طبق آنچه از سوی مدیریت شهری پایتخت رسماً اعلام شده است، میانگین مساحت واحد مسکونی از سوی سازنده باید ۷۵ مترمربع باشد، این شرط نامتعارف برای مساحت ملک، در حالیست که تقاضای غالب خرید مسکن در پایتخت طی بیش از ۵ سال گذشته به کمتر از ۶۰ مترمربع رسیده است.
در عین حال مدیریت شهری پایتخت مدتی است روی سناریوی ۵۰ مترمربع بعنوان الگوی ساخت مطالعه می کند. علاوه بر این در طرح جامع شهر تهران حداکثر مساحت برای ساخت مسکن ۷۵ مترمربع در نظر گرفته شده است. به رغم همه این مستندات که نشان می دهد تاریخ مصرف ساخت وسازهای بزرگ متراژ سال ها است که منقضی شده اما مدیریت شهری تهران پرداخت تسهیلات کمک هزینه خدمات مهندسی را منوط به برخورداری از میانگین ۷۵ مترمربعی ساخت واحد های مسکونی در بافت فرسوده کرده است !
ولی اسم رمز دیگر مربوط به تعداد پلاک های تجمیعی برای نوسازی در بافت فرسوده است؛ به این معنا که برای دریافت برخی مشوق ها باید حداقل ۴ پلاک تجمیع شوند و سازنده برای بهره مندی از مشوق ها باید بتواند مالکان ۴ ملک را برای تخریب و نوسازی راضی کند. سازندگان معتقدند این شرط نامتعارف مانع بسیار بزرگی برای سرمایه گذار است.
از دیگر شروطی که سازندگان باید بعنوان اسم رمز دریافت بسته های تشویقی نوسازی به آن آگاه باشند این است که برای دریافت بخش قابل توجهی از تخفیف ها و مشوق ها باید معماران مورد تائید شهرداری در پروژه ها به کار گرفته شوند؛ در غیر این صورت امکان بهره مندی از بخش عمده ای از مشوق های نوسازی در بافت فرسوده از آنها سلب می شود.
در شرایطی مدیریت شهری تهران دریافت بخش عمده ای از مشوق های نوسازی را منوط به استخدام معمار مورد تایید شهرداری کرده که این موضوع با اصل رقابت که به خودی خود می تواند به کاهش هزینه ساخت وساز نیز منجر شود، در تضاد است.
ولی قفل دوم عرضه مسکن در مناطق مستعد پایتخت که همان بافت های ناکارآمد شهری هستند، به برخی قوانین و موانع دست و پاگیر برمی گردد. در این بین برخی از محلات برای دریافت سطح اشغال یک بسته تشویقی خاص دارند که به دلیل سیستمی بودن، عملا دریافت بسته تشویقی خاص برای این محلات امکان پذیر نیست. به عنوان مثال در محله تختی منطقه ۱۲ که بیشترین ساخت وساز منطقه در این محله انجام می گیرد، سطح اشغال بیش از ۵۰ درصد مجاز است؛ اما عملا تاکنون امکان استفاده از این بسته تشویقی فراهم نشده است.
قفل سوم هم به حاشیه سود پایین سازندگان برای نوسازی در بافت فرسوده برمی گردد به این ترتیب که بسیاری از سرمایه گذاران بر این باورند با نرخ دلار فعلی حاشیه سود آنها بسیار پایین است و این سود زمانی توجیه دارد که نرخ هر دلار به کمتر از ۱۵ هزار تومان برسد. به گفته سازندگان، حاشیه سود ساخت در حال حاضر پس از دو سال پایان دوره ساخت ۲۵ درصد است که از سود سپرده گذاری در بانک هم کمتر است.
دولت از بازآفرینی تهران استعفا داد؟
یکی از سیاست های دولت در عرصه حمایت از ساخت وساز، توسعه و بهسازی بافت فرسوده بود. در این زمینه طی دو سال گذشته با تأکید رئیس جمهوری بسیاری از مدیران ذی ربط در حوزه نوسازی بافت های ناکارآمد شهری برای نوسازی این مناطق تحریک به حمایت و تسهیل شدند؛ اما در شرایطی که نیمه جنوبی پایتخت مقاومت به نسبت پایین تری در برابر زلزله دارد، ظاهرا حساسیت دولت به حمایت از بازآفرینی شهری کاهش پیدا کرده است. یکی از مصادیق آن این است که به گفته بسیاری از سازندگان در محلات مختلف واقع شده در بافت فرسوده ، باید هزینه انشعابات را پرداخت کنند. این در حالیست که فقط در صورت حذف این هزینه ها، هزینه ساخت در بافت فرسوده برای سازندگان ۳درصد نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت کاهش می یابد.
- 10
- 4
