عقب‌نشینی قیمت‌های متوهم

«خانه بخریم؟ یا نخریم؟»، این چند کلمه، شاید پرتکرارترین جمله‌ای باشد که این‌روزها در میان صحبت‌های دست‌اندرکاران مسکن و خصوصا خریداران آن شنیده می‌شود. چرا که بر اساس گزارش‌های رسمی و حتی غیر رسمی، مسکن درست از اواخر تابستان همین امسال، وار فاز دیگری شده و شرایط جدیدی در این بازار حاکم است.

اگرچه قیمت مسکن طی یک سال و نیم گذشته حدود ۹۰درصد و البته بر اساس برخی از آمارهای رسمی ۱۰۳درصد گرانتر شده، اما آنطور که بررسی همین آمار از تابستان امسال تا همین روزهای سال نشان می‌دهد، قیمت مسکن در بسیاری از مناطق تهران روند کاهشی به خود گرفته است. آنطور که در گزارش‌ها آمده، در اواسط مرداد امسال قیمت‌ها در ۱۷منطقه روند کاهشی داشته و رشد قیمت در پنج منطقه دیگر نیز ناچیز بوده است. آبان همین امسال هم بانک مرکزی این موضوع را تایید کرد.

براساس این آمار، متوسط قیمت مسکن طی مهر امسال در ۱۴منطقه تهران کاهش و در هشت منطقه رشد کرده است. آنطور که از صحبت‌های فعالان بازار و حتی آمار رسمی برمی‌آید، قیمت مسکن در تمامی مناطق پایتخت با یک روند مشخص پیش نرفته است؛ یعنی اگر در مناطق یک تا هشت قیمت‌ها صعودی بوده، در بقیه مناطق نزولی بوده است؛ یا آهنگ رشد قیمت‌ها به اندازه‌ای نبوده که در مناطق شمالی‌تر پایتخت اتفاق افتاده است.

حالا اینکه این ریزش قیمتی در مناطق جنوبی یا مرکزی شهر تا چه زمانی ادامه دارد، سوالی است که این‌روزها از زبان بسیاری از خریداران مسکن شنیده می‌شود و به دلیل عدم پیش‌بینی‌های آگاهان این حوزه، هنوز پاسخ روشنی برای آن وجود ندارد. در چنین شرایطی، به گفته فعالان بازار، این‌روزها کمتر کسی را می‌توان دید که برای خرید مسکن به بنگاه‌های معاملات ملکی سر بزند، در صورت مراجعه نیز با همین چند کلمه در مورد اینکه حالا زمان مناسبی برای خرید است یا خیر، مواجه هستیم. تحت این شرایط اما برخی از مشاوران املاک در مناطق مرکزی یا جنوبی‌تر تهران از آب شدن یخ معاملات در این بازار خبر می‌دهند.

اگرچه باز شدن قفل معاملات در مناطق جنوبی یا مرکزی شهر با توجه کاهش ارزش پول ملی و نزولی شدن قدرت خرید بسیاری از اقشار ضعیف و متوسط موضوعی نیست که بتوان در گزارش‌های رسمی با آن مواجه شد، اما با این همه معدود مشاوارن املاکی هستند که این روزها در مقایسه با ماه‌های گذشته از افزایش حجم معاملاتشان خبر می‌دهند.

آنطور که گزارش‌های مختلف نشان می‌دهد، جهش قیمتی ۲۰۰درصدی مسکن طی دو سال گذشته توان متقاضیان را به شدت کاهش داده و این موضوع باعث شده تا بسیاری از اقشار ضعیف و حتی متوسط از مناطق مرکزی شهرها به حاشیه مهاجرت کنند. در همین حال آگاهان حوزه مسکن می‌گویند، به دلیل اینکه تسهیلات بانکی با قیمت‌ها هماهنگ نیست و متقاضیان مسکن هنوز به دلیل کاهش ارزش پولی ملی طی دو سال اخیر، قدرت خرید کافی را ندارند، این‌روزها شاهد رکود در بازار مسکن با وجود کاهش قیمت‌ها هستیم.

از سوی دیگر به گفته آگاهان این حوزه، یکی از علت‌های اصلی که باعث شده تا حتی با وجود رکود قیمت‌ها افزایش داشته باشد، دخالت بانک‌ها در این بازار است و به دلیل اینکه بانک‌ها حاضر به کاهش قیمت ملک خود نیستند، افزایش قیمت مسکن حتی با وجود افزایش تسهیلات بانکی نیز به قوت خود باقی است.

کارشناسان حوزه مسکن نیز معتقدند که دلایل مختلفی در گرانی مسکن وجود دارد، اما سال‌های گذشته که بحث تغییر نرخ سود بانکی مطرح و در دل آن عدم سوددهی سرمایه‌گذاری بانک‌ها و حتی فریز سرمایه آنها به میان آمد، بیان شد که سرمایه‌گذاری بانک در بازار ملک و زمین و رکود این بازار عامل اصلی فریز سرمایه بانک‌ها است.

در همان زمان زنگ خطر ورود بانک‌ها به بازار ملک و زمین زده شد، اما در زمان فعلی به گفته برخی سازندگان شرایط سرمایه‌گذاری و همراهی بانک‌ها در بازار مسکن، ملک و زمین تغییر کرده و بانک‌ها با عدم تخصیص تسهیلات برای ساخت مسکن عملا در کاهش ساخت و ساز دخالت مستقیم داشته و عدم تخصیص وام گرانی قیمت مسکن را به دنبال داشته است.

هر چه که هست، از یکی دو سال گذشته، خصوصا در سال جاری قدرت خرید مردم برای تهیه مسکن به شدت کاهش یافته و این موضوع طی دو سال اخیر به واسطه رشد قابل‌توجه هزینه‌های ساخت و ساز قیمت مسکن، رشد چند برابری را برای مسکن رقم زده، به عقیده برخی کارشناسان این حوزه عدم تخصیص تسهیلات بانکی بر افزایش قیمت مسکن بی تاثیر نبوده است. اجزای تعیین کننده قیمت مسکن که زمین و مصالح هستند طی یک و نیم سال اخیر با افزایش قابل‌توجه قیمت‌ها همراه شده و این موضوع اجازه کاهش قیمت مسکن را بخصوص در مناطق لوکس پایتخت نمی‌دهد. چرا که به گفته فعالان این حوزه هزینه ساخت مسکن در نقاط شمالی تهران به دلیل افزایش قیمت دلار و تاثیر آن بر نهاده‌های ساختمانی لوکس، با افزایش بیشتری در مقایسه با نقاط دیگر مواجه شده، در چنین شرایطی آگاهان اقتصادی معتقدند دولت باید ساخت واحدهای کم‌هزینه را نه در مناطق حاشیه شهرها که در مناطق فرسوده شروع کند و در کنار این موضوع تسهیلاتی ارزان‌قیمت و با مدت زمان بازپرداخت طولانی در اختیار اقشار ضعیف و متوسط قرار دهد.

به اعتقاد یک کارشناس اقتصاد مسکن

قیمت مسکن متعادل می‌شود

یک کارشناس اقتصاد مسکن با بیان این‌که نوسانات ماهانه در شرایط فعلی طبیعی است، گفت که چند عامل باعث ایجاد شوک قیمتی در بازار مسکن شد که در ماه‌های آینده نمی‌تواند ادامه پیدا کند و نرخ‌ها متعادل می‌شود.

به گزارش ایسنا، بازار مسکن شهر تهران در آذرماه به نوعی دچار شوک شد که معاملات و قیمت به طرز محسوسی افزایش پیدا کرد؛ آن هم در شرایطی که بازار چهار ماه متوالی در آرامش به سر می‌برد و معاملات به رکود تاریخی رسیده بود و نرخ‌ها ۶.۶ درصد کاهش یافته بود. به یکباره در آذرماه شاهد افزایش ۱۳۷ درصدی ماهیانه تعداد معاملات و رشد ۶.۸ درصدی قیمت بودیم. میانگین قیمت مسکن در تهران از ۱۲ میلیون و ۶۱۰ هزار تومان در هر متر مربع به ۱۳ میلیون و ۴۷۴ هزار تومان، یعنی افزایش حدود ۸۰۰ هزار تومان رسید.

کارشناسان عوامل مختلفی را در رونق بازار مسکن موثر می‌دانند؛ پارامترهایی همچون انباشت تقاضای موثر طی چهار ماه اخیر، تغییر قیمت بنزین، افزایش نرخ ارز، ورود به بازه زمانی پرتعداد معاملات در ماه‌های آخر سال و پایان ماه صفر را محرک‌های اصلی بازار مسکن می‌دانند. با این حال یک کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است که این عوامل هم‌افزا باعث رشد معاملات و قیمت مسکن در آذرماه شده و احتمالا نمی‌تواند در ماه‌های آینده ادامه پیدا کند.

مهدی روانشادنیا با بیان این‌که میانگین قیمت اسفند ۹۷ و اردیبهشت ۹۸ ملاک نسبی برای ارزیابی بازار مسکن محسوب می‌شود گفت: زمانی که در شهریورماه تعداد معاملات و قیمت به کف رسید، تحلیل این بود که تعداد معاملات نمی‌تواند در آن سطح باقی بماند. به هر ترتیب ما نزدیک چهار میلیون واحد مسکونی در تهران داریم و ۴۰۰۰ فقره معامله تناسبی با تعداد واحدهای موجود ندارد. معمولا معاملات مسکن در تهران حدود ۱۰ هزار فقره در ماه است که در آذرماه تقریبا به این تعداد رسید.

وی تصریح کرد: به نظر می‌رسد همین شرایط را در تعداد معاملات با مقداری کم و زیاد در سه ماهه آخر سال داشته باشیم. اما بعید است که قیمت به اندازه‌ای که در آذرماه رشد کرد، افزایش پیدا کند. ادعا نمی‌کنم که قیمت‌ها پایین می‌آید اما پیش‌بینی این است که این شوک در ماه‌های آینده به تدریج فروکش خواهد کرد و نرخ رشد قیمت متعادل می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به سونامی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۷ گفت: در سال ۱۳۹۸روند کلی قیمت دارای نوساناتی است و به نوعی در شرایط تراز قیمت قرار داریم که نوسانات ماهیانه طبیعی است. میانگین قیمت آذرماه تفاوت معنی‌داری با قیمت اسفند ۹۷ و اردیبهشت ۹۸ ندارد. این یعنی پایه قیمت در همین حدود است. سال آینده هم با نرخی کمتر از نرخ تورم روند افزایشی داریم و سپس چهار تا پنج سال شاهد رکود خواهیم بود؛ این رفتاری است که بازار در ادوار رونق و رکود داشته است.

روانشادنیا برداشت جامعه از ارزش پول ملی را در تغییرات بازار مسکن موثر دانست و گفت: در شرایطی که قیمت ارز بالا و پایین می‌رود در جامعه احساس نگرانی نسبت به ارزش ریال به وجود می‌آید که به خروج نقدینگی از بانک‌ها منجر می‌شود. سپرده‌گذاران برای این‌که خود را با نرخ تورم تطبیق دهند پول‌های خود را از بانک بیرون می‌آورند و اقدام به خرید سکه، ارز، مسکن یا سهام می‌کنند. در ایران گزینه‌های زیادی برای سرمایه‌گذاری پیش روی خانوار وجود ندارد. به همین دلیل در چنین مواقعی اولین گزینه مسکن است که اثر خود را به شکل افزایش تعداد معاملات و افزایش قیمت در بازار نشان می‌دهد.

به گزارش ایسنا، آذرماه ۱۳۹۸ میانگین قیمت مسکن شهر تهران به ۱۳ میلیون و ۴۷۴ هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه آبان ۶.۸ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۹.۹ درصد افزایش یافت. این اولین رشد قابل توجه ماهانه از اردیبهشت ماه امسال تا کنون بوده است. بر اساس اعلام دفتر مسکن هم‌چنین در آذرماه ۱۳۹۸ تعداد ۹۶۶۴ قرارداد خرید و فروش مسکن در تهران به امضا رسیده که نسبت به ماه قبل ۱۳۷ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۹ درصد افزایش نشان می دهد.