بازار آتی مسکن هم از« تحولات دو ماه گذشته بازارها در پی کاهش شدید توقعات تورمی» تأثير گرفت. معادله جدید حاکم بر پیش فروش آپارتمان در منطقه های مختلف پایتخت نشان می دهد شکل انتخاب قیمت از طرف پیش فروشنده ها تغيير محسوس پیدا نموده است. تا قبل از دوره جدید- پساجهش- در صورتیکه چه تمایلی به عرضه واحد در بازار دوم معاملات مسکن- بازار آتی یا همان فروش واحدهایی که در ماه های بعد تحویل می شود- وجود نداشت، ولی در همان حجم بسیار کم پیش فروش ها، سطح قیمت دست کم ۱۰ درصد بالاتر از واحد آماده مشابه، به پیش خریداران پیشنهاد می شد. اکنون طبق اعلام واسطه های ملکی، نه تنها تمایل به پیش فروش از سوی گروهی از سازنده ها نسبت به نیمه اول سال تا حدودی بیشتر شده که سطح قیمت ها در بازار اول و دوم معاملات تقریباً یک اندازه شده است. این دو تغییر بیانگر چرخش معنادار در بازار آتی مسکن است که برای سمت تقاضا، حق انتخاب ایجاد می کند. سازنده های مردد، در دو راهی« پیش فروش» یا« فروش در ۱۴۰۰» قرار دارند. شرایط هر دو بررسی شده است.
چرخش بازار آینده مسکن
هم زمان با پیدایش علائم ورود به دوره پساجهش بازار مسکن، تغییرات در بازار پیش فروش آپارتمان ظاهر شد. تغییرات خفیفی که از افزایش تمایل سازندگان برند و مطرح برای عرضه آپارتمان های در حال ساخت حکایت دارد. به گزارش« دنیای اقتصاد» در شرایطی که در مقطع پساجهش قیمتی مسکن قرار داریم و به تعبیری نشانه های پایان دوره جهشی قیمت در بازار مسکن مشاهده می شود، نبض بازار دوم معاملات ملکی یا وضعیت خرید و فروش واحدهای در حال ساخت نشانه هایی از تمایل نسبی و گرایش پیش فروشنده ها و سازنده ها برای ارائه پیش فروش قابل رویت است. نتیجه تحقیقات میدانی از بازار پیش خرید و پیش فروش مسکن حکایت از آن دارد که تغییرات خفیفی برای پیش فروش آپارتمان رخ داده است، در مقابل این تغییرات در سمت پیش خریداران( متقاضیان خرید آپارتمان های در حال ساخت) محسوس نیست.
ولی تغییرات خفیف در بازار پیش فروش آپارتمان چیست؟ تا پیش از آبان ماه و ورود به دوره پساجهش قیمت مسکن که هم زمان با کاهش ریسک های غیراقتصادی و تحولات سیاسی بین المللی شروع شده است، تقریباً تمایلی برای پیش فروش ساختمان از سوی فروشندگان و سازنده ها وجود نداشت چراکه جهش قیمتی مسکن انتظارات را برای رشد بیشتر بالا برده و در این شرایط فروش آپارتمان تکمیل شده برای سازندگان توجیه اقتصادی بیشتری نسبت به پیش فروش داشت؛ همین مسئله باعث شد تا در موارد محدود پیش فروش نیز، قیمت های پیشنهادی از سوی سازندگان حتی بالاتر از آپارتمان های نوساز باشد. ضمن اینکه پیش فروشنده های دوره پیش از پساجهش( پیش از آبان ماه ) تا ۷۰ درصد قیمت برآوردی ارزش آپارتمان نوساز را از پیش خریداران دریافت می کردند.
ترغیب برای جذب پیش خریدار
ولی هم زمان با ورود به دور پساجهشی قیمت طی حدود دو ماه گذشته با چند علامت خفیف از ترغیب برخی سازندگان برای جذب پیش خریدار مواجه شدیم. یکی از این علائم در قیمت محدود واحدهایی که از سوی برخی پیش فروشندگان عرضه می شود، بروز کرده است؛ به این ترتیب که بخش قابل توجهی از سازندگانی که در این بازار قصد پیش فروش آپارتمان خود را دارند، قیمت ملک خود را هم تراز با آپارتمان های نوساز پیشنهاد می دهند. نکته دیگر اینکه این دسته از سازندگان فعلا به جای ۷۰ درصد، ۵۰ درصد از قیمت برآوردی ارزش آپارتمان نوساز را دریافت می کنند. هر دوی این علائم یک پیام مهم دارد و آن هم از تمایل برخی از سازندگان به پیش فروش نسبت به دو ماه پیش یعنی دوره جهشی قیمت مسکن حکایت دارد.
شرایط غالب فعلی در بازار دوم معاملات مسکن در حالیست که فرمول متعارف قیمت گذاری آپارتمان های در حال ساخت، پیش فروش با قیمتی ۱۰ تا ۱۵ درصد کمتر از ارزش آپارتمان های نوساز است اما از ابتدای سال ۹۷ و همزمان با ورود به دوران جهش قیمت مسکن، بازار دوم معاملات هم تحت‌تأثیر بازار اول با قیمت های خارج از عرف همراه شد به این ترتیب که در دوره جهش بعضا شاهد پیش فروش املاک در حال ساخت با قیمت هایی بالاتر از آپارتمان نوساز بودیم که اکنون در دوره پساجهش( حدود۲ ماه گذشته) قیمت های پیشنهادی برای جذب پیش خریدار با قیمت آپارتمان های نوساز برابری می کند. بدین ترتیب در بسیاری از موارد فرمول متعارف قیمت گذاری پیش فروش آپارتمان از سوی برخی سازندگان رعایت نمی شود اما سازندگانی که در بازار فعلی قصد پیش فروش ملک خود را دارند، برای جذب پیش خریدار قیمت هایی برابر با قیمت آپارتمان های نوساز پیشنهاد داده اند.
پیش فروشنده های بازار فعلی مسکن چه کسانی هستند
نتیجه تحقيقات میدانی از وضعیت بازار دوم معاملات مسکن نشان می دهد عمده افرادی که برای پیش فروش ملک در بازار فعلی اقدام به عرضه واحدهای در حال ساخت می کنند سازندگان برند و به اصطلاح مطرح منطقه هستند و سایر سازندگان غالبا در یک حالت بینابینی قرار دارند و در مرحله پایانی ساخت( نزدیک تحویل) نسبت به فروش آپارتمان خود اقدام می کنند. برآیند وضعیت پیش فروش نشان می دهد هر چند که بازار دوم معاملات مسکن در دوره جهشی قیمت مسکن نسبت به قبل از آن با افت تمایل هم از سوی سازندگان و هم از سوی پیش خریداران حکایت دارد، ولی طی حدود دو ماه گذشته که علائم ورود به دوره پساجهشی مشاهده شده، حجم پیش فروش آپارتمان رشد نسبی داشته است که غالب آنها نیز سازندگان برند هستند.
دو راهی در بازار دوم مسکن
در حال حاضر سازندگان در یک دوراهی قرار دارند و با یک علامت سؤال برای زمان پیش فروش ساختمان در حال ساخت خود مواجه هستند؛ به این ترتیب که ملک خود را در پایان سال ۹۹ پیش فروش کنند یا در سال ۱۴۰۰. اینکه کدام از این دو مقطع زمانی گزینه مطلوبی برای پیش فروش است، دوراهی این روزهای پیش فروشندگان آپارتمان است. تحقیقات میدانی از سازنده های برند حاکی از آن است که این گروه از سازندگان به دو علت« پیش فروش در سال ۹۹» را گزینه مناسب تری عنوان می کنند. علت نخست پیش فروش برای تامین نقدینگی است. ولی علت دوم که بسیار مهم تلقی می شود این است که این گروه از سازندگان احتمال زیادی را برای تداوم کاهش قیمت مسکن پیش بینی می کنند. با توجه به اینکه حباب مسکن باید هر چه زودتر تخلیه شود، بنابراین بسیاری از پیش فروشندگان با افزایش احتمال تخلیه این حباب، ترجیح می دهند در این دوراهی، سال جاری را برای پیش فروش انتخاب کنند.
به هر ترتیب هر چند پیش فروش ملک طی حدود۲ ماه گذشته افزایش یافته، ولی نسبت به دوره پیش رونق( نیمه دوم سال ۹۶ و پیش از ورود به دوره جهش قیمتی) کاهش پیدا کرده است که یکی از دلایل مهم آنرا باید در تورم مصالح ساختمانی جست وجو کرد. عدم پیش بینی پذیری و همچنین بدبینی به کاهش تورم مصالح ساختمانی از سوی سازندگان باعث شده تا سهم پیش فروش آپارتمان در بازار مسکن کاهش یابد. یک سناریوی دیگر برای علت کاهش پیش فروش مطرح است؛ اینکه بسیاری از سازندگان با امید به کاهش قیمت زمین تمایلی برای خرید ندارند و به دنبال کاهش تورم انتظاری، خرید زمین برای ساخت را به بعد موکول می کنند. این در حالیست که بررسی های آماری و برآیند تجربیات گذشته از بازار زمین و ساختمان نشان می دهد احتمال تثبیت قیمت زمین بیشتر از کاهش قیمت است.
در سمت پیش خریداران نیز عامل کاهش انگیزه برای ورود به این بازار انتظار برای تداوم کاهش قیمت مسکن از یک سو و بی اعتمادی به بازار دوم معاملات( پیش فروش) بیش از سایر عوامل است. اما ریشه بی اعتمادی بسیاری از پیش خریداران به پیش فروشندگان چیست؟ ریشه این بی اعتمادی را باید در سال ۹۷ جست وجو کرد. در سال ۹۷ تحت‌تأثیر اثر شوک ارزی بر مصالح ساختمانی، بسیاری از سازندگان نتوانستند پروژ ه های خود را در موعد مقرر تکمیل کنند.
این تأخیردر تکمیل پروژه ها باعث شد تا برخی از پیش خریداران این واحدهای مسکونی، سیگنال بی اعتمادی را به سایر پیش خریداران منتقل کنند ، بنابراین بخشی از همین بی اعتمادی به ماجرای تلخ اتفاقات دو سال گذشته و شوک ارزی به نهاده های ساختمانی برمیگردد که موجب شد سازنده ها در تکمیل پروژه خود ناتوان بمانند. در همین شرایط افرادی که قصد دارند واحد مسکونی پیش خرید کنند، میتوانند در همین بازار پرریسک هم واحدهای کم ریسک برای پیش خرید جست وجو کنند که البته سه گام مهم را باید مدنظر داشته باشند. شناسایی سازندگان برند و مطرح، جست وجوی واحدهای در حال پیش فروش و تحقیق از خریدارانی که واحدهای مسکونی مشابه را در همان منطقه یا پروژه پیش خرید کرد ه اند، سه گام مهم برای پیش خرید کم ریسک در بازار دوم معاملات مسکن است.
- 17
- 6
